（一）首部

1．判决书字号：中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第727号民事判决书。

2．案由：占有物返还纠纷。

3．诉讼双方
原告：吴某某。
委托代理人：欧谷山，系广东雅商律师事务所律师。
被告：农某某。
委托代理人：兰绍针。
第三人：林某某。
委托代理人：兰支恒，系广东雅商律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：中山市第一人民法院
独任审判员：伍青花。

6．审结时间：2013年10月15日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2013年3月5日经人介绍从前业主林某某手中购得位于中山市板芙镇白溪村四队"迅地环"的房屋一幢（房产证号0112004512号），并在律师事务所的见证下签了房地产转让合同。合同约定，在双方过户领取新的房产证后两个月内交楼，现房产证早已过户至原告名下，但该房屋原住户即被告农某某迟迟不肯搬走，还想霸占，经向当地公安派出所报案都无法处理，造成原告很大损失。故诉至法院，请求判令：被告农某某立即搬出本人产权名下的房屋。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令被告农某某立即迁出涉诉房屋；2、被告农某某支付从2013年5月26日起至实际搬迁出涉诉房屋之日止的房屋占用租金8000元（暂计至9月共四个月，按每月2000元计）；3、被告农某某承担本案的诉讼费。

2．被告辩称
诉争房屋实际系被告与第三人林某某同居生活期间的共有财产。林某某擅自与原告签订房地产转让合同，处分该房产违反法律规定应无效。被告农某某自2003年起就与第三人林某某认识并同居，2008年12月23日双方还申领了结婚证。2009年在中山市板芙镇白溪村四队"迅地环"共同出资购买了土地并修建了涉案房屋。被告还全程参与建造和装修该房屋，在管理中还手还被工具砸伤，目前仍保留许多材料款、送货单等经手单据。房屋建成后，被告农某某与女儿及林某某一直居住至今。后林某某以自己的名义办理了房屋产权证，又在本人不知情的情况下擅自出卖房屋，其与原告吴某某之间的房屋买卖行为无效。原告吴某某与第三人林某某有恶意串通侵害被告农某某合法权益，违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条，是无效民事行为。原告农某某与第三人林某某签订房地产转让合同时明知该房屋有第三人居住使用仍然购买，不属于善意第三人。且本案诉状手写笔迹系第三人林某某所写，显然有与原告串通以达损害被告利意的目的。即使被告仅是房屋的承租人，林某某的行为也违反了《合同法》的相关规定。该房自建成就由被告居住，根据该法215条，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式，当事人不采用书面形式的，视为不定期租赁。出租人出卖租赁房屋的，应当在出场前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第三人林某某没有履行通知的义务。另，《最高人民法院关于审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：解除非法同居关系时，同居期间双方共同所得收入和购置的财产，按一般共有财产处理。综上，原告与第三人林某某的房屋买卖合同违反了法律规定，是无效的。原告的诉求无事实和法律依据，请予以驳回。

3．第三人述称
确认涉案房屋已经卖给本案原告吴某某，并已按约定支付房款53万元，余款27万元约定交付房屋后支付，房屋现在确已过户到原告吴某某名下。案涉房屋并非被告农某某和本人同居期间共同购置，被告没有出资。两人仅是同居关系，没有婚姻关系。在房屋修建期间，第三人确实委托被告管理并经手签收了一些装修单据、送货单等，但装修款实际均由第三人支付。

（三）事实和证据
中山市第一人民法院经公开审理查明：原告吴某某经人介绍向第三人林某某购买登记在林某某一人名下位于中山市板芙镇白溪村四队"迅地环"的自建房屋。双方于2013年3月5日在中山签订了书面的房地产转让合同，并在广东保信律师事务所进行了律师见证。根据该合同约定：房屋用途为住宅，建筑面积为245.99平方米，转让总价80万元。合同签订后15日内双方一同前往中山市房地产交易管理部门办理房产的注销抵押登记手续，买方支付第一期楼款50万元；在房产过户至买方名下后即房产交付当日，买方支付剩余房款30万元。合同第五条约定，自买方领取该房产权属证书之日起二个月内，卖方须将房产交付给买方。合同第一条"总则"及第八条"其他事项"均注明"该房产交易时有第三人居住及使用，但没有出租给第三人，不存在影响本合同项下房地产转让给乙方的其他法律障碍。"
合同签订后，因该房交易前已抵押给案外人廖志明作借款担保，为办理注销抵押，原告吴某某于2013年3月5日通过银行转帐方式代出卖方林某某支付给案外人抵押借款45.4万元及林某某本人现金款4.6万元，4月12日另向林某某支付房款3万元，共计53万元。其后双方到房产管理部门办理了产权登记过户手续。2013年3月27日，该房登记过户登记在原告吴某某名下。原告领取了新了房地产权证书及国有土地使用权证。随后，原告向卖方林某某要求按合同约定期限交付房屋，林某某与原居住在房屋内的被告农某某因产生纠纷，沟通未果，农某某拒绝搬出。原告遂在林某某协助下诉至法院，主张前述实体权利。
另查：案涉房屋系自建房，中山市国土资源管理部门登记的土地使用权证上载明权利人仅林某某一人，发证日期为2008年4月17日。房屋建成后的该房屋产权证于2012年3月27日登记在林某某一人（单独所有）名下；又于2012年8月17日抵押登记在案外人廖志明名下，抵押金额400000元。出售前，该房屋一直由农某某与其女儿（系农某某与前夫所生）及林某某共同居住使用。后因林某某与被告农某某产生矛盾，林某某遂搬出并联系买家转让该房屋。
上述事实有下列证据证明：
1．房屋产权证、国有土地使用权证；
2．房地产转让合同及见证书；
3．中国银行收付款凭证及收款收据;
4．结婚证、婚纱照片；
5．林丽华身份证，林某某身份证复印件；
6．病历出院证、医疗费发票、住院清单；
7．建房材料收据、送货单；
8．经营足浴保健价格宣传单。

（四）判案理由
中山市第一人民法院经审理认为：本案系占有物返还纠纷，属物权法上的请求权。因此本案的争议焦点主要为:1．原告是否对案涉房屋拥有合法的财产所有权；2．被告继续占有房屋是否合法；3．房屋占有费应否支持及按何标准。
关于焦点1，根据我国物权法关于不动产登记物权设立、变更、转让和消灭的相应规定，原告按照合同方式取得涉案房屋的所有权，并依法进行了登记且已取得涉案房屋的产权证书，因此系案涉房屋的所有权人。且作为房屋买卖合同的双方均未就合同的成立和生效产生争议，原告不基于合同中关于交付的约定起诉相对方要求继续履行交付义务而选择占有物返还要求被告搬出登记在其名下的房产，系其对自身诉讼权利及风险的自主选择，不违反法律规定。且根据我国《物权法》第九条，不动产物权经依法即登记发生效力，不因合同是否全部履行（如购房款是否全额支付）产生影响。因此，原告对案涉房屋拥有合法的财产所有权。
关于焦点2，被告主张涉案房屋系其与第三人同居期间共同出资购买和修建，但未提交共同出资或合资建造的相应证明。其提交的与第三人林某某的结婚证真伪不明（第三人林某某否认，因涉另一法律关系本院暂不作真实性审查）且与其所陈述的同居关系矛盾。即便该结婚证属实，但其登记日期为2008年12月23日，在涉案房屋土地所有权证取得之后，未能证明被告有出资，亦不能直接证明系夫妻共同财产。另其提供的关于部分送货单、保修单、收款收据等均只能间接证明被告参与经手房屋的修建和装修，并不能直接证明出资或与第三人林某某共同所有。且房屋建成后仅登记在第三人林某某一人名下，按照公示公信原则，可以从法律上推定第三人林某某为房屋原所有权人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或有瑕疵，对依赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。且被告没有提供房屋租赁合同证明先于原告购买之前向第三人承租了该房屋尚在租赁期内，且原告在购买该房屋时知晓并同意被告继续承租。否则在房屋产权发生变更后，房屋新的所有权人有权对房屋行使充分物权，其中就包括占有、使用和收益等。原告继续占有房屋没有事实和法律依据，应当搬出。至于被告对案涉房屋在未转让给本案原告前是否拥有共同所有权或该房屋的交易是否系原告与第三人恶意串通损害被告的合法权益，属另外的法律关系，本案不作审查。原告可另案主张。
关于焦点3，根据我国《物权法》第三十四条、三十七条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告与第三人签订的房屋买卖合同约定房产交付期限为领取新证之日起二个月内，原告的房产权证于2013年3月27日核发，即第三人按约定应于2013年5月27日内交付房屋。但该约定的合同相对方是第三人而非本案被告，故原告按此限期主张房屋占用期间的租金损失理据不足，本院不予全部支持。但原告诉至法院，本院将相关诉讼材料（原告的诉状及请求）送达给被告，被告于2013年8月20日收悉。被告在无法定理由及证据证明其可以继续合法占有涉案房屋的情况下，应在合理期限内搬离涉案房屋。被告虽抗辩对房产拥有一半甚至全部产权、认为原告与第三人之间的房屋买卖损害了其他合法权利，但没有提起诉讼主张相应权权利，且原告经依法登记取得的房屋产权非经法定程序确认或撤销前，该登记名下的权利人对房屋拥有法律保护的完全物权。故被告经合理催告后仍占有登记在他人名下的房屋，实属侵权，应承担相应的民事赔偿责任。综合考虑被告的经济及居住情况，本院酌定该合理期限为一个月内。即逾期自2013年9月21日始，被告应支付占有期间租金。原告按同地段房屋租金2000元每月主张，该标准并无不当，本院予以照准。

（五）定案结论
综上所述，原告的诉求符合法律规定，本院予以支持，但具体起算期间以本院核定为准。被告的辩解理据不足，本院不予采信。
中山市第一人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：
1．被告农某某应于本判决生效之日起十日内立即搬离原告吴某某名下位于中山市板芙镇白溪村四队"迅地环"的房屋；
2．被告农某某于本判决生效之日起七日内向原告吴某某支付自2013年9月21日起至实际搬离之日的房屋占有租金（按2000元每月标准计算）。

（六）解说
本案的法律关系并不复杂，所涉及的有关房屋买卖合同效力、所有权的妨碍与救济，在房屋买卖合同关系及婚姻关系、同居财产关系纠纷案件中很常见也很有代表性。引发的法律问题主要有：共有物单方处分效力，不动产权属证书的推定效力，债权与物权的对抗，房地产物权的善意取得，实际所有权人与登记所有权人不一致时的权利救济等等。看似简单，但作为当事人，在维权、应诉、抗辩中如何选择法律关系如何有效救济亦直接决定了案件的胜负，这也是本案例的指导意义所在。
从原告方来分析：原告系房屋买卖合同一方当事人，也系房屋新的产权登记所有人，因此原告可以基于房屋买卖合同关系选择限期继续履行诉求，也可以基于物权要求占有人排除妨碍以充分行使物权。如果选择合同之诉，即使胜诉亦不能顺利解决非合同当事人继续占有使用该房屋的现实阻碍。因此基于物权效力选择排除妨碍之诉，是恰当的亦是最有效的。
从被告方分析：被告并非房屋的原产权登记所有人之一，也非原产权登记人的配偶（庭后当事人确认该结婚证系伪造），假如该房产真如被告所辩称的系与原产权人（即第三人林某某）同居期间共同购置的，被告该如何维权？如何救济自己被损害的财产共有权？这里还涉及到是否可以适用善意取得？讨论中第一种观点认为，被告可以在本案提起反诉，要求确认原告与第三人林某某的买卖合同无效，即确认原告并非房产的善意取得所有权人。从而对抗原告要求返还占有物的诉讼请求。第二种观点认为，被告应另案起诉而非在本案提反诉，因为无论是否善意取得，侵害被告共有财产权益的当事人主要是第三人林某某而非原告吴某某。被告没有身份关系（夫妻）上基于对原房产的共有权属也非未经法律途径（如确权之诉或债权给付之诉）确认其共有人地位或债权人地位，因此并不具备利害关系人身份，可以直接提起撤销权之诉，确认原房屋买卖合同无效之诉。因此被告直接反诉路径不当，诉因不足。而且从原告与第三人的关系、双方交易的价格等方面看，原告并非恶意串通第三人进行交易，且支付了合理对价取得了房屋产权。根据目前审判实务中对房地产物权的善意取得主流观点：转让人转让登记在其个人名下的房产不符合法律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续的，可以依据《物权法》第一百零六条第1款规定，受让人取得该不动产的所有权。因此，本人也赞同第二种观点。那是不是意味着共有权利真受到损害的被告农某某就没有法律救济的途径呢？非也。从前面的分析中，我们知道，不动产权属证书是享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，也存在与实际权利状况并不一定完全吻合的情形。就本案来看，原告与被告不存在合同关系亦不存在其他身份关系，因此对原告所提出的关于侵害房屋占有、使用、收益物权的起诉，被告若提出实际权利与证书登记权利不一致的抗辩显然无法举证亦不可能得到法院支持。但是，其若向原产权登记人提起确认共有产权份额并主张相应的财产损害之诉，只要举证充分则可以救济相应的权利。但无论是确认之诉还是共有财产损害的侵权之诉，由于物权登记变更的公示效力，原告基于物权而行使的排除妨碍请求权将优于被告基于财产侵权而行使的债权请求权。因此被告要求继续占有案涉房屋并主张相应物权将变成不可能达成的权利。
本案判决后，被告没有上诉，亦不失为明智之举。但被告提起了对第三人林某某，要求确认案涉房屋为共同所有财产的确权之诉。本人以为，即使胜诉，法院作出的有关确认生效判决并不可以直接引起物权变动的效力。因此，被告农某某并不能以此对抗原告吴某某的合法物权请求权。其在确权诉求之外尚需提起财产损害赔偿的侵权请求权才可能全面维权并实现权利救济，使判决具有可履行的债权内容。
（伍青花）