（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：上海市闸北区人民法院（2012）闸民三(民)初字第1824号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第2090号。

2、案由：排除妨害纠纷

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：简某、萧某
两原告共同委托代理人谢可训，上海海耀律师事务所律师。
被告（上诉人）：上海英达方物业有限公司
法定代表人朱某，职务总经理。
委托代理人全利，上海市万隆众律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市闸北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏思奇；代理审判员：严毅超；人民陪审员：吴妮娜。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢薇薇；代理审判员：余艺、邬海蓉。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年09月09日
二审审结时间：2013年11月18日

（二）诉辩主张

1、原告诉称，1995年6月30日，两原告与杰汉森双利房地产发展（上海）有限公司签订《"上海不夜城商厦国际商品交易中心"外销商品房出售合同》，约定由两原告购买本市闸北区商铺（以下简称系争商铺），建筑面积为42.98平方米（自用面积为15.70平方米），购买价格为港币1928070元。合同标识了系争商铺的具体位置，其北侧墙面与商厦北墙体之间存在间隔；"附件三"载明商厦门面为高级玻璃橱窗及玻璃门。两原告于1996年7月24日登记成为系争商铺的产权人,产权证附图记载，系争商铺北侧墙面与商厦北墙体为同一条重叠的直线。最初，系争商铺的北面为透明玻璃幕墙。
2008年7月30日，被告被选聘为系争商铺所在"不夜城商厦"的物业管理公司，并负责室内外广告场地的租赁管理。2009年4月，为了迎接"世博会"的召开，政府对天目路沿线楼宇外立面实施综合改造，并由被告自行拆除不夜城商厦橱窗和墙面上的广告。目前，系争商铺北面外墙被被告制作的某品牌的铝塑板广告覆盖。
原告简某、萧某认为，2009年9月，被告在未经原告同意的情况下，以铝塑板制作广告覆盖原告购买的系争商铺落地透明外玻璃上，极大减损了系争商铺的物业价值。经多次交涉未果，故诉请判令：1、被告拆除覆盖原告商铺上的铝塑板，恢复商铺原貌；2、被告象征性赔偿原告的经济损失人民币1元（以下币种均为人民币）。

2、被告辩称，被告覆盖铝塑板的部位在系争商铺的外立面墙体，该部位应属于整个楼宇的公共部位，属于全体业主共有，不在原告的专有范围之内；最初楼宇外墙面覆盖的是公益广告，是在世博会期间根据政府的要求统一设置，并经过广大业主和经营户同意的；目前覆盖铝塑板并没有影响原告的正常经营，也没有改变系争商铺的使用功能，对于原告应不构成妨害；而且《物业管理服务合同》中明确约定，系争商铺所在楼宇的所有室内外广告场地均由被告统一经营管理，所得收益大部分用于公共设施设备的维护和更新。所以被告的行为是有合法依据的，不同意原告的全部诉讼请求。

（三）事实和证据
上海市闸北区人民法院经公开审理查明：
1、1995年6月30日，两原告与杰汉森双利房地产发展（上海）有限公司签订《"上海不夜城商厦国际商品交易中心"外销商品房出售合同》，约定由两原告购买系争商铺，建筑面积为42.98平方米（自用面积为15.70平方米），购买价格为港币1928070元。合同标识了系争商铺的具体位置，其北侧墙面与商厦北墙体之间存在间隔；"附件三"载明商厦门面为高级玻璃橱窗及玻璃门。
2、1996年7月24日，两原告登记成为系争商铺的产权人。根据《上海市房地产权证》的附图记载，系争商铺北侧墙面与商厦北墙体为同一条重叠的直线。最初，系争商铺的北面为透明玻璃幕墙。
3、1994年2月2日签订的与系争商铺相邻的1层43号商铺预售合同约定：建筑面积228平方藕，售价为港币1188606.96元。"附件二"载明商厦门面为高级玻璃橱窗；"附件三、四"的图示均标明，系争商铺及1层43号商铺北侧墙面与商厦北墙体之间存在间隔。
4、2008年7月30日，"不夜城商厦物业管理选聘小组"与被告签订《物业管理服务合同》，选聘被告为系争商铺所在"不夜城商厦"提供物业管理服务，并由被告负责室内外广告场地的租赁管理。
5、2009年4月，为了迎接"世博会"的召开，上海市闸北区迎世博市容环境分指挥部曾下发通知，拟将天目路打造成为"陆上迎宾大道"，对沿线楼宇外立面实施综合改造，并要求被告自行拆除不夜城商厦橱窗和墙面上的广告。为此，被告于同年7月向经营户发出"友情告知"：不夜城商厦将于2009年8月初开始进行外立面改造工程，届时将对在天目西路及梅园路外立面所有的广告统一拆除，以后政府将不再同意商厦外立面设置广告位。
6、为了配合不夜城商厦外立面整治工作，被告开展了"迎世博，献爱心捐款"活动，共募得75家经营户捐款24100元。
7、2009年9月25日，原告曾致函被告称：系争商铺从建成以来都是落地透明玻璃面向街道，9月却遭被告无故用铝塑板覆盖正面玻璃橱窗，严重影响了系争商铺的商业价值，故要求被告在3日内予以拆除。被告回函称：不夜城外立面改造是打造迎宾大道需要，物业公司无权改变铺位，但希望原告积极配合、理解政府的行动计划。
8、目前，系争商铺北面外墙被被告制作的某品牌的铝塑板广告覆盖。
上述事实有下列证据证明：
1、系争商铺的房地产权证，证明原告系产权人；
2、《外销商品房出售合同》，根据合同载明，商厦门面为玻璃橱窗和玻璃门，可以理解为属于原告专有；
3、照片6张，证明系争商铺北侧原为透明玻璃橱窗，目前已被铝塑板广告遮盖，影响了原告的正常营业；
4、原、被告的交涉记录，证明原告曾向被告主张权利；
5、不夜城商厦1-43、2-96、3-99、5-50商铺的预售合同，证明商厦门面为高级玻璃橱窗，该"橱窗"应为商厦全体业主共有，而非原告专有；
6、2009年5月18号《解放日报》的报道一篇，证明不夜城商厦外立面的改造是根据闸北区委、区政府《上海世博陆上迎宾大道建设和管理方案》进行的；
7、捐款情况说明，证明商厦外立面的改造是根据区政府的指示，由不夜城商厦经营户共同捐款而建；
8、《关于请不夜城商厦业主配合做好迎世博陆上迎宾大道外立面整治工作的通知》，证明不夜城外立面的改造是政府要求进行的；
9、2010-2011年不夜城商厦维修基金的使用状况，证明不夜城商厦业主未缴纳维修基金，由广告收入填补。

（四）判案理由
上海市闸北区人民法院经审理认为：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案所涉争议焦点主要有以下四点：
一、覆盖铝塑板广告的墙面究竟是原告专有抑或是商厦业主共有的部位。根据系争及相邻商铺预售合同的附图记载，系争商铺北侧与商厦墙体之间存在间隔，故法院认为在商厦设计之初两者应非同一墙体，按照有关规定建筑物的外墙等基本结构部分应属于全体业主的共有部分。即便以目前两者为同一墙体的实际情况而论，依建筑物区分所有所持的"壁心和最后粉刷表层说"观点，专有与共有部分的区分通常以房屋的墙壁、地板、天花板等边界部分厚度的中心线为界，并兼顾业主在墙体上的最后粉刷层面所及部分，因此被告覆盖广告的部位仍属全体业主共有。
二、被告在商厦外墙面覆盖广告的行为是否具有合法性。依照相关司法解释规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动等事项，应当属于由业主共同决定与共有和共同管理权利有关的其他重大事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而被告并无证据证明在商厦外立面覆盖广告时曾召开业主大会进行表决或征求两个过半数业主的同意，故法院认为其覆盖行为违法，侵犯了业主的共有权。被告主张，为配合外立面整治工作曾开展了捐款活动，应当视同征求业主意见。姑且不论捐款业主是否已达法定比例，而以捐款方式代替征求意见，尤其在未明确告知的情况下即视为业主默示同意，明显缺乏法律依据，亦有违诚信原则，故对于被告抗辩意见法院不予采纳。
三、覆盖公益广告或将商业广告收益用作维修基金能否构成被告违法行为的阻却事由。按照被告的陈述，商厦外立面的改造肇始于迎世博，由政府相关部门牵头，并覆盖以公益广告。此时能否不经业主同意而为之？该问题涉及个人利益与公共利益相抵触时究竟何者为先的命题，法院难以作出评判。但目前商厦外立面覆盖的系商业广告，并非出于公共利益之目的，自应优先考量业主个人利益无虞。至于被告将广告收益直接用作维修基金，法院认为亦不能构成其违法行为的阻却事由。因欠付维修基金与侵犯业主共有权系两个层面的法律问题，并不能发生相互抵销或先后履行的情况；而且以牺牲业主的物权利益为代价来换取维修基金的财产利益不符合法律的价值取向，法院实难认同。
四、被告的覆盖行为是否导致原告的合法权益受损。根据原告提供的照片，法院确信系争商铺北侧最初应为透明玻璃幕墙，被告擅自覆盖了商业广告进行经营性活动，原告作为权利人得依法请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。鉴于系争商铺所处的临街位置，通过透明玻璃橱窗陈列商品可以吸引潜在的顾客光顾和消费，具有一定的商业价值；而被告的覆盖行为势必造成该部分客源的流失，使系争商铺应有的价值受到贬损，致原告罹患损失，被告应承担赔偿责任。现原告仅主张赔偿经济损失1元，系其对自身权益的处分，于法不悖，可予支持。

（五）定案结论
上海市闸北区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告上海英达方物业有限公司应于本判决生效之日起十五日内拆除覆盖在本市闸北区天目西路144号商铺北侧外墙面的铝塑板广告，恢复商铺北侧墙面原状；
二、被告上海英达方物业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告简某、萧某经济损失1元。

（六）解说
本案系因物业公司在商场外立面张贴商业广告而与商铺业主之间发生的纠纷，其特殊性在于，该商场的外立面即是商铺业主的透明橱窗。本案首先界定了该透明橱窗究竟属于该商铺业主专有，还是整个商场全体业主共有，承办人引入目前较为流行的"壁心和最后粉刷表层说"的观点，确认玻璃橱窗的外立面应该属于全体业主共有；在此基础上，进一步认证物业公司要在外立面张贴广告尤其是商业广告应当遵循的程序，即按《物权法》的规定须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；最后，阐明当业主未缴纳物业管理费的情况下能否提出本案诉请，承办人认为侵害业主共有权与欠付物业管理费分属不同法律层面，不存在同时履行的关系。据此判决支持原告拆除外立面广告的请求。本案对于目前商场管理中较多发生的建筑物区分所有、业主行使共有权、侵犯共有权的法律责任等问题均作了较为详细的论述，对此类案件的审判具有一定的指导意义。
（魏思奇）