（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2200号判决书。
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1735号判决书。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：厦门火炬集团物业管理有限公司（以下简称火炬物业公司），住所地：福建省厦门市。
委托代理人（一、二审）：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。
被告（上诉人）：厦门市兴致电子工业有限公司，住所地：福建省厦门市翔安区。
委托代理人（一审）：曾某，公司职员。
委托代理人（一审）：蒋仁福，福建法正联盟律师事务所律师。
委托代理人（二审）：郭宏清，北京大成（厦门）律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市翔安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴建国；审判员：王瑛；人民陪审员：张辉艺。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；审判员：黄伟民；代理审判员：许莹。
6.审结时间
一审审结时间：2014年3月20日。
二审审结时间：2014年7月30日。
（二）一审情况
1. 一审诉辩主张
（1）原告火炬物业公司诉称
2005年8月，厦门市兴致电子工业有限公司（以下简称兴致公司）委托厦门火炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称火炬开发区管委会）在厦门火炬高技术产业开发区之火炬（翔安）产业区建设涉案厂房，建筑面积7352平方米。2006年4月24日办理交房验收手续。2006年6月1日，厦门火炬高新区财政服务中心（以下简称财政服务中心）与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区即涉案厂房所在产业区进行物业管理，2006年6月19日，兴致公司与火炬物业公司办理厂房交接手续，并正式入住涉案厂房。但兴致公司自入住后即开始拖欠服务费、公共维修金，且经催讨拒不交纳。请求法院判令：兴致公司支付自2006年7月计至2013年9月的综合管理服务费255849.6元、公共维修金63962.4元，共计319812元及逾期付款违约金（按日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。
（2）被告兴致公司辩称
本案所涉厂房属于兴致公司自建单位房，双方是委托建房关系，兴致公司依法具有独立产权。双方从未就物业服务的内容、收费事宜等有过意向，兴致公司没有委托火炬物业公司进行物业服务。兴致公司多年业自行管业，包括保洁、卫生、保卫等一系列关于物业管理，甚至连水电费都是直接与公用事业单位结算。火炬物业公司的起诉超过诉讼时效。要求驳回火炬物业公司的诉讼请求。
2.一审事实和证据
福建省厦门市翔安区人民法院经公开审理查明：位于厦门市翔安区的厦门火炬（翔安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的火炬开发区管委会系市政府派出机构，作为火炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起至今由火炬物业公司负责提供物业管理和服务。火炬物业公司取得由福建省建设厅核发的二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。
2006年6月1日，火炬开发区管委会开办的事业法人即财政服务中心与火炬物业公司签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物业管理服务合同，后于2009年1月1日签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务合同。第二份合同约定"若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期"。上述二份合同均约定：财政服务中心委托火炬物业公司为厦门火炬（翔安）产业区（建筑面积130万㎡）提供专业化物业管理服务，物业管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，以及公共环境、公共秩序、交通秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料、公共绿化、建筑小品等事项的管理和维护。物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主或使用人应履行本合同并承担相应的责任，火炬物业公司有权向物业使用人收取综合管理服务费、公共维修金的相关费用；每月的相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金等内容。
2006年4月20日，厦门市翔安区发展和改革局对火炬物业公司报送的《关于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费标准的请示》，作出批复，根据提供的服务内容，暂定收费标准为：厂房、办公楼管理服务费0.8元/㎡·月、房屋公共维修金0.2元/㎡·月。2007年6月7日，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理收费标准经重新核定，按原规定的标准执行，期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，火炬物业公司被告知，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，原规定的物业管理收费标准自2007年6月27日起停止执行。
位于厦门火炬（翔安）产业区内的翔安区翔虹路7号厂房系兴致公司所有，该厂房的用地面积4692.58㎡，建筑面积7028.92㎡（四层）。上述厂房系兴致公司于2005年8月2日委托火炬开发区管委会所建，兴致公司于2006年2月24日与火炬物业公司签订二次装修管理协议，同意遵守火炬物业公司制定的《二次装修管理规定》，后于2006年6月间与建设单位、招商单位、物业公司办理了业主交房验收。自2006年7月起至今，兴致公司未向火炬物业公司缴纳综合管理服务费及房屋公共维修金。兴致公司使用翔安区翔虹路7号厂房实际产生的自用水、电费由兴致公司自行向水务和电力单位交纳。案件审理过程中，经法院现场勘验，发现火炬物业公司未为兴致公司修剪厂房旁边的绿化，兴致公司在其厂房内设立垃圾处堆放垃圾。
上述事实有下列证据证明：
（1）委托建设合同书，证明兴致公司委托火炬开发区管委会建设涉案厂房的事实；
（2）业主交房入住验收表，证明兴致公司与火炬物业公司就涉案厂房办理交房验收手续；
（3）厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复，证明物业收费标准。
（4）物业管理服务合同，证明火炬物业公司对产业园区内进行物业管理的依据；
（5）邮件及查询单，证明火炬物业公司多次书面要求兴致公司签订物业管理服务合同并缴交相应欠款；
（6）当事人的陈述。
3.一审判案理由
厦门市翔安区人民法院经审理认为：第一，根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序。本案中，火炬物业公司事实上已对上述产业开发区进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。作为上述区域的业主，兴致公司理应向其支付相应报酬。第二，根据《物业服务收费管理办法》第7条规定："实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定"。根据厦门市翔安区发展和改革局作出翔发价（2007）04号文，厦门火炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，故火炬物业公司可以通过签订《物业管理服务合同》约定物业服务收费标准。至于物业服务收费标准需经价格主管部门核准备案，是行政管理性规定，并非效力性强制性规定，不由此导致合同无效。第三，经庭审查明，火炬物业公司所提供的物业服务范围有包括市政公用设施，该部分的管理和维护的费用不能由业主承担，且火炬物业公司未为兴致公司清运垃圾及修剪厂房旁边的绿化。因此，法院将火炬物业公司的收费标准酌情予以调整，将综合管理服务费由0.8元/㎡·月酌情调整为0.3元/㎡·月，公共维修金由0.2元/㎡·月酌情调整为0.1元/㎡·月。第四，兴致公司自2006年7月至2013年9月的综合管理服务费和公共维修金未交纳，火炬物业公司主张其于2011年11月向兴致公司发函催讨，其所提供的证据不足以证明，法院不予采信，故火炬物业公司超过二年诉讼时效期间的综合管理服务费和公共维修金不予支持。因此，兴致公司应向火炬物业公司支付的自2011年9月至2013年9月的综合管理服务费为50608.22元（7028.92㎡×0.3元/㎡·月×24个月），公共维修金16869.41元（7028.92㎡×0.1元/㎡·月×24个月）。至于火炬物业公司主张的逾期付款违约金，虽然财政服务中心与火炬物业公司签订的《物业管理服务合同》约定："每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金"，但鉴于火炬物业公司并未举证证明曾向业主和物业使用人披露《物业管理服务合同》，且日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据火炬物业公司的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，自2011年9月开始计算。
4.一审定案结论
厦门市翔安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，作出如下判决：
（1）兴致公司于本判决发生法律效力之日起十日内向火炬物业公司支付综合管理服务费50608.22元和公共维修金16869.41元及滞纳金（滞纳金以67477.63元为基数，按中国人民银行公布的6个月以内期的贷款基准利率即年利率5.60%自2011年9月16日起计算至本判决确定的还款之日止）。
（2）驳回火炬物业公司的其他诉讼请求。
案件受理费6097元，由火炬物业公司负担4811元，由兴致公司负担1286元。
（三）二审诉辩主张
1. 上诉人（原审被告）兴致公司诉称
（1）财政服务中心与火炬物业公司所签订的《物业管理服务合同》对兴致公司不具有约束力。兴致公司是涉案厂房的建设单位，《物业管理条例》中规定的前期物业服务合同必须由建设单位与物业服务企业签订，但财政服务中心并非建设单位，其与火炬物业公司签订的《物业管理服务合同》属于越权代理，对兴致公司不具约束力。兴致公司实际上从未接受过在土地红线范围内的所谓的火炬物业公司提供的"物业管理服务"。兴致公司为案涉厂房的所有人，有权选择对其所有的厂房进行自行管理。请求：依法撤销一审判决，驳回火炬物业公司的诉讼请求。
2.被上诉人（原审原告）火炬物业公司辩称
（1）关于本案的性质认定：双方存在事实物业管理的法律关系。兴致公司作为业主及厂房的实际使用人，作为产业园区内的企业，其地理位置不能脱离整个园区而单独存在，因此即便双方没有直接签订物业管理服务合同，兴致公司也是物业服务的实际受益人，其多年来实际上接受并享受了火炬物业公司提供的物业服务的。财政服务中心系根据管委会内部的职责划分作为代业主与火炬物业公司签订的《物业管理服务合同》，对兴致公司具有法律效力。
（四）二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
厦门市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点在于：兴致公司是否应向火炬物业公司支付物业管理费用。首先，厦门火炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由火炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门火炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务。因此，即便本案兴致公司未与火炬物业公司直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于兴致公司亦具有法律约束力，兴致公司应当支付有关的物业管理费用。其次，从《厦门火炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容及现场勘验结果可知，兴致公司的地理位置位于厦门火炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门火炬（翔安）产业区而独立存在，而火炬物业公司系厦门火炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此兴致公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致兴致公司客观上成为火炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。兴致公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除兴致公司承担物业管理费用的义务。综上，兴致公司应当承担物业管理费用。
（六）二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1487元，由兴致公司负担。
（七）解说
本案是企业自有产权的建筑物内部范围与园区内配套公共设施和公共服务的不可分性，无法区分时所产生物业服务合同纠纷的审理及处理具有一定的指导作用。案件审理的难点是认定物业服务区域问题。
1.物业服务区域（物业管理区域，下同）认定的法律依据和要素。
物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成的复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
根据《物业管理条例》第九条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。也就是说，是否存在共用设施设备以及建筑物规模、社区建设是物业管理区域认定的标准。
在本案当中，厦门火炬（翔安）产业区是国家科委和厦门市人民政府共同创办的相对封闭性的产业基地，具备一定的建筑物（群）规模、且社区建设已相对成熟。兴致公司委托火炬管委会建设的翔虹路7号厂房，其地理位置则是完全位于厦门火炬（翔安）产业区内，共用基于的共用设施设备；并且根据规定，凡在开发区从事物业管理经营性的企业和个人，必须经开发区管委会资质审核批准后方可从事经营活动。据此，厦门火炬（翔安）产业区可依法认定为一个独立的物业管理区域；而兴致公司位于该物业管理区域内。
2.相对封闭且独立的建筑物集群适用《物业管理条例》的理论依据
建筑物区分所有权是由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
如前所述，物业管理的来源是建筑物区分所有权。相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区；虽然各个企业可自建设或是委托统一建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权。但其在该建筑物集群中，关于物业管理问题，仍可直接援引建筑物区分所有权予以解释；而因其在各个单个建筑物当中，仍然存在对其单独建筑物享有所有权，因其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故其对于诸多配套公共设施和公共服务部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权；据此，其应当受到《物业管理条例》的约束。
在本案当中，因兴致公司委托火炬管委会建设的厂房完全位于厦门火炬（翔安）产业区内，虽然兴致公司依法对该厂房享有完全的所有权，但因其与厦门火炬（翔安）产业区内的配套公共设施和公共服务密不可分。据此，兴致公司与火炬物业公司之间法律关系受《物业管理条例》的约束
3.基于特殊目的而创办建筑物集群项目的物业服务合同的签约主体的认定
按照服务提供的所在阶段不同，物业服务可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。亦即基于特殊目的而创办建筑物集群项目的创办者，可依法作为物业服务合同的签约主体。
如前所述，厦门火炬（翔安）产业区可依法认定为一个独立的物业管理区域，而该物业管理区域中的企业即为业主。鉴于，厦门火炬（翔安）产业区尚未成立业主大会或者业主委员会，作为厦门火炬（翔安）产业区的创办主体火炬开发区管委会依法取得建设单位之地位，有权委托其开办的事业单位法人财政服务中心代表厦门火炬（翔安）产业区内的企业与火炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由火炬物业公司对厦门火炬（翔安）产业区提供物业管理服务。
（林巧玲）
【裁判要旨】建筑物区分所有权是由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。因在各个单个建筑物当中，仍然存在对其单独建筑物享有所有权，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故其对于诸多配套公共设施和公共服务部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权，其应受到《物业管理条例》的约束。
