1．判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2014）鹿民一初字第97号判决书。
二审判决书：广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2014）柳市民一终字第970号判决书。

2．案由：所有权确认

3．诉讼双方
原告（被上诉人）廖某。
原告李某（被上诉人）。
一、二审委托代理人郭明森，河池市法律援助中心律师。
被告（上诉人）陈某。
一审委托代理人韦天明，鹿寨县法律服务所法律工作者。
二审委托代理人韦仁林，广西桂三力律师事务所律师。

4、审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区鹿寨县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：廖筱艳；人民陪审员：廖连昌、巫裕家。
二审法院：广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄智文；代理审判员：丘洪兵、翁春亚。

6．审结时间
一审审结时间：2014年7月10日。
二审审结时间：2014年12月15日。

1、一审诉辩主张
二原告共同诉称，两人系夫妻关系，原告李某与被告系姑表关系。2007年，鹿寨县政府在鹿寨镇十里亭小康村进行建房用地二期规划，被告在此规划内取得一块国有划拨土地使用权指标，被告不想建房，得知原告想建房，基于亲戚关系，其主动对原告说把该用地指标给原告建房。经双方协商，被告同意无偿将该用地指标给原告建房，办理相关建房手续及费用均由原告支付，并约定先以被告的名义建房和办理房屋产权证，待房屋产权证办好后再过户到原告的名下。原告办理好建房规划许可证、开工许可证、国有土地使用权证后，于2009年7月19日组织人员经过一年的艰辛努力，建成一栋四层房屋。2010年7月13日，原告全家搬进所建房屋居住。2012年3月12日，原告办理好房屋产权证后，多次要求被告协助把房屋产权证过户到原告名下，但被告均予拒绝。虽然该房屋产权登记在被告名下，但该房屋是原告建造的，房屋所有权应当为原告所有。依据《物权法》第三十三条的规定，原告提起诉讼，请求人民法院依法判决确认登记在被告陈某名下的位于鹿寨县十里亭小康村二期的房屋所有权为原告所有。
被告辩称：1、原告的诉请没有事实和法律依据，被告是附条件的允许原告建房，但是原告没有履行，现该房屋所有权已由政府部门确权，被告取得房屋的所有权，如果原告认为房屋是他们的，应通过行政诉讼来解决；2、诉争的房屋虽然是原告建的，但土地是被告的，被告没有收原告一分钱，是原告出钱帮建造并办理权证的，至于其他的事是另一法律关系；3、建房的土地是划拨的土地，依法不可以转让。因此，原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
广西壮族自治区鹿寨县人法院经公开审理查明：两原告系夫妻关系，原告李某与被告系表姐妹关系。被告系鹿寨镇十里亭小康村（鹿寨县农场）村民，依规定享有在该村二期建房用地规划中取得一块宅基地用地指标。2007年初，被告与二原告口头约定，被告以其名义申请宅基地指标，取得宅基地后由二原告在该宅基地上建房，获得房产证后再由被告过户给二原告。2007年7月22日，二原告交纳了建房公共设施、配套及办证费15000元后，被告获得宅基地。二原告于2009年7月开始建房，至2010年7月建成并入住至今。之后二原告交纳了相关的办证费用，并在被告的配合下，于2012年3月获得《土地使用权证》（鹿国用（2012）第07-0418号，土地使用人为陈平；使用权类型为划拨）、《房屋所有权证》（桂房权证鹿政字第D0046566号，房屋所有权人为陈某）。因被告拒绝与二原告办理房屋过户手续，二原告曾诉至本院，后又撤回起诉。被告以遗失房产证为由申请重新办理，于2013年12月30日获得桂房权证鹿寨字第D0063636号《房屋所有权证》。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的证据：
1、二原告身份证，用以证明二原告的身份情况；
2、庭审笔录两份，用以证明被告自愿将其建房用地指标给原告建房；
3、银行存款回单，用以证明原告交纳有关办理指标房所需的费用；
4、委托代理合同，用以证明原告以被告的名义办理该委托合同；
5、办理土地使用权证、房屋所有权证的相关票据，用以证明是原告支付相关办证费用；
6、规划许可证，土地使用权证、房屋所有权证（桂房权证鹿政字第D0046566号），用以证明登记在被告名下的相关权证。
被告提供的证据：
1、桂房权证鹿寨字第D0063636号房屋所有权证，用以证明被告是该房屋的所有权人；
2、现金收入单据，用以证明原告缴款15000元系用于建房公共设施配套及办证费，而非指标费。

3、一审判案理由
广西壮族自治区鹿寨县人民法院经审理认为：二原告与被告均系完全民事行为能力人，双方关于二原告使用被告名下的宅基地建房，取得房产证后再由被告过户给二原告的约定，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，符合民事协议有效的要件，二原告依据约定出资建房、办理相关权证，并已经实际入住，双方的宅基地转让行为合法有效。房屋虽然登记在被告名下，但登记产生的是公示、公信力和对抗力，而双方当事人之间的约定，并不因为登记而影响协议的效力。被告称是原告出钱帮建造房屋并办理权证，显然有悖事实和情理，对被告的该辩解意见本院不予采纳。对于宅基地的使用权问题，并无法律明文规定划拨取得的宅基地禁止转让，只是规定转让房屋的农民不能再申请宅基地，且不办理过户登记手续不影响二原告作为房屋实际所有人对该房屋进行管理使用。被告在二原告建房至入住期间，并未提出异议，现以无法过户为由拒绝办理相关房产过户手续，有违诚实信用原则。另，被告称是附条件的允许二原告建房，但未提供证据证实，二原告不予认可，本院对此不予认定，但从公平原则考虑，被告应获得一定对价，建议双方当事人另行协商。

4、一审定案结论
广西壮族自治区鹿寨县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条之规定，判决如下：
位于鹿寨县鹿寨镇十里亭小康村二期登记于被告陈某名下的房屋（房产证号：桂房权证鹿寨字第D0063636号）归原告廖某、李某所有。
案件受理费5800元（原告预交），由被告陈某负担

上诉人（原审被告）诉称：一、2007年鹿寨县政府在鹿寨镇十里亭小康村进行建房用地二期规划，上诉人及其丈夫在此规划区内取得一地国有土地划拔使用权指标，后来上诉人与被上诉人口头约定将土地使用权指标作如下约定：1、如上诉人母亲能再次分到一块国有土地划拔使用权指标的话，上诉人现有指标送给被上诉人建房；2、如上诉人母亲不能再次分到土地使用权指标的，被上诉人又愿意为上诉人母亲购买养老保险的，该土地使用权指标也送给被上诉人建房；3、如上诉人母亲不能再次分到土地使用权指标，被上诉人双不为上诉人母亲购买养老保险的话，则视为上诉人与被上诉人共同建房：上诉人出土地指标及土地使用权，被上诉人出资金，房屋建成后双方共有。后因上诉人的母亲没有再次分到土地使用权指标，被上诉人也没有为上诉人母亲购买养老保险，因此根据上述约定，建房为双方共同建房，产权归双方共有。一审法院诉争房屋所有权归被上诉人所有，违返当事人之合法的约定，是错误的。二、一审认定"双方的宅基地转让行为合法有效"属于主观猜测，没有证据支持。本案被上诉人在上诉人的宅基地上建房是事实，但上诉人把土地交给被上诉人时是转让、赠与、借用还是合作建房，本案没有书面证据证实。既然宅基地的转让行为都无法得以证实，那么"宅基地转让行为合法有效"从何谈起，诉争房屋归被上诉人所有又从何谈起？三、本案诉争的国有划拨土地使用权的真正权利人是上诉人，也就是说上诉人享有该物权，这有国有土地使用权证及农场相关土地指标文件予以登记和确认。一审认定该宅基地已经转让给被上诉人，正如前述，没有证据予以证实，何况，本案也无证据证实被上诉人为此支付过土地转让费对价，那么，转让从何谈起？更何况，取得土地使用权需要交付+登记，被上诉人并没有把该宗土地登记在自己的名下，因此，被上诉人自始至终都没有合法地取得该土地的使用权（物权），该士地的使用权一直控制在上诉人的手上。被上诉人是在别人享有使用权的土地上建房，这样的行为是不能取得房屋所有权的，因为根据《物权法》第三十条的规定，所有权的取得必须合法。四、该土地使用权是以划拨方式取得，根据法律规定，转让以划拨方式取得的土地使用权，必须报有批准权的人民政府审批，而本案土地使用权所谓的"转让"并未报有批准权的人民政府审批，即使退一万步说双方确有转让的意思表示，该转让的口头约定是无效的。何况，该土地使用权指标是政府给予农场职工的福利，具有人身依附性，被上诉人并非农场职工不具备享有该国有土地使用权的身份，因此该转让的口头约定也是无效的。既然转让行为无效（如果有转让的意思表示的话），那么，土地使用权就仍在上诉人之手，虽然主体工程为被上诉人所建，但根据"房地一体"的原则，被上诉人不可能取得诉争房屋完整的所有权。一审在政府没有批准土地使用权转让的情况下，就擅自确定房屋权属，严重地违背了我国"房地一体"的法律原则，其做法，是"倒逼"政府批准，剥夺政府依法行使的审批权。五、该土地使用权属于夫妻共同财产，上诉人与被上诉人即使口头约定转让该土地使用权，在未取得该土地使用权共有人（上诉人的丈夫）书面同意的情况下，该转让行为也是无效的。综上所述，本案的土地使用权依然还是上诉人的，被上诉人在上诉人享有使用权的土地上建房，在没有确切的证据证明被上诉人已经取得合法的土地使用权的前提下，被上诉人不能取得房屋所有权。因此，上诉人请求人民法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人答辩称：一、被答辩人在其上诉理由中，陈诉双方的口头约定纯属杜撰，没有任何依据。事实是被答辩人在规划区内取得一块国有划拨土地使用权指标，其不想建房或者无钱建房，知道答辩人想买地建房，基于亲属关系，便对答辩人说，把该用地指标让给答辩人建房，并由答辩人以被答辩人的名义办理土地使用权证并支付所需费用。取得土地使用权证后也以被答辩人的名义建房，待建好房屋后再将房地产权证过户到答辩人名下。谁知被答辩人不顾亲情关系，见利忘义，出尔反尔违反当初的约定。二、被答辩人将宅基地让给答辩人建房的行为合法有效。被答辩人作为正常的成年人，应当知道将用地指标让给答辩人建房的后果。双方的行为符合《民法通则》第五十五条、第五十六条的规定。另一方面，按照当初该地段的土地使用权转让价格，答辩人对取得的宅基地投入的资金，在相同的地段，基本上可购买得面积相当的宅基地。被答辩人违约的行为完全是想空手套白狼，完全违反诚实信用原则。三、关于以划拨方式取得的国有土地使用权的转让问题。《房地产管理法》第三十九条规定"以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有标准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准的人民政府按照国务院规定约定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获受益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。"法律没有禁止以划拨方式取得的土地使用权的转让，不是规定要报政府审批和缴纳土地出让金或者将土地收益上缴国家。被答辩人让给答辩人的土地使用权尚未办理过户变更登记手续，因被答辩人食言，拒绝办理过户登记手续，无法报政府审批，而不是政府不审批。三、本案争议的标的是房屋所有权。争议房屋是答辩人所建已是不可争辩的事实。没有任何证据证明争议房屋是答辩人与被答辩人共建（共有）。答辩人投资建房完成即取得房屋所有权，这是物权法规定的原始取得。除非国家依法征收或者征用，任何人都无权剥夺答辩人的房屋所有权。虽然目前争议房屋在法律形式上登记在被答辩人的名下，但并不影响答辩人行使物权权利。被答辩人想用物权登记的形式权利人来对抗实际无权人，其行为是徒劳的，也是无效的。综上所述，鹿寨县人民法院( 2014)鹿民一初字第9 7号民事判决事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。