一、首部

（一）判决书字号：江苏省兴化市人民法院（2014）泰兴民初字第1191号

（二）案由：商品房预售合同纠纷

（三）诉讼双方
原告：江苏嘉德房地产有限公司。
委托代理人：杨华，泰州精诚法律服务所罡杨分所法律工作者。
被告：吉某。

（四）审级：一审

（五）审判机关和审判组织
审判机关：江苏省兴化市人民法院
合议庭组成人员：审判长：王春华；人民陪审员：邵翠红、邹惠。

（六）审结时间：2014年10月9日。

二、诉辩主张

（一）原告诉称
2010年6月27日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，被告向原告购买商品房7幢709、711房，总价款118万元，首付59万元，另向银行贷款59万元，并由原告提供担保。合同还约定，若被告逾期还款90日，原告有权解除合同。现被告连续4个月未按保证合同还款，导致原告的保证金被银行代扣。因被告不按时清偿房款的行为违反了合同约定，导致合同无法履行。现请求解除原、被告于2010年6月27日签订的商品房买卖合同，被告返还7幢709、711房，并承担本案诉讼费用。

（二）被告辩称
被告吉某未答辩。

三、事实和证据
江苏省兴化市人民法院经公开审理查明：原、被告于2010年6月27日签订商品房买卖合同一份，约定原告将兴化市第7幢1-2层709、711号房屋出售给被告，总价为118万元，首付59万元，按揭贷款59万元。合同签订后，被告缴纳了首付款，并与中国工商银行股份有限公司兴化支行签订了个人购房借款担保合同，借款金额为59万元，由原告嘉德公司对该笔借款提供连带保证担保，合同签订后，中国工商银行股份有限公司兴化支行依约将贷款发放到了原告公司账户。2014年1月起，被告停止偿还借款。2014年4月10日，中国工商银行股份有限公司向被告发出律师催告函，要求被告依约还款。后被告仍未还款，中国工商银行股份有限公司兴化支行依约从原告处扣取了上述应还款项。
上述事实有下列证据证明：
1. 商品房买卖合同
2. 个人购房借款担保合同
3. 律师催告函

四、判案理由
江苏省兴化市人民法院经审理认为：
依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定合同成立并生效。合同生效后，原、被告双方均应按照合同履行各自义务。从原告陈述来看，被告已经给付了首付款，并按照合同约定向银行办理了按揭贷款，且该按揭贷款已发放到原告公司账户，应当认定被告已经履行了房款给付义务。至于原告自愿为被告借款提供连带保证担保，与本案并非同一法律关系，被告不按时足额偿还贷款，原告作为连带保证人，依法应当代为偿还，该行为不符合商品房买卖合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任，解除合同的条件并未成就，故原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。

五、定案结论
江苏省兴化市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，作出如下判决：
驳回原告江苏嘉德房地产有限公司的诉讼请求。
诉讼费15420元，公告费560元，由原告负担。

六、解说
开发商预售商品房，一般要经历以下步骤，先与购房者签订商品房预售合同，由购房者在指定的期间内缴纳首付款，然后购房者向银行申请按揭贷款，由银行将按揭款一次性支付到开发商的银行帐户，而银行为了防范借款风险，会要求开发商在其银行缴纳一定数额的保证金，并要求开发商对购房者的借款提供连带保证担保，在购房者取得房屋所有权证书并用所购商品房进行抵押后，银行再解除与开发商的保证关系。
从合同的履行来看，购房者支付首付款，成功申请按揭贷款，并由银行将按揭贷款支付到开发商帐户后，购房者就已经完全履行了与开发商签订的商品房预售合同所约定的付款义务。即便购房者在履行与银行的借款合同中违约，银行根据开发商提供的担保，扣划了开发商的保证金，也是购房者相对于银行违约，开发商在承担连带保证责任后，自可向购房者追偿，而无权请求解除其与购房者签订的预售合同。
司法实践中，很多开发商在购房者不依约履行偿还银行按揭贷款义务后，往往也不协助购房者办理产权登记等相关手续，担心一旦完成登记，对损失更是无法控制。而不协助购房者登记，购房者也没有不动产予以抵押，开发商也无法解除连带保证关系，形成恶性循环，导致购房者一再逾期归还按揭贷款，最终银行根据借款合同，提前收取全部贷款本息，导致纠纷发生。
对购房者不按期归还银行按揭贷款的违约行为，我们应作否定性评价，但开发商应当更加注重合同风险的防控，而不应将两个不同的法律关系糅合到一起，这样不利于维护自身合法权益。
现实中，我们已经发现部分开发商将购房者按期偿还按揭贷款作为协商一致的条款添加到预售合同中，该条款不违反法律规定，其效力应当予以认可。若购房者不按期偿还按揭贷款，开发商自可依据该条款解除预售合同，维护自身合法权益，督促购房者诚信履行合同。
王春华