（一）首部

1、判决书字号
阳朔县人民法院(2014) 阳民初字第958号民事判决书

2、案由：建设用地使用权出让合同纠纷

3、诉讼双方
原告：王某。
委托代理人覃勋，广西欣和律师事务所律师。
被告：阳朔县国土资源局。
委托代理人黎某，该局政策法规股股长。
委托代理人王某，阳朔县法制办公室副主任。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：阳朔县人民法院
合议庭组成人员：审判长：徐晓平；审判员：吕海林；人民陪审员：黄仁权。

6、审结时间：2014年10月29日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
2013年11月29日，被告拍卖位于阳朔县阳朔镇田家河安置二区XX号宗地75平方米的建设用地使用权，原告以14400元/㎡的最高价竞得该宗土地的建设用地使用权，并缴纳了土地出让金1080000元。2013年12月16日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，被告在2014年2月28日前将出让宗地交付给原告，延期交付的违约金按已支付的土地出让金1080000元的每日2‰计算。该宗土地在拍卖之前地上有三根高压线横跨经过及有一座约20平方米的建筑物。拍卖后，被告没有移走高压线和清除建筑物，致使被告无法按合同交付土地给原告。2014年5月8日，原告向被告递交书面函催促被告尽快履行合同。2014年5月16日，地上的高压线已被移走，但地上建筑物未清除，影响原告建房。现原告已将所有建房手续办理完毕，并交清相关税费，因被告未清除地上建筑物，原告无法建房。被告未按合同约定履行交付土地义务，已违约。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告履行合同，交付出让土地给原告；支付原告延期交付土地的违约金406080元（从2014年3月1日起计至2014年9月9日起诉之日止共计188天，每天2160元即1080000元×2‰计算）；本案诉讼费由被告承担。

2、被告辩称
被告拍卖土地时，已向竞标人说明土地是现状拍卖，不是净地拍卖，原告明知地上有三根高压线和一座违章建筑物的情况下参与竞标购买，由此造成的损失应由原告承担。被告已为原告办理了国有土地使用权证，被告已履行了合同规定的义务，交付了土地给原告，不存在违约。现出让地上的高压线和建筑物已拆除，不影响原告建房，原告没有损失。原告诉请的违约金过高，不应支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
阳朔县人民法院经公开审理查明：2013年11月8日，阳朔县国土资源局委托广西国槌拍卖有限公司公开拍卖出让阳朔县田家河安置一区、二区和凤鸣小区四十宗国有建设用地使用权，宗地均以现状出让。2013年11月29日，王某通过竞标方式以14400元/㎡的价格竞得位于阳朔县阳朔镇田家河安置二区XX号宗地75平方米的建设用地使用权。
2013年12月16日，王某与阳朔县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：被告将坐落于阳朔镇田家河安置二区XX号宗地75平方米的土地使用权出让给王某；出让价款1080000元，在合同签订之日起7日内一次性付清；阳朔县国土资源局同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给王某，并同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件；王某按本合同约定支付国有土地建设用地使用权出让价款的，阳朔县国土资源局必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于阳朔县国土资源局未按时提供出让土地而致使王某本合同项下宗地有延期的，每延期一日，阳朔县国土资源局应当按王某已经支付的国有建设用地使用权出让价款的2‰给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。合同签订后，王某按合同规定时间履行了支付土地出让金的义务。2013年12月31日，阳朔县国土资源局发给王某朔国土资让字〔2013〕92号阳朔县国土资源局关于王某取得住宅用地手续的批复，同意出让给王某使用该宗住宅用地，使用面积75平方米。2014年3月19日，阳朔县国土资源局发给王某该宗土地的国有土地使用权证。2014年6月17日、7月4日，经阳朔县住房和城乡建设局批准，王某取得了私人住宅建设用地规划审批单。
阳朔县国土资源局在出让该宗土地时，该地现状为：地上有一临时建筑物和三根高压线横跨经过。王某参与竞标时已了解该宗土地现状。王某取得该宗土地使用权后，要求阳朔县国土资源局将地上建筑物和高压线拆除，并于2014年5月8日向阳朔县国土资源局发出催告函，要求阳朔县国土资源局及时拆除临时建筑物和高压线。2014年5月16日，阳朔县国土资源局拆除高压线。2014年7月7日，王某再次通知要求阳朔县国土资源局拆除临时建筑物，阳朔县国土资源局未予答复。王某认为其已将所有建房手续办理完毕，并交清相关税费，因阳朔县国土资源局未清除地上建筑物，致其无法建房。阳朔县国土资源局未按合同约定履行交付土地义务，已违约。故王某诉至法院，请求判令阳朔县国土资源局履行合同，交付出让土地，并支付延期交付土地的违约金406080元。
上述事实有下列证据证明：
1、居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。
2、《国有建设用地使用权出让合同》及附件，证明原、被告签订了土地出让合同及约定各自的权利义务。
3、收据，证明原告已交纳了1080000元的土地出让金。
4、住宅用地手续的批复，证明被告确认原告取得了土地使用权的事实，但未实际交付土地。
5、国有土地使用权证，证明被告为原告办理了土地使用权证，但被告未实际交付土地给原告。
6、私人住宅建设工程规划审批单、定点图，证明建规部门为原告办理了建房审批手续。
7、催告函、解除国有土地建设用地使用权出让合同通知书，证明因被告未清除出让土地上的建筑物，原告要求被告清除障碍物将土地交付原告。
8、照片，证明被告未清除出让土地上的建筑物，被告未按合同履行交付土地义务。
9、阳朔县国有建设用地使用权拍卖出让公告，证明被告拍卖出让土地是现状拍卖的，不是净地拍卖。

（四）判案理由
阳朔县人民法院经审理认为：王某通过竞标取得位于阳朔县阳朔镇田家河安置二区XX号宗地75平方米的建设用地使用权。王某与阳朔县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
关于被告阳朔县国土资源局是否履行合同交付土地使用权给原告。《中华人民共和国物权法》第六条 "不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付"。第九条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力"，以上法律规定表明不动产的设立、变更、转让需经依法登记，取得相关权证，才能实质上取得不动产的权利。阳朔县国土资源局于2013年12月31日向王某发出批复，确认王某已取得该宗土地使用权。2014年3月19日，阳朔县国土资源局为王某办理了国有土地使用权证。王某实质上已取得了该宗土地的使用权。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，约定交付土地的时间，此时土地只是形式上的取得，而非实质性的取得。从双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定看，阳朔县国土资源局同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给王某，此时宗地是现状土地。而该土地的状况，王某在竞拍时已对地块位置、地块范围、出让面积、土地用途、地上情况等进行了确认。故阳朔县国土资源局于2014年2月28日在形式上已完成了土地的交付。综上，阳朔县国土资源局已按约定完成了土地的交付，并未对王某构成违约。
阳朔县国土资源局已履行了合同，交付了出让地给王某，在交付出让地后清除了地上临时建筑物和高压线，并未违反合同约定。王某以阳朔县国土资源局违约为由要求其支付违约金，理由不能成立，本院不予支持。

（五）定案结论
阳朔县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告王某的诉讼请求。

（六）解说
对于土地交付，学界存在几种观点：
（一）习惯交付。该观点认为，对于土地的交付，可以在实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。
（二）法定登记交付。该观点认为，依据我国《物权法》第6条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付"的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。物权公示制度的内容包括，物权的公示方法和公示的效力两项。《物权法》第6条规定的是物权的公示方法。物权的公示方法又因不动产和动产有所不同。不动产物权以登记作为权力享有与变更的公示方法；动产物权以占有作为权力享有的公示方法，以交付作为变更的公示方法。在不动产方面，交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的惟一表现形式。登记是法定的方式，排除了当事人对不动产交付的约定方式。法律通过赋予"登记与占有、交付"的公信力，从而使社会公众知悉物权的享有与变动情况。因此，不动产的交付形式应为依照法律规定进行登记。
具体到本案中，主审法官采信了第二种意见。依照我国《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第139条规定： 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。这些规定已表明法定登记交付方式最为正确。
（王颜芳）