（一）首部
1、裁判书字号：
一审：西安市莲湖区人民法院（2013）莲民二初字第00658号民事判决书（2013年7月3日）
二审：西安市中级人民法院（2013）西民二终字第002021号民事判决书（2013年11月21日）
再审审查：陕西省高级人民法院（2014）陕审民申字第00188号民事裁定书（2014年3月24日）
3、 诉讼双方：
原告（二审被上诉人、被申请人）：西安市万强艺术家小区业主委员会（以下简称万强业委会）。
法定代表人：李秀宝，该公司总经理。
委托代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。
委托代理人：荣文杰，陕西知本律师事务所律师。
被告（二审上诉人、再审申请人）：陕西兴强物业服务有限公司（以下简称兴强物业公司）。
负责人李蓉莉，该业主委员会主任。
5、 审判机关：陕西省高级人民法院
合议庭组成人员：审判员王建敏、代理审判员董琪、王毅
（二）一审情况
1、诉辩主张
万强业委会诉称，兴强物业公司把小区内电梯等公共设施租给广告公司盈利，该广告收益应属于广大业主，由业委会为业主利益支配使用，故多次找兴强物业公司协商，该公司已将2012年度电梯广告收益3万元返还，但2010年、2011年的电梯广告收益共计6万元拒不返还，损害了广大业主的利益，故诉至法院，请求判令兴强物业公司返还不当得利6万元。兴强物业公司辩称，电梯等公共区域的收益部分应用于公共设施的维修等，并未明确规定此部分收入应归业主委员会所有。2010年至2011年收取的广告费用应扣除服务费，且已将其用于小区的各项建设、绿化等，这6万元全部用于服务全体业主，不属于不当得利，请求驳回万强业委会的诉讼请求。
2、事实和证据
2008年至今，兴强物业公司虽未与西安市万强艺术家小区业主签订物业服务合同，但实际为该小区提供物业管理服务。自此期间，兴强物业公司与西安分众文化信息传播有限公司签订合同，约定由西安分众文化信息传播有限公司在万强艺术家小区内楼宇电梯轿厢安装"商业楼宇信息化联播系统"，兴强物业公司向西安分众文化信息传播有限公司收取管理服务费。2010年5月12日，西安市万强艺术家小区业主大会及业主委员会成立，并通过西安市住房保障和房屋管理局备案。庭审中，兴强物业公司自认其公司在2010年至2012年期间每年收取西安分众文化信息传播有限公司"商业楼宇信息化联播系统"管理服务费3万元，万强业委会对此金额亦无异议。另查明，2012年2月8日，兴强物业公司向万强业委会支付2012年度分众传媒电梯广告费3万元。庭审中，兴强物业公司提供2010年-2011年度万强艺术家小区公共设施维修维护费用清单及社区文化活动费用报销单作为证据证明其收取的共有设施设备收益6万元支出情况，但兴强物业公司提供的证据均为复印件，且兴强物业公司作为万强艺术家小区实际的物业服务企业，已收取了业主相关物业费用。
3、判案理由
一审法院认为，业主对小区建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。利用物业共有部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，所得收益属于全体业主共有。兴强物业公司与他人签订合同，将小区楼宇内电梯轿厢等共用设施设备用于广告经营活动，其所得收益应属全体业主共有。兴强物业公司非法占用上述收益，应属不当得利。故万强业委会代表小区全体业主要求兴强物业公司返还2010年度、2011年度两年的共有设施设备收益6万元，理由正当，依法应予支持。关于兴强物业公司辩称其已将上述6万元用于小区的各项建设、绿化，不应向万强业委会返还的辩解意见，因兴强物业公司在庭审中对其6万元之花费所提供之票据均属复印件，其应承担举证不利之败诉后果，另兴强物业公司已收取了业主相关物业费用，且共有设施设备产生的收益其用途应主要用于补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用，故对此不予采信。
4、定案结论：
依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，参照《物业管理条例》第五十五条、《陕西省物业管理条例》第二十二条(五)项、第七十六条之规定，判决如下:本判决生效之日起三十日内，被告陕西兴强物业服务有限公司给付原告西安市万强艺术家小区业主委员会2010年度、2011年度共有设施设备收益费共计6万元。案件受理费1300元(西安市万强艺术家小区业主委员会已预交)，由被告陕西兴强物业服务有限公司承担。
（三）二审情况
1、诉辩主张
宣判后，兴强物业公司不服，向西安市中级人民法院提起上诉称，一、万强业委会不是适格原告，应裁定驳回其起诉。根据《物业管理条例》第十六条规定、《陕西省物业管理条例》第二十七条规定，业主委员会应当自选举产生起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。一审法院在被上诉人未提供上述所有单位备案证明的情况下直接认定被上诉人为合法成立的业主委员会错误;二、一审认定事实错误。本案涉案费用为其公司收取的管理服务费用，属于其付出劳动的收益，不属于利用物业公共部分、共用设施设备从事广告、租赁等收取的广告费或租赁费。即便是属于共有收益，依据物业收费办法规定也应扣除其提供服务的费用，设备维护、更新费用，电费等相关费用后的余款才属于业主的共有收益。三、一审适用法律错误。依据《物业管理条例》第五十五条之规定，其将所得收益用于其他为业主服务的项目，也是符合法律规定的，应将该部分支出予以扣除。一审判决是对上述法律规定的曲解，明显错误。上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回万强业委会的诉讼请求，并由万强业委会承担本案一、二审全部诉讼费用。万强业委会表示一审判决认定事实，清楚，适用法律正确，请求维持原判。
2、事实证据
一审判决认定事实属实，二审予以确认。
3、判案理由
二审法院认为，2010年5月12日万强业委会成立并在西安市住房保障和房屋管理局备案，其具备诉讼主体资格。在本案审理中，万强业委会虽在换届选举期间，但在新的业委会主任未选出之前，原业委会主任仍继续行使其职责。根据物权法相关规定，业主对小区建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。故利用业主共有部分、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为所得收益属于全体业主共有。兴强物业公司与分众传媒公司签订合同在万强艺术家小区内楼宇电梯间内设置广告用于经营的收益应属小区全体业主共有。万强业委会要求兴强物业公司返还2010年、2011年广告收益理由正当，依法应予支持。该广告的定期检查、更新、维护保养等根据合同属分众传媒公司的义务，故兴强物业公司要求扣除服务费一节，本院不予支持。至于兴强物业公司上诉称其收取的6万元已用于小区的绿化、维修等项目一节，因兴强物业已收取了小区业主的物业费，且共有设施设备产生的收益其用途应主要用于补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用，故兴强物业公司该上诉理由亦不能成立。据此。原审判决正确，应予维持。
4、定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1300元由陕西兴强物业服务有限公司承担。
（四）申请再审情况
1、诉辩主张
兴强物业公司不服法院终审裁判，向陕西省高级人民法院申请再审称，一、被申请人不是适格原告，应裁定驳回起诉；二、被申请人在未完成换届选举之前，本案应中止审理，一、二审法院在被申请人未完成换届选举前做出判决错误；三、一、二审法院认定事实错误。申请人收取的是管理服务费，不属于申请人利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等收取的广告费或租赁费。不能将所有合同款项全部认定属于业主所有，一、二审法院对申请人的付出成本不进行扣减，全部认定属于被申请人的收益明显错误。四、一审法院适用法律错误，曲解了《物业管理条例》第五十五条的规定。五、二审法院在对申请人提出被申请人主张已超过诉讼时效的意见未进行认定的情况下直接判决支持被申请人的请求错误。请求撤销一、二审判决，并改判驳回被申请人的所有诉讼请求，一、二审、再审诉讼费由被申请人承担。本院再审审查期间，兴强物业公司除一、二审提供的证据外，还提供了进账单两份、工资表一份，以及其单方制作的管理费用应扣除成本统计表，用于证明维护"商业楼宇信息化联播系统"需要支出电费、人工费等二年合计175975.92元。
万强业委会未提交答辩意见。
2、事实证据
一、二审判决认定事实属实，予以确认。
3、判案理由
陕西省高级人民法院经审查认为，万强业委会成立于2010年5月12日，并在西安市住房保障和房屋管理局备案，是否在街道办事处备案不影响其诉讼主体资格。原审法院审理期间，万强业委会尽管处于换届期间，但新的业主委员会主任未选出之前，原业主委员会主任可继续行使其职责，不符合法律规定的中止诉讼的条件。根据物权法的相关规定，业主对小区建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，利用业主共有部分、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为所得属于全体业主所有。兴强物业公司与分众公司签订合同在万强艺术家小区内楼宇电梯间设置广告用于经营的收益应属于小区全体业主共有。兴强物业公司认为其不是利用物业共有部位、共用设施设备从事广告、租赁等收取的广告费或租赁费与事实不符。根据兴强物业公司与分众公司的合同约定，该系统的安装、维护保养工作由分众公司负责，费用由分众公司承担，兴强物业公司认为应当扣除其相关成本证据不足。《物业管理条例》第五十五条规定："利用物业公用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。"根据上述规定，该部分收益是由业主支配的，故原审法院适用法律并无不当。关于万强业委会的主张是否超过诉讼时效的问题。经查，兴强物业公司在一审庭审及二审上诉时均未提过诉讼时效的问题，其首次提出超过诉讼时效的意见是在二审庭审中，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，"当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。"故兴强物业公司该部分理由亦不能成立。
4、定案结论
兴强物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人陕西兴强物业服务有限公司的再审申请。
五、解说
本案是一起业委会代表全体业主要求物业公司返还广告收益费的案件。随着城市建设的发展，居民小区逐渐兴起，业主与物业公司的关系，以及物业管理如何规范有序成为人们关注的社会问题。对于利用居民小区的绿地、电梯、车库等共有部位设置广告或开展其他盈利性活动的收入应当归谁所有，物业公司是否有权支配，业主如何维护自身合法权益等问题更是关乎群众切身利益。
本案中，关于兴强物业公司在电梯间设置广告收取的费用是否属于利用物业共有部位、共用设施设备从事广告、租赁等收取的广告费或租赁费，该部分收益应由谁支配，应否从中扣除相关成本费用的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担义务，对建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。电梯间属于业主共有的部分，业主享有共同管理的权利，并承担义务。《物业管理条例》第55条规定，"利用物业共用部位、共有设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。"根据上述规定，该部分收益属于业主所得收益。兴强物业公司与分众公司签订合同在万强艺术家小区内楼宇电梯间设置广告，并未征得相关业主、业主大会的同意，其在小区电梯间设置广告的收益本应归全体业主所有。兴强物业公司认为合同约定的价款3万元是其收取的管理服务费，应当扣除诸如电费、清洁费用等支出的主张，这一主张与其合同约定不符，根据兴强物业公司与分众公司的合同约定，该广告的定期检查、更新、维护保养等属于分众公司的义务，故被告要求从广告收益中扣除服务费一节，法院不予支持。因此本案广告的收益应归全体业主所有，物业公司无权擅自处理使用。物业公司拒不返还的，业主委员会可以代表全体业主提起诉讼，要求物业公司返还。
另外，关于主体资格问题，兴强物业公司提出，根据《物业管理条例》第16条和《陕西省物业管理条例》第27条规定，"业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。"万强业委会只提交了其在房地产部门的备案证明，但并未提交其在街道办事处的备案证明，因此万强业委会不是适格原告，应裁定驳回起诉。法院认为，万强业委会的成立符合法律规定，尽管其并未提供在街道办事处备案的证明，但这不影响业主委员会的主体资格，其可以依法提起诉讼主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第136条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。从上述规定的六种情形看，尽管在一审期间兴强业委会处于换届选举期间，但并不符合法律规定的中止诉讼的情形。
（董琪 赵玲）
【裁判要旨】物业公司在物业共有部位、共用设施设备从事广告、租赁等收取的广告费或租赁费，该部分收益应由业主支配。电梯间属于上述物业共有部分、共用设施设备。
