（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：海南省海口市中级人民法院（1994）海口房初字第9号。
二审判决书：海南省高级人民法院（1994）琼民终字第48号。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：海南兴安实业总公司（以下简称兴安公司）。
法定代表人：王某，总经理。
诉讼代理人：解某，该公司职工。
诉讼代理人：周少敏，海口市新华区律师事务所律师。
被告（被上诉人）：海南海外工程有限公司（以下简称海外公司）。
法定代表人：戴某，总经理。
诉讼代理人：梁洪国，海南时代律师事务所律师。
诉讼代理人：邱厚生，海南时代律师事务所律师。
第三人（上诉人）：英国海口（高丰）综合炼油厂有限公司（以下简称高丰公司）。
法定代表人：杜某，董事会执行主席。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：符强；审判员：李白平、宋泽。
二审法院：海南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈国庆；审判员：刘唯；代理审判员：杨芳红。

6.审结时间
一审审结时间：1994年8月18日。
二审审结时间：1995年2月23日（经院长批准延长审限）。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：1990年7月1日，原告与被告签订了一份合资建房合同书，同年7月19日又签订了一份补充合同，约定双方合作在海口市美舍河开发区美龙小区兴建别墅7幢，由被告负责承建和销售，原告参与工程的管理和销售，被告必须按时完工并在同年10月底前将所有房屋全部售出，逾期则将未售部分房屋的房产证办在原告名下，产权归原告所有。销售合同应由两家共同盖章，方可生效。1991年5月1日，被告未经原告同意，也未经原告签字盖章，擅自以自己的名义，与第三人签订商品房买卖合同书，将合作兴建的该开发区B3别墅卖给第三人，第三人明知该房屋产权归原告所有，而长期占用该房，造成原告的重大经济损失。为此，请求法院判令被告与第三人的房屋买卖合同无效，将B3别墅收归原告所有，原告因此所受到的损失应得到补偿。

被告辩称：被告与第三人签订的商品房买卖合同书，虽然没有按照合资建房合同书的有关规定销售，但双方是在充分协商的基础上签订的。合同签订后，被告及时向原告作了汇报，原告知道后，未提出任何异议，实际上是以沉默的不作为方式对被告签约行为的追认，因此，被告与第三人所签的商品房买卖合同书是合法有效的。该合同生效后，由于第三人拒不履行合同确定的义务，已构成严重违约，使得合同的履行成为不必要，根据我国法律的有关规定，该合同是已经解除了的合同。为此，第三人应承担因其违约行为和无理占房而给被告所造成的一切经济损失并立即交出B3别墅。

（三）一审事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明：1990年7月2日，原告兴安公司与被告海外公司签订了一份合资建房合同书，合同约定：双方合作开发美舍河开发区9幢别墅，兴安公司出资金，海外公司负责承建和销售，全部工程在同年9月底前结束交付使用，10月底前将所有房屋全部售出；兴安公司派员参与工程的管理和销售，海外公司如不能按合同规定时间完成销售，未销售部分，海外公司将房产证办在兴安公司名下，房产权无条件归兴安公司所有。销售合同应由两家共同盖章方可生效，售房款必须打入兴安公司账户。同年7月19日，兴安公司与海外公司又签订了一份合资建房合同书的补充合同，约定将双方合作开发的9幢改为7幢（即C型4幢，B型3幢），3幢B型的合作条款仍按原合资建房合同书各条款执行。
1991年5月1日，海外公司未经兴安公司盖章，擅自以自己的名义，与第三人高丰公司签订了一份商品房买卖合同书，合同约定：海外公司将海口市美舍河开发区美龙小区B3别墅卖给高丰公司，面积496平方米，每平方米1450元，总价款71.92万元。同时又约定：合同生效后5天内，高丰公司向海外公司交付人民币6万元作为定金，余款在合同签字生效后120天内一次付清；高丰公司交付定金后，海外公司应于1991年5月1日前将房屋交付高丰公司使用，待全部房款交清后，由海外公司办理产权手续；高丰公司如未按合同规定的期限交付定金，则合同作废；高丰公司交付定金后，余款120天内付清，在这期间，高丰公司应交纳延期付款利息给海外公司，利率按月息1%；海外公司在高丰公司交付定金后如中途退约，则应向高丰公司双倍返还定金。高丰公司于1991年4月30日向海外公司交购房定金6万元人民币，海外公司于同年5月2日将B3别墅交付高丰公司使用。另外，海外公司与高丰公司还签订了一份商品房买卖合同书补充协议，由海外公司将B3别墅院落铺成水泥地面，并对别墅进行装修，由高丰公司交付定金5000元人民币。之后，高丰公司向海外公司交付了定金5000元人民币和预付款2000元人民币，海外公司按约定对别墅进行了适当改造。兴安公司得知海外公司卖房后，对此未提任何异议。
1991年8月24日，海外公司致函高丰公司，要求高丰公司在同年9月1日前付清房款和各种装修费用，否则，按违约执行，由海外公司收回房屋和定金。高丰公司则要求海外公司办理房产证和交付房屋的各种有效证件，双方协商未果，高丰公司以此为由拒付房款。同年12月1日，海外公司又致函高丰公司，重申高丰公司已严重违约，原合同和补充协议已经作废，要求高丰公司务必于12月5日前派负责人员前来磋商。同年12月13日，高丰公司向海外公司回函，指出海外公司不能办好房产证和提交各种有效证件的过错，并提出20日左右与海外公司会谈。之后，因高丰公司原执行总裁龚某未能按约定时间到海口，致使会谈未成。1992年5月29日，海外公司再次致函高丰公司，要求高丰公司搬离此楼，如有诚意再次购买B3楼，需按现行房价重新签订购房合同。高丰公司收到此函后，于同年6月3日向海外公司回函，认为购房合同为有效合同，应在此基础上谈判，否则，无谈判必要。
1992年7月4日，兴安公司与海外公司签订合资建房最终分配协议书，约定：海外公司愿从此合同签订后，本息利润一次获得，退出合作，其余两幢房屋（指B3、C4）的销售和管理均由兴安公司单独进行。同年7月5日，海外公司出具了一个关于房产产权所属书，确认B3楼产权归兴安公司所有。在此之前，兴安公司曾向房产部门申报房产权，于1992年1月25日将B3别墅的房产所有权登记在自己名下。同年8月11日，高丰公司以邮政快件的方式致函海外公司，要求双方协商解决购房合同事宜，海外公司未予答复。同年9月15日，兴安公司致函高丰公司，声明B3别墅归自己所有，高丰公司与海外公司签订的商品房买卖合同书是无效的，要求高丰公司在9月18日以前搬出B3别墅，居住期间的房租、水电管理等各费用另行计算。高丰公司仍未搬出B3别墅，为此，兴安公司诉至海口市振东区人民法院。在诉讼过程中，振东区人民法院依法通知高丰公司作为第三人参加诉讼，高丰公司以本案系重大涉外案件为由要求移送海口市中级人民法院管辖。海口市中级人民法院受理后，依法传唤高丰公司的法定代表人到庭参加诉讼，但在海口市中级人民法院开庭审理时，高丰公司无正当理由拒不到庭。
以上事实有如下证据证明：
1.兴安公司与海外公司签订的合资建房合同书及补充合同。
2.海外公司与高丰公司签订的商品房买卖合同书及补充协议。
3.海外公司收到高丰公司支付的购房定金款6万元人民币和地坪改造费7000元人民币的收据。
4.兴安公司、海外公司与高丰公司相互间的往来函件。
5.兴安公司与海外公司签订的合资建房最终分配协议书。
6.房产管理部门登记的B3别墅的房屋所有权证和海外公司出具的房产产权所属书。

（四）一审判案理由
根据以上事实和证据，海口市中级人民法院经审理认为：海口市美舍河开发区美龙小区B3别墅系兴安公司与海外公司合资兴建的，根据双方所签的合同，海外公司未在约定的期限内销售该别墅，该别墅的所有权应属兴安公司。海外公司未经兴安公司同意，没有按照双方所签合同约定的方式，擅自以自己的名义将该别墅销售给高丰公司，其行为是错误的，但兴安公司得知高丰公司买房后，未提出任何异议，可视为对海外公司卖房行为的默认。因此，海外公司与高丰公司的商品房买卖合同书应为有效合同。高丰公司在交付定金并居住和使用B3别墅后，未按合同约定交付购房款，经海外公司多次书面通知催交仍不履行，这是一种严重的违约行为，致使该合同的履行已成为不必要。海外公司要求解除与高丰公司的商品房买卖合同书，符合法律规定，应予准许。高丰公司所交购房定金归海外公司所有，海外公司应返还高丰公司所交的地坪改造费和装修预付费。高丰公司从1991年5月2日居住、使用B3别墅至今，兴安公司要求高丰公司支付居住、使用期间的房租，于法有据，应予采纳，但房租应参照同一地区、同一标准的房租，从兴安公司1992年9月15日向高丰公司主张权利之时开始计算。

（五）一审定案结论
海南省海口市中级人民法院依照《中华人民共和国涉外经济合同法》第七条第一款、第二十九条第一款第一项、第二项、第三十二条、第三十四条之规定，于1994年8月18日作出判决：
1.解除海外公司与高丰公司1991年5月1日签订的商品房买卖合同书。
2.高丰公司所交的购房定金6万元人民币归海外公司所有，海外公司退还高丰公司原交付的地坪改造费和装修预付款共7000元人民币（限判决生效后10天之内一次性给付）。
3.海口市美舍河开发区美龙小区B3别墅归兴安公司所有，高丰公司应于判决生效后的2个月内搬出该别墅。
4.高丰公司按月租金14000元人民币偿付给兴安公司（租金从1992年10月1日起至高丰公司搬出该别墅之日止）。
案件受理费12202元人民币，由兴安公司负担2202元人民币，海外公司负担3000元人民币，高丰公司负担7000元人民币。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
一审判决后，高丰公司不服判决，提起上诉。
上诉人高丰公司上诉称：海外公司未能提供房产证并说明建筑面积问题，上诉人才不付款，责任在海外公司；房屋质量有问题，上诉人在居住期间多次修缮花费9万元，应由被上诉人赔偿。原审认定事实错误，程序违法，请求改判。
被上诉人兴安公司答辩称：商品房买卖合同有效，按合同规定，应在付清房款后，才办理房产证，高丰公司拒不付款，长期占用房屋，应承担全部责任，原审程序合法。
被上诉人海外公司答辩称：高丰公司签约后即占有使用了B3别墅，但到期不按约付房款，经多次催付仍拒付款，属严重违约，应承担全部责任，原审程序合法。

2.二审事实和证据
海南省高级人民法院经审理肯定了一审法院认定的三方当事人之间有关合资建房和商品房买卖合同的签订及其未能履行的全过程的事实，并确认了合同当事人往来的信函、陈述以及收款凭据等证据。

3.二审判案理由
海南省高级人民法院经审理认为：海外公司在合资建房合同约定的期限内未完成房屋销售，B3别墅所有权应属兴安公司，其未经兴安公司同意，单方将别墅卖给高丰公司，其行为已违反合资建房合同的约定。但兴安公司事后得知海外公司卖房并交付高丰公司使用而未提出任何异议，可视为其对海外公司卖房行为的默认，因此，海外公司不承担违约责任。海外公司与高丰公司在协商一致下签订的商品房买卖合同书，其形式、内容合法，应认定有效。高丰公司到期未按合同约定交付购房款，已构成违约，其要求以办理房产证和交付房屋的各种有效证件为付款条件，这是对双方原来约定的商品房买卖合同付款条款提出变更的要约，在对方拒作变更承诺时，仍以此为由拒绝付款，其行为显属故意违约。由于高丰公司长期违约，以致合同的履行成为不必要，其商品房买卖合同应予解除，并应按不履行合同处罚高丰公司所交付的购房定金。高丰公司长期占用B3别墅，应按租房处理，向兴安公司合理交付租金，以赔偿兴安公司的损失。高丰公司上诉提出其居住期间多次修缮房屋花费9万元，但未提供任何事实根据，且居住期间也未告知海外公司并征得同意，故该请求无理，本院不予支持。原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，原判应予维持。

4.二审定案结论
海南省高级人民法院于1995年2月23日作出终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12202元，由高丰公司负担。

（七）解说
本案第三人高丰公司系在英国卡的夫市注册的公司，公司办公地址在英国伦敦皇帝道6X2号，因此，本案属于涉外民事案件。一、二审法院在审理过程中，在程序上适用我国《民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定中的有关规定，鉴于高丰公司总部在英国，如直接送达有关法律文书，则牵涉到国家司法管辖权问题，一、二审法院依照我国《民事诉讼法》第二百四十七条第（五）项的规定，向高丰公司在海口的子公司和业务代办人送达法律文书，并依照我国《涉外经济合同法》的有关规定，对实体问题进行了判决，保证了程序的合法性。
兴安公司与海外公司所签订的合资建房合同书及补充合同，系双方在平等的基础上，经过充分协商而自愿达成的协议，是当事人真实意思的表示，并且合同内容也不违反我国法律的禁止性规定，因而为有效合同。海外公司未在合同约定的期限内销售B3别墅，该别墅的所有权应属兴安公司，而海外公司未经兴安公司同意，也没有按照合同约定的方式，将该别墅卖给高丰公司，违反了合同的约定，但兴安公司得知高丰公司买房后，未提出任何异议，是对海外公司卖房行为的默认。海外公司与高丰公司的商品房买卖合同书从形式到内容均合法，亦应为有效合同。
由于高丰公司在交付购房定金后，不按合同的约定交付购房款，长期违约，致使合同的履行成为不必要，加之合同签订之时的房屋价格与诉讼之时的房屋价格差异较大，海外公司要求解除合同，并按不履行合同处罚高丰公司所交付的购房定金，符合我国法律的有关规定。同时，又由于高丰公司长期居住、使用B3别墅，造成了兴安公司的损失，兴安公司要求高丰公司交付居住、使用期间的房租，于法有据。因此，一、二审法院依法作出上述判决，审理程序合法，适用法律正确，处理结果公正，既制裁了违约方的违约行为，又体现了法律面前人人平等和当事人的民事权益受法律保护的原则。
（李白平）