（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：海南省海南中级人民法院（1993）民二初字第48号。
二审判决书：海南省高级人民法院（1994）民终字第42号。

2.案由：期房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：海南爱地实业联合发展公司（以下简称“爱地公司”）。
法定代表人：王某，总经理。
诉讼代理人：涂显亚，海南省海口方圆律师事务所律师。
被告：海南坚联房地产有限公司（以下简称“坚联公司”）。
法定代表人：黄某，董事长。
诉讼代理人：刘锋，海南省海口方圆律师事务所律师。
第三人：海南省琼山县房地产开发总公司（以下简称“琼山公司”）。
法定代表人：李某，总经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省海南中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：王龙文；代理审判员：钟爱萍、吕志飞。
二审法院：海南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘唯；审判员：陈国庆；代理审判员：杨芳红。

6.审结时间
一审审结时间：1994年7月12日。
二审审结时间：1994年11月19日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告爱地公司诉称：1993年3月24日，原告与被告签订期房买卖合同。合同约定，由被告向原告出售位于琼山县城东门外桂雅园新村别墅11幢，总造价为人民币17325900元。合同约定了原告交付房款的时间及被告交付别墅的时间，即1993年6月底前将别墅验收后交原告验收使用。如一方违约，按迟延付款或交房的实际时间以房款总额的每日5‰支付违约金。合同签订后，原告分6次向被告支付了前三期款项。余下总款的40%在被告交房及办完房产手续后支付。但交房期限过后，被告未按约定交付房屋，且至今未能将该房交付原告使用，给原告带来了极大的经济损失。为保障原告的合法权益不受侵害，诉请判令被告交付桂雅园别墅小区给原告，并判令被告按购房总价款支付迟延交房天数每日5‰的违约金。
（2）被告坚联公司未作书面答辩。
（3）第三人琼山公司也未作书面答辩。

2.一审事实和证据
海南省海南中级人民法院经审理查明：1992年7月13日，被告与第三人签订了一份房屋购销合同。合同约定：由第三人向被告出售位于琼山县府城镇东门外的11幢桂雅园新村别墅。总建筑面积约为4992平方米，每平方米单价为1888.8元，总价9428889.6元。合同订立后，第三人应被告要求，又签订了一份假联营建房合同。1993年3月24日，原、被告签订了房屋购销合同。合同约定：由被告向原告出售位于琼山县府城镇东门外桂雅园新村别墅11幢，总面积约为5022平方米，每平方米单价为3450元，总价款为17325900元，分4期付清，交房期限为1993年6月底。合同订立后，原告在1993年3月24日至5月26日期间，分5次共计付给被告购房款10395540元。1993年8月16日，工程经琼山县工程技术质量监督站、建委等部门验收合格。第三人于1993年8月20日至10月25日期间，多次书面通知支付余款及协商交房事宜。原告与被告在此期间也曾多次以信函或当面交涉交房问题，因工程质量，未达成一致意见。原告以被告不能按期交房为由，请求判令被告交付桂雅园新村别墅11幢，并承担延期交房的违约责任及其他损失。另外，第三人在与被告签订购房合同时尚无建设用地使用权证，报建手续尚未办理完毕，工程还未动工。
上述事实有下列证据证明：
（1）爱地公司与坚联公司签订的“房屋购销合同”、坚联公司与琼山公司签订的“房屋购销合同”；
（2）琼山公司与坚联公司签订的“联合建房合同”；
（3）爱地公司与坚联公司的购房付款凭证；
（4）受诉法院的调查笔录、开庭笔录。

3.一审判案理由
（1）被告与第三人订立的联合建房合同是虚假的，房屋购销合同是真实的，被告与第三人所实施的民事行为实际上是商品房预售行为。第三人在与被告签订房屋购销合同时尚无建设用地使用权证，报建手续尚未办理完毕，工程还未动工，不具备预售商品房的条件。故该合同应认定无效。
（2）原告与被告订立的商品房购销合同是建立在被告与第三人订立的合同基础之上的，由于被告与第三人订立的商品房买卖合同无效，所以原告与被告订立的商品房买卖合同也应认定无效。
（3）造成原告与被告之间订立的合同无效过错完全在被告一方。被告应将原告的购房款10395540元返还原告，并应赔偿原告的实际贷款利息和逾期无法偿还的罚息损失。原告请求被告支付违约金及其他损失无理，不予支持。
（4）第三人在本案中无直接过错，不承担责任。

4.一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款的规定，作出如下判决：
被告应将原告已支付的购房款10395540元返还原告，并赔偿该款的银行利息、罚息损失给原告（计息从该款每笔支付日起至还清款之日止，按月利率23‰计付，从1993年7月1日起到还清款之日止，逾期利息按日利率5‰计算）。即被告在本判决书发生法律效力之日起15日内付清。
案件受理费121640元由被告负担，原告已预付，限被告在接到判决书之日起15日内一次付给原告，诉讼保全费3万元由原告负担。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人坚联公司诉称：（1）我公司与琼山公司1992年7月13日签订房屋购销合同前，桂雅园别墅区项目已于1992年5月13日经琼山县计委批准，琼山公司已对该地进行了“三通一平”、测绘、地质勘察、设计等工作，并于1992年7月18日取得建筑许可证。琼山县政府对商品房预售的条件并无具体规定，该别墅建设的各项手续现已全部具备，且工程已经竣工验收。我公司与琼山公司签订的房屋购销合同应认定有效。（2）我公司与爱地公司签订的房屋购销合同的意思表示真实，内容合法，同样是有效合同。（3）一审判决错误，请求二审法院依法改判。

2.被上诉人爱地公司辩称：琼山公司与坚联公司签订房屋购销合同时，尚不具备商品房预售的条件，该合同的无效导致了我公司与坚联公司的房屋购销合同无效。且坚联公司以发展商的身分与我公司签订合同，主观上存在民事欺诈的故意，请求二审驳回上诉，维持原判。

3.第三人琼山公司开庭审理时称：我方于1990年以前已对桂雅园别墅建设用地进行了“三通一平”，1992年4月开始筹建工作，1992年8月5日开始动工挖基础，现所有报建手续具备，别墅工程也已竣工验收。我方的销售行为应为有效。请求法院保护我方利益。

（四）二审事实和证据
海南省高级人民法院经审理查明：1992年7月13日，琼山公司与坚联公司签订了《房屋购销合同》，合同约定：琼山公司以每平方米1888.8元的价格将其位于琼山府城东门外桂雅园新村别墅11幢卖给坚联公司，总面积4992平方米，总价款942万元人民币。并约定于1993年6月底交付房屋。合同签订后，坚联公司依约分期付款，截至1994年8月26日，共付购房款620万元。该别墅于1992年5月13日由琼山县计委颁发“批建通知书”，1992年7月18日由琼山市建委颁发“建筑许可证”和“建筑安装工程报建审批通知书”，1992年8月5日动工兴建。1993年3月24日，坚联公司与爱地公司签订《房屋购销合同》，合同约定由坚联公司以每平方米3450元（总价款17325900元）的价格将上述桂雅园新村别墅11幢出售给爱地公司，双方还就付款期限、1993年6月底交付房屋、违约责任等事项作了明确规定。合同签订后，爱地公司依约分期付款，至1993年5月26日，共付给坚联公司购房款10395540元，至此，房屋交付前应付的购房款（占总价款的60%）已全部付清。1993年8月16日，经有关部门和琼山公司、坚联公司对该11幢别墅进行质检，认为质量合格，同意交付使用。此后，琼山公司于1993年8月20日至10月20日间3次通知坚联公司继续付款和交接房屋，坚联公司也于同年8月31日至10月18日4次向爱地公司发出同样的通知。在此期间，爱地公司与坚联公司曾于9月6日和9月14日共同对该别墅工程质量进行了检查验收，一致认为11幢别墅在整体上和单体上尚存在一些问题需要修建。爱地公司因而认为房屋不能交付使用，拒绝给坚联公司交付余款，坚联公司也未向琼山公司付款，致使房屋一直没有交接。该案二审期间，二审法院邀集爱地、坚联、琼山三家公司一起对该别墅质量进行抽检，认为别墅总体工程质量合格，但仍存在排水不畅、供水困难、部分门窗安装不合格等诸多遗留问题必须解决。经二审主持调解，三方同意解除相互之间形成的两个合同，由坚联公司从转卖桂雅园别墅实得差价中退给爱地公司240万元，爱地公司再付购房款758339.62元，取得该别墅区东边A型6栋、B型2栋别墅，其余别墅归琼山公司所有。但在解决工程技术遗留问题上，意见分歧，未能达成协议。
上述事实有下列证据证明：
（1）一审确认的证据；
（2）琼山县计委“批建通知书”；
（3）琼山县建委“建筑许可证、建筑安装工程报建审批通知书”；
（4）琼山公司用地图；
（5）“工程竣工验收证明书”；
（6）爱地公司与坚联公司共同签署的“桂雅园新村别墅建筑质量存在问题备忘录”；
（7）受诉法院的调查、开庭笔录。

（五）二审判案理由
1.琼山公司与坚联公司、坚联公司与爱地公司实施的房屋买卖行为，属商品房预售与转预售行为。琼山公司在与坚联公司签订合同时，尚未取得土地使用权证、规划、建筑许可证，别墅工程尚未动工，本不具备商品房的预售条件，但鉴于合同签订后，规划、报建手续已经完成，合同已经大部分履行，双方对合同的效力并无争议，且工程已基本完成，可酌情认定合同有效。坚联公司在依约付给琼山公司购房定金和第一期购房款后，将所预购房屋转售给爱地公司，双方意思表示真实自愿，且不违反当时法律、法规的规定，也应认定有效。
2.在两个“房屋购销合同”履行过程中，坚联公司、爱地公司已分别将房屋交付前应付的购房款付给了卖方，虽然存在爱地公司迟延交付的情况，但相互间并不因此发生争议。后因工程质量遗留问题没有解决，致使房屋逾期不能交付，造成爱地公司较大经济损失，坚联公司对此应负主要责任。琼山公司也应承担一定责任。
3.三方为了解决争端在本院主持下达成的解除合同后按实际给付价款取得相应房屋、以及由坚联公司退还240万元以弥补爱地公司损失的协议，符合互利公平原则和本案实际情况。
4.工程质量遗留问题的解决，应由琼山公司和坚联公司共同负责，鉴于坚联公司同意退款240万元时已将应承担的这一责任包括在内，故不再承担。

（六）二审定案结论
原判认定事实不清，处理结果欠当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，作出如下判决：
1.撤销海南中级法院（1993）民二初字第48号民事判决。
2.琼山公司与坚联公司、坚联公司与爱地公司分别于1992年7月13日、1993年3月24日签订的“房屋购销合同”予以解除。
3.爱地公司补足758339.62元后，取得桂雅园新村别墅小区别墅8栋，其余别墅为琼山公司所有。
4.坚联公司于本判决生效之日起45日内，将240万元从中扣758339.62元付给琼山公司作为爱地公司履行第三项判决的款项后，余款支付爱地公司，逾期付款，每日按总价款的万分之五计算罚息。
5.琼山公司向爱地公司支付房屋维修费5万元（从第四项判决所得款中扣划），并于本判决生效之日起45日内解决排水问题。房屋质量的其他遗留问题由爱地公司自行解决。
6.本判决书生效日起45日内，由琼山公司直接与爱地公司办理上述8幢别墅的产权过户登记手续。
上诉案件受理费由琼山公司、坚联公司、爱地公司各承担40547元。

（七）解说
1.正确认定商品房预售与转预售合同的效力。坚联公司与琼山公司签订的房屋预售合同是否有效，是本案的关键所在。随着我国商品经济的迅速发展，房地产业作为一大支柱产业蓬勃兴起，并得到超常的发展。随之而来，许多房地产纠纷案件纷纷起诉到法院。其中，商品房预售、转预售案件占很大比例。哪些行为属于合法有效的预售行为，哪些行为属于无效行为，由于没有明确的法律规定，这个界限在实践中较难把握。根据国家建设部1993年8月《关于加强商品房销售管理的通知》，建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局1993年8月10日《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》，海南省地方法规以及最高人民法院1993年11月24日《全国民事审判工作座谈会纪要》等文件的精神，商品房预售应具备以下基本条件：（1）预售房须持有土地使用权证或土地使用权批文、“建筑规划许可证”、“施工任务通知书”；（2）建设工程合同已依法成立；（3）有验资或其他相应资料证明投入预售房屋的建设资金已达该项目建设投资总额的20%以上，或基础工程已经完成。商品房转预售中转预售方应付给上手卖方的预付款已基本付清。这是目前处理商品房预售、转预售所依据的政策性文件。在这些政策性文件发布以前实施的商品房预售行为的认定处理上，应本着有利于房地产业发展、尊重合同约定和公平合理的原则酌情确定合同效力。本案中坚联公司与琼山公司签订商品房预售合同时，虽尚不具备预售的必备条件，但鉴于合同签订后不久，工程的一切报建手续都具备，且已动工，合同双方意思表示真实自愿，对合同效力无争议，本着有利于房地产业发展、尊重合同约定和公平合理的原则，依法确定预售合同有效，是正确的，符合政策法律精神。
2.经双方协商同意，合同可以解除。合同尚未履行时，一方请求或双方协商同意，合同可以解除。解除合同造成一方损失的，对解除合同负有责任的一方应赔偿对方的损失或依合同的约定承担相应的责任。本案中，因为工程质量不合格，对方拒绝接受，合同无法按约定履行。为此，法院主持三方当事人进行调解，三方同意解除两个合同，按实际支付款项取得部分别墅，这样处理是正确的，彻底解决了三方当事人之间的矛盾。
（武雪丽）