（一）首部

1.判决书、调解书字号
一审判决书：海南省海口市中级人民法院（1995）海口房初字第15号。
二审调解书：海南省高级人民法院（1996）琼民终字第78号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：海南光大国信房地产开发有限公司。
法定代表人：王某，董事长。
被告：上海安居乐物业管理有限公司海南分公司（后被撤销）。
法定代表人：朱某，总经理。
被告：上海古北物业管理有限公司（原上海安居乐物业管理有限公司）。
法定代表人：黄某，总经理。
被告：海南古北中信房地产有限公司。
法定代表人：朱某，总经理。
被告：海南兴盛实业贸易有限公司。
法定代表人：王某1，总经理。
第三人：海南北海企业贸易发展总公司。
法定代表人：武某，总经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省海口市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈承国；审判员：袁卫衡、刘海霞。
二审法院：海南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈国庆；代理审判员：王志勇、简万成。

6.审结时间
一审审结时间：1996年3月23日。
二审审结时间：1996年11月19日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1993年5月7日，原告与被告上海安居乐物业管理有限公司海南分公司（以下简称安居乐海南分公司）签订了一份商品房购销合同书，合同约定由安居乐海南分公司向原告销售位于海口市金贸区的富豪花园A座公寓楼第15、16、17层三层楼房，面积共2583平方米，每平方米6280元，共计1622.124万元，交房时间为1993年11月10日前。签约后，原告支付了1160万元购房款，被告安居乐海南分公司却未能交付房屋。由于安居乐海南分公司只是海南古北中信房地产有限公司（以下简称海南古北公司）和海南兴盛实业贸易有限公司（以下简称海南兴盛公司）销售富豪华园A座的委托代理者，故其根本不能以自己的名义与原告签订售房合同。同时，安居乐海南分公司系上海古北物业管理有限公司（以下简称上海古北公司）下属的不具备法人资格的分支机构，1993年以来均未办理年检手续，依法应视为自动注销，故其上级主管单位上海古北公司应作为本案被告。请求确认与安居乐海南分公司所签购房合同无效，判令被告返还原告购房款1160万元并赔偿利息损失。

2.被告上海古北公司辩称：1993年4月7日，安居乐海南分公司接受海南兴盛公司和海南古北公司的委托，全权代理销售富豪花园A座公寓楼，同年5月7日安居乐海南分公司与原告自愿签订的商品房销售合同书内容真实，买卖行为合法，合同双方均有房地产经营权，安居乐海南分公司销售代理手续合法，合同应为有效并受法律保护。

3.被告海南古北公司、海南兴盛公司辩称：我们与原告无任何法律关系，请求法院驳回原告对我们的起诉。法律没有禁止代理人以自己的名义实施民事法律行为，故原告关于合同无效的理由不能成立，本案合同应为有效并继续履行。

4.第三人海南北海企业贸易发展总公司（以下简称海南北海公司）述称：我公司与原告无任何法律关系，不应作为当事人参加诉讼。

（三）一审事实和证据
海口市中级人民法院经审理查明：1992年4月18日，海南北海公司与开发商海南中实企业有限公司签订一份购买海口市金贸区富豪花园A座住宅楼合同。1993年3月23日，海南北海公司与海南永立实业贸易公司签订房屋转让合同，该合同约定：海南北海公司将所购上述富豪花园A座转让给海南兴盛公司（海南兴盛公司与海南永立实业贸易公司实际为同一个公司）。1993年3月25日，海南兴盛公司又与海南古北公司签订了富豪花园A座合作经营协议书，该协议书约定：海南兴盛公司将所购上述房产与海南古北公司共同经营。富豪花园A座总面积20080平方米，每平方米4600元，总房款9236.80万元，双方按3.5∶6.5比例投资，共同经销该楼。即海南兴盛公司出资3232.88万元，海南古北公司出资6003.92万元。利润按4.5∶5.5比例分成，即海南兴盛公司得利润的45%，海南古北公司得利润的55%。1993年4月7日，海南兴盛公司和海南古北公司共同作为甲方，与乙方安居乐海南分公司签订一份委托售房合同书，合同约定：甲方全权委托乙方销售富豪花园A座公寓楼；销售价格和方式由甲方决定；用乙方名义对外进行广告宣传及各种销售，费用计入销售成本，由甲方支付；乙方收取售房款差价的1%作为手续费，此费从甲方所得利润中扣除。1993年5月7日，安居乐海南分公司与原告签订了商品房购销合同书，约定：原告购买富豪花园A座公寓楼15、16、17层共三层楼房，每层建筑面积861平方米，共2583平方米，每平方米6280元，总价款1622.124万元。付款方式为：订立合同二日内，原告付200万元作为定金；订立合同五日内应付400万元；1993年6月10日前应付300万元；大楼封顶应付500万元；余款在扣除维修保证款后计222.124万元，在安居乐海南分公司交付房屋之时全部付清；安居乐海南分公司应于1993年11月10日前将房屋移交给原告；合同生效后原告二日内不付定金，合同自然作废；原告如不按合同期限支付价款，每逾期一日，按总房款的万分之十罚款给安居乐海南分公司，逾期30天以上，视原告违约，所付定金归安居乐海南分公司所有，安居乐海南分公司有权将原告所购房屋转让给第三人，其余房款一个月内返还；如安居乐海南分公司不按期将房屋交付原告使用，每逾期一个月，安居乐海南分公司应按原告所付房款偿付利息（以月息1.2%计），逾期二个月，原告有权解除合同并要求安居乐海南分公司按实际逾期天数以总价款每日2.5%的比例偿付违约金。签约后，原告1993年5月10日向安居乐海南分公司付款200万元，1993年6月3日付320万元，1993年6月19日付300万元，1993年7月3日付200万元，1993年7月10日付80万元，1993年9月18日付50万元，1993年9月27日付10万元，共计付款1160万元。安居乐海南分公司收到原告的购房款后，分别按该款的65%和35%付给海南古北公司和海南兴盛公司。安居乐海南分公司至今仍未向原告交付房屋。1994年12月15日，原告以前述理由提起诉讼。
另经查明：安居乐海南分公司的主管部门为上海安居乐物业管理有限公司，1993年12月15日更名为上海古北物业管理有限公司，现安居乐海南分公司已撤销。原告的购房款是以月息2.332%向中国光大信托投资公司借贷而来的。
以上事实有下列证据证明：
1.上述事实中的各份合同及协议。
2.原告付款凭证及安居乐海南分公司收款收据。
3.原告与中国光大国际信托投资公司的贷款合同、付款通知书及催款通知书。
4.原、被告的营业执照。

（四）一审判案理由
海口市中级人民法院依据本案事实和证据认为：海南古北公司与海南兴盛公司全权委托安居乐海南分公司销售富豪花园A座公寓楼，双方是代理与被代理关系。安居乐海南分公司作为代理人，虽以自己的名义与原告自愿签订了商品房购销合同书，将自己代理销售的房屋出售给原告，但合同签订后作为被代理人的海南古北公司和海南兴盛公司一直予以认可，至今并无异议，故原告与安居乐海南分公司所签合同应为有效合同，受法律保护。被告未按期交房，已构成违约，应承担违约责任，赔偿原告贷款利息损失。海南古北公司和海南兴盛公司作为被代理人，应对代理人安居乐海南分公司所实施的代理行为承担责任，安居乐海南分公司应承担连带责任。现安居乐海南分公司已撤销，其责任应由其主管部门上海古北公司承担。第三人海南北海公司与原告无利害关系，不应承担法律责任。

（五）一审定案结论
海口市中级人民法院依照《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、第三十二条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十三条之规定，于1996年3月23日判决如下：
1.安居乐海南分公司受海南古北公司和海南兴盛公司的委托与原告所签订的商品房购销合同书为有效合同，应由海南古北公司、海南兴盛公司与原告继续履行。
2.海南古北公司与海南兴盛公司在本判决发生法律效力后二个月内将富豪花园A座公寓楼第15、16、17层共三层房屋（每层面积861平方米，共计2583平方米）交付给原告，并按有关规定为原告办理房屋产权过户手续。
3.海南古北公司与海南兴盛公司在交付房屋十日内依约赔偿原告已付购房款1160万元的利息损失（按月息2.332%计算，从1993年11月10日起至房屋实际交付之日止）。上海古北公司对此承担连带清偿责任。
4.原告在海南古北公司、海南兴盛公司办好房屋产权过户手续后十日内按照房屋产权证所确认的房屋实际面积，将购房款尾数付给海南古北公司和海南兴盛公司。
本案案件受理费92070元，财产保全费20520元，共计112590元，由海南古北公司和海南兴盛公司各负担56295元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
一审判决后，海南古北公司和海南兴盛公司不服，以所判利息过高为由，向海南省高级人民法院提起上诉。请求撤销原审判决第三项和第四项，判令被上诉人（原审原告）海南光大国信房地产开发有限公司（以下简称海南光大公司）与上诉人均按合同约定承担违约责任及办理房产过户手续，判令海南光大公司承担案件受理费和财产保全费。

2.二审事实和证据
二审法院经审理，肯定了一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
二审法院经调解，上诉人和被上诉人自愿达成了协议，符合法律规定，应予批准。

4.二审定案结论
二审法院于1996年11月19日以调解书批准的上诉人和被上诉人达成的协议如下：
（1）海南古北公司、海南兴盛公司、上海古北公司（以下均称卖方）在1996年11月30日前按合同约定的交付条件，将富豪花园A公寓楼第15、16、17层的2583平方米的房屋交付给海南光大公司使用，逾期交付，每日按已付房款总额万分之五向海南光大公司支付违约金。如办理房产证时实际面积超出2583平方米，海南光大公司应退给卖方。
（2）卖方承担逾期交房的违约责任，卖方向海南光大公司支付的违约金与海南光大公司应付卖方购房余款462.124万元相抵，海南光大公司不再支付卖方购房余款。买卖双方不再追究其他违约责任。
（3）卖方应在本调解书送达生效次日起500日内（日历日）为海南光大公司办理好上述房产的房产证。海南光大公司负责提供办证过程中的必要手续，办证税费执行有关规定。如卖方在上述期限内不能将房产证办好并交付给海南光大公司，每逾期10日（日历日）则卖方应向海南光大公司补偿人民币1万元。
（4）在卖方将富豪花园A座公寓楼第15、16、17层2583平方米房屋交付给海南光大公司之日，海南光大公司应向海南省高级人民法院申请解除对海南古北公司所拥有的海口市金贸区港澳国际大厦第21层的查封。
一、二审案件受理费184140元和财产保全费20520元，共计204660元，由海南古北公司和海南兴盛公司负担102330元，海南光大公司负担102330元。

（四）解说
本案处理中，关键是认定委托代理人安居乐海南分公司能否以自己的名义与原告签订售房合同，进而才能确认合同的效力。原告坚持认为，安居乐海南分公司仅仅是海南古北公司和海南兴盛公司销售房屋的代理人，根本无权以自己的名义与原告签订售房合同，而只能以被代理人的名义对外售房。也就是说，作为非权利所有人的安居乐海南分公司无权直接以自己的名义销售不属于自己所有的房屋，故合同应因签约主体不适格而无效。因此，被告应返还购房款并赔偿利息损失。被告海南古北公司和海南兴盛公司则坚持认为，法律并未禁止代理人以自己的名义实施民事法律行为，故合同应为有效并继续履行。我国《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案的问题在于原告在签约前知道或至少是应当知道安居乐海南分公司在此民事行为中的法律地位仅仅是代理人而非权利所有人，他所出让的是被代理人海南古北公司和海南兴盛公司所享有的权利。被代理人事前不仅同意，而且授权代理人以自己的名义“对外进行广告宣传及各种销售”，事后对代理结果也予以认可。这种代理行为对国家利益、社会利益和他人利益亦无损害，法律是否一定要去禁止或取缔这种民事行为?尤其是当市场行情发生变化，或出现经营风险，代理行为的对方当事人通过该民事行为所预期的经济利益不能实现，甚至可能发生亏损时，能否以签约时自己知道或应当知道的对方代理人以自己的名义对外签约这一事实来主张合同无效，借以对抗对方要求履行合同的请求，以达到转嫁市场风险之目的?我们认为不能。
在市场经济的条件下，“利之所得，损之所归”是世界各国普遍认同的一条基本法则，当事人要想进入市场获取收益，就应当承担相应的风险，否则，就不是法制化的市场经济，也就没有公平和正义可言。从立法的本意上看，只要双方当事人就实施某项民事行为达成合意，意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，未损害国家、社会和他人的利益，法律就应予以承认和保护。这里，法律所保护的是一种公平交易，收益与风险并存的市场秩序，而不鼓励和支持只享受权利，不承担义务和风险的任何行为。再者，《民法通则》第六十三条第第二款并未规定代理人“应当”以被代理人的名义实施民事法律行为，因而代理人以被代理人名义实施民事法律行为在立法上并不是一种硬性的、别无选择的强制性规范。从法律实务方面来看，代理人以自己的名义对外签约的情况在很多大陆法系国家都存在，我国也不例外。以技术引进合同为例，我国是实行外贸管制的国家，根据我国法律法规的规定，无对外贸易权的公司和其他组织无权直接对外从事进出口业务，也无权以自己的名义直接签订技术引进合同，而必须委托有进出口经营权的外贸公司代理签约。在我国，绝大部分技术引进合同都是由无进出口贸易主体资格的引进方委托外贸公司以外贸公司的名义对外签订的。有些大陆法系国家把民法上的代理分为直接代理和间接代理。直接代理与我国《民法通则》规定的代理差不多，间接代理则指代理人以自己的名义对外签订代理合同。1991年8月29日我国经贸部发布的《关于对外贸易代理制的暂行规定》第一条规定：“如代理人以被代理人名义对外签订合同，双方权利义务适用《民法通则》有关规定。如代理人以自己名义对外签订合同，双方权利义务适用本暂行规定。”1994年7月1日实施的我国《对外贸易法》也肯定和确认了外贸代理制的法律地位，最高人民法院也有外贸代理合同纠纷的判例。显然，在外贸代理合同履行过程中，外方当事人不能在市场行情变得于己不利时，以我国外贸公司以自己的名义签订合同，违反我国《民法通则》关于代理的规定为由主张合同无效。可见，在事实上和法律上，我国都存在着两套代理制度，一套是传统的代理人以被代理人名义实施民事行为的直接代理，一套是外贸活动中代理人以自己名义实施民事行为的间接代理。从经济领域的现实需要和民事活动应遵循的自愿平等、诚实信用原则和法律的公平、公正的内在要求来考查，本案这种代理人以自己名义与原告签订的合同，是合同双方当事人真实意思表示的结果，它既未违反法律的禁止性规定，也未损害国家、集体和他人利益，所以，一、二审认定合同有效是正确的，处理也是公正的。
（谢庄）