1.判决书字号
一审判决书：海南省琼北中级人民法院民事判决书（1990）琼北法民一字第6号；
二审判决书：海南省高级人民法院民事判决书（1991）琼高法民上字第7号。

2.案由：房屋买卖。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：陈某（又名陈某2 T），男，73岁，汉族，原系海南省文昌县人，新加坡国籍，住新加坡。
诉讼代理人：陈某3，男，41岁，汉族，海南省文昌县人，农民，住文昌县。
诉讼代理人：符树鑫，文昌县律师事务所律师。
被告（被上诉人）：陈某1，男，70岁，汉族，海南省文昌县人，农民，住文昌县。
诉讼代理人：王某，男，37岁，文昌县文教供销社职工，住该社宿舍（系陈某1女婿）。
第三人：海南省琼山县大致坡供销社。
法定代表人：王某1，琼山县大致坡供销社主任。
诉讼代理人：王某2，海南省供销社法律顾问，住该社宿舍。
诉讼代理人：王琼琚，琼山县律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：海南省琼北中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王南安；代理审判员：林树平、陈文和。
二审法院：海南省高级人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘增愉；代理审判员：崔兰、杨方红。

6.审结时间
一审审结时间：1990年7月26日
二审审结时间：1991年5月9日

原告陈某诉称：我于1938年前往新加坡谋生。为在年老回乡定居时有个归宿，1946年我寄给陈某1新加坡币约4000元，委托其用所寄之款在琼山县大致玻圩XX街建了砖瓦木结构前铺一间和后铺两眼，面积92平方米。1949年我回乡探亲时将该铺屋委托陈某1代管。1990年1月7日，我第二次回乡探亲，才得知该铺屋自解放后被琼山县大致坡供销社以月租金人民币10元租用；至1961年间，陈某1瞒着我将该铺屋以人民币700元出卖给该社使用至今。现在原告打算回乡定居，但又无房子居住。原告请求法院依法确认陈某1和大致坡供销社对该房屋的买卖关系无效，把该房屋退还给原告。

被告陈某1辩称：琼山县大致坡圩XX街22号前铺一间、后铺二眼，是陈某于1946年寄新加坡币4000元至5000元给被告代其建造的，产权属陈某所有，并以陈某名义办了契证。1949年陈某回乡探亲时委托被告代管该房屋。解放后，被告以月租金人民币10元将该铺屋出租给大致坡供销社使用。1961年该铺屋部分被台风刮坏。当时，因值经济困难时期，被告无钱修理，大致坡供销社就迫被告出卖，并将写好的买卖契约连同买房款人民币700元交给被告之妻林某（1981年已故），该铺屋即由大致坡供销社占用至今。此事被告从未告知陈某。直至1990年1月陈某回乡探亲时，被告才将实情告诉他。请求法院将该铺屋判归陈某，由被告退还房款700元给大致坡供销社。

第三人大致坡供销社称：被告陈某1说第三人强迫他卖铺屋不是事实。因为第三人根本没有买陈某1的铺屋。据了解，讼争之铺屋是陈某1出租给原琼山县商业局大致坡营业部使用的。陈某1因没钱修理，后又自愿订立契约将该铺屋卖给营业部。此事与第三人无关。

1.二审诉辩主张
陈某上诉称：（1）该房屋买卖合同主体不合格。上诉人是房屋所有人，陈某1只是房屋代管人。第三人（供销社）也不具备购买私房主体资格。根据国务院《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”第三人（供销社）既不是特殊需要，至今也未经县政府批准，应确认该房屋买卖合同无效。原审判决书认定“被告卖铺屋已写信告知原告”是没有证据的，根本不是事实。（2）房屋买卖合同是要式合同，第三人（供销社）买房至今未到房屋管理机关办理所有权转移过户手续，该房屋产权证仍写着房主陈某，该房屋的所有权仍没有转移，该房屋买卖合同尚缺一个主要要件，故该房屋的买卖合同尚未成立。（3）原审判决书认为，“鉴于营业部买铺屋是善意的、有偿的”并以此为依据作出判决是错误的。该房屋的产权属陈某是大致坡镇XX街众所周知的。陈某1在第三人（供销社）强买此房时也明确告诉第三人此房产权是陈某的，而且房屋产权证明确写着房主陈某。第三人明知陈某1无权出卖该房，仍向陈某1买房，符合“恶意”取得的特征。（4）原审判决书认为，“1960年该铺屋被台风刮坏成残屋，营业部买房后翻建二层楼房和增建三眼横屋”不是事实。实际上台风只将屋顶部分瓦片刮去，该房屋原形至今仍存在。请求二审法院确认买卖房屋合同无效，将房屋返还所有人。
被上诉人陈某1辩称：该房屋是陈某托我代管的。1960年台风将屋顶瓦片刮掉部分，第三人（供销社）迫被上诉人出卖。出卖房屋被上诉人既未征得陈某同意，也一直没有写信告诉陈某，对此，被上诉人应负责任。但第三人买房时实施了胁迫行为，应负主要责任。请求二审法院判决将房屋返还给陈某。
第三人琼山县大致坡供销社辩称：我社原商业站1961年向陈某1购买该房屋时，订立了协议，是平等、有偿的合法买卖，虽然没有去房产部门办理过户手续，但产权已转移为商业站所有。1987年琼山县侨务办公室曾对此事进行调查，证明买卖双方属于自愿，买卖关系应为有效。

2.二审事实和证据
海南省高级人民法院经开庭审理，调查、收集和核实有关证据。查明：
1960年，本案争议房屋部分屋顶、门窗被台风刮坏，琼山县商业局大致坡圩营业部主任吴某向陈某1提出购买该房。据吴某在二审庭审时陈述：他当时知道房主是一个华侨，因此对代管人陈某1说：“你能做得了主就卖给我们，否则，修理费要从租金中扣除。”他证明未曾要求陈某1去信征求产权人意见。买卖房屋当时的契约代书人周某（营业部职员）在二审开庭中陈述：买房时他不知道房主是谁，也不知以谁的名义出卖，签定草契时他没参加，名字和印章是后来补上的。房屋买卖的介绍人符某在二审开庭时证明：当时吴某知道该房屋是陈某的产业，买房前也未征得产权人同意即与代管人陈某1买卖该房。该房的买卖草契写明：出卖人为陈某1，买受人为大致坡营业部。上述证人证言和书证可以相互印证证明，此房买卖当时，房屋买受人一方明知此房非陈某1所有，亦未征得产权人同意，而与房屋非所有权人陈某1进行了买卖此房的民事行为。
营业部买房后，对第一进房顶进行部分修理，重换了楼板桁条，将东面墙打通与隔壁一间同用作仓库，并将第二进残房拆除，重建三眼青砖平房。经鉴定，营业部部分修理住房所花费用为2267.28元。但该房第一进另三面墙及房基、房顶未动，所建三眼横屋也是在房屋原所有人产权范围之内，应认定原房仍存在。

3.二审判案理由
讼争房屋系上诉人陈某的个人财产，未经本人授权或征得其同意，他人无权出卖。第三人大致坡供销社虽提供琼山县侨务办公室1988年的调查材料，以证明被上诉人陈某1卖房前写信征得上诉人陈某同意。但该证据与买卖房屋的经手人、介绍人、代书人及承买人当时的法定代表人的直接证言相矛盾，又无其他直接证据证明，不予采纳。买卖房屋双方明知该房屋的产权人系陈某，却以陈某1为出卖人订立买卖草契，其行为侵犯了上诉人陈某的合法财产。参照最高人民法院1979年《关于贯彻执行民事政策法律的意见》、1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中的有关规定，其房屋买卖关系应为无效。营业部买房后虽对第一进房屋进行了修理，并拆除第二进残房建起三眼横屋，但上诉人陈某的第一进原房及第二进院墙仍在，应予一并返还。营业部修理第一进房屋、建造第二进三眼横屋所花费用，经鉴定为2267.28元，扣除重建时被其拆除的第一进东墙价款689.20元，其余1578.08元应由上诉人陈某补偿给第三人大致坡供销社。被上诉人陈某1取得的卖房款人民币700元亦应返还第三人大致坡供销社。一审判决认定事实不清，适用法律不当。

4.二审定案结论
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，海南省高级人民法院判决如下：
（1）撤销海南省琼北中级人民法院（1990）琼北法民一字第6号民事判决书；
（2）陈某1与琼山县大致坡营业部就本案讼争房屋的买卖关系无效；
（3）现琼山县大致坡圩XX街24号一连二进房屋归陈某所有。大致坡供销社应在收到本判决书之次日起一个月内搬出该房屋，交陈某；陈某应在接到本判决书之次日起一个月内付给大致坡供销社第一进房屋修理费和第二进三眼横屋折价款人民币1578.08元；
（4）陈某1在接到本判决书之次日起一个月内返还卖房款人民币700元给大致坡供销社。
案件受理费人民币800元由陈某1负担。