（一）首部

1.判决书字号：云南省昆明市官渡区人民法院（2003）官法民一初字第1152号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：昆明汇谊科工贸实业公司。
法定代表人：钱某，经理。
诉讼代理人：黄启荣，云南万成律师事务所律师。
诉讼代理人：李某，男，48岁，汉族，昆明市人，在昆明人造板机器厂厂后勤处工作，住昆明市。
被告（反诉原告）：徐某，男，34岁，汉族，昆明市人，在马街镇大雨办事处工作，住西山区。
诉讼代理人：刘文斌，云南云辉律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：云南省昆明市官渡区人民法院。
独任审判：代理审判员：魏东。

6.审结时间：2003年6月6日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：2001年2月26日，原、被告协商后，由原告将其主管单位昆明人造板机器厂交原告管理的企业内部职工沐浴室交被告承包经营。2002年初，因沐浴室所在的三层楼房和相邻的职工食堂房屋结构出现异常情况，原告主管昆明人造板机器厂遂向昆明市房屋安全办公室申请对上述二处房屋安全状况进行鉴定。该办公室于2002年3月20日作出昆房鉴（2002）危字第010号房屋安全鉴定书，将上述二处房屋鉴定为C级危房，并提出在“危险房屋未解危及拆除之前，应注意安全”的鉴定结论。基于此，为保护职工和被告的生命财产安全，原告及其主管昆明人造板机器厂立即进行对上述房屋的拆迁工作。由于被告不服从拆迁安排，至今占房不搬迁。为尽快排除险情，切实保护职工和被告的生命财产安全，因此诉至法院，请求判令被告立即腾房，诉讼费由被告承担。

2.被告辩称并反诉称：2001年2月26日被告与原告签订了承包浴室合同，合同中双方约定：原告将其权属范围的沐浴室11间、锅炉房1间、水处理室1间、煤棚1间承包给被告，承包金每年人民币10000元整，承包期从2001年4月1日至2006年3月31日止，共计5年。同时双方还约定任何一方终止协议应承担违约金20000元，5年承包期内原告不得以任何理由终止协议。合同签订后被告即投入了11万余元资金购置设备、整修线路、装修房屋。浴室营业后，被告严格履行合同义务，正当经营顺畅之时，原告却于2003年2月17日违反合同协议单方解除合同。被告与原告多次协商均无果。被告认为，原告在未取得被告同意的条件下单方解除合同，违反了合同约定，应承担因此而产生的责任。因此要求驳回原告诉讼请求，并赔偿我方损失。故提起反诉，请求判令反诉被告：（1）赔偿反诉原告违约金20000元；（2）赔偿反诉原告因违约造成的投资损失、设施安装费、房屋装修费及临时建筑设施费等共计116575.84元；（3）反诉被告承担全部诉讼费用。

3.原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉辩称：被告反诉请求无事实和法律依据，我方有异议。我方是基于该房屋是危房才解除合同的，不属于违约。被告一直在使用该房屋，对被告投资的锅炉认可，对被告建盖临时建筑及房屋装修不认可。我方解除合同是法定事由，不需要对方同意。请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。

（三）事实和证据
云南省昆明市官渡区人民法院经公开审理查明：昆明人造板机器厂系原告（反诉被告）昆明汇谊科工贸实业公司主管单位，该厂将职工沐浴室交原告管理。2001年2月26日，原、被告签订一份“承包协议书”，约定：原告（反诉被告）将权属范围内的沐浴室11间、锅炉房1间、水处理室1间、煤棚1间承包给被告（反诉原告）徐某使用，承包金为每年10000元，承包期5年，即从2001年4月1日至2006年3月31日止；被告不得随意改变房屋结构，若需改变需经原告同意许可。违约责任：5年期内双方若需终止本协议的履行应提前3个月通知对方，任何一方终止协议应承担违约责任，即承担违约金20000元；5年承包期内，原告不得以任何理由对被告终止协议。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告按约将房屋交给被告使用。被告接手后购进了锅炉，并对沐浴室进行改造，增加了衣柜、镜子及隔墙。2002年，原告主管单位昆明人造板机器厂向昆明市房屋安全鉴定办公室提出申请，对该厂内住宅——幢三层砖混结构、建筑面积为783平方米的房屋（一层即为本案涉及的职工沐浴室）及食堂一幢进行安全鉴定。昆明市房屋安全鉴定办公室于2002年3月20日作出昆房鉴（2002）危字第010号房屋鉴定报告，鉴定意见为：（1）鉴定的房屋，按《危险房屋鉴定标准》、《房屋完损等级评定标准》综合评定，属于C级（危险点量发展致局部危险）；（2）局部危险房屋（C级）继续维修、加固使用价值不大，建议拆除改造；（3）危险房屋未解危及拆除之前，应注意安全。之后原告从2003年2月1日起停收了被告房租。2003年2月17日，昆明人造板机器厂向被告发出通知，告知房屋因建设需要拆除，自该日起解除合同，要求被告于2003年2月27日前将房屋腾出。被告于2003年2月18日收到该通知。后被告向原告提出了处理方案，原告方没有同意。被告现仍继续在使用该沐浴室，原告遂诉至本院，主张诉请。审理中被告提起反诉，主张反诉请求。
上述事实有下列证据证明：
1.原告昆明汇谊科工贸实业公司提供的证据：
（1）营业执照、工商档案各1份。
（2）日期为2001年2月26日原、被告签订的“承包协议书”1份。
（3）房屋所有权证1份。
（4）昆房鉴（2002）危字第010号房屋安全鉴定书1份。
（5）昆明人造板机器厂“关于职工沐浴室的有关说明”1份。
（6）关于解除徐某沐浴室承包合同的通知1份。
（7）照片2张。
2.被告徐某提供的证据：
（1）原、被告签订的“承包协议书”1份。
（2）收款凭证2份。
（3）照片25张。
（4）合同1份。
（5）被告写给昆明人造板机器厂的意见1份。
（6）新搬迁位置照片3张。
（7）昆明人造板机器厂后勤处的说明1份。

（四）判案理由
云南省昆明市官渡区人民法院认为：原、被告签订的合同虽名为承包协议，但双方实质为租赁法律关系。本案诉争房屋虽被鉴定为C级危房，但从鉴定结论上可看出该房是因房屋建盖早，无设计图纸、施工竣工资料，无抗震设防以及房屋在使用过程中维护保养差造成的，该房也不属于高度危险房屋。原告在签订合同时就应当知道或预见到房屋因年久失修存在一定安全隐患，但原告仍然与被告订立合同并约定了5年的租期。我国法律规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的情形。而该案中原告在与被告签订合同时是完全能够预见得到房屋存在一定安全隐患的，现该房也并未因突发事件或自然原因致使房屋倒塌或产生高度危险，且原告方在给被告解除合同的通知上提出的事由是因建设需要拆除，故原告主管单位通知被告解除合同的行为并不属于法律规定的因不可抗力致使合同不能履行的条件，实质是一种因自身原因提前解除合同的违约行为。对此原告具有重大过错，故原告应当承担相应违约责任。被告于2003年2月18日收到该通知，按法律规定原、被告间的合同自通知到对方时就已解除。被告在收到通知之后未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故应视为被告也认可了合同解除。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行。故被告应当将房屋及时交还原告，本院对原告提出的诉讼请求予以支持。因原告提前解除合同已违反了合同约定，故对被告提出要求原告承担违约金20000元的反诉请求，本院予以支持。原告提前解除合同的行为客观上给被告投资到沐浴室中的财产（锅炉及沐浴室内的衣柜、隔墙、镜子）造成了一定损害，故被告有权提出损害赔偿。因被告提交的证据中只有锅炉能证明投资了37500元，结合被告已使用两年多的实情，本院确认折旧费为7500元，该锅炉现值应为30000元；对于其他财产被告不能证明其实际投资额，且庭审中被告未提出鉴定，故本院参考被告投资的实情及财产的使用年限酌情确认现值为10000元。

（五）定案结论
云南省昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：
1.被告（反诉原告）徐某于本判决生效后五日内将位于昆明人造板机器厂内的职工沐浴室11间、锅炉房1间、水处理室1间、煤棚1间腾出，交还给原告（反诉被告）昆明汇谊科工贸实业公司。
2.原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）徐某违约金人民币20000元。
3.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）徐某经济损失人民币40000元。
4.上述二、三项合计人民币60000元，由原告（反诉被告）昆明汇谊科工贸实业公司于本判决生效后十日内付清被告（反诉原告）徐某。
本诉诉讼费100元，由被告（反诉原告）徐某承担。反诉诉讼费3841元，由原告（反诉被告）承担2310元，由被告（反诉原告）承担1531元。

（六）解说
本案中涉及的几个法律问题主要为：（1）原、被告所签合同属于承包还是租赁法律关系；（2）原告提出解除合同的理由应否认定为法律意义上的不可抗力；（3）原告单方解除合同的行为何时发生法律效力以及产生何种法律后果。
针对第一个法律问题，根据民法理论及有关司法解释，企业承包关系中的当事人之间建立的是隶属或管理与被管理的关系，承包合同中除规定了承包人应完成的经济指标外，通常还规定承包方需执行发包方在人事及管理方面的规定；而租赁关系只涉及出租人提供租赁物、承租人支付租金及与此产生的有关权利、义务问题，法律关系相对简单。本案中原、被告所签合同虽名为承包，但合同约定的内容及双方履行合同的情况可反映出双方当事人实际建立的是租赁关系，故本案中人民法院依法确认双方之间建立的是租赁关系而非承包关系是正确的。
针对第二个法律问题，根据《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体而言，即是指因自然灾害或战争、突发紧急事件等因素而使当事人不能预见、不能避免并不能克服而造成损害，对此当事人之间均没有过错。而本案中原告房屋存在的安全隐患及随之而来的危险是因为房屋建盖时间较早、建筑不规范、因年久失修而逐渐发展形成，即是因为原告在建盖房屋及此后的管理方面有瑕疵等人为因素造成的，故根本不属于法律意义上的因不可抗力致使合同不能履行的条件，也不符合其他法律规定的免责条件。故人民法院认定原告主张以此为由解除合同不需承担违约责任的观点不能成立，依法确认原告单方提前解除合同的行为是一种违约行为，并判决原告承担相应的民事责任是正确的。
针对第三个法律问题，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的相关规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原告于2003年2月18日向被告送达了解除合同的通知，故自该日起双方的合同关系就已解除，且被告收到通知后未向法定机构提出异议，故应视为被告认可了原告解除合同的效力。同时根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告提前解除合同的行为客观上损害了被告投资在沐浴室中的合法财产权益，故被告有权提起反诉要求原告赔偿相应损失。庭审中被告对投资的锅炉价值提供了有效证据予以证实，对投资在沐浴室中的其他财产价值不能提供有效证据证实，且原、被告均未向人民法院申请对这些财产现价值进行评估、鉴定，根据本案具体案情，也不适宜恢复原状或采取其他补救措施，故人民法院只能参考被告具体投资的原价值并根据使用年限酌情确认其现价值。
该案判决后，原、被告双方均表示服判，未继续提起上诉，并在领取判决书后自动履行了判决内容，说明了本案审判人员在该案的认定事实及适用法律方面是正确的，在处理该案中涉及的财产价值方面运用的法官自由裁量权是合理、成功的，是人民法院在审理民事案件中运用灵活、简便原则的又一成功案例，在一定范围内可以作为人民法院审理类似案件的参考、借鉴。
（云南省昆明市官渡区人民法院　魏东）