1．判决书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院(2010)石行初字第11号行政判决书。
二审判决书：新疆维吾尔自治区生产建设兵团农八师中级人民法院(2010)兵八行终字第11号行政判决书。

2．案由：房屋管理行政登记。

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：马某，男，1955年出生，回族，新疆生产建设兵团农八师石河子监狱病退干警，住石河子市。
委托代理人：马某1(系马某之女)，1986年出生，回族，无固定职业，住石河子市。
委托代理人：张长生，石河子市法律援助中心律师。
被告(上诉人)：石河子市房产管理局，住所地：石河子市党政服务中心20425号。
法定代表人：朱某，该局局长。
委托代理人：安平，新疆君正律师事务所律师。
第三人(上诉人)：马某2，男，1965年出生，回族，石河子市天业化工有限责任公司工作人员，住石河子市。
委托代理人：于佳宁(曾用名于萍)，新疆双信律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕江红；审判员：焦红梅；代理审判员：王先美。
二审法院：新疆维吾尔自治区生产建设兵团农八师中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王梅；审判员：杨新宝、周冬梅。

6．审结时间
一审审结时间：2010年7月26日。
二审审结时间：2010年11月3日。

1．被诉具体行政行为
2007年3月9日，石河子市房产管理局依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，为马某2颁发了石房权证字第0XXXXXX4号房产证。

2．原告诉称
原告系石河子监狱干警，1995年患脑血栓病退。2002年5月，由于脑血栓后遗症引起瘫痪，期间曾雇用第三人马某2(与原告系兄弟关系)照顾其生活。2010年3月初，原告发现其位于石河子市X小区6栋1X2号的房屋(建筑面积63.69平方米)，无故被被告变更登记到第三人马某2名下。原告从未将该房出售过，也未签署任何房产转让合同，更未去过房地产交易中心。原告认为被告的行政行为直接侵害了原告的合法权利，故请求撤销被告作出的变更房产登记的具体行政行为。

3．被告辩称
2007年3月，原告与第三人马某2达成买卖协议，原告将位于石河子市X小区6栋1X2号的房屋出售给第三人马某2，并在被告处办理了房产交易登记手续。由于原告身体状况欠佳，不能正常签字，其在出让方处捺指印，作出出让的真实意思表示。2010年春季，原告在其委托代理人的陪同下对其房产转让提出异议，被告要求其提供指印非其本人所捺的有关资料，遭原告及其代理人拒绝。鉴于原告未提供任何证据证明该登记行为错误，因此被告不能撤销原登记行为。关于原告在签署房产转让合同时是否有民事行为能力，双方均不能提供证据加以证明，应当认为，原告在当时有权利也有能力作出处分自己房屋的意思表示。而且原告的代理人马某1在第一次庭审中说原告是知道当年的交易的，说明原告当时的神志是清醒的。2007年3月至今已有三年时间，原告的起诉超过诉讼时效。

4．第三人述称
原告病退后没人照顾，后又几次发病住院，在此期间都是由第三人照顾原告。2003年，原告提出将其名下的房屋赠与第三人，由第三人为其养老送终，由于公证处不给办理相关公证，双方才到被告石河子市房产管理局申请过户登记。当时原告行动不便，由石河子市房产管理局的两名工作人员到原告所在养老院办理相关手续。原告患脑血栓导致身体瘫痪，不能书写，其在转让文件上捺手印，由第三人代为签字。原告将房屋过户给第三人是原告的真实意思表示，第三人也欲为原告养老送终，但是原告的代理人马某1回来后将原告的工资卡收走，致使第三人不能履行遗赠扶养协议。

1．二审诉辩主张
(1)上诉人诉称
1)上诉人石河子市房产管理局上诉称：其根据马某捺印的房屋转让协议为马某2办理房屋转移登记证据充分、程序合法，原审判决认定上诉人办理此项业务的证据不足、违反法定程序没有事实依据。被上诉人于2007年3月6日在房屋转让协议及申请书上捺印时就应当知道上诉人石河子市房产管理局的具体行政行为，被上诉人2010年3月提起诉讼超过行政诉讼2年时效期间。因此，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
2)上诉人马某2上诉称：马某曾多次表示要将其名下的房产赠与马某2，因为无法办理公证手续，无法履行遗赠协议，所以签订房屋转让协议后马某2没有支付购房款。石河子市房产管理局根据马某的特殊情况派人到养老院核实马某要求办理的登记事项后，为马某和马某2办理房屋转移登记的证据充分，程序合法。马某2010年3月提起诉讼超过行政诉讼2年的时效期间。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回马某的原审诉讼请求，由马某承担诉讼费。
(2)被上诉人辩称
被上诉人马某针对石河子市房产管理局的上诉辩称：马某作为权利人从没有提出转让房产的申请，且马某也不能到房产交易中心申请办理房屋转移登记，上诉人石河子市房产管理局依照马某2没有书面授权委托代签的房屋转让协议将马某的房产转移登记至马某2名下，该转移登记的证据不足，且违反法定程序。原审认定原告的起诉未超过诉讼时效正确。因此，请求驳回上诉人石河子市房产管理局的上诉，维持原审判决。
被上诉人马某针对马某2的上诉辩称：马某2自认其与马某之间是赠与行为，但石河子市房产管理局是以买卖为基础为马某2办理转移登记的。因此，原审法院认定石河子市房产管理局为马某2办理房屋转移登记的证据不足、程序违法是正确的。请求二审法院驳回马某2的上诉，维持原判。

2．二审事实和证据
新疆维吾尔自治区生产建设兵团农八师中级人民法院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
新疆维吾尔自治区生产建设兵团农八师中级人民法院经审理认为：被上诉人马某的起诉没有超过诉讼时效。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”由于上诉人石河子市房产管理局不能提交证据证实被上诉人马某的起诉超过诉讼时效，因而，被上诉人马某2010年3月的起诉没有超过前述司法解释规定的诉讼时效。上诉人石河子市房产管理局和马某2关于被上诉人马某的起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定被上诉人马某的起诉未超过诉讼时效正确，但适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条不准确，应予纠正。
上诉人石河子市房产管理局为马某2办理房屋转移登记违法。房产登记部门颁证时应当遵照法定程序合理、谨慎地审查申请人的颁证申请。2006年7月1日实施的《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第十一条规定：“登记机构受理登记申请后，应当出具书面接受凭证，并履行下列职责：(一)查验登记要件、核实登记事项，留存原件或者制留复印件；(二)就有关登记事项进行询问或者发布公告……”第十九条第(一)项规定：“登记申请有下列情形之一的，登记机构应当作出不予登记的决定：(一)提供的法律文件、其他登记要件不实或者与房屋实际状况不符的”根据当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，上诉人石河子市房产管理局受理马某2要求办理房屋转移登记的申请时，首先应当核实马某2要办理的登记事项。由于上诉人石河子市房产管理局是在被上诉人马某身体状况特殊的情况下到养老院现场办公的，在被上诉人马某患脑血栓导致身体瘫痪，不能正常签名书写的情况下，上诉人石河子市房产管理局应当及时、规范地制作有无利害关系人在场见证的询问笔录。没有相应的询问笔录予以印证，被上诉人马某与马某2之间是以买卖、赠与还是遗赠的方式办理房屋转移登记的登记事项不清楚。因为马某2一再表示马某的本意并非通过买卖而是通过赠与或遗赠转移房屋所有权。所以，上诉人石河子市房产管理局没有核实清楚马某和马某2要求办理的登记事项就为马某2办理房屋转移登记没有尽到合理、谨慎的审查义务。马某2在既没有办理房屋赠与的公证手续，没有签订书面的遗赠抚养协议，也没有支付转让房屋购房款的情况下，提供虚假的房屋转让协议申请转移登记，属申报不实，上诉人石河子市房产管理局不应受理马某2的登记申请。即上诉人石河子市房产管理局为马某2办理房屋转移登记的证据不充分。再者，马某2作为行政相对人没有委托授权即代被上诉人马某在转让协议上签名违反法定程序。上诉人石河子市房产管理局为马某2办理房屋转移登记的证据不充分，程序违法。原审法院认定上诉人石河子市房产管理局为马某2办理房屋转移登记证据不足、违反法定程序并无不当，应予维持。
上诉人石河子市房产管理局和马某2关于2007年3月办理房屋转移登记合法和马某的起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律、法规基本正确，本院予以维持。

4．二审定案结论
新疆维吾尔自治区生产建设兵团农八师中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元(石河子市房产管理局和马某2各预付50元)，由石河子市房产管理局和马某2各负担50元。