（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：江苏省南京市玄武区人民法院（1997）玄民初字第709号。
二审裁定书：江苏省南京市中级人民法院（1997）宁民终字第1147号。

2.案由：房屋迁让纠纷。

3.诉讼双方
原告：刘某，男，1922年11月24日出生，汉族，住南京市。
诉讼代理人（一、二审）：张志成、史卫，南京玄武律师事务所律师。
被告：王某，男，1955年9月8日出生，汉族，南京压力表厂职工。
被告：周某，女，1956年5月20日出生，汉族，无业。
二被告诉讼代理人（一审）：陆某，南京市市级机关行政管理局退休干部。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南京市玄武区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张赟；审判员：刘永萍、奚国琴。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杜燕；代理审判员：许泷、陶红。

6.审结时间
一审审结时间：1997年11月5日。
二审审结时间：1997年12月23日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：被告王某、周某系我的儿子、儿媳。两被告现居住房屋系我所有。因两被告不照顾我的生活，经常与我发生矛盾，致我无法安度晚年。故请求法院判令被告迁出现住房，迁至我所承租的本市峨嵋岭10号8幢101室居住。

2.两被告辩称：我们与原告并无矛盾。现我们家庭两个残疾人，且收入较低，搬出现住房确实比较困难，故不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
南京市玄武区人民法院经公开开庭审理查明：
被告王某、周某系原告的儿子、儿媳。两被告生有一子王某1（1985年元月生）。王某与王某1均系视力残疾人。两被告与原告及原告爱人间关系不睦。被告经济收入较差，主要靠当地居委会扶助生活。南京市公教一村XX幢XXX室（建筑面积83.77平方米）原系原告承租，产权为南京市市级机关行政管理局所有。其中，原告使用三间居室及厨房、卫生间、客厅、阳台及院落，两被告携子使用一间居室，双方各自单独开门，独立使用。近年来，原、被告间又因家庭琐事常发生争执，致矛盾日趋恶化。为此，原告向所在单位申请住房，要求与儿子分开居住。原告所在单位为解决此问题，于1992年又分配给原告南京市峨嵋岭10号8幢101室公房一套。1996年7月，原告根据有关房改政策的规定购得南京市公教一村XX幢XXX室房屋所有权。原告多次要求被告迁至南京市峨嵋岭10号8幢101室房屋居住未果，遂于1997年7月诉至本院要求处理。
审理中，原告以安度晚年，照顾有精神病的妻子为由，坚持要求被告迁出；被告则以自己家庭困难，况且所迁至房屋今后将面临拆迁为由，不同意迁出。终因原、被告各执己见，致调解无效。
以上事实有下列证据证实：
1.国有土地使用证复印件。
2.房屋所有权证复印件。
3.南京市公有住房租赁合约复印件。
4.户口簿复印件。
5.残疾证复印件。
6.公教一村居民委员会证明。
7.南京市市级机关行政管理局函；南京医科大学函。
8.本院对南京市市级机关行政管理局房产处、市级机关工委调查笔录及庭审笔录。

（四）一审判案理由
南京市玄武区人民法院经审理后认为：
1.南京市公教一村XX幢XXX室房屋产权系原告所有，这种产权虽然是有限产权，但相对于被告而言，即是不动产所有权。作为产权人，原告对该房享有占有、使用、处分、收益的权利。
2.两被告虽系原告家庭成员，但在与原告共同居住期间，双方关系长期不睦。现原告要求被告迁出自己所有的房屋，以求安度晚年，理由正当，符合法律规定。
3.原告已提供适宜房源，符合迁让条件，故原告主张，应予支持。
4.被告不同意迁让理由不足，不予支持。

（五）一审定案结论
南京市玄武区人民法院根据以上认定的事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
被告王某等自本判决生效之日起30日内迁出本市公教一村XX幢XXX室，迁至本市峨嵋岭10号8幢101室。
本案诉讼费50元，其他诉讼费200元，两项合计250元，由原告刘某负担。

（六）二审情况
一审宣判后，两被告不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。后申请撤诉，南京市中级人民法院裁定准予撤诉。

（七）解说
本案是我国从计划经济向社会主义市场经济转轨期间，实行城镇公有住房改革进程中出现的一个新的问题，即“部分产权”的产权人（有限产权人）能否限制或取消其他享有合法使用权的共同居住人的居住权问题。笔者试从以下几点进行分析：
1.关于“部分产权”的性质。
根据物权法理论，房屋产权是一种财产所有权，即房屋的所有权人直接控制、利用、支配房屋的排他性财产权利。这种房屋产权，具有如下特征：（1）房屋产权是产权人依法享有的权利。（2）享有房屋产权的主体是产权人，产权人以外的任何人都负有不可侵犯该产权的义务。（3）房屋产权的内容是产权人对该房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权作为所有权的一种，具有独立性、排他性，是一种独占性的支配权。产权人通过对于房屋的具体的占有、收益、处分，并排除他人对于其所有物的非法干涉而实现自己的权利。
根据国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》中第四条第八款之规定：“购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租。原产权单位有优先购买权和租用权。”我们可以看出，这种房屋有限产权具有如下法律特征：（1）有限产权是一种不完整的所有权，产权人享有占有、使用权，而处分、收益权受到限制，所以也可称之为受限所有权。（2）有限产权人与原产权人不具有共有关系。（3）有限产权人对有限产权的处分，原产权人享有优先购买和承租权。在这种关系中，购房人一方即住房的实际使用者实际占有全部的使用权，而另一方只保持对处分、收益权的限制额。
这种有限产权与房屋所有权的区别在于：（1）权利内容不同。所有权是一种完全物权，具有占有、使用、收益、处分四项权能，具有独占性、排他性；而有限产权具有占有、使用权，而收益权和处分权则受一定时间、空间等因素的限制。占有、使用权和受限处分、收益权构成了有限产权的四项权能。在一定期限届满后（即五年后），产权人在处分房屋时，除原产权单位有优先购买权、租用权外，其余权能皆不受限制。（2）取得形式不同。所有权取得方式是原始取得或继受取得，而有限产权则在国家、集体、个人三结合的基础上，通过买卖继受取得。这种有限产权不是完全意义上的所有权，实际上，有限产权人对所购得的房屋享有的是受限物权，这种物权对于原产权单位而言，是附条件的所有权的保留，对于有限产权人而言，则是一种期待权。
2.“部分产权”的产权人与合法共同居住的家庭成员的关系问题及有限产权人能否要求合法共同居住人迁让。
关于有限产权人与合法共同居住的家庭成员之间就该房屋而言的关系问题，有两种意见。一种意见认为：产权人承租公房时，共同居住人是共同享有使用权的。由于政策规定一处房屋仅能由一人购买房屋产权，故由产权人一人作为家庭成员的代表去购买房屋产权，行使共同居住的家庭成员的共同意志。对于这种有限产权，应当为家庭成员所共有。因此，产权人不能要求共同居住人迁让。另一种意见认为：职工承租单位公房，本系单位的福利措施，仅本单位职工方能承租。在购买有限产权时，也是单位根据职工的工龄等因素，采取各种政策性补贴，将房屋产权售与职工，职工取得有限产权。在五年后，该有限产权即转变为财产所有权，由产权人一人所享有。因此，这种有限产权，应当是购买人单独所有，其家庭成员仅享有符合产权人意志情况下的使用权。产权人要求其迁让，则其应当尊重产权人的意志。
笔者认为，上述二种意见均不当，理由如下：
（1）产权人与共同居住人均为有权购买产权的人。产权人购买产权，从某种意义上说，是代表了产权人本身与共同居住人的共同意志。产权人是作为共同使用权人中的代表与公有房屋的原产权人进行买卖，而不是因为该房产权单位作为给予产权人本身的福利而进行交易的。国家房改政策对购房对象作出了规定，凡实际居住、有城镇户口、符合分房条件的公民，在规定的面积、范围内，享受购房的微利价格。也就是说，购房对象必须是合法的实际居住人，购买公有房屋不受哪个单位所分或直管公房以谁的名义承租所限制。
（2）作为房屋产权，从实践中看，产权证上的产权人一般是房屋的实际所有人。这种有限产权房屋，虽然是基于共同使用的原因所购得，但这并不能说明产权即为共有。作为共有产权，必须是共同使用权人共同出资建造或共同出资购得，少量出资、出力并不能成为产权共有的依据。而且，在有限产权房屋中，由于享受国家的补贴，出资本来就很少，由谁享有产权，在购买时应可以协商处理好。否则，应以登记的产权人为该房的所有人。
（3）共同居住人虽然没有产权，但是在购房前，共同居住人即享有共同使用权，这种共同使用权（主要是居住权）系基于在购买房屋前即共同使用的事实及理由，以房屋的使用作为标的的一种用益物权。这种用益物权具有独立性，不以他权利的存在为成立前提，也不随他权利的让与、消灭而让与、消灭。因此，产权人不得限制或剥夺共同居住人的共同使用权。江苏省高级人民法院（1997）苏民他字第72号关于何建海与何田富房屋迁让一案的批复指出：对于在分房时或拆迁安置时，作为分房人口或安置对象而取得合法居住权的共同权利人，一方按房改政策购得房屋产权后，不得要求另一方从该房中迁让。该批复说明了共同居住权所具有的特殊物权权能。
（4）既然产权人不能要求合法共同居住权人迁让，那么，如果共同居住人之间不宜居住在一起怎么办?折中的办法有没有?笔者认为，如果产权人提供一权利无瑕疵的房屋作为房源，产权人应当是可以要求共同居住人迁让的。所谓权利无瑕疵，即指房屋可以正常使用，如果是公房，应当有产权单位的同意，保障原共同居住人的承租权；如果是私房，应当变更产权人为共同居住人。这样才符合这种有限产权房屋迁让的条件。产权人提供权利无瑕疵房屋，并不侵犯共同居住人的使用权益，而是对使用权的一种调整措施。所以，产权人在提供房源的基础上要求共同居住人迁让，这与江苏省高级人民法院（1997）苏民他字第72号批复的精神并不矛盾。而且，这样处理，也有益于稳定社会关系，妥善处理社会矛盾。
（刘云　王辉）