（一）首部

1.判决书字号：海南省海口市振东区人民法院（2001）振民初字第428号。

2.案由：房屋侵权纠纷。

3.诉讼双方
原告：海南银桥租赁公司，住所地：海南省海口市海甸岛沿江三东路振发别墅区A型第4号别墅。
法定代表人：夏某，经理。
诉讼代理人：孙常根，海南千帆律师事务所律师。
被告：何某，男，1974年3月15日出生，汉族，住海南省海口市。
诉讼代理人：田明杰，上海康达房地产公司深圳公司职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市振东区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曾建华；审判员：吴毓文；人民陪审员：黄海深。

6.审结时间：2001年9月14日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1992年12月31日，我司与海口百隆艺术装饰工程有限公司签订振发别墅购销合同书一份，约定由我司向百隆公司购买振发别墅A4栋房产。合同签订后，我司于1993年1月20日付清了房款人民币185.54万元，百隆公司亦将房屋交付我司使用。我司入住该房后，即对别墅进行了装修，并与小区的物业管理单位海南国泰物业发展有限公司签订了《海口市振发别墅小区户主入住合同书》，我司自1993年起一直以振发别墅A4栋为公司住所，并按规定每年交纳物业管理费。1996年2月9日，海口市秀英区人民法院在一起执行案件中也确认了振发别墅A4栋产权属我司所有。由于海甸岛东部开发区特定的政策环境及发展商的原因，我司一直未能取得该房的产权证。海南省处置积压房地产的规定出台后，我司于1999年向海口市房产管理局申请确权办证。1999年12月31日，市房产局在《海南日报》上刊登了我司的产权申请。2000年1月24日，市房产局又在《海南日报》上刊登了被告何某对振发别墅A4栋别墅的产权申请，由于被告的介入，导致市房产局无法对我司的申请进行确权，我司认为振发别墅A4栋已由我司合法购买，并长期合法居住使用，被告明知我司占有该房，且自1993年至1999年从未对该房产权提出任何主张，其现向海口市房产局申请确权，已对我司构成了侵权，故诉至法院，要求确认原告的房产确权申请有效，判令海口市海甸岛沿江三东路振发别墅A4栋归原告所有；确认被告的房产确权申请无效，判令被告停止侵权。

2.被告辩称：本人不具备被告的主体资格，本案所争议的标的物海口市振发别墅A4栋已长期被原告非法占用，且A4栋别墅的房产证上的产权人是海口市振东区开发建设公司，拥有产权的不是我本人，我亦未占用该房，何来侵权。1999年12月31日，《海南日报》上刊登了原告的确权申请，并注明：对产权确权所有人有异议的单位或公民在60天内可以向房管部门提出书面异议，我以确权方式依法提出异议是合法的，原告称这是侵权行为，没有法律依据。原告没有诉讼主体资格，原告向没有取得产权及没有房地产开发经营资格的海口百隆艺术装饰工程公司购买A4栋别墅，是违反法律规定的，且合同签订至今，双方均未到房产部门办理批准、登记手续，故双方签订的合同属无效合同。我于1993年5月12日与振发别墅的产权人海南国泰房地产开发公司签订了《振发别墅买卖合同》，约定我向国泰公司购买振发别墅A4栋房产。合同签订后，我已依合法生效的合同支付了98%的房款，当然有权利依法申请确权，我的确权申请并非侵权行为，而是合法行为。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
海南省海口市振东区人民法院经公开开庭审理查明：海口市海甸岛沿江三东路振发别墅的发展商系海口市振东区开发建设公司。振发别墅共有十幢，海口大酒家从海口市振东区开发建设公司购买了十幢振发别墅后，又将其转让给海南健跃发房地产开发公司。1992年9月23日，海南健跃发房地产开发公司与海口百隆艺术装饰工程有限公司签订《振发别墅买卖合同书》一份，约定：由海南健跃发房地产公司将十幢振发别墅售与海口百隆艺术装饰工程有限公司，总建筑面积4180平方米，每平方米单价人民币4080元，总价款人民币17054400元。合同签订后，海口百隆艺术装饰工程有限公司分别于1992年9月30日、10月5日、11月7日向海南健跃发房地产开发公司支付了购房款人民币852720元、8527200元、3410800元，合计人民币12790720元。其后，海口百隆艺术装饰工程有限公司于1992年12月31日与原告海南银桥租赁公司签订《振发别墅购销合同书》一份，约定：原告向海口百隆艺术装饰工程有限公司购买振发别墅A4栋房产，建筑面积415平方米，每平方米单价人民币4400元。总价款人民币1826000元；本合同签订之日起20日内，原告须付购房定金人民币10万元；本合同签订之日起30日内，原告须付清全部房款。合同签订后，原告依约于1993年1月16日付给海口百隆艺术装饰工程有限公司定金人民币10万元，于1月20日付给海口百隆艺术装饰工程有限公司购房款人民币1855400元，合计人民币1955400元（其中1826000元为购房款，129400元为房屋装修款）。1993年1月4日，海口百隆艺术装饰工程有限公司与海南国泰房地产开发有限公司签订《联合购买“振发别墅”协议书》一份，约定：双方同意以海口百隆艺术装饰工程有限公司的名义继续履行海口百隆艺术装饰工程有限公司与海南健跃发房地产开发公司签订的《振发别墅买卖合同书》，同时，由海南国泰房地产开发有限公司负责提供购买振发别墅的全部资金，包括付给海口百隆艺术装饰工程有限公司已付别墅款及利息，未付别墅款以及百隆公司将振发别墅项目转让给海南国泰房地产开发有限公司参与的转让费人民币24.504871万元。海南国泰房地产开发有限公司从百隆公司处取得振发别墅的房产，即将上述房产交由海南国泰物业发展有限公司进行物业管理。原告入住后，于1993年8月4日与小区物业管理单位海南国泰物业发展有限公司签订了《海口市振发别墅小区户主入住合同书》，并依约按时支付了水电费及物业管理费。此前，海南国泰房地产开发有限公司于1993年5月12日与被告何某签订了《振发别墅买卖合同》一份，约定：国泰公司将振发别墅A4栋房产售与被告，建筑面积453平方米，房屋总价款人民币1902600元。合同签订后，被告分别于1993年5月15日、6月24日、8月11日向国泰公司支付了购房款人民币761040元、532728元、570780元，但被告一直未入住该房，且对于原告居住使用该房的事实亦一直未提出异议。1995年，海口市秀英区人民法院在执行中国投资银行海南省分行与海南银屏房地产开发总公司、海南国泰房地产开发有限公司贷款合同纠纷一案中，依法查封了振发别墅A4栋，原告于1995年10月25日对此提出异议，经秀英区人民法院审查，认为海南国泰房地产开发有限公司将已经出售的房屋进行抵押贷款，其抵押行为无效，并对原告依法取得振发别墅A4栋的产权予以确认，同时，秀英区人民法院根据（1995）海秀法令字第60号解除查封（扣押）令，解除对振发别墅A4栋的查封，并于1996年2月9日致函通知原告。1996年7月11日，海南国泰房地产开发有限公司以海口市振东区开发建设公司的名义办理了振发别墅A4栋房屋的房产证。由于该房一直未办理房产过户手续，1999年，原告根据海南省处置积压房地产的有关规定向海口市房产管理局提出确权申请，1999年12月31日，市房产局在《海南日报》上刊登了原告的确权申请。被告得知后，亦向市房产局提出确权申请，2000年1月24日，市房产局又在《海南日报》上刊登了被告的确权申请，现原告认为由于被告的介入，导致市房产局无法对原告的申请进行确权，故以侵权为由，将本案诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
1.海口百隆艺术装饰工程有限公司与海南健跃发房地产开发公司于1992年9月23日签订的《振发别墅买卖合同书》及付款凭证。证实了海南健跃发房地产开发公司将十幢振发别墅出售给海口百隆艺术装饰工程有限公司。
2.海口百隆艺术装饰工程有限公司与海南国泰房地产开发有限公司于1993年1月4日签订的《联合购买“振发别墅”协议书》。证实了双方同意以海口百隆艺术装饰工程有限公司的名义继续履行海口百隆艺术装饰工程有限公司与海南健跃发房地产开发公司签订的《振发别墅买卖合同书》。
3.海口百隆艺术装饰工程有限公司与原告于1992年12月31日签订的《振发别墅购销合同书》以及原告的付款凭证。证实了海口百隆艺术装饰工程有限公司将振发别墅A4栋房产出售给原告。
4.海南国泰房地产开发有限公司与被告于1993年5月12日签订的《振发别墅买卖合同》以及被告的付款凭证。证实了海南国泰房地产开发有限公司将振发别墅A4栋房产出售给被告。
5.原告与海南国泰物业发展有限公司于1993年8月4日签订的《振发别墅小区户主入住合同书》。证实了原告入住振发别墅A4栋房产，并依约支付了水电费和物业管理费。
6.振发别墅A4栋的房屋所有权证。证实了该房产证记载的户主是海口市振东区开发建设公司。
7.海口市秀英区人民法院于1996年2月9日发给原告的函。证实了海南国泰房地产开发有限公司将已经出售的振发别墅A4栋房产进行抵押，其抵押行为无效，对原告依法取得振发别墅A4栋的产权予以确认，并解除了对该房产的查封。
8.原告的陈述。
9.被告的陈述。

（四）判案理由
海口市振东区人民法院根据上述事实和证据认为：原告与海口百隆艺术装饰工程有限公司签订《振发别墅购销合同书》后，已依约付清了全部购房款，并长期居住使用该房，对此，海南国泰房地产开发有限公司是知道的，但其仍与被告签订《振发别墅买卖合同》，将振发别墅A4栋出售与被告，该合同已损害了原告的合法权益，应属无效合同，不受法律保护。此外，海南国泰房地产开发有限公司还将A4栋别墅向中国投资银行海南省分行进行抵押贷款，导致该别墅被秀英区人民法院查封，原告向秀英区人民法院提出异议后，秀英区人民法院经审查，认为海南国泰房地产开发有限公司的抵押贷款行为无效，对原告依法取得振发别墅A4栋的产权进行了确认，并根据（1995）海秀法令字第60号解除查封（扣押）令，解除对振发别墅A4栋的查封，对于该事实，海南国泰房地产开发有限公司是明知的，但其一直未对原告取得振发别墅A4栋的产权的事实提出异议。因此，对于原告依法取得的海口市振发别墅A4栋的产权，本院予以确认。被告对原告居住使用该房的事实亦是知道的，但其一直未提出异议，原告向海口市房产管理局提出确权申请后，被告亦依据无效合同向海口市房产管理局提出确权申请，该确权申请无效，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，现原告要求被告停止侵权的诉讼请求，本院予以支持。

（五）定案结论
海口市振东区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
1.原告的房产确权申请有效，海口市海甸岛沿江三东路振发别墅A4栋的产权归原告所有。
2.被告的房产确权申请无效，被告停止对原告所有的海口市海甸岛沿江三东路振发别墅A4栋房产的侵权行为。
案件受理费人民币19260元，由被告负担，因原告已预付，故被告须于本判决发生法律效力之日起10日内将所承担的诉讼费付清给原告。
宣判后，原、被告均未提出上诉。

（六）解说
本案案情复杂，法律关系烦琐。因此，正确处理本案，应当注意以下问题：
1.关于海口百隆艺术装饰工程有限公司与原告于1992年12月31日签订的《振发别墅购销合同书》和海南国泰房地产开发有限公司与被告于1993年5月12日签订的《振发别墅买卖合同》的合同效力问题。
笔者认为，前一个合同是有效合同。理由是：海口百隆艺术装饰工程有限公司依法取得了对振发别墅A4栋房产的所有权，其有权对该房产进行转让，在与原告签约时，双方签订合同的主体合格，意思表示真实，原告依约付清了全部购房款和装修款共计1955400元，海口百隆艺术装饰工程有限公司也将振发别墅A4栋房产给原告居住，仅仅没有办理房屋过户手续，由此可见，原告和海口百隆艺术装饰工程有限公司基本履行了《振发别墅购销合同书》所规定的权利义务。因此，海口百隆艺术装饰工程有限公司与原告于1992年12月31日签订的《振发别墅购销合同书》属有效合同，应受法律保护。至于后一个合同，笔者认为，是无效合同。理由是：根据本案的事实以及海口市秀英区法院（1995）海秀法令第60号解除查封（扣押）令，海南国泰房地产开发有限公司没有取得振发别墅A4栋房产的产权，就将该房转让给被告，很显然，这一转让行为无效，不受法律保护。
2.本案如何处理的问题。
基于上述分析，海口百隆艺术装饰工程有限公司与原告于1992年12月31日签订的《振发别墅购销合同书》是有效合同，而海南国泰房地产开发有限公司与被告于1993年5月12日签订的《振发别墅买卖合同》是无效合同，因此，人民法院依法判决原告的房产确权申请有效，振发别墅A4栋房产归原告所有，被告的房产确权申请无效，被告停止对振发别墅A4栋房产的侵权行为是正确的。值得指出的是，本案确定的案由为侵权不妥，案由定为确权较为妥当，理由主要是讼争的振发别墅A4栋房产的产权尚不明确，应由人民法院依法进行确权后，才能确定振发别墅A4栋房产的产权，故本案案由宜定为确权纠纷。
（林海）