（一）首部

1.判决书字号：海南省海口市振东区人民法院（2001）振民初字第667号。

2.案由：摊位转让合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：王某，男，1962年1月30日出生，汉族，个体户，住海南省海口市。
诉讼代理人：张孝忠，海南永达盛律师事务所律师。
被告：海南国际中环工贸（集团）公司，住所地：海南省海口市机场东路29号中环综合楼。
法定代表人：李某，总经理。
诉讼代理人：訾胜亭，海南昌丰律师事务所律师。
被告：海口市蔬菜生产管理办公室，住所地：海南省海口市机场东路29号中环综合楼三楼。
法定代表人：李某1，主任。
诉讼代理人：陈某，该管理办公室职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市振东区人民法院。
独任审判：审判员：曾建华。

6.审结时间：2001年11月20日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1999年7月至9月间，我与被告签订了《民生集贸市场摊位转让合同书》共四份，约定：原告向被告购买民生集贸市场内的5个摊位，原告在向被告交付全部摊位款后，被告须在半年内办理永久性使用权证给原告，逾期不办理，则按千分之一罚款。签约后，原告依约向被告交付了5个摊位的款项共计130940元，被告亦将5个摊位交给原告使用。但被告至今仍未给原告办理使用权证，理由是房产管理局不予办理，被告要由其名义给原告办理使用权证。原告认为，其购买的是5个摊位的产权，而被告不给予办理合法的使用权证，如将来产生纠纷的话，原告的合法利益将难于得到保护。如被告不能办理，即应解除或撤销合同，并返还原告已付款项130940元及其利息。

2.被告海南国际中环工贸（集团）公司辩称：原、被告在签约后，双方均已实际履行了合同的权利义务，原告向被告支付了价款，被告也将5个摊位交付给了原告，原告已实际拥有占有、使用、收益和处分5个摊位的权利，被告已依约履行自己的义务，没有任何违约之处。双方在签约时，被告已向原告说明，政府有关部门不能办理所有权证和使用权证，但原告当时坚持以被告的名义办理也可以，正因如此，才在《民主集贸市场摊位转让合同书》的第八条后面加上关于办理使用权证的内容。此后，被告已经以自己的名义为原告办理了使用权证，以作为其进行出租或再转让的证明。现原告又以不办理使用权证为由提起诉讼，显属无理。

3.被告海口市蔬菜生产管理办公室辩称：我方的答辩意见与海南国际中环工贸（集团）公司一致。

（三）事实和证据
海南省海口市振东区人民法院经公开审理查明：1999年7月29日和9月25日，原告与被告海南国际中环工贸（集团）公司、海口市菜篮子工程管理局（后更名为海口市蔬菜生产管理办公室）分别签订了四份《民生集贸市场摊位转让合同书》，约定：原告向两被告购买位于海南省海口市机场东路29号民生集贸市场的234号、336号、253号、114号、115号共5个摊位。上述摊位的转让年限至2044年4月27日止，原告在付清全部款项后，被告正式将摊位的所有权移交给原告，原告接受摊位后有权自由转让或租赁，被告须在将摊位正式移交给原告后半年内，为原告办好上述摊位的永久使用证，如逾期，则按千分之一罚款。签约后，原告依约向被告交付了款项，由于原告一次性付款而享受优惠价格，故上述五个摊位的全部价款为130940元，该款原告于1999年9月25日一次性向被告付清，被告亦依约将五个摊位移交给了原告。原告接管摊位后，已陆续将摊位出租给他人使用。后由于双方在办理摊位使用权证上产生纠纷，原告要求被告给予办理合法的房屋产权证或使用证，被告则称签约时已说明房产局是不给予办证的，如若办证也只能由被告的名义给原告办使用证，原告不允，双方遂产生讼争。另查明，海口市菜篮子工程管理局于2001年1月2日更名为海口市蔬菜生产管理办公室。
上述事实有下列证据证明：
1.原告与两被告于1999年7月29日和9月25日签订的四份《民生集贸市场摊位转让合同书》。证明了两被告将位于海口市机场东路29号民生集贸市场的234号、336号、253号、114号、115号共5个摊位转让给原告。
2.原告的付款凭证。证明了原告依约向两被告支付了全部价款130940元。
3.原告的陈述。
4.被告的陈述。

（四）判案理由
海口市振东区人民法院根据上述事实和证据认为：原告与两被告签订的转让合同，虽成立于《中华人民共和国合同法》实施之前，但因该合同约定的履行期限跨越了《合同法》实施之日，故该合同纠纷应适用《合同法》的有关规定。由于建设部房地产司于1994年2月7日发布的《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》不是法律，亦非行政法规，故其不能作为认定合同无效的法律依据。又因双方当事人所签合同主体合格，意思表示真实，且双方已基本履行了合同约定的义务，故该合同应确认为有效合同，依法应予保护。至于摊位使用证的问题，由于房产部门根本不予办理，故合同约定的摊位使用权证的办理属于事实上不能履行，而且该使用证的有无，并不影响原告对所购摊位所有权的拥有，原告现已实际行使着5个摊位的占有、使用、收益、处分的所有权权能，且现行法律亦无禁止摊位所有权转让的规定，双方的转让行为也不违反社会公共利益。综上所述，原告所诉请求无法律依据，本院不予支持。

（五）定案结论
海口市振东区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回原告王某的诉讼请求。

（六）解说
本案在审理过程中，应注意以下两个方面的问题：
1.关于原告与两被告签订的四份《民生集贸市场摊位转让合同书》是有效合同还是无效合同的问题。
本案在审理过程中，有一种观点认为，原告与两被告签订的四份《民生集贸市场摊位转让合同书》为无效合同，应依照无效合同处理的原则进行处理，其理由是：建设部房地产司于1994年2月7日颁布的《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》中，明确规定了不得给一个平方米单位产权颁发房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同”的规定，本案应按无效合同的原则来处理。笔者不同意此观点，本案应按有效合同来处理。主要理由是：根据《中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而本案中，建设部房地产司于1994年2月7日颁布的《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》不是法律，也不是行政法规，而是行政规章，不能作为认定合同无效的法律依据。同时，基于原、被告均已基本履行合同约定的权利义务，故应认定原告与两被告签订的四份《民生集贸市场摊位转让合同书》为有效合同。
2.关于两被告是否存在强制实际履行责任的问题。
诚如以上所分析，原告与两被告签订的《民生集贸市场摊位转让合同书》为有效合同，那么，在双方履约过程中，是否存在违约责任呢?从本案的事实来分析，原告已依约支付了价款130940元，其义务已履行完毕，没有违约行为，而两被告无法为原告办理合法的房屋所有权证或使用证，显然，有违约行为，似应承担强制实际履行责任，实则不然，两被告具有强制实际履行的例外情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，本案中，两被告之所以没有给原告办理合法的房屋产权证或使用权证，是因为房产管理部门根本不予办理，属于事实上的不能履行，两被告的行为符合上述法律规定的行为，况且，两被告也以自己的名义为原告办理了5个摊位产权归原告所有的证明，且该房屋产权证或使用权证的有无，并不影响原告对所购摊位的占有、使用、收益、处分的所有权权能，原、被告双方的转让行为也没有违反社会公共良俗，而且，在事实上，原告已经将5个摊位出租给他人使用，实际上已经行使着对摊位的占有、使用、收益、处分的所有权能，故两被告是否到房产管理部门为原告办理合法的房屋产权证或使用证已无实际意义。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求是正确的。
（林海）