厦门宸道商贸有限公司诉施军军等房屋租赁合同纠纷案

(法律适用)

法官观点

本案涉及一起房屋租赁合同纠纷,案件的焦点在于讼争租赁合同对原告宸道商贸公司是否具有法律约束力的问题。对于这一问题,若从《物权法》第一百九十条来看,则有不同的意见。一种意见认为,该条的意思应是抵押权设立在先,则后设立的租赁关系不得与之对抗。另一种意见则认为,《物权法》第一百九十条中的“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,是指租赁关系不得对抵押权的实现存在影响,即若设立在后的租赁关系不妨害抵押权的实现,则租赁关系可以继续存在,并由受让人承受。

本案中,笔者赞成第一种观点,即宸道商贸公司不受讼争租赁合同的约束。理由如下:(1)关于《物权法》第一百九十条“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,是指租赁关系不得对抵押权的实现存在影响的观点,目前仍是学说上的争议点,并不适宜在司法实践中实际应用。况且,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同解释》)的观点(且《城镇房屋租赁合同解释》于《物权法》后施行),则《物权法》第一百九十条仍应与其作相同的理解,才符合法律体系的一贯性。(2)退一步说,即使对《物权法》第一百九十条的理解、应用有争议,租赁关系仍然存在的前提也是不对抵押权的实现产生不利影响。虽然买受人在明知讼争房屋存在租约的情况下,仍参与竞买并最终通过竞价竞得房屋,但是这说明其充分考虑了租约对讼争房屋的影响,并认可了在其出价的范围内,该负有租赁关系的讼争房屋仍是合算的。然而,讼争房屋是经二次流拍后成交的,成交价与评估价相差较大。讼争房屋事实上出现了流拍及出价降低的现象,租赁关系是可能的影响因素,故不宜采用上述第二种意见认定租赁合同对原告宸道商贸公司具有约束性。

1.判决书字号

一审判决书 :福建省厦门市同安区人民法院(2013)同民初字第2115号民事判决书

二审判决书 :福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第1740号民事判决书

2.案由 :房屋租赁合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(被上诉人):厦门宸道商贸有限公司(以下简称“宸道商贸公司”),住所地:厦门市翔安区新圩镇马塘北路八号之一。

法定代表人:蔡淑娟,董事长。

委托代理人:卢少敦、吴忠勇,福建兴世通律师事务所律师。

被告(上诉人):叶文益。

委托代理人:陶京铭福建合贤律师事务所律师。

委托代理人:蔡明钦,福建合贤律师事务所实习律师。

被告(原审被告):施军军。

被告(原审被告):丁子峪(曾用名丁子昱)。

第三人(原审第三人):杨少平。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:福建省厦门市同安区人民法院

合议庭组成人员:审判长:陈水平;人民陪审员:陈宝钗张碧卿

二审法院:福建省厦门市中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:林巧玲;代理审判员:胡林蓉许莹

6.审结时间

一审审结时间 :2013年12月23日

二审审结时间 :2014年7月16日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

法律条文

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

法律条文

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

法律条文

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

法律条文

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

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