（一）首部

1．判决书字号：福建省安溪县人民法院（2011）安民初字第3532号。

2．案由：物权保护纠纷。

3．诉讼双方
原告：上某。
被告：吴某。
委托代理人：陈战英，福建联谊律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：福建省安溪县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘雅芬；审判员：李培忠、黄月治。

6．审结时间：2011年11月22日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称。
原告于2005年2月23日向被告购买址在安溪县商品房一套。建筑面积96平方米，占地面积13.28平方米，煤间5.6平方米。其中煤间5.6平方米在《中华人民共和国房屋所有权证》、《房地产转让价格评估报告书》、《产权确定表》和《安溪县私有房屋所有权登记申请书》均有体现，可是被告一直非法占有使用，拒不交付给原告。为此，请求判决被告将址在安溪商品房的附属煤间（面积约5.6平方米）腾空，并交付给原告使用；由被告支付非法占有煤间的使用费3600元。

2．被告辩称。
702室套房出卖给原告时，明确和原告约定不包括5.6平方米的煤间。因为2000年2月25日，答辩人对103号店面进行装修时，变更煤间使用用途，将702室套房的5.6平方米煤间改建为卫生间，并成为103号店面不可分割的部分。所以2005年2月23日被告将702室套房出卖给原告时，5.6平方米的煤间已经不存在，对于该事实，有证人黄某、吴某1、吴某2可以证实。该煤间长期由答辩人行使占有、使用、管理、出租及收益的权利，至今近7年，原告从未提出异议，这可以充分证实原告购买的房根本不包括煤间，否则原告早就应该提出主张。虽然原告办理的房屋权属证书，有登记5.6平方米的煤间，但答辩人从来不知道，这次是由于原告起诉，法院依法送达证据材料时答辩人才知道煤间与套房一并登记在原告名下。但是，答辩人认为该权属登记是错误的，完全不符合双方买卖房屋的真实意思表示，不符合当时的客观实际情况。原告于2005年4月8日就领取了房屋所有权证，对于房屋所有权证有登记煤间的事实是知道的，可是对于煤间长期由被告占有、使用、管理、收益的行为，原告从来没有提出异议，至今近7年才提出侵权诉讼，显然已经超过2年诉讼时效，因此，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省安溪县人民法院经公开审理查明：2005年2月23日，原告上某向被告吴某购买址在安溪县商品房一套。原告于2005年3月21日办理土地使用权证，土地使用权证号为：安溪县国用（2005）第0×××××3号；2005年4日1日办理房屋所有权证，房屋所有权证证号：安房权证凤城镇字第0×××××6号。原告自认购买套房时只看过套房，不知道有煤间，双方当时没有明确说明是否有附属物煤间。安溪县建设局办理物权登记时是根据被告吴某原来的房产权属证书的内容予以确权的。原告于2005年3月31日拿到房产证后才知道有附属物煤间，但至今仍不知道煤间的具体状况，自2005年3月31日以来，原告未曾因附属物煤间的问题向被告或有关部门主张过权利。
上述事实有下列证据证明：
1.安房权证凤城镇字第0×××××6号房屋所有权证、安溪县国用（2005）第0×××××3号土地使用权证、安溪县私有房屋所有权登记申请书、产权审核记录、房地产转让价格评估报告书、产权确定表各一份。
2.收款收据（0303335）一张、现场照片三张。
3.店面租赁协议书、合同书各一份。
4.安国用（93）字第001580号国有土地使用证、安房权证凤城字第00015325号房屋所有权证各一本。
5.安房交字（085）房产买卖申请审批表、（2005）房买卖契字085号房地产买卖契约各一份）。
6.证人黄某、陈某、吴某2、王某的证言。

（四）判案理由
福建省安溪县人民法院经审理认为：原被告于2005年2月23日签订的房地产买卖契约合法有效，应受法律保护。原告诉称的煤间在签订该买卖契约时就已不存在，该房地产买卖契约所体现的房屋买卖标的并没有注明该套房有附属物煤间，且原告也自认购买套房时只有看过套房，至今也不知道煤间的现状。由此可说明原被告当初约定的房屋买卖标的只有套房，并不包括附属物煤间。鉴于煤间自2000年始就由被告改造成店面厕所，并由被告一直管理、使用至今的事实，也可推定原告对于买卖标的只有套房，并不包括附属物煤间是明知的也是认可的。原告提供的房屋所有权证及土地使用权证虽有记载煤间5.6平方米，但根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，当登记记裁的事项与实际情况并不相符时，应当根据事实对事实物权加以保护。因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。

（五）定案结论
福建省安溪县人民法院依据《中华人民共和国物权法》第十九条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
驳回原告上某的诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，由原告上某负担。

（六）解说
本案争议的焦点是：原被告双方诉争"煤间"的归属问题？合议庭对此有两种意见：第一种意见认为，房屋买卖时双方虽未对"煤间"归属作明确约定，但根据《物权法》"从物随主"原则，"煤间"应归原告所有；第二种意见认为，买卖时诉争"煤间"已改建为其他店面的卫生间，事实上割裂了原有的主从物关系，结合交易时买卖房屋标的事实状态和双方的真实意思表示，应对事实物权加以保护，认定被告系"煤间"的实际权利人。笔者同意第二种意见，理由如下：
主物和从物是民法理论上物的分类概念，一般是以两物之间是否有经济价值上或使用功能上的从属关系为划分标准。我国《物权法》第一百一十五条规定"主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外"即"从物随主"原则。《物权法》设定此原则沿袭了传统民法的理念，立足社会本位，最大化促使物的有效利用，避免主从物分离造成经济价值或功能受损。然而，随着社会的发展、市场经济的繁荣，多数物可以相互替代、复制，主、从物不再必需一体处分，从物不随主物并不一定损害物的最大效用。打破传统"从物随主"原则的趋势已经在各国立法及实践中有所体现，例如在《德国民法典》中对主物的处分一般不适用从物，对从物的处分需要特别的处分行为。此外，"从物随主"原则在法理上亦有悖于民法意思自治原则，在所有权人没有对从物权利作出处分意思表示时，便强制剥夺从物所有人的权利。因此笔者认为，法官在具体适用《物权法》第115条的规定时，应避免机械地运用法条字面意义进行判定，要在保护从物所有人的权利与促进物的效用之间进行价值衡量，考察从物与主物之间的事实关系，结合所转让标的事实情况和双方的真实意思表示进行综合分析，作出最符合客观事实的判决。
在民法理论中，认定从物一般从下列几方面考虑：第一，非主物的构成成分；第二，经常辅助主物的使用；第三，须与主物同属一人。本案703号套房和"煤间"原均属被告所有，"煤间"独立于套房存在且功能为辅助房屋储藏，因此在原有状态下该"煤间"应属703套房的从物，转让时若未作特别约定应随主物转让给被告。但是，在原、被告签订房屋买卖契约前，被告于2000年就将诉争"煤间"改建成103店面的卫生间，虽房屋权属证书登记未予更改，但诉争"煤间"实际已不再发挥原储藏的功能，其用途的改变割裂了原来的主从物关系，交易时"煤间"事实上已不存在。同时，诉争"煤间"自2000年改建后一直由被告占有、使用、收益，原告自2005年变更房屋权属证书后至起诉前对此未提出任何异议或主张过权利，结合庭审中原告自认购买时对房屋的认知情况，双方签订买卖契约时对房屋标的约定仅限于套房居室的可能性较大。据此，一审法院认定原告对于买卖标的不包括附属物煤间的事实是明知和认可的，根据查明的事实确认被告系诉争"煤间"的实际的所有权人，依法驳回原告的诉讼请求。
（黄月治、李福财）