（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第12712号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第19063号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：张某。
被告（被上诉人）：孙某。
委托代理人：付某。
委托代理人：刘欣，北京市京昌律师事务所律师。
被告（被上诉人）：胡某。
委托代理人：刘欣，北京市京昌律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：夏莉；代理审判员：赵佳、孙铭溪。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢军；代理审判员：李俊晔、马兴芳。

6.审结时间
一审审结时间：2012年9月。
二审审结时间：2012年12月14日。

（二）一审诉辩主张

1.原告（上诉人）张某诉称
2008年5月，我选购北京市朝阳区XXX里甲X号楼XX2号房屋作为工作和生活之用。孙某当时在我公司一起工作，并愿意与我一起生活，因我经常出差，故由孙某负责办理购房事宜。当时孙某知道该房屋为我出资首付款购买；贷款服务费我出，贷款以我天津个人房产销售和公司应收款在两年内还清。但孙某将该房产完全登记在自己名下。我提出异议后，孙某承认我是房屋的实际所有人，并承诺房本由我保管，如果孙某离开公司，双方终断关系就将房屋过户到我名下。随后，孙某将房本交予我保管。后我一直居住至2009年8月17日。
不久，孙某将我保管的房产证以母亲要看为由骗走后拒不交还。孙某在离开公司并终止双方关系后拒不交回房产证和配合过户，将房产据为己有。
2009年8月17日，孙某同其他六人非法闯入该房，对我限制人身自由数小时，将我的财物扔到楼道中，胁迫我签署和抄写显著不公平的放弃房产和财产的文件，霸占并最终盗卖了该房产。
在我起诉孙某"所有权确权纠纷"后，经法院查明，2010年4月15日，孙某和胡某隐瞒诉争事实，采取欺骗的手段已经办理了该房产的过户手续，而且过户价格只有100万元，远低于购入价格，这还不包括装修、财产、升值等。无奈，我申请撤回该案。
为维护我的合法权益，现诉至法院，要求确认孙某和胡某于2009年12月21日签订的编号为CXXXXX6的《存量房屋买卖合同》无效。

2.被告（被上诉人）孙某辩称
原告的诉讼请求无事实和法律依据。1、诉争房屋是我的个人财产，我享有完全的处分权。我与胡某签订房屋买卖合同时，异议登记已撤销，胡某也支付了合理的对价，我们的合同应属有效。2、房屋成交价格100万元，不包含装修和家具家电，其他的附属设施价格是90万元。综上，不同意原告的诉讼请求。

3.被告（被上诉人）胡某辩称
首先，我有理由相信孙某有完全的处分权，我也不存在恶意。其次，房屋的实际成交总价是190万元，其中房屋成交价为100万元，其他的附属设施是90万元，交易价格合理。第三，购房后我已实际入住并办理了产权登记，我现在是诉争房屋的所有权人。综上，不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2008年6月5日，张轶薇（出卖人）与孙某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C31007），双方主要约定：出卖人将北京市朝阳区XXX里甲X号楼XX2号房屋（以下简称XXX里702号房，建筑面积90.3平方米）出卖给买受人，房屋成交价格为72.5万元，买受人向北京银行申办抵押贷款。
后孙某（借款人）与北京银行股份有限公司双秀支行（贷款人）签订了《个人二手房按揭贷款借款合同》，双方主要约定：借款人贷款用于购买XXX里702号房，贷款金额73万元，贷款期限25年，还款方式为等额本息还款。
2008年7月4日，孙某取得的XXX里702号房的所有权（房屋所有权证号为：X京房权证朝私字第582557号）。2008年9月5日，孙某为该房设定了抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司双秀支行，权利范围为"全部"，权利价值为1 243 792元。
2009年11月27日，北京市住房和城乡建设委员会出具了《房屋异议登记证明》："XXX里702号房，登记的房屋权利人孙某。利害关系人张某提出异议登记申请，房屋登记机构于2009年11月27日予以核准。请利害关系人于异议登记之日起十五日内向房屋登记部门提交已向法院起诉的证明文件，异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。"
2009年11月，原告以同居关系析产纠纷为由将孙某诉至北京市东城区人民法院。2010年4月1日，原告申请撤诉。
2010年8月，原告又以所有权确认纠纷为由将孙某诉至本院，要求确认XXX里702号房归原告所有。在2010年10月19日的庭审中，本院曾明确告知双方不得擅自处分涉案财产。2010年11月26日，原告再次申请撤诉。
2009年12月6日，孙某（出卖人）与胡某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品》，双方主要约定：出卖人出售XXX里702号房给买受人，出卖人应于2009年12月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为100万元；房屋装饰装修、家电家具共计90万元。该合同上有关"违约责任"、"权属转移登记"等部分（即第七条至第十一条）未填写内容，用斜线划去。
胡某为证明已依约支付上述购房款，提交了如下证据：1、2009年12月6日、2009年12月16日、2010年4月15日，孙某为胡某出具收条，分别表示收到胡某购房定金20万元、购房款80万元和剩余款项10万元。2、2009年12月16日的《进账单》，该进账单显示的"出票人"为林某，收款人为"孙某"，金额为80万元。胡某主张林某系其朋友，此款系经林某账号转账。3、2010年4月15日的《进账单》，该进账单显示的出票人为"孙XX"（胡某之母），收款人为孙某，金额为49 900元。
2010年1月2日，孙某在胡某提供的2009年12月6日的《北京市存量房屋买卖合同》上写有："今交给胡某京水公寓702室房屋和大门钥匙一套和水、电、卡一套，从今日起胡某承担房屋水、电费、供暖和物业等一切费用。"2010年1月2日，胡某在孙某提供的2009年12月6日的《北京市存量房屋买卖合同》上写有："今收到孙某交来钥匙、电卡、水卡一套。自今日起房屋的使用费用由我来承担。"
2010年4月15日，孙某（出卖人）和胡某（买受人）签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为CXXXXX6），双方主要约定：出卖人将XXX里702号房出卖给买受人，建筑面积共90.3平方米，房屋的抵押情况为"未设定抵押"；出卖人与买受人通过北京中鑫置地房地产经纪有限公司居间介绍成交，成交价格为100万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一；买受人采取自行交割方式付款；买受人向中信银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行承担；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。该合同上有关"房屋交付"、"违约责任"、"权属转移登记"等部分（即第六条至第十四条）空白未填写。此外，该合同实际无附件。
2010年4月15日，胡某取得XXX里702号房的所有权（产权证号为X京房权证朝字第833163号），共有情况为"单独所有"。根据胡某提供的纳税发票，计税金额均为100万元。
2010年4月21日，胡某（借款人，即抵押人，合同甲方）与中信银行股份有限公司总行营业部（贷款人，合同乙方）和北京伟嘉安捷投资担保有限公司（保证人，合同丙方）签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》[编号：（2009）财银房贷字第7644号]，三方主要约定：甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋为XXX里702号房，总价为100万；贷款金额为80万元，贷款期限360个月，自2010年4月21日起至2040年4月21日止；甲方指定的账户名称为孙某，账号为7114110192000737618；甲方按等额本息还款法还款。
2010年5月20日，胡某将XXX里702号房抵押给中信银行股份有限公司总行营业部，被担保主债权数额为80万元，抵押合同号为（2009）财银房贷字号7644号。
审理中，原告主张其与孙某曾口头约定以孙某名义签订房屋买卖合同，房产证登记在两人名下，所有权归原告所有，孙某只是挂名。对此，孙某全部否认。
此外，二被告表示双方在签订房屋买卖合同（2009年12月6日）之前已认识，之前有过电话联系。
2012年2月1日，北京佰轮地源科技有限公司（以下简称佰轮公司）出具《北京佰轮地源科技有限公司董事会决议》："......佰轮公司考虑到张某经理为公司辛苦工作6年，是专利所有人，占有公司绝对股份，并多年只领取基本生活费。2008年5月公司用购房储备金为张某经理购置XXX里702号房作为办公和生活用房。该房为佰轮公司为公司员工投资购置的福利房。该批资金张某具有支配权；该房屋归张某所有。员工离开公司必须交回该房产；该房产只能在公司内部员工之间转让。财务统计标明，截至2009年7月底，为购买XXX里702号房和张某实际支付了全部直接购房款等661 894元。贷款部分佰轮公司出具手续并支付了贷款服务费由副总孙某出面办理；并安排主要还贷由张某天津个人房产销售和公司应收款在两年内还清。孙某当时在公司工作，负责办理购房具体事宜。孙某擅自将房屋完全登记在自己名下不合法、不合理。后孙某将房本交给公司保管。孙某承诺如果离开公司就将房屋过户给张某，可以进行公证。孙某离开公司时当面承诺交回房本和配合过户。但孙某出尔反尔，最终不交回房本过户并将房屋低价非法转移为违法。......"该决议上有公司董事金某、张某、杨某的签字。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C31007）。
2.《个人二手房按揭贷款借款合同》。
3.《房屋所有权证》。
4.《房屋异议申请登记证明》。
5.起诉书、笔录及撤诉书。
6.《北京市存量房屋买卖合同》及附件。
7.收条、进账单。
8.《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
9.《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。
10.《北京佰轮地源科技有限公司董事会决议》。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张二被告存在恶意串通，但恶意串通以行为人具有共同故意为成立要件。综合现有证据，尚不足以认定孙某和胡某存在共同故意，故本院无法认定二被告存在恶意串通。
此外，原告还主张其为诉争房屋的事实所有权人。根据物权公示公信原则，经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，而利害关系人应就事实权利状况与登记权利状况不一致承担举证责任。审理中原告主张与孙某约定以孙某名义购房，但所有权归原告，故原告应就存在原告以孙某名义购房及所有权归属约定承担举证责任。审理中，原告提供若干证据以证明其曾支付购房款等，但均不足以证明存在以孙某名义购房、原告为实际购房人这一事实。此外，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"。综上，原告以此理由要求确认二被告的房屋买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。有关原告付款行为的性质等问题，双方可另行解决。
因二被告在办理房屋过户的过程中涉嫌偷税，本院建议二被告在合理期限内及时向相关行政部门申报。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二），《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：
驳回原告张某的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告张某负担（已交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审原告）张某持原诉意见和理由上诉，请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人（原审被告）孙某、胡某同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张某主张孙某、胡某存在恶意串通，而恶意串通应当以行为人具有串通之共同故意为基本要件。综合现有证据，尚不足以认定孙某和胡某存在共同故意，故原审法院未予认定孙某、胡某存在恶意串通，并无不妥，本院予以确认。
另，相关法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现张某主张与孙某约定以孙某名义购房，但所有权归张某，张某为诉争房屋的事实所有权人。张某所主张的事实属于其与孙某二人之间的约定问题，不论该主张是否成立，均难以否定张轶薇与孙某签订房屋买卖合同的合法性，亦不足以否定不动产物权登记的公示效力。根据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故借名人仅享有要求登记人办理房屋所有权转移登记的债权，而不能直接主张物权。故本院对张某称其系诉争房屋实际所有权人的主张不予采纳。
此外，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故张某亦不能以无权处分为由要求确认孙某、胡某的房屋买卖合同无效。关于张某提出的其与北京佰轮地源科技有限公司在孙某购房过程中的付款行为的事实与性质以及其与孙某存在借名购房关系等问题，并非本案审理范围，张某可另行解决。
综上所述，张某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张某负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张某负担（已交纳）。

（七）解说
出于婚前购房、规避购房资格限制、申办贷款等原因，当事人有可能以口头或书面的形式约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，这类行为我们称之为借名购房行为。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条的规定，将实际购房人称为"借名人"，将被借名一方称为"登记人"或"出名人"。
在现实生活中，房屋升值、借名人离婚等因素的介入，易导致借名购房合同的实际履行出现障碍，引发纠纷。本案就是一例借名人起诉要求确认登记人与他人签订的房屋买卖合同无效的案件，具有一定的代表性和典型性。
在这类案件中，原告基于其主张，需要对就两个主要事实承担举证责任：一是原告是借名人，即事实所有权人；二、登记人与他人签订的房屋买卖合同存在无效事由。我们在审理中，着重考虑了以下几个方面：
1.借名人的法律地位。
根据物权公示公信原则，不动产物权登记的所有权人首先即在法律上被推定为该不动产真正的所有权人。因而，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，约定借名人实际享有房屋权益的情况，实际上是一种极特殊的情况，即房屋登记的所有权人与事实所有权人并非同一人。当然，物权法有关不动产物权登记的权利推定只是法律上的"推定"，并非绝对不可推翻。法律赋予事实权利人诉权，通过举证证明事实权利状况与登记权利状况不一致。具体到涉及借名购房的案件，对借名人享有的权利属性的认识，将直接影响到案件的实际处理，对此有必要予以分析、统一认识。
《合同法》第二条规定："本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。"因而，从广义上来看，借名人与登记人有关借名购房所达成的协议应属合同范畴，此无名合同应由合同法予以调整。再结合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条有关"借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予以支持"的规定，亦将借名购房协议作为一种"合同约定"予以保护。综上，从民事财产权的划分上来看，借名人享有要求登记人办理所有权转移登记的债权，其对登记在他人名下的房产并不享有排他的、绝对的物权。
借名人债权请求权人的法律定位是准确的，这与将不动产物权变动的原因与结果相区分的原则是相适应的。首先，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为转移物权，事先需要达成合意，此种合意并不是所谓物权合同，而仍然是一种债权合同。另一方面，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或转移。因此，债权合同的效力是独立存在的。其次，我国《物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"，对此原则也予以了明确。因而，借名购房协议仅是引起不动产物权变动的债权原因，不动产物权的设定、转移等未经登记，尚不能产生法律效力。也就是说，借名购房协议中有关不动产物权设定、转移时间、方式的约定违反法律规定的，不能发生物权法上物权变动的效果。因而，在房屋所有权未以登记的形式转移至借名人名下之前，借名人并不能取得房屋的所有权；即使借名人与登记人有相反的约定，因违反法律规定，也是无效的。第三，符合对第三人利益的保护。借名买房实际上突破了不动产物权的公示公信原则，如果给予借名人物权请求权，将不利于保护交易安全，最终导致财产交易秩序混乱。
2.无权处分合同应属有效合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"此条规定严格贯彻了《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的精神，对"无权处分合同"的效力采"完全有效说"，只是出卖之标的物的所有权是否发生转移，处于效力待定状态。
具体到本案，原告主张无效很重要的一个理由即为登记人无权处分。根据上述规定，即使登记人存在无权处分的情形，但其与他人签订的房屋买卖合同仍是有效的。本案中，法院对此予以了说明，驳斥了原告以无权处分为由确认合同无效的主张。
3.《合同法》NO.52在涉及"借名购房"案件中的运用。
基于上述借名人对登记人享有债权请求权的分析，其对交易的不动产虽不享有物权，但作为第三人，其主张登记人与他人签订的房屋买卖合同无效，仍应适用《合同法》第五十二条的规定，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因而，只要登记人与他人签订的房屋买卖合同有上述任一情形，合同均应为认定为无效，并不仅以借名人主张的情形为限。
此外，对借名人主张登记人与他人签订的房屋买卖合同无效的认定，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十七条作了特别规定，即登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记的除外。此条规定实际上将"恶意串通"（是指合同当事人明知或者应当知道某种行为就将会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施该行为）明确解释为"买受人知道或应当知道房屋存在借名登记"，使法院在事实认定上更为简单、明了。但法院对合同效力的审查应依法、依职权进行，在认定登记人与他人签订的房屋买卖合同效力时，应不受此条所述情形和原告主张的无效情形所限，仍可继续适用合同法第五十二条进行审查。
（夏莉）