1．判决书字号
一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第5889号判决书；
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3097号判决书。

2．案由：合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）叶某，女，1939年9月10日出生，汉族。
委托代理人马春财、许亚萱，福建重宇合众律师事务所律师。
被告（上诉人）欧阳某，男，1934年12月21日出生，汉族。
委托代理人陈安绮、张育雄，福建旭丰律师事务所律师。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院。
独任审理审判员：陈彤。
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长陈朝阳，代理审判员洪德琨、章毅

6．审结时间：
一审审结时间：2012年8月31日
二审审结时间：2012年12月12日

1．一审诉辩主张
原告叶某诉称，1993年原告与被告口头约定，由原告出资，被告出地共同建造厦门市思明区外清巷11号房产，建成后原告取得房屋一层及8.5平方米的楼梯，被告取得房屋二层，并分别办理了权属登记。为了明确双方产权面积，被告在2002年9月12日向原告出具一份证明，证明原告应得72.9平方米，再加上8.5平方米楼梯面积，共80.4（实际应是81.4平方米）平方米面积。2011年 5月31日，被告擅自将房产份额及前述应属原告所有的8.5平方米楼梯一并转让给许某，许某于2011年8月4日将前述房产再次转让给黄达成，导致原告丧失对8.5平方米楼梯的相应权利，被告违反协议约定。故原告请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失（包括房屋评估费）101887.5元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告欧阳某辩称，一、原告所述缺乏事实依据。被告从未曾与原告签订8.5平方米楼梯面积协议，也不存在关于共同建造房产的相关口头约定或书面约定。厦门市外清巷11号系被告祖产，被告由继承取得。1993年2月被告与沈某签订合建合约书。翻建完成后，被告依合约书约定向厦门市土房局拆分产权，沈某取得厦门市外清巷11号一层。而原告取得该部分房产据产权证记载系购买。二、被告于2002年9月12日出具的"证明"中关于8.5平方米楼梯，是在被告自有的外清巷11号B室住宅内部，是B室住宅正常使用必不可少的组成部分，该证明属于赠与的性质。此后的十年时间，该楼梯间并未变更过户至原告名下，且始终由被告占有和管控，故被告将包括该楼梯间在内的外清巷11号B室房屋转让他人是行使赠与的任意撤销权，并不构成违约。三、被告向原告出具的"证明"，是被告在多次中风、神志不清、鳏寡独居的背景下做出的，不具有主观自愿性和合法性，存在受胁迫出具的嫌疑，且出具资格质疑。四、被告出具该证明是2002年，而被告于2007年方与前妻离婚，讼争房产属于被告与前妻的夫妻共同财产，故被告出具该证明的赠与行为越权处分了属于其前妻的财产，越权处分部分属无效。另，原告以起诉时的市场评估价来主张关于8.5平方米赠与面积的违约损失赔偿数额没有法律依据。综上，被告作为一耄耋老人，又遭遇身体中风、离婚等不幸，身体和经济均显著恶化，原告所诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。

2．一审事实和证据
厦门市思明区人民法院经公开审理查明：厦门市思明区外清巷11号房产原属被告所有。1993年2月8日，被告与原告之女沈某签订《合约书》，约定合建外清巷11号房屋，由被告提供完整土地95.6平方米，沈某提供建房、申请等手续费用；该房建筑共二层、二层凉台各二分之一，被告为前方，沈某为后方，一切费用由沈某负责；房屋建成后，被告应将产权等有关手续协助沈某办理一层的赠送、公证等手续，费用由沈某负责；该房二层为被告所有，沈某拥有底层的使用及产权。2002年8月15日，讼争房产经翻建、分割为厦门市外清巷11号A室与B室。原告系厦门市外清巷11号A室（一层，建筑面积72.9平方米）的所有权人，被告系厦门市外清巷11号B室（二层，第1-2层及梯间，建筑面积90.31平方米）的所有权人。2002年9月12日被告出具《证明》，载明"今有本市外清巷11号房屋一栋应归欧阳某、叶某所有，现二家产权分开，叶某应得72.9平方，再加8.5平方楼梯面积，总共该得80.4平方，今后欧阳某应退还叶某以上数字"。2011年5月30日，被告将厦门市外清巷11号B室房屋（含1-2层楼梯及梯间）以537400元的总价款转让给第三人许某。原告认为此举违反协议约定，故诉诸法院。
另查，2007年1月18日，被告与其前妻朱某经厦门市中级人民法院（2006）厦民终字第2493号民事判决书判决离婚，该生效判决中认定：2002年10月18日，双方在上海市卢湾区公证处就上海市斜土路195弄10号304室房屋和厦门市外清巷11号房产作了"夫妻财产约定"公证，约定上海市斜土路195弄10号304室房屋为朱某与他人共有，不属于夫妻共同财产；厦门市外清巷11号房产为被告个人所有的财产，不属夫妻共同财产。
本案在审理过程中，原告向本院申请对厦门市外清巷11号B室住宅之一楼至二楼的楼梯、二楼至三楼的楼梯的每平方米的市场价值进行评估。本院依法委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司进行评估，该评估机构在出具的估价报告中陈述：估价对象楼梯位于思明区外清巷11号B室住宅内部，与住宅密不可分，是住宅正常使用必不可少的组成部分，不可能脱离于住宅而独立存在和使用。最后得出结论为：房地产单价为11507元/平方米（估价时点2012年6月21日）。评估费为4078元。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的《证明》、《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00309485号）、《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00202496号）、《房屋所有权证》（思字第5997号）、《房地产评估报告》（厦银晟（2012）估字F201206G0017号）、厦门市地方税务局通用机打印发票；
被告提供的《存量房买卖合同》、《合约书》

3．一审判案理由
厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点有二：一、被告于2002年9月12日出具的《证明》的性质。
原告认为，该《证明》是对原、被告合建房屋协议的补充，是对原、被告所应享有的合建后房屋面积的确认。
被告则认为，《证明》中所涉的8.5平方米楼梯是涵括于被告所有的厦门市外清巷11号B室权属证书中的，是其中不可分割的一部分。原告所称的与被告合建讼争房屋亦无事实。因此，《证明》实质为赠予的法律性质。
依据《合同法》规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。该份《证明》出具时间是在厦门市外清巷11号房屋翻建、分割为A、B二套，且原、被告均已取得相应房产权证之后。并且，从《证明》行文表述中可以看出是对当初被告与原告之女沈某合建房屋之后的房产分割的补充。因此，被告并非无偿将厦门市外清巷11号中8.5平方米楼梯赠予原告，而是对合建房屋《合约书》履行的进一步补充。故该份《证明》不是赠与合同，被告的抗辩不成立，被告不享有对该《证明》的任意撤销权。
被告辩称在出具该《证明》时其神志不清为限制民事行为能力人同时有受胁迫的嫌疑，并提供了被告1993年至2003年初的各医院病历记录予以佐证，但被告所提供的这部分证据均无法证明被告在出具该《证明》时的精神状态为限制民事行为能力或无民事行为能力，也无法证明有受到胁迫。因此，对被告的抗辩，本院不予采信。综上，本院认为该《证明》是被告内心真实意思的表达，合法有效，具有法律约束力，被告应当按照该《证明》履行相关义务，被告不得擅自变更或者解除。然而，根据被告所持有的厦门市外清巷11号B室房屋的权属证书记载，含1-2层楼梯及梯间；此外，《房地产评估报告》也陈述：估价对象楼梯位于思明区外清巷11号B室住宅内部，与住宅密不可分，是住宅正常使用必不可少的组成部分，不可能脱离于住宅而独立存在和使用。因此，被告虽承诺要将8.5平方米的楼梯分割给原告，但实际是无法履行的。据此可推断，被告当时出具《证明》的本意为考虑到在合建房屋中原告及沈意如的实际投入，愿在已分割的产权基础上再补偿给原告相当于8.5平方米楼梯等值的款项。
依据《合同法》相关规定，当事人应当全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等相关违约责任。据前文分析认定，被告于2002年9月12日出具的《证明》，承诺愿在已分割的产权基础上再补偿给原告相当于8.5平方米楼梯等值的款项，但实际并未履行。且被告于2011年5月30日与案外人许某签订《存量房买卖合同》，将厦门市外清巷11号B室房屋（含讼争的8.5平方米楼梯面积）出售给许某，其行为违反了《证明》的约定，应当承担违约的法律责任。由于厦门房近十年房价的起伏较大，故被告应按2002年同地段房屋的市值计约2300元/平方米，付8.5平方米的房屋价款给付原告，并按银行同期贷款利率计付迟延付款的利息，从2002年9月13日计至实际付款日止。原告要求按讼争房产现在市值赔偿损失，于法无据，本院不予采纳。因此，房屋评估费4078元应由原告承担。被告辩称讼争房产属于被告与前妻的夫妻共同财产，故被告出具该证明的赠与行为越权处分了属于其前妻的财产，越权处分部分属无效，无事实和法律依据，本院不予采信。

4．一审定案结论
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告欧阳某于本判决生效之日起十日内赔偿给原告叶某违约损害赔偿费19550元及利息（按银行同期贷款利率，从2002年9月13日计至实际付款日止）。
二、驳回原告叶某其他诉讼请求。

上诉人(原审被告) 欧阳某诉称：一、原审法院对案件事实认定不清、法律关系定性错误，导致法律适用错误。首先，本案合建房屋的是沈某，叶某并非讼争房产的合建人，与欧阳某不存在合建关系，自然也不存在"合建房屋之后的房产分割的补充"。其次，叶某取得讼争房产A室系其2008年8月向欧阳某购买取得，相关证据证明叶某当时购买的就只有72.9平米；欧阳某在写《证明》之前，已实际取得8.5平方米在内的90.31平方米面积的房产，欧阳某对其8.5平方米的处理属于对"自己财产"的处分；最后，叶某在《证明》形成之前，已同意了双方关于面积的分割，并办理了产权且面积为72.9平方米。如果叶某要8.5平方米楼梯只能向欧阳某购买或者欧阳某赠送给她。《证明》上并未涉及价款，对8.5平方米的处分只能视作叶某对欧阳某的赠与。原审法院认定《证明》是合建协议的补充而非赠与关系的理由自相矛盾：欧阳某取得房产证就已获得包括8.5平方米在内的90.31平方米房产，且《证明》中并不涉及对方支付对价，所以对8.5平方米的处分不是出让就是赠与，而不是合建协议的补充。二、原审法院判决欧阳某支付叶某十年利息，超出了叶某的诉讼请求，且存在计算错误和超过诉讼时效的问题。首先，叶某的原审诉讼请求中并未要求欧阳某承担利息，原审法院违反了不告不理的民事诉讼原则。其次，原审法院将2002年9月13日双方签署《证明》的次日作为利息起算点，缺乏事实与法律上的根据。即使欧阳某将8.5平方米楼梯交付叶某，叶某也不可能立即将其变现或出租，只有将其出售时才能体现为现实可见的利益，且叶某并未处分房产。另，《证明》中未涉及8.5平方米的楼梯交付时间或不交付的后果，只笼统约定"今后退还"，原审法院认定的利息起算点有误。而且，原审法院将2002年9月13日作为利息起算点，意味着其认为是欧阳某违约的起始点，那诉讼时效应该在2004年9月12日届满，叶某的起诉时间早已超过诉讼时效。综上，请求本院依法改判驳回叶某的诉讼请求。