1．判决书字号
一审判决书：江苏省南京市下关区人民法院（2012）下民初字第1093号民事判决书。
二审判决书：江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2625号民事判决书。

2．案由
土地租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：南京市下关粮食仓库（以下简称下关粮库）。
法定代表人张某，下关粮库主任。
委托代理人方勤成，江苏紫金律师事务所律师。
被告（被上诉人）：南京惠民桥农副产品市场管理委员会（以下简称惠民桥管委会）。
法定代表人徐某，惠民桥管委会主任。
委托代理人王红、范歆竹，江苏裕和律师事务所律师。
第三人（上诉人）：杭某，杭某1。
委托代理人许红民、朱丽，江苏石城律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：江苏省南京市下关区人民法院。
独任审判人员：审判员：孙军。
二审法院：江苏省南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱志军；审判员：刘恩臣、刘凡。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年7月16日。
二审审结时间：2012年10月16日。

1．一审诉辩主张
原告下关粮库诉称，南京市下关区大马路60号的土地使用权归原告下关粮库所有。2001年年初，因惠民大道建设需要，惠民桥南市场被拆除，为了安置受道路建设影响的经营户，2001年3月20日，原告与被告惠民桥管委会签订租赁协议，原告将其具有使用权的南库区即下关区大马路60号约220平方米场地（具体以双方确定的场地红线图为准）交由被告承租使用，租赁期限为5年，自签约生效15日后算起，年租金为3万元。合同还约定，由承租方惠民桥管委会负责租赁场地上建筑物的拆除、规划建设。租赁期内如遇国家建设需要，承租方应将场地交还，费用按实结算。租赁场地坐标红线图作为合同的附件。合同签订后，原告即依约将上述场地交付给被告使用，被告在租赁场地上进行了部分建设，将其中的一个二层建筑（假三层）转租给第三人杭某，杭某的弟弟杭某1在房屋内开设惠民渔庄食府和桑拿。合同到期后，双方未重新订立合同，仍按原合同履行。2010年下半年开始，被告惠民桥管委会以各种理由拒交租金。现租赁场地已纳入拆迁范围，场地租赁协议已无继续履行之可能。原告多次要求被告终止双方的租赁关系，但被告以第三人不配合为由予以拒绝。因协商无果，故提起诉讼，请求判令解除双方的租赁合同；被告支付欠付的2010年7月1日至2012年7月1日的租金6万元；第三人杭某、杭某1腾空并迁出惠民渔庄食府，由被告惠民桥管委会将房屋拆除，将土地恢复原状并交还给原告下关粮库。
被告惠民桥管委会辩称，2001年，为配合惠民大道建设，安置市场经营户，被告与原告订立了场地租赁协议，被告一直按约履行。由于第三人杭某、杭某1在2010年下半年拒绝交纳租金，故导致被告拖欠原告租金。双方在合同期满后继续履行，现原告要求解除合同，鉴于该地块已纳入拆迁范围，同意解除双方的租赁关系。至于将土地恢复原状后交还原告的问题，因第三人一直不予配合，并提出无理要求，导致被告无法将土地交还原告，被告没有任何过错。请求依法判决。
第三人杭某、杭某1口头述称，2000年左右即向惠民桥管委会承租了房屋，开设南京惠民渔庄食府经营餐饮和南京正秀娱乐中心经营桑拿和棋牌。当初承租的是毛坯房，大约500多平方米。因经营需要并经惠民桥管委会同意，对房屋进行了多次装潢，并加盖和改建了部分房屋，现房屋面积约800多平方米。虽现已面临拆迁，但惠民桥市场其他经营户仍在继续经营，无权让第三人先行迁出。另被告只在去年电话告知市场将要拆迁，对于补偿问题只字未提，不同意迁出。

2．一审事实和证据
下关区大马路60号的土地使用权人是下关粮库，使用权性质为国有划拨。2001年年初，因惠民大道建设需要，下关区惠民桥南市场被拆除。为了安置受道路建设影响的经营户，2001年3月20日，原告下关粮库与被告惠民桥管委会签订土地租赁协议，双方约定原告将其具有使用权的南库区即下关区大马路60号约220平方米场地（具体以双方确定的场地红线图为准）交由被告承租使用，租赁期限为5年，自签约生效15日后起算，租金3万元/年。合同还约定，由承租方惠民桥管委会负责租赁场地上建筑物的拆除、规划建设。租赁期内如遇国家建设需要，承租方应将场地交还，费用按实结算。同时，租赁场地坐标红线图作为合同的附件。合同订立后，原被告双方均按约履行。合同到期后，双方未订立新的合同，仍按原协议履行。
2001年8月7日，被告惠民桥管委会与杭某签订租赁协议，约定由惠民桥管委会将“惠民渔庄”二层楼（框架结构531.20平方米）使用。租期四年，自2001年8月7日至2006年4月2日。年租金为20万元，双方还约定，由于现房为毛坯房，门窗、水、电等没有到位，第一个半年租金10万元免收，此10万元投资算惠民桥管委会投资。协议期满，装潢设施归惠民桥管委会所有，生产设施归第三人杭某所有。2008年5月20日，被告与第三人续签合同，租期为12个月，自2008年1月1日起至2008年12月31日止。租金仍为20万元/年。2010年11月5日，南京市住房和城乡建设委员会颁发宁拆许字（2010）第040号房屋拆迁许可证，本案所涉地块因下关区滨江区域老城改造项目（B），被纳入拆迁范围。
另查，被告惠民桥管委会的房屋租金交至2010年6月30日。原告下关粮库对被告转租一事明知并同意。
再查，“惠民渔庄”二层楼（实为假三层）建筑由被告惠民桥管委会在承租的场地上所建。该建筑未领取房屋产权证，亦未取得建筑执照许可证。“南京惠民渔庄食府”原由杭某经营。2010年转让给杭某1经营，现“南京惠民渔庄食府”的登记业主为杭某1。第三人杭某与杭某1系姐弟关系。“南京惠民渔庄食府”除经营餐饮外，还经营棋牌和桑拿，未另行领取营业执照。现棋牌和桑拿已停止营业，餐饮部分仍在经营。
因第三人未到庭应诉，致无法协商。
上述事实，有各方当事人陈述、 土地使用权证、租赁协议、工商登记资料、租赁合同、拆迁许可证等证据收集在卷，可以认定。

3．一审判案理由
江苏省南京市下关区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告下关粮库与被告惠民桥管委会于2001年3月20日订立的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并已实际履行，应为合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。合同到期后，双方未续订合同，仍按原协议履行，应认定双方之间存在事实租赁关系。双方在合同中明确约定，租赁期内如遇国家建设需要，承租方应将场地交还，费用按实结算。租赁场地现已纳入拆迁范围，合同已无继续履行之可能，双方约定的合同解除的条件已成就，双方协议应当解除，被告应当将场地交还给原告。被告对支付6万元租金不持异议，本院予以支持。被告惠民桥管委会承租场地后，自行建造了“惠民渔庄”，因该建筑未领取房屋产权证，亦未取得建筑执照许可证，故被告惠民桥管委会与第三人杭某订立的租赁协议是无效合同。原告与被告之间的合同解除后，两第三人应当予以配合，腾空并迁出“南京惠民渔庄食府”，由被告将下关区大马路60号场地交还给原告下关粮库。至于第三人杭某、杭某1与被告惠民桥管委会之间的争议，双方可以另行处理。

4．一审定案结论
江苏省南京市下关区人民法院依据依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下:
一、解除原告南京市下关粮食仓库与被告南京惠民桥农副产品市场管理委员会之间的租赁协议。
二、被告南京惠民桥农副产品市场管理委员会于本判决生效之日起三日内支付原告南京市下关粮食仓库租金6万元。
三、第三人杭某、杭某1于本判决生效之日起十日内腾空并迁出南京市下关区大民马路60号“南京惠民渔庄食府”，由被告南京惠民桥农副产品市场管理委员会交场地交还原告南京下关区粮食仓库。

1．二审诉辩主张
上诉人杭某、杭某1上诉称：一、原审判决程序违法。上诉人收到的法院传票上没有印章，这种错误行为误导了上诉人，致使上诉人认为传票是假的，不能到庭行使自己的合法权益。二、原审判决适用法律错误，故意偏袒下关粮库。下关粮库出租给惠民桥管委会的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。截止到目前，双方也未能补充提交针对土地租赁行为已获得批准登记的合法有效证据。原审法院认定该合同合法有效属于适用法律错误。三、原审判决认定事实不清。上诉人为了经营，在被上诉人的同意下，对房屋进行了装修，并加盖和改建了部分房屋，现在房屋面积约1000平方米，现在场地列入了拆迁范围，被上诉人对上诉人不进行任何补偿就要求上诉人腾空房屋不公平。四、本案的被上诉人惠民桥管委会没有诉讼主体资格，其既没有组织机构代码证书，也没有营业执照，政府的批复文件上诉人并未看到，政府批复文件也不能使被上诉人获得诉讼权利。综合以上意见，请求撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人下关粮库辩称，一、原审中传票当面送达给两上诉人，之前原审法院还组织了庭前调解，所以两上诉人完全应该知道一审开庭的时间。二、两被上诉人主体适格，签订的租赁合同合法有效。三、上诉人所谓添加的附属建筑，没有经过惠民桥管委会同意，即使按照最高院对租赁合同相关司法解释精神，合同到期后，双方对添附物没有约定的，该添附物也应该归惠民桥管委会所有。更何况双方在刚刚签订租赁协议开始，惠民桥管委会就减免了10万元的租金，用于上诉人进行装修，因此上诉人该条上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人惠民桥管委会辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

2．二审事实和证据
经审理查明，2008年5月20日南京惠民桥农副产品市场与上诉人杭某签订了《租赁协议》，双方约定涉案房屋租期为12个月，自2008年1月1日起至2008年12月31日止，租金为20万元/年。原审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，上诉人向本院提交的传票上虽然未加盖南京市下关区人民法院公章，但原审承办法官于2012年2月21日和2012年4月23日两次组织本案上诉人杭某、杭某1谈话，上诉人杭某、杭某1也填写了南京市下关区人民法院《当事人送达地址确认书》。2012年4月24日原审承办法官和书记员向上诉人杭某、杭某1送达开庭传票时，上诉人杭某、杭某1拒绝在送达回证上签字，原审承办法官和书记员在告知开庭时间和地点后进行了留置送达。
二审中，南京市下关区人民政府于2012年9月17日向本院出具《情况说明》，内容如下：惠民桥管委会依据1996年7月5日南京市下关区人民政府关政（1996）170号文件成立。惠民桥管委会下设南京惠民桥农副产品市场，由惠民桥管委会统一进行管理。惠民桥管委会同时刻制了“南京惠民桥农副产品市场管理委员会”和“南京惠民桥农副产品市场”两枚印章，由惠民桥管委会办公室负责管理和使用。2008年在与杭某订立租赁协议时，工作人员加盖了“南京惠民桥农副产品市场”的公章，但惠民桥管委会承担所有的合同权利和义务，合同的主体仍然是惠民桥管委会。

3．二审判案理由
公民、法人或者其他组织参加民事诉讼应当具备诉讼主体资格。本案被上诉人惠民桥管委会是南京市下关区人民政府依法成立的组织，下设南京惠民桥农副产品市场，有一定的组织机构和财产，具备民事诉讼主体资格，可以参加民事诉讼。上诉人认为惠民桥管委会没有机构代码证和营业执照就不具备民事诉讼主体资格的上诉理由缺乏法律依据。原审法院审理本案适用的是简易程序，并且在送达传票前先后两次组织上诉人杭某、杭某1谈话，送达时又告知两上诉人开庭时间和地点，并采取了留置送达的方式。传票上未加盖人民法院公章虽存在瑕疵，但不属于法律规定的违反法定程序可能影响案件正确判决的情形，两上诉人以此为由请求撤销原判、发回重审不符合法律规定。依法成立的租赁合同，对当事人具有法律效力。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案两被上诉人下关粮库与惠民桥管委会签订的土地租赁协议不违反法律的效力性强制性规定，该合同未办理相关行政审批手续属于行政管理范围，上诉人以此为由认为该合同无效的上诉理由没有法律依据。上诉人要求被上诉人补偿其添附损失，不属于本案审理范围，上诉人可以另行处理。综上，上诉人的上诉理由缺乏法律依据，原审判决实体处理并无不当，应予维持。

4．二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。