1. 判决书字号
一审判决书：重庆市合川区人民法院（2011）民字第04455号判决书。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院（2012）民字第05043号判决书。

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：李某。
原告（被上诉人）：秦某。
被告：李某2。
被告：龙某。
被告（上诉人）：重庆四方家园房地产经纪有限公司合川瑞山西路分公司。
负责人周某。

4. 审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市合川区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邓敏；人民陪审员：蔡玮、杨云灿.
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈瑜；代理审判员：罗太平、方怡。

6. 审结时间
一审审结时间：2012年9月6日。
二审审结时间：2013年1月17日。

1.一审诉辩主张
二原告诉称，其与被告重庆四方家园房地产经纪有限公司合川瑞山西路分公司（以下简称：四方公司）、被告李某2（系以龙某委托代理人名义）于2011年6月18日协商签订了《买卖协议书》，即约定由原告购买重庆市合川区南办处南园路XX号4-2-X-X号住房，总价为55.5万元，首付购房款28.5万元，款于办理银行按揭贷款审批当日支付，其余由被告四方公司为原告办理按揭贷款。签订协议当日，原告支付给被告李某2定金1万元，此后原告到该住房所在小区了解到该住房龙某已卖给李某2，且李某2已装修入住。另二原告都是普通农民，对国家关于按揭贷款的政策一无所知，被告四方公司称可以为原告办理按揭贷款，签订合同后诱导原告开具虚假收入证明以骗取银行贷款，但二原告并不符合《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定的借款人条件，不可能办理银行按揭贷款。综上，被告四方公司和被告李某2采用欺诈的手段，致使原告违背真实意思签订了《买卖协议书》，请求法院予以撤销，并判决被告李某2返还原告定金1万元, 被告四方公司承担连带返还责任。
被告李某2辩称，讼争房屋是被告龙某出售给她的，但没有办理产权变更登记，后来决定转让，为了节约税费，所以直接以龙某名义出售，该套住房产权证书上登记的产权人是龙某，没有欺骗原告，请求驳回原告的诉讼请求。
被告龙某辩称，其已于2011年3月将讼争房屋卖给了被告李某2，也将该套住房及产权证交给了被告李某2。因为该套住房第一次办证不到三年，办理产权变更登记税费较高，双方协商办理公证委托，即由龙某委托李某2办理产权变更登记手续。被告李某2并没有将卖房的消息告知她，她没有委托李某2卖房给原告，也没有收取定金，请求法院驳回原告对她的诉讼请求。
被告四方公司辩称，原告所诉没有证据证明，被告龙某是否已出售讼争房屋，不能构成欺诈，因为该套住房的产权人仍然是龙某；银发（1998）190号《中国人民银行个人住房贷款管理办法》，不能成为原告没有偿还借款能力的证据，二原告是农村户籍，并不是贷款主体方面的障碍。因此，三方签订的《买卖协议书》是依法成立生效的合同，应当得到诚信、全面履行。被告四方公司在交易过程中依法、合规操作，并无主观过错，应当驳回原告的诉讼请求。

一审事实和证据
重庆市合川区人民法院公开审理查明，2011年6月，二原告李某与秦某(系夫妻关系，均为农村户口)欲在合川购置房屋，被告四方公司则为其介绍了位于重庆市合川区南办处南园路XX号4-2-X-X号的住房。该住房产权登记的所有权人为被告龙某，其于2011年3月将此房卖给了被告李某2，被告李某2付清了购房款，被告龙某也将该套住房及产权证交给了被告李某2，因为该套住房第一次办证不到三年，办理产权变更登记税费较高，双方协商办理公证委托，被告龙某遂出具了一份委托书给被告李某2，即全权委托被告李某2代其办理：一、代为签订上述房屋的买卖合同并收取售房款；二、办理上述房屋过户的相关事宜等六个事项，此委托书经重庆市大渡口公证处公证。被告李某2在庭审中陈述，购此住房原来是为让儿子结婚居住的，没有办理产权变更登记，后来决定转让，为了节约税费，所以直接以龙某名义出售。
在看过此房后，二原告（乙方）与被告李某2（以被告龙某委托代理人身份，甲方），被告四方公司（丙方）协商，于2011年6月18日签订了《买卖协议书》，约定由原告购买该房屋，价格55.5万元，首付购房款28.5万元于办理银行按揭贷款当日支付，其余由被告四方公司为原告办理按揭贷款。该协议书第二条约定:甲方保证对该房屋享有完整所有权，并无存在隐瞒与该房屋有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。第六条约定：乙方通过丙方办理银行按揭，乙方于签订有关按揭贷款协议时支付丙方办理银行按揭服务费为房价之1.2%，以银行出具收据为准。签订协议当日，原告支付给被告李某2定金1万元，当日被告四方公司还要求二原告准备户口本、收入证明、结婚证等办理按揭贷款所需要的资料。
此后，原告到该住房所在小区了解到龙某早已将该住房卖给了李某2，且李某2已装修入住。另二原告在签订合同时，对国家关于按揭贷款的政策一无所知，在被告四方公司称可以为其办理按揭贷款时，即签订了房屋《买卖协议书》。后来，原告在按被告四方公司要求开具收入证明时，才得知其均为农村户口，收入也不稳定，不符合《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定的借款人条件，不可能办理银行按揭贷款，且又无力一次性支付全额购房款。二原告因为以上原因，认为被告四方公司和被告李某2采用欺诈的手段，致使他们违背真实意思签订了房屋《买卖协议书》，因此诉请法院撤销该《买卖协议书》，并请求判决被告李某2返还原告定金1万元, 被告四方公司承担连带返还责任。
上述事实有下列证据证明：
（1） 原、被告的陈述，证实三方就房屋买卖一事签订协议的过程。
（2） 原告与被告四方公司、被告李某2签订的《买卖协议书》、收据1张，证实三方签订了买卖协议，以及原告支付了被告李某2定金1万元。
（3） 被告李某2与被告龙某签订的《房屋买卖合同》，证实龙某已于2011年3月将房屋出卖给李某2。
（4） 讼争房屋的房地证，证实该房屋产权证书上载明的所有权人为龙某2。

3． 一审判案理由
重庆市合川区人民法院审理认为，本案讼争房屋权属证书记载的产权人虽为被告龙某，但其已将房屋卖给了被告李某2，李某2对该套住房已取得占有、使用和处分权。龙某出据委托书给李某2的真实意图是方便李某2办理产权变更登记，而非委托李某2卖房。李某2虽以龙某的名义与二原告签订房屋买卖协议，但龙某并不知情，且定金也是由李某2收取，因此李某2才是该次交易中的真实出卖方，龙某不受该合同约束。被告李某2在与二原告签订合同时，隐瞒了讼争房屋实际已经由龙某出卖给李某2以及本案买卖合同关系的实际相对人系李某2的重要事实，违背了协议第二条"甲方保证对该房屋享有完整所有权，并无存在隐瞒与该房屋有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为"的承诺。被告四方公司专业从事房屋销售代理，对金融机构有关住房贷款的规定了解明确，并应当向贷款人详细介绍相关规定，从而让贷款人对偿还贷款能力及贷款风险等作出客观、准确的判断，以避免盲目签订合同，但二原告在签订合同时，对所要购买房屋产权情况及按揭贷款条件均缺乏了解，对贷款偿还能力及不按期偿还贷款的后果，缺乏客观、准确的判断的情况下与被告李某2、四方公司签订了房屋《买卖协议书》。此后二原告了解到被告龙某在此前已将该住房卖给了被告李某2，且了解到《中国人民银行个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号）第五条规定借款人同时具备：一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议等六个条件。二原告才知道二人都不具备贷款条件，且也没有偿还贷款本息的能力，遂以被告李某2及被告四方公司以欺诈手段，至二原告违背真实意思签订房屋《买卖协议书》，因此二原告要求撤销该《买卖协议书》的要求，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条"一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销"的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。《买卖协议书》撤销，二原告要求被告李某2返还定金的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求被告四方公司承担连带返还定金的责任缺乏法律依据，本院不予支持。

4． 一审定案结论
重庆市合川区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，作出如下判决：
（1）撤销二原告李某、秦某与被告李某2、重庆四方家园房地产经纪有限公司合川瑞山西路分公司签订的重庆市合川区南办处南园路XXX号4-2-X-X号住房《买卖协议书》；
（2）由被告李某2于本判决生效后五日内返还原由二原告李某、秦某支付的保证金1万元；
（3）驳回二原告李某、秦某的其他诉讼请求。

1.二审诉辩主张
四方公司不服一审判决，向本院提起上诉，要求：撤销原审判决第一项，改判驳回李某、秦某撤销《买卖合同书》的诉讼请求；一审诉讼费及上诉费用由李某、秦某承担。主要事实和理由：一是原审关于交易房屋的权属，认定事实错误；二是原判关于告知按揭贷款有关政策的事实认定错误；三是一审法院认定李某、秦某违背真实意思表示签订《买卖协议书》，违背一般常识。
李某、秦某共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不应撤销原审判决第一判项，请求予以维持。
李某未参加二审审理，亦未提交答辩意见。

2. 二审事实和证据
重庆市第一中级人民法院经审理查明：李某、秦某均为农村户口。本案合同签订时，李某年满64周岁，秦某年满59周岁。其他事实与一审法院查明的事实相同。

3. 二审裁判理由
重庆市第一中级人民法院审理认为，虽然李某2以龙某的名义与李某、秦某签订房屋买卖协议，结合案涉房屋已经由龙某卖给李某2，以及定金由李某2实际收取的事实，能够认定李某2才是该合同的真实当事人，龙某不受该合同约束。案涉房屋的实际出卖方与合同载明的出卖方不符，且无证据证明李某2已向李某、秦某披露了案涉房屋实际已经由龙某出卖给李某2的事实，以及本案买卖合同关系的实际相对人系李某2的事实，李某2系以欺诈手段使李某、秦某在违背真实意思的情况下订立的合同。本案的居间合同关系中，四方公司的主要义务除了提供订约机会、促进合同成立以外，还包括办理按揭，且能否办理按揭将对购买方作出购买房屋的判断具有十分重大的影响。四方公司作为从事房屋销售代理的专业机构，在信息占有上具有明显的优势地位，应当能够对李某、秦某办理按揭贷款的可行性以及风险、后果作出判断，并在合理判断的基础上，向买卖双方提出有利于合同履行、合同目的实现的建议。但四方公司在明知李某、秦某均为农村户口，合同签订时，李某年满64周岁，秦某年满59周岁的情况下，仍约定以银行按揭方式支付部分房款，并约定由其办理按揭，可以推定四方公司在签订合同过程中利用自身的优势，诱导李某、秦某签订涉案合同。同时，以银行按揭贷款作为付款方式，要实现李某、秦某的合同目的，不仅需要其符合贷款条件，通过审查取得贷款，还需其真实具备偿还能力，能够按期还贷。李某、秦某一旦不能按时还贷，将承担因银行行使抵押权而失去购置房产的风险，这与李某、秦某购房的目的不符，也在实际上增加了李某、秦某的交易风险，损害其利益。

5． 二审定案结论
李某、秦某诉请撤销本案《买卖协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定。四方公司的上诉理由不成立，其上诉请求法院不予支持。重庆市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。