一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：重庆市铜梁区人民法院（2013）铜法民初字第04076号判决书。
二审判决书：重庆市第一中级人民法院(2014)渝一中法民终字第03553号。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷。

（三）诉讼双方：
原告（上诉人）：陈某。
委托代理人：魏华建，重庆翔荣律师事务所律师。
被告（被上诉人）：李某。
委托代理人：赖兴举，重庆渝大律师事务所律师。
被告（被上诉人）：刘某。
委托代理人：赖兴举，重庆渝大律师事务所律师。
被告（上诉人）：刘某1。
委托代理人：胡建，重庆利安律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：重庆市铜梁区人民法院。
合议庭审判组织：审判长：施洪伟；代理审判员：蓝燕；人民陪审员：李静。
二审法院：重庆市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈瑜；审判员：李盛刚；代理审判员：康炜。

（六）审结时间：
一审审结时间：2014年1月23日。
二审审结时间：2014年6月6日。

二、一审诉辩主张

原告诉称，2004年7月25日，陈某与李某、刘某签订《购房协议》约定：陈某购买李某、刘某自己修建的位于铜梁县新巴川中学旁农民还建房门面中间的一间门面房含阁楼，单价880元/平方米，门面房面积以实际测量为准，阁楼不计面积，由李某、刘某负责办理房屋产权证和土地使用证，办证所产生的一切税费全部由李某、刘某承担等。2004年7月26日陈某支付30 000元购房款给李某、刘某，李某、刘某将该门面交付给了陈某。2006年1月14日陈某支付10 000元购房款给李某、刘某，且正式入住该门面房至至今。陈某多次要求李某、刘某办理房产证，均被拒绝。2013年2月27日，李某、刘某取得该房屋的产权证。陈某又多次找李某、刘某进行协商办理过户登记手续，但李某、刘某以要求陈某支付更多的房款或换房等条件予以推脱，双方因此事曾多次进行协商，未达成协议。2013年8月12日，李某、刘某以李某患病为由申请延期审理，被法院批准。2013年8月27日，李某、刘某、刘某1合谋恶意违法以1.35万元将该门面房转让给刘某1，并于2013年9月2日办理了房屋过户手续。李某、刘某、刘某1在法院诉讼审理期间恶意串通，损害了陈某的利益，李某、刘某、刘某1之间的买卖行为应当无效。现起诉来院，要求判令李某、刘某与刘某12013年8月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，并要求李某、刘某、刘某1连带赔偿原告损失50 000元。
被告李某、刘某辩称，李某、刘某与刘某1实际上是按照2013年6月2日李某与刘某1签订的《房屋买卖合同》履行的，该合同约定的单价5660元，总价为312 149元。2013年8月27日签订的合同是为了履行铜府办发[57]号文件的精神采取的形式。李某、刘某、刘某1无恶意串通，刘某1并不知情，且已办理了过户手续，物权已转移，应当驳回陈某的诉讼请求。

被告刘某1辩称，李某、刘某与刘某12013年6月2日签订的房屋买卖合同合法有效，且已办理过户手续，已发生了物权转移，应当驳回陈某的诉讼请求。

三、一审事实和证据
铜梁区人民法院经公开审理查明：2002年5月15日，铜梁县城南工业区管理委员会与李某签订《房屋（设施）搬迁协议书》约定，由铜梁县城南工业区管理委员会拆迁属于李某家庭共有的房屋，并给予其拆迁费用等共计37688元，还建其家庭共有面积共45平方米。
2004年7月25日，陈某（乙方）与李某（甲方）签订《购房协议》约定：一、由甲方将巴川中学还建房门面中间的那壹个出售给乙方，含隔楼，即位于铜梁县××街道办事处××路74号。（甲方共叁个门面），面积以实际测量为准，隔楼不计面积。......三、单价： 880.00元/每平方米。......六、付款方式：乙方付讫叁万元房款给甲方，甲方交付房子给乙方，乙方入住时，交清房款的90%才可入住，余下部分在甲方交付房屋产权证和土地使用证时全部付清。
2004年7月26日，陈某支付李某购房款30000元。
2005年，李某将房屋交付给陈某，陈某进行了装修并一直由其支配至今。
2013年2月27日李某、刘某取得诉争房屋的房屋产权证。
2013年6月2日李某（甲方、售房人）与刘某1（乙方、购买人）签订《门面转售协议书》约定，乙方购买门面，位置：铜梁县××街道办事处（原巴川镇）××路74号门面，面积55.15平方米，每平方米单价5660元，房款合计312149元。付款方式：签订合同时付足总房款的95%，即296000元，余款在甲方办理好产权交乙方时付清。双方还对违约责任等相关事项进行了约定。
2013年7月22日，陈某以李某、刘某为被告诉至本院，要求李某、刘某协助办理诉争房屋的房地产权证书，本院于同日立案受理。
2013年8月27日，李某、刘某将诉争门面房屋卖与刘某1。双方为办理该房的转移登记，于当日以李某、刘某为甲方、刘某1为乙方签订《重庆市房屋买卖合同》约定："一、房屋基本情况 （一）甲方所售房屋坐落为：铜梁县××街道办事处××路74号。（二）该房屋建筑面积为：55.15平方米。......二、成交价格 该房屋总成交金额13500.00元整（大写：壹万叁仟伍佰元整），该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。......六、付款方式 乙方按下列____种方式按期付款：（一）一次性付款。......"。现刘某1已取得诉争门面房的房屋产权。
另查明，李某与刘某系夫妻关系；刘某与刘某1系姐弟关系；陈某曾多次要求李某、刘某为其办理房屋登记手续，李某、刘某并未为其办理；李某、刘某居住在位于铜梁县××街道办事处××路74号房屋楼上；2013年8月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》中乙方为刘某1亲自签名并捺印，且刘某1并未针对该合同付款；刘某1分别于2013年11月6日、2013年11月15日向李某支付了60000元、110000元、130000元。
上述事实有下列证据证明：
1、2004年7月25日《购房协议》复印件一份、2004年7月26日的收条复印件一份、2006年1月14日的收条复印件一份，证明李某、刘某将××路74号卖给了陈某，陈某依协议支付了购房款。
2、2012年7月3日陈某与罗某签订的《房屋租赁合同》复印件一份、2013年7月3日陈某与李某1签订的《房屋租赁协议书》复印件一份、2013年7月3日陈某与周某签订的《房屋租赁协议书》复印件一份，证明陈某实际占用诉争房屋。
3、铜梁县××街道办事处××路74号初始登记的《重庆市土地房屋权属登记审核表》复印件一份、《现场登记查勘表》复印件一份、《宗地图》复印件一份、《铜梁县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》复印件一份，证明2013年2月27日，李某、刘某办理了铜梁县××街道办事处××路74号房产证。
4、铜梁县××街道办事处××路74号转移登记的《重庆市土地房屋权属登记审核表》复印件一份、《现场登记查勘表》复印件一份、《宗地图》复印件一份、2013年8月27日《重庆市房屋买卖合同》一份、209房地证2013字第2×××5号房屋产权证复印件一份，证明李某、刘某与刘某1以13500元的价格于2013年8月27日将铜梁县××街道办事处××路74号变更给刘某1。
5、2013年9月30日铜梁县巴川街道办事处八一社区出具的《证明》复印件一份，证明刘某与刘某1系亲生姐弟关系。
6、2013年6月2日李某与刘某1签订的《门面转售协议书》原件一份，证明李某、刘某将诉争房屋以32万的价格卖给刘某1。
7、2013年11月6日中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书原件一份，证明刘某1于2013年11月6日向李某支付房款60000元。
8、2013年11月15日中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书原件两份，证明刘某1于2013年11月15日向李某分别支付房款110000元和130000元。

四、一审判案理由
铜梁区人民法院经审理认为：根据原、被告的陈述及举证，双方的争议焦点为：一、李某、刘某与刘某1是否存在恶意串通，损害第三人陈某的利益；二、陈某有无损失以及损失的依据。
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下:
一、李某、刘某与刘某1是否存在恶意串通，损害第三人陈某利益的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。在本案中，李某、刘某将位于铜梁县××街道办事处××路74号房屋卖与陈某，并签订了《购房协议》，该《购房协议》应当系其双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。陈某依照协议的约定支付了相应的价款，李某、刘某也已将该房屋交付陈某支配使用，李某、刘某在取得该房的房地权证后，理应及时为陈某办理房屋的转移登记，但李某、刘某却以房屋买卖的形式将该房转移登记在刘某胞弟刘某1名下，双方确实存在恶意串通，损害第三人即陈某利益的情形，根据前述法律规定，其签订的房屋买卖合同当属无效。其理由如下：（一）本院查明李某、刘某居住在诉争门面房楼上，陈某也居住在诉争门面房内直至2012年，刘某与刘某1之间系亲姐弟关系，双方之间均有来往，由此可以推断刘某1应该知道诉争门面房已经卖给了陈某；（二）诉争门面价值数十万元，刘某1在购买前不可能不对该房的地理位置、面积、层高等状况作详细的了解，且刘某1与刘某之间的特殊关系，李某、刘某也不可能不向刘某1介绍诉争门面房已早已卖与陈某的事实。但根据本案查明的事实，刘某1无法对诉争门面房的现状进行描述，则足以认定刘某1根本没有对诉争房屋现状进行了解，在对价值数十万元的门面房不作充分的了解的情况下，便签订房屋买卖协议，办理转移登记，不符合常理；（三）在庭审中，李某陈述其将诉争房屋交付给陈某时，陈某便对该房屋进行了装修，然而在问及该房屋是否装修，其回答没有进行装修，前后矛盾，由此可以认定李某、刘某也并不知道房屋现状，在其不知道房屋的现状下出卖房屋，同样也不符合常理；（四）李某、刘某及刘某1均无法举示依照2013年8月27日签订的《房屋买卖合同》的约定支付房款的证据。李某、刘某在刘某1未支付房屋价款的情况便将该房屋转移登记在刘某1的名下，亦有悖常理。即使按照李某、刘某及刘某1所说，其按2013年6月2日签订《门面转售协议书》履行的，但在该协议签订后，刘某1根本没有按照该协议付款，且其在2013年9月2日办理完房地产权证后至本院2013年11月14日第一次开庭审理该案时，均没有付款，这更不符合常理。因此，基于以上分析，李某、刘某将其已卖与陈某多年且早已交付陈某的位于铜梁县××街道办事处××路74号的门面房一间再次卖与刘某1，刘某1明知该房已卖与陈某而购买，完全符合前述法律规定的恶意串通，损害第三人利益的法律特征，陈某请求人民法院确认李某、刘某与刘某12013年8月27日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。李某、刘某关于李某、刘某与刘某1实际上是按2013年6月2日李某与刘某1签订的《门面转售协议书》履行的，该合同约定的单价5660元，总价为312 149元，2013年8月27日签订的合同是为了履行铜府办发[57]号文件的精神采取的形式。李某、刘某、刘某1无恶意串通，刘某1并不知情，且已办理了过户手续，物权已转移，应当驳回陈某的诉讼请求的问题。刘某1关于李某、刘某与刘某12013年6月2日签订的《门面转售协议书》合法有效，且已办理过户手续，已发生了物权转移，应当驳回陈某的诉讼请求的问题。本院认为，李某与刘某12013年6月2日针对诉争门面房签订的《门面转售协议书》，根据前述分析也应当无效，但铜梁县国土资源和房屋管理局系依据的2013年8月27日李某、刘某与刘某1签订的《重庆市房屋买卖合同》为刘某1办理的房地产权属证书，且陈某也是请求确认该房屋买卖合同无效，对《门面转售协议书》不作判决确认，故李某、刘某、刘某1的上述抗辩意见，本院不予采纳。另外，根据本案查明的事实，在李某、刘某与刘某1合同签订后，刘某1未按照合同约定支付购房款，且在已完成转移登记后至陈某起诉李某、刘某协助办理房地产权属证一案的第一次开庭之日，均未支付，这足以认定李某、刘某以合法的房屋买卖合同的形式将诉争房屋转移登记在刘某1名下，掩盖其因此无法为陈某办理房地产权属证的非法目的，根据《合同法》第五十二条第三项的规定，李某、刘某、刘某1之间签订《门面转售协议书》、《重庆市房屋买卖合同》无效。
二、陈某有无损失以及损失依据的问题。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由此，陈某对其是否有损失应当负举证责任。陈某在庭审中举示的损失证据只能证明其因本案收集相应证据而产生的费用，不属于法律明确规定的损失，同时，陈某要求李某、刘某、刘某1赔偿误工费的请求，由于陈某并没有提供相应的证据证明，应当由其承担举证不能的法律后果。因此，对陈某要求李某、刘某、刘某1赔偿损失50 000元的诉讼请求不予支持，但其产生的诉前保全费2520元，应当由李某、刘某、刘某1承担。

五、一审定案结论
铜梁区人民法院《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
1、确认被告李某、刘某与被告刘某12013年8月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；
2、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：三被上诉人恶意串通，应赔偿陈某50000元经济损失；一审判决陈某负担970元诉讼费不当，故请求：1、撤销一审判决第二项，改判三被上诉人连带赔偿陈某50000元经济损失；2、一、二审案件受理费和保全费由三被上诉人负担。
上诉人（原审被告）刘某1诉称：刘某1与李某、刘某签订房屋买卖合同不是恶意串通；刘某1与李某、刘某的房屋买卖合同应该有效。故请求：撤销一审判决，依法改判。
被上诉人（原审被告）李某、刘某辩称：请求驳回陈某的上诉请求，支持刘某1的上诉请求。

（二）二审事实和证据
重庆市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
二审中，陈某于2014年5月30日向本院提交撤诉申请书，撤回其二审上诉。

（三）二审判案理由
重庆市第一中级人民法院经审理认为：上诉人陈某二审中自愿撤回上诉系其真实意思表示，本院予以准许。本案的争议焦点为：刘某1与李某、刘某签订的房屋买卖合同是否恶意串通损害第三人陈某的利益。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。在本案中，李某、刘某将涉案房屋卖与陈某，并签订了《购房协议》，该《购房协议》应当系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。陈某依照协议的约定支付了相应的价款，李某、刘某将该房屋交付陈某支配使用。李某、刘某在2013年2月27日取得该房的房地权证后，应及时为陈某办理房屋的转移登记。但李某、刘某却以房屋买卖的形式将涉案房屋转移登记在刘某胞弟刘某1名下。
根据本案查明事实，李某、刘某居住在涉案房屋的楼上，陈某也占有涉案房屋至2012年，刘某与刘某1之间系亲姐弟关系，双方之间均有来往，由此可以推断刘某1很可能知道涉案房屋已经由陈某占有使用。涉案房屋价值数十万元，刘某1在购买前不可能不对该房的地理位置、面积、层高等状况作详细的了解，但根据本案查明的事实，刘某1无法对诉争门面房的现状进行描述，其对价值数十万元的涉案房屋不作充分的了解的情况下，便签订房屋买卖协议，办理房屋权属转移登记，不符合常理。李某、刘某及刘某1均无法举示涉案房屋过户前，刘某1支付房屋价款的证据。李某、刘某在刘某1未支付房屋价款的情况下便将该房屋过户至刘某1的名下，亦不符合常理。即使按照李某、刘某及刘某1所说，其按2013年6月2日签订《门面转售协议书》履行的，但在该协议签订后，刘某1根本没有按照该协议付款，且其在2013年9月2日办理完房地产权证后至一审法院2013年11月14日第一次开庭审理该案时，均没有付款。而作为正常交易，刘某1在已经收到陈某起诉状副本并开庭审理后，在没有支付房屋价款的情况下，具有善意购买房屋的买受人是不会将房屋价款向李某、刘某支付。而根据刘某1所主张的事实，其在一审法院开庭后，向李某、刘某支付了房屋全部价款，这既不符合常理，又印证其与李某、刘某均具有恶意串通损害陈某利益的故意。
因本院认定刘某1与李某、刘某签订房屋买卖合同系恶意串通，损害第三人陈某的利益。故李某、刘某与刘某1于2013年8月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。

（四）二审定案结论
重庆市第一中级人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘某1的上诉理由均不成立，其上诉请求本院依法不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

七、解说
我国《合同法》第五十二条之规定：恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。如何认定恶意串通是本案审理的重点；同时本案中出卖人与后买房人恶意串通规避税费、损害他人权益等签订"阴阳"合同并转移房屋产权登记的，先买人仅要求确认产权登记证所依据的房屋买卖合同无效的，法院应全面审查恶意串通所涉合同，并认定其均属无效。这样即是有利于保护守法者合法权益，也有利于向社会传递坚守诚实信用的司法导向。
（一）恶意串通的认定
恶意串通存在一定得主观性，要从客观的证据来体现主观的意志，需要从事实推定以及认定标准上来予以认定。
1、事实推定的客观必要性。在一房二卖的情形中，要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否为善意第三人，是否存在主观上的恶意，根据民事诉讼的证明标准，依据出卖方与后买房人的外在表示行为存在的重大疑点，推定双方在订立房屋买卖合同过程中的意思表示并不真实，存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高，即可认定该房屋买卖合同的双方有恶意串通的情形，本案中，两份房屋买卖合同均系出卖人在前买房人要求出卖人履行合同的诉讼中予以举示的，且办理转移登记日期为该诉讼过程中，显然，出卖方在明知先买房人要求其履行合同义务的情况下仍将诉争房屋出卖给后买房人，出卖方的目的显而易见，同时，后买房人与出卖人之间具有姻亲关系，相互之间存在密切来往，由此可以推定双方订立房屋买卖合同过程中的意思表示并不真实，其目的在于通过合法手段掩盖非法目的。
2、认定标准的客观性。要证明卖房人与后买房人之间存在恶意串通，还应当采用客观标准予以认定。一是购房者对购买房屋是否进行了解。一般而言，购房者在购买房屋时对所购房屋进行了解，主要是针对房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况、地理位置以及目前的居住状况进行了解。本案中，后买房人在买房前并未对该房屋结构、装修状况、进行了解，且不了解目前该房屋被出租后的状况，在不了解房屋情况的前提下签订房屋买卖合同明显与常理不符。二是购房者是否依据房屋买卖合同支付购房款。在通常情况下，购房者将购房款予以支付完毕后，卖房者才同意配合购房者办理房屋产权转移登记。本案中，后买房人是在办理了转移登记后且在本案第一次开庭结束后才依照2013年6月2日所签订的合同付款，即使双方存在姻亲关系，也不能在后买房人未支付任何费用的情况下转移房屋产权登记，这显然有悖常理。
（二）出卖人与后买房人签订的两份合同效力的认定
在"二手房"买卖中，经常会出现签订两份合同的情形，一份合同是双方真实意思的体现，另一份合同是为了达到规避纳税等目的。然而一旦发生了纠纷，双方均认可合同系双方证实意思表示，且从时间上很难认定合同的真假，那么就只能参照交易习惯、市场价格来进行判断哪份合同系双方真实意思表示。本案中，由于出卖人与后买房人的行为已经符合恶意串通的要件，双方签订的两份合同均无效。前买房人仅要求确认国土资源和房屋管理局办理转移登记所依据的合同无效，若单纯仅判决确认该合同为无效合同，但并没有否认另一份合同的效力问题，出卖人与后买房人可以依照该合同再次办理房屋产权登记，前买房人的利益很难得到保障且增加了其诉累，因此，只有在评述中均认定两份合同为无效合同，才能达到维护守法者利益的目的，维持交易秩序。
（蓝燕）