一、首部

案号：海口海事法院（2013）琼海法商初字第113号判决书

案由：港口土地租赁合同纠纷

诉讼双方：
原告（反诉被告）海南港航控股有限公司，住所地海南省海口市滨海大道157号港航大厦。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人肖玲，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人王某，男，海南港航控股有限公司职员，住海南省海口市龙华区。
被告（反诉原告）澄迈盈海物流有限公司，住所地海南省澄迈县老城工业开发区马村人民路23号。
法定代表人邓某，总经理。
委托代理人周一龙，海南正益律师事务所律师。

审级：一审

审判机关和审判组织：
审判机关：海口海事法院
合议庭组成人员：审判长：陈运洪；代理审判员：张医芳；人民陪审员：王旭

审结时间：2014年11月13日

二、诉辩主张

本诉原告诉称：2006年7月18日，其与本诉被告签订了《土地租赁协议》，约定本诉原告将马村港区1970平方米（双方后来确认实际承租土地面积为2811平方米）码头生产用地出租给本诉被告，用于投资建植物油库及配套设施，经营植物油中转、储存等业务；租期为2007年1月1日至2024年12月31日，第一年的土地租金免交，从2008年1月1日起，按2元/平方米/月交付。双方并约定，本诉原告向本诉被告收取进油库区的散装植物油港口装卸包干费用，首期五年内按内贸13.50元/吨、外贸20.00元/吨计收，五年后双方可按市场情况适当调整；涉案植物油库在租赁期限内权益属于本诉被告，期间如遇因本诉原告原因拆迁、停止使用等造成本诉被告损失的，本诉原告负责赔偿；租赁期满后，该植物油库产权归本诉原告所有。2011年4月2日，海南省人民政府核准了中海油西部油田海南码头项目，将包括涉案港口土地在内的马村港3.5万吨码头和新扩建一期5个2万吨级码头及后方陆域规划为中海油西部油田海南码头,即案外人中国海洋石油总公司（以下简称中海油公司）的业主码头。本诉原告认为，政府变更码头规划，导致其不能在该码头经营装卸业务，本诉被告也不能继续在码头经营植物油相关业务，双方签订的《土地租赁协议》的合同目的已无法实现，这是本案双方当事人在订立合同时无法预见的风险，应属"情势变更"。据此请求法院判令：1.解除本诉原告与本诉被告签订的《土地租赁协议》；2.本诉被告将其租用的2811平方米的土地返还给本诉原告并拆除相应地上生产设施；3.由被告承担本诉的诉讼费用。

本诉被告辩称：本诉原告与中海油公司签订港口转让协议，是两企业法人之间的经营行为。并非政府行政征收涉案码头后再交由中海油公司经营，故不构成情势变更。本诉原告单方面解除合同，已构成根本违约，故请求法院依法判决。

反诉原告诉称：2006年7月18日，反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁协议》。签约后，反诉原告投资建成了四个大油罐、四个小油罐、一个植物油分提加工厂及相关配套设备，进行植物油的储存、分提加工、中转等业务，并按约定向反诉被告交纳土地租金和港口装卸包干费用。经过几年的经营，反诉原告已占领海南同类经营市场的绝大部分。2013年1月31日，反诉被告向反诉原告发出《通知书》，要求反诉原告于2013年7月17日前拆迁油库、归还土地。对此，反诉原告向反诉被告提出抗议但协商未果。反诉原告认为，反诉被告单方提出解除合同已构成违约，反诉原告的油库拆迁后，已无法在海南另择港口码头重建，意味着其将要退出海南市场的经营。据此，请求法院依法判令：1.反诉被告赔偿因拆迁植物油库及配套设施所造成的反诉原告的实际经济损失人民币9507274.63元；2.反诉被告赔偿因提前解除合同造成反诉原告剩余租赁年限（2013年6月1日至2024年12月31日）的租赁经营权损失人民币14900936.00元；3.由反诉被告承担本案的诉讼费用。本案审理中，经本院询问，反诉原告明确其诉讼请求包含要求解除其与反诉被告签订的《土地租赁协议》。

反诉被告辩称：1.其同意在合理范围内补偿反诉原告的损失，但反诉原告所称的损失惨重并不属实。棕榈油市场近几年持续走低，反诉原告近几年的纳税记录显示其经营一直处于亏损状态。2.解除合同并不必然导致反诉原告退出海南市场。植物油库并非必须建在港口码头内，内陆省份也有很多植物油库，反诉原告可以在海南其他地方继续经营。3.反诉原告主张的预期利润损失超出了合同订立时能够预见的范围，也远远大于反诉被告在合同履行中能够获得的利润，有违民法公平原则。故请求法院依法判决。

三、事实和证据
海口海事法院经公开审理查明：2006年7月18日，港航公司与盈海公司签订了《土地租赁协议》，约定港航公司将马村港区1970平方米码头生产用地出租给盈海公司（2008年1月24日，双方确认实际承租土地面积为2811平方米），用于投资建设植物油库及配套设施，经营植物油中转、储存等业务；租期为2007年1月1日至2024年12月31日，第一年的土地租金免交，从2008年1月1日起，按2元/平方米/月交付。双方并约定，港航公司向盈海公司收取进油库区的散装植物油港口装卸包干费用，首期五年内按内贸13.50元/吨,外贸20.00元/吨，五年后双方可按市场情况适当调整；双方并在该协议第七条约定："油库权益：由盈海公司投资所建植物油库在所租赁期限内权益属于盈海公司，期间如遇因港航公司原因拆迁、停止使用等造成盈海公司损失的，港航公司负责赔偿损失；租赁期满后，整个油库产权归港航公司所有。"签约后，盈海公司投资建成四个大油罐、四个小油罐、一个植物油分提加工厂及相关配套设备，从2008年1月始开展植物油的储存、分提加工、中转等业务。截止到2013年7月，盈海公司一直如约向港航公司交纳土地租金和港口装卸包干费用，港航公司从中获得的租金收益为67464元/年，港口装卸收益为20余万元/年。
2009年3月16日、18日，港航公司与中海油公司经谈判确定由中海油公司收购马村码头作为中海油西部油田海南码头。2009年5月18日，中海油公司致函港航公司称马村码头项目的合理转让价格为10亿元。由于价格未能协商谈拢，2010年2月9日，中海油公司致函海南省人民政府称其与港航公司在码头项目转让价格上仍有分歧，并请求海南省人民政府给予支持。经海南省人民政府协调，2010年4月26日，港航公司与中海油公司签订的《股权转让协议》，约定港航公司将包括涉案港口土地在内的马村港3.5万吨级码头、新建1-5号泊位及后方陆域转让给中海油公司，并约定港航公司可无偿留用3.5万吨级码头三年，用以清理第三方租赁关系、涉及的财产及业务搬迁，留用期满之日，即2013年4月26日前向中海油公司交还。2011年4月2日，海南省人民政府核准了中海油西部油田海南码头项目，将上述码头岸线使用性质由公共码头岸线变更为中海油马村港区支持基地专用岸线，即业主码头岸线。2013年8月2日，澄迈县人民政府针对港航公司要求"就马村港码头岸线功能调整情况进行说明"的申请，复函称马村港3.5万吨级码头和扩建一期5个2万吨级码头岸线性质已由相关政府部门调整为中海油马村港区支持基地专用岸线。
2013年1月31日，港航公司向盈海公司发出《通知书》，要求盈海公司拆迁油库、归还土地。港航公司因与盈海公司就解约赔偿事宜协商未果，于2013年4月17日以盈海公司为被告向本院提起诉讼。5月28日，盈海公司以港航公司为被告向本院提起反诉。5月30日，港航公司收到本院送达的民事反诉状，盈海公司自此停止经营。诉讼中，本院前往涉案土地现场勘察发现，包括涉案土地在内的3.5万吨级码头现由中海油公司管理，人员进出皆需经其许可。盈海公司于2013年5月28日申请鉴定涉案植物油库、配套设施的现值及其剩余租赁年限（2013年6月1日至2024年12月31日）的租赁经营权损失。2014年8月20日，海南立信长江资产评估事务所出具了（2014）琼海法技鉴字第10号司法技术鉴定报告及相关鉴定意见，评定涉案植物油库、配套设施在2013年6月1日所表现的评估值为8422889.96元。
上述事实有下列证据证明：
1.《土地租赁协议》，证明内容为港航公司将马村港区1970平方米的码头生产用地出租给盈海公司，用于投资建植物油库及配套设施，经营植物油中转、储存等业务，租期为18年，租金为2元/平方米/月。
2.关于租用土地面积的确认书，证明内容为港航公司与盈海公司共同确认实际租赁土地面积为2811平方米。
3. 地租发票及结算业务申请书，证明盈海公司如约向港航公司交纳了土地租金、码头费、水电费。
4. 《澄迈县人民政府关于就马村港码头岸线功能调整情况进行说明的复函》，海口市人民政府办公厅《关于中海油南海西部油田海南码头项目的会议纪要》，海南港航控股有限公司关于马村码头收购项目《会议纪要》，中海石油（中国）有限公司湛江分公司《关于海南马村码头转让项目回价的函》，中国海洋石油总公司《关于商洽中海油海南码头项目转让价格的函》，海南省发展和改革委员会《关于报送中海油海南码头项目专人涉及问题进展情况的函》，《关于核准中海油南海西部油田海南码头项目的函》（琼发改审批函[2011]526号）。该组证据共同证明地方政府曾从中协调港航公司与案外人中海油公司之间的包括涉案港口土地在内的马村港码头项目转让事宜。
5.《通知书》、邮寄单据，证明内容为2013年1月31日港航公司向盈海公司发函，要求盈海公司限期搬迁完毕将土地归还。
6.2010年4月26日，港航公司与中海油公司签订的《股权转让协议》，证明港航公司将包括涉案港口土地在内的马村港码头转让给案外人中海油公司。
7. 2013年11月20日，海南省计量测试所出具了流检字20132162--20132169号共八份检测报告，分别列明对涉案植物油库区内1-8号立式金属罐的圈板外高和圈板厚度的检测结果。
2013年11月26日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具了仲恒鉴字【2013】SW0695-1、【2013】SW0695-2、【2013】SW0695-3房屋安全鉴定报告，评定涉案植物油库区办公室、门房、休息室的建筑结构均为砖混结构。
2014年7月3日，中粮工程科技（郑州）有限公司出具的项目技术鉴定报告，评定涉案植物油分提生产线的规模产量至多为120吨/天。
2014年7月10日，苏州华碧微科检测技术有限公司司法鉴定所出具苏华碧司鉴【2014】物鉴字第0179号司法鉴定意见书,判定涉案结晶罐的材质符合碳素钢成分要求。
2014年8月20日，海南立信长江资产评估事务所出具了（2014）琼海法技鉴字第10号司法技术鉴定报告,采用重置成本法并采纳上述四份专项报告的意见，评定涉案植物油罐库区及配套设施在2014年7月10日所表现的评估值为7991713.37元。结合鉴定人员到庭接受询问情况，因评估基准日是在其接受委托并勘察现场后才能确定的，与盈海公司产生实际损失的日期相差一年。依照该报告的市场询价及计算方法，可推算出涉案植物油罐库区及配套设施在2013年6月1日所表现的评估值为8422889.96元。
8.海口海事法院根据当事人的申请，前往澄迈县国家税务局调取了盈海公司2008年1月1日至2013年12月31日企业所得税年度纳税申报表（A类）共六份。证明盈海公司连续六年实际纳税额均为零，另2008年利润总额为-176390.49元；2009年利润总额为-244680.58元；2010年利润总额为68798.92元；2011年利润总额为-296765.30元；2012年利润总额为44556.17元；2013年利润总额为-282853.49元。

四、判案理由
海口海事法院经审理认为：本案为一宗港口土地租赁合同纠纷。港航公司与盈海公司之间签订的《土地租赁协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，自签订时成立并生效，对当事人具有法律约束力。盈海公司如约按期交付了租金及港口装卸费等，但港航公司在合同仅履行到第七年时即要求收回涉案土地，随后将包括涉案土地在内的3.5万吨级码头转让给中海油公司，包括原码头岸线亦由公共码头岸线变更为中海油业主码头岸线，以致除中海油公司的船舶外，其他船舶非经中海油公司允许均不能靠泊作业。也就是说，盈海公司已无法再行生产经营。港航公司违反《土地租赁协议》第三条对涉案土地租期为十八年的约定，并导致盈海公司的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。港航公司主张由于地方政府变更码头规划才导致盈海公司不能继续经营植物油相关业务，这是本案双方当事人在订立合同时无法预见的风险，应属"情势变更"。本院认为，港航公司与案外人中海油公司签订《股权转让协议》的行为纯属商业行为，地方人民政府在其间仅发挥协调作用。况且港航公司与中海油公司发生股权转让行为在先，海南省人民政府核准中海油西部油田海南码头项目在后。港航公司明知将包括涉案土地在内的马村港码头转让给中海油公司，违反了对盈海公司应负的合同义务并造成双方之间的土地租赁协议无法继续履行。因此，港航公司作为违约方以情势变更为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。而盈海公司以港航公司拒不履行合同之行为已构成根本违约为由提出解除《土地租赁协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，即"在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同"。故本院依法确认港航公司与盈海公司2006年7月18日签订的《土地租赁合同》于港航公司收到本院送达的民事反诉状之日，即2013年5月30日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"因港航公司违约导致双方之间的合同解除，其应赔偿不履行合同义务给盈海公司造成的损失，盈海公司应返还租用港航公司的2811平方米的土地。港航公司按现值赔偿油库全部财产损失之后，地上附着物可交由港航公司自行处理。
关于盈海公司的损失应如何认定的问题。按照《土地租赁协议》第七条的约定，盈海公司投资所建植物油库在租赁期间内权益属于盈海公司，租赁期满十八年后，整个油库产权归港航公司所有。因港航公司提前收回其出租的土地，导致盈海公司投资建设的油库不能在约定的剩余租赁期间继续经营使用，港航公司应予赔偿。因此，盈海公司要求港航公司赔偿因拆迁植物油库及配套设施所造成的实际经济损失的反诉主张，具有事实和法律依据，予以支持。根据（2014）琼海法技鉴字第10号司法技术鉴定报告，可认定该部分损失为8422889.96元。至于盈海公司主张的预期利润损失，即14900936.00元租赁经营权损失，因缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。首先，盈海公司提出该请求所依据的评估鉴定报告已不被采纳。其次，盈海公司所主张的14900936.00元预期损失显然超出港航公司在订立合同时能够预见的合理范围，且与港航公司依协议每年仅获得20余万元的收益相比，差距悬殊，造成当事人权利义务失衡，不符合公平原则。再次，盈海公司主张的预期利润损失，需扣除作为生产成本组成部分的植物油库在剩余租赁期间的折旧值，其既主张预期利润损失，又主张按油库在2013年5月30日合同解除时的现值全额进行赔偿，这等于在计算预期收益时实际上并未将生产成本中的油库折旧值从评估现值予以扣除。显然存在重复计算。考虑到盈海公司因港航公司违约已无法继续经营，其另寻他地建厂恢复生产经营需要一定时间，港航公司在反诉答辩中亦表示同意补偿盈海公司合理损失，本院认为依据公平原则结合本案实际情况，对盈海公司停业期间的损失应予酌情补偿。根据《土地租赁协议》的约定，盈海公司自签订协议时至在涉案土地上建成植物油库的期间约为一年六个月，港航公司对此并未提出异议，加之盈海公司因本案纠纷停止经营至今的时间为一年五个月及客观上另择土地需耗费一定的时间，认定盈海公司的恢复生产经营需要四年时间。每年酌情补偿盈海公司停业损失人民币500000元，共计2000000元。

五、定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1.确认海南港航控股有限公司与澄迈盈海物流有限公司于2006年7月18日签订的《土地租赁合同》于2013年5月30日解除；2.澄迈盈海物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还所租用的海南港航控股有限公司的2811平方米的土地；3.海南港航控股有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿澄迈盈海物流有限公司经济损失人民币8422889.96元并补偿澄迈盈海物流有限公司停业损失人民币2000000.00元；4.驳回海南港航控股有限公司的其他诉讼请求；5.驳回澄迈盈海物流有限公司的其他诉讼请求。

六、解说
本案审理中的难点主要体现在以下几个方面：
1. 鉴定意见与法院依法向国家机关调取的书证相互矛盾时，应如何判断其证据效力？
有关盈海公司剩余租赁年限的租赁经营权损失，2013年12月26日,海南盛瑞美林资产评估事务所出具了盛瑞美林所评报字【2013】1222号报告。在盈海公司未提供历史财务报表的情况下，该报告采用收益法，假设剩余租期内评估对象（盈海公司）的预期收益（选取企业净利润，即在生产总收入中扣除生产成本及应缴税款等）在未来剩余租期内固定不变，以评估对象经营期间的棕榈油港口装卸作业量来计算其销售收入，参考食品加工业全行业净资产收益率统计数据，并结合粮油加工行业上市公司2012年平均净资产收益率确定折现率，从而将其预期收益折算成现值，然后累加求和，最终评定2013年6月1日至2024年12月31日的租赁经营权预期损失。鉴定人根据该方法以盈海公司提供的历史装卸量计算评估值为14900936.00元；以港航公司提供的历史装卸量计算评估值为11717665.00元。但法院根据港航公司的申请向澄迈县国家税务局调取的盈海公司2008年1月1日至2013年12月31日企业所得税年度纳税申报表（A类）却显示盈海公司自经营以来基本处于亏损状态。
我们认为，盈海公司作为负有纳税义务的营利性法人，对其所主张的租赁经营权损失负有提供财务报表等相关资料的举证义务，只有在其存在客观、合理事由难以举证的情形下方可以评估鉴定方式替代直接举证；盈海公司无正当理由拒不提交财务报表，在鉴定中亦不积极配合，导致鉴定机构以粮油加工行业上市公司的平均净资产收益率来确定租赁经营损失的折现率，选取参照对象不具可比性；其所提供历史棕榈油装卸量并非全部投入生产经营，因此并不能真实反映其生产经营状况；鉴定人选取的10度及28度精炼棕榈油含税出厂均价仅表述为"据评估人员调查市场行情获知"，却未提供相应的市场行情价格数据；更为重要的是，该鉴定结论与盈海公司的纳税申报表中记载的利润数据差距悬殊。年度纳税申报表反映2013年亏损28万多元的盈海公司，从2013年6月1日开始平均每年的收益却多达100万元，这显然是不可信的。我们当然也不宜假定反诉原告有逃税犯罪行为质疑纳税申报表的真实性而采信盛瑞美林所评报字【2013】1222号报告。因此，对该评估鉴定报告应不予采信。
2.何种情形下可以适用"情势变更"来解除合同？
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条关于"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"的规定，"情势"应指客观事由，且情势发生变更的原因必须是不可归责于双方当事人的事由。而本案港航公司与案外人中海油公司签订《股权转让协议》的行为纯属商业行为，地方人民政府在其间仅发挥协调作用。况且港航公司与中海油公司发生股权转让行为在先，海南省人民政府核准中海油西部油田海南码头项目在后。恰恰是港航公司将包括涉案土地在内的马村港码头转让给中海油公司的根本违约行为，才导致了涉案土地租赁协议无法继续履行。
3.对于非违约方的预期损失，能否适用公平原则给予补偿？
盈海公司因港航公司违约已无法继续经营，其另寻他地建厂恢复生产经营显然需要一定时间，对其停业期间的损失应认定为预期损失。本案中，盈海公司未能举证证明该预期损失的数额，但如果对该预期损失不予赔偿，显失公平。故法院依据公平原则要求违约方港航公司给予一定补偿是较为公允的判法，补偿的数额结合了当事人在审理中的调解方案，在充分考虑盈海公司所需停业期间的基础之上，最终计算出相应的损失。
（张医芳）