（一）首部

1.判决书字号：宁波市鄞州区人民法院(2013)甬鄞江民初字第166号判决书

2.案由：房屋租赁合同

3.诉讼双方：
原告（反诉被告）：宁波第三羊毛衫厂
被告（反诉原告）：杨某某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：宁波市鄞州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长陈钧；代理审判员施梦雅；人民陪审员陈华春。

6.审结时间：2013年10月28日。

（二）诉辩主张

原告宁波第三羊毛衫厂起诉称：2009年4月，被告因开办宁波市鄞州石矸江海缝纫机设备经营部需要向原告租赁位于宁波市鄞州区雅戈尔大道38号的二层楼房（其中一楼6间、二楼7间），双方签订《租房协议书》一份，约定租期5年，每年租金115 000元，从2010年起租金每半年一付，每年3月10日前付57 500元，9月10日前付57 500元。合同履行中，被告一直存在未按约支付租金的违约事实，2012年9月应付的租金也拖欠未付。此后，经原告催讨，被告仍不支付。现请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金至实际搬出之日止（自2012年10月10日起按年租金115 000元标准暂计至2013年5月10日为67 083元）。审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告腾退房屋，其余诉讼请求不变。

被告杨某某答辩暨反诉称：首先，因原告拒不接受租金，且自2012年9月18日起故意切断水电，导致被告无法使用租赁房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第二百十六条出租人的适租义务，系违约在先，被告拒付租金有正当理由；其次，被告一直要求原告通水供电并提供账号以便支付租金，但到原告起诉时一直未向被告提供账号，也未恢复通水供电，其无权要求解除合同；再者，因原告故意切断水电，导致被告无法正常经营，因设备巨大、本地段房租价格较高，被告无法在短期内找到合适厂房，故依法应当赔偿被告由此造成的损失。现请求判令：1、原告立即恢复水电，继续履行合同；2、原告赔偿被告因停水停电造成的营业损失705 000元。审理中，被告变更第二项诉讼请求，要求原告赔偿其因停水停电造成的营业损失300 000元，其余诉讼请求不变。

原告宁波第三羊毛衫厂针对被告杨某某的反诉答辩称：第一，原告并未停水停电；第二，被告主张的营业损失没有相应依据，请求法院驳回被告的反诉请求。

（三）事实和证据
浙江省宁波市鄞州区人民法院经公开审理查明：2009年4月10日，原、被告双方签订《租房协议书》一份，约定被告向原告承租其所有的宁波第三羊毛衫厂门卫旁的二层楼房屋［合同载明房屋位于宁波市鄞州区雅戈尔大道38号，其中一层楼6间，二层楼7间；房屋所有权证号为鄞房权证石字第DXXXXXXXX9号，国有土地使用权证号为鄞国用（2008）字第17－XXX号，证书载明房屋地址为鄞州区石碶街道塘西村］，租期五年，租金每年115 000元，先付后用；每年分2次支付，2009年第1次57 500元在4月10日前付清，第2次57 500元在9月10日付清；2010年第1次在3月10日前付清，第2次在9月10日前付清，以后每年付租金日期按照此日期支付。2012年9月15日，原告发通知要求被告交纳水电费，被告于当日支付了2012年1月7日至2012年9月11日的水电费。2013年3月7日，原告委托浙江新中大律师事务所向被告寄送告知函一份，要求被告在收函后五日内以现金方式将所欠租金交至原告财务处，逾期将解除租房协议。2013年4月7日，原告再次委托浙江新中大律师事务所肖坤律师向被告寄送通知函一份，通知被告因其未在收到告知函后五日内交付租金，故解除原、被告之间的租房协议。被告于2013年4月11日收到通知函。2013年4月27日，被告向原告寄送回复告知函一份，表示遵守合同租房交租是必然的，但原告应尽快赔偿因2012年9月18日停水停电给被告造成的营业损失。原告于2013年4月28日收到上述回复告知函。被告已支付2012年4月10日至2012年10月9日的租金。此后租金，被告至今未付。
另查明：2012年10月25日，原告以被告未支付租金为由诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付原告自2012年10月10日起至实际搬出之日止的租金（按每日315元计算）。2013年1月4日，本院作出（2012）甬鄞江民初字第457号民事判决，以原告未尽合理催告义务为由判决驳回了原告的诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
原告向本院提交了以下证据：
证据1.租房协议书［复印件，原件存于本院（2011）甬鄞江民初字第167号案卷中］一份，拟证明原、被告之间签订房屋租赁合同一份，并对租金及支付方式等具体权利义务进行约定的事实；
证据2.告知函、中通速递详情单及跟踪单一组，拟证明原告已通知被告以现金方式交纳租金的事实；
证据3.水电费通知单（复印件）及邮件单［复印件，原件存于本院（2012）甬鄞江民初字第457号案卷中］一组，拟证明原告向被告催讨水电费的事实；
证据4.通知函、中通速递详情单及跟踪单一组，拟证明因被告未支付租金，原告通知被告解除合同的事实；
证据5.国有土地使用证、房屋所有权证一组，拟证明涉案房屋属原告所有的事实；
证据6.接警记录一份，拟证明被告不支付租金且以大字报方式对原告代表人进行人身攻击的事实。
被告向本院提交了以下证据：
证据7.宁波市统一收款收据［复印件，原件存于本院（2012）甬鄞江民初字第457号案卷中］一份，拟证明被告于2012年9月15日向原告支付了2012年9月11日之前的水电费的事实；
证据8.回复告知函、EMS快递单及跟踪单一组，拟证明被告并非无故不付租金，而是因原告无故停水停电造成被告无法经营的事实；
证据9.照片一组，拟证明被告正常营业时与停水停电无法营业时的对比；
证据10.照片及视频资料一份，拟证明原告自2012年9月以来停水停电造成被告无法正常经营的事实；
证据11. 水电度数表照片一组，结合证据7收款收据，拟证明原告停水停电的事实；
证据12.报警记录一份（系本院根据被告申请向宁波市公安局鄞州分局石碶派出所调查取得），拟证明原、被告双方因租金纠纷及原告停水停电等原因被告多次向派出所报警的事实；
证据13.营业收款收据及账本一组，拟证明被告从2012年1月至8月正常营业情况下月平均收入为50 000元的事实；
证据14.证人范林根出庭陈述，2012年9月21日前后，其到被告租赁房屋处时，发现被告用自己的发电机在发电，询问原因后被告知原告将租赁房屋的水电都切断了。
为查明本案事实，本院依职权调查取得证据15.（2012）甬鄞江民初字第457号庭审笔录一份。

（四）判案理由
浙江省宁波市鄞州区人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告于2009年4月10日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规效力性强制规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。现原告主张解除合同，被告主张继续履行合同，关于哪方的主张能够成立，应结合合同约定及履行情况分析认定。本案中，原、被告双方在《租房协议书》中未对合同的解除条件进行约定，在合同的履行过程中，也未对该合同的解除协商达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即支付租金系承租人的主要义务，出租人在承租人逾期未支付租金的情况下可以行使法定解除权，通知承租人解除合同。然而，出租人行使该法定解除权的前提为履行了催告义务给予承租人合理的履行期限，若承租人在此合理期限内无正当理由不支付租金，出租人方可解除租赁合同。本案中，因被告一直未支付租金，原告于2013年3月7日发函要求被告在收函后五日内以现金方式将所欠租金交至原告财务处。被告虽辩称其未收到该函件，但原告于2012年10月25日起诉要求被告支付租金的行为亦是一种催告被告支付租金的行为，虽然在（2012）甬鄞江民初字第457号案件诉讼过程中，因原告无证据证明其履行了合理催告义务而被判决驳回了诉讼请求，但该案诉讼后，被告仍未向原告支付租金，即经原告催告后在合理期限内被告仍未履行支付租金义务，解除合同的条件已成就，原告于2013年4月7日向被告发出解除《租房协议书》通知书，被告于2013年4月11日收到了解除通知，通知到达时合同解除，故本院确认原、被告签订的《租房协议书》已于2013年4月11日解除，原告再行主张解除合同，实无必要。因本院已确认《租房协议书》于2013年4月11日解除，被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。被告虽辩称其未支付租金系因原告在其承租期间内停水停电，但未提供足够充分的证据予以证明，故对该辩称本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告要求被告在合同解除后腾退厂房的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付自2012年10月10日起至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在《租房协议书》明确约定租金每年115 000元，自2012年10月10日至合同解除之日（2013年4月11日）的租金计算为57 973元；合同解除之后，因被告仍实际占有使用原告房屋，故自2013年4月12日起被告应当支付原告房屋占有使用费，计算标准可参照原、被告双方在《租房协议书》中约定的租金标准（即每年115 000元）。原告主张的被告应支付至实际腾退之日止的租金，自2013年4月12日起实际系被告占有使用原告房屋的房屋占有使用费，本院对此予以纠正。对于被告要求原告赔偿因停水停电造成的营业损失300 000元的反诉请求，因被告未提供证据证明原告在租赁期间对租赁房屋采取停水停电措施，也未提供有效证据证明被告存在损失的情形，故本院不予支持。

（五）定案结论
浙江省宁波市鄞州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告宁波第三羊毛衫厂与被告杨某某于2009年4月10日签订的《租房协议书》于2013年4月11日解除；二、被告杨某某将承租的位于宁波市鄞州区石碶街道塘西村的房屋腾退后交还原告宁波第三羊毛衫厂，限于本判决生效后三十日内履行完毕；三、被告杨某某支付原告宁波第三羊毛衫厂2012年10月10日至2013年4月11日的租金57 500元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；四、被告杨某某支付原告宁波第三羊毛衫厂房屋占有使用费，按每年115 000元标准自2013年4月12日起计算至实际腾退之日止，限于本判决生效后三十日内履行完毕；五、驳回被告杨某某的反诉请求。

（六）解说
在房屋租赁合同中，出租人签订合同的目的是获得租金，而承租人的合同目的在于获得承租房屋的占有、使用权。出租人和承租人之间常常出现的纠纷主要基于租金问题。一方面，因房屋租赁合同常常为附期限的长期合同，承租人拖欠支付租金的情形时有发生，在合同未约定解除条件的情况下，出租人如何保障自己获得租金的合同目的的实现？另一方面，随着经济形势的不断发展，房屋价值也随着房屋所处经济环境的变化而变化，出租人为获取房屋出租更高的租金而采取拒收租金的方式已促成合同解除的条件，承租人又该如何确保自己的合法承租权利？
上述案例中，出租人与承租人对于为何未支付租金的原因说法不一，出租人认为承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，其可要求解除租赁合同；而承租人则认为其按惯常方式支付租金遭出租人拒收，且出租人采用停水停电等方式，使租赁房屋达不到适租条件，其之后拒付租金有正当理由。由此引发如下问题：1.出租人如何行使解除权？2.出租人为提前解除合同拒收租金的情况下，承租人如何保证房屋租赁合同继续履行维护自己的合法承租权利？3.承租人无正当理由未付租金或延迟支付租金，出租人可否通过停水停电等方式催讨租金？
首先，关于出租人解除权的行使。
根据《合同法》第八条规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。"据此，非因有法定或约定的解除事由，房屋出租人是不可以擅自解除合同的，那么，在房屋租赁合同中，作为出租人，在什么情况下可以行使自己的解除权呢？
第一种，出租人与承租人协商，就合同解除事宜达成一致意见。第二种，出租人在与承租人签订房屋租赁合同时，可以预先设计一些合同解除的事由或条件，待该事由或条件成就时，出租人可以依约行使解除权。第三种，租赁合同未约定承租人可以转租的，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。第四种，租期在六个月以上而未签订书面租赁合同的；租期满后承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的；租赁期限未约定或约定不明，无法达成补充协议或按合同条款或习惯予以确认的，均视为不定期租赁，出租人有权随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第五种，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第六种，因不可抗力导致租赁合同不能继续履行的，比如租赁物被拆除、被毁损等，出租人有权解除合同。
本案中，出租人就是以上述第五种情况，主张行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即支付租金系承租人的主要义务，出租人在承租人逾期未支付租金的情况下可以行使法定解除权，通知承租人解除合同。然而，出租人行使该法定解除权的前提为履行了催告义务给予承租人合理的履行期限，若承租人在此合理期限内无正当理由不支付租金，出租人方可解除租赁合同。
一、关于出租人的催告义务。在出现承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的情况时，出租人应当通知其在一定合理期限内支付。即合理催告是出租人行使中华人民共和国合同法》第二百二十七条解除权的前提。本案中，出租人于2013年3月7日发函要求上诉人在收函后五日内以现金方式支付租金的行为系出租人的催告行为。虽承租人辩称其并未收到该份函件，但于2012年10月25日，出租人已以承租人欠付租金为由诉请解除涉案房屋租赁合同，该行为亦可视为其向承租人催讨租金，而自2012年10月25日至2013年3月7日，该期间长达四个多月，应属于支付租金的合理期间。
二、关于未付支付租金的正当理由。在出租人履行了催告义务给予承租人合理的履行期限后，若承租人在此合理期限内无正当理由不支付租金，出租人方可解除租赁合同。即出租人行使解除权须承租人无正当理由未支付或迟延支付租金。所谓正当理由包括几种情况：一是不可抗力或意外事件，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁物使用、收益，承租人可以请求不支付租金。二是因出租人没有履行义务，如交付的租赁物不符合约定的使用要求；在租赁期间租赁物出现质量问题，出租人不尽维修义务的。三是因承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金。在这种情况下，可以请求出租人适当延缓交付。四、出租人拒收租金。本案中，虽承租人称其拒付租金的原因在于被上诉人故意切断涉案房屋的水电，但其未提供充分的证据予以证明，其也未有证据证据出租人存在拒收租金的情形，故可认定承租人拒付租金并无正当理由。
其次，关于出租人为提前解除合同拒收租金的情况下，承租人承租权利的保护问题。
在合同履行过程中，一些房屋租赁合同特别是商铺租赁合同，出租人在签订房屋租赁合同时约定了较长的租赁期间，但由于合同履行期限较长，加之对未来市场经济发展的估计不足，导致约定的房租过低，在履行一段时间后，出租人出尔反尔，主动违约，这样的情况现在也是屡见不鲜。同时也存在出租人采取拒收租金的方式造成承租人未支付或迟延支付的情形，以便其行使合同解除权。上述情况下，承租人如何保障自己的合法承租权利？《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一项的规定："债权人无正当理由拒绝受领，债务人可以将标的物提存。"承租人通过现金交付、银行转账等惯常租金支付方式均无法顺利支付租金的情况下，可以通过公证提存的方式将应当支付的租金提存，以此抗辩出租人解除权的行使，以保障自己合法的承租权利。
再者，关于承租人无正当理由未付租金或延迟支付租金，出租人可否通过停水停电等方式催讨租金的问题。
本案中，承租人称出租人采取了停水停电的方式，导致租赁房屋未达适租条件，因未提供足够证据予以证明故未得法院采信。而现实生活中不乏出租人采用停水停电等方式催讨租金。上述停水停电的行为是否合法？是否造成侵权？
对此，应当区分不同的情况看待：
1.房屋租赁合同明确约定在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，出租人有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人可以采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金。根据我国合同法意思自治原则，合同关系当事人只要不违反我国法律的强制性规定，在协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利义务。当事人在租赁合同中明确约定，承租人未按约交付租金，出租人有权采取停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交租，该规定未违反我国法律的强制性规定，是有效合同。出租人停水停电或停用其他设施等方式，表面上具有侵权的特征，但实际上是承租人的事先同意、授权的，故承租人由此造成了承租人的损失，出租人不应承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二、第三款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担责任。没有过错但法律规定应当承担责任的，应当承担责任，在我国侵权行为法领域，公民、法人承担侵权责任的基本原则是过错原则，只有在少数几类特殊案件中使用无过错责任原则和公平原则，出租人根据合同约定采取停水停电或停用其他设施，给承租人造成损失的行为，显然不适用无过错原则和公平原则，出租人无任何过错，故对承租人的损失无须承担民事责任。
2.房屋租赁合同没有约定出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权，承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。
（施梦雅）