1、判决书字号
一审：福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8448号判决书
二审：福建省厦门市市中级人民法院（2014）厦民终字第3156号判决书

2、案由：确认合同效力。

3、诉讼双方
原告（上诉人）：曾某、王某。
共同委托代理人郭宏清、郭如意，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告（被上诉人）：蒋某。
委托代理人叶仲荣、熊也，福建重宇合众律师事务所律师。
被告（被上诉人）：刘某。
委托代理人蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判员：审判员：彭朝辉。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李向阳；代理审判员：胡林蓉、章毅。

6、审结时间
一审审结时间：2014年8月28日。
二审审结时间：2014年11月12日。

1．一审诉辩主张
原告曾某、王某诉称，两原告系夫妻关系。2008年6月，其以位于厦门市思明区某路19号209室的房屋作为抵押，向银行申请贷款。2008年7月4日，银行发放贷款250000元，同日该笔贷款转入被告蒋某账户，两原告对此并不知情。2010年8月，两原告无力偿还银行贷款，遂向被告蒋某借款，其隐瞒了250000元贷款已转入其账户的事实，同意借款275000元，但要求两原告提供讼争房屋作为担保。后两原告前往鹭江公证处签署了《公证委托书》，委托事项包括被告蒋某代为清偿银行贷款、取得讼争房屋产权证及代为出售讼争房屋。同时，还要求两原告向被告蒋某出具了金额为410000元的借条（含案外人陈美丽欠其的100000元债务），并签署了大量空白文书。2012年3月31日，被告蒋某利用两原告书写的空白文书与被告刘某制作了虚假的《房产买卖协议》，并持《公证委托书》与被告刘某签订了《存量房买卖合同》约定将讼争房屋以650000元的价格出售给被告刘某。2012年4月10日，讼争房屋过户至被告刘某名下，后两被告又利用两原告签署的空白文书，制作了虚假的《房屋租赁合同》及房款收条。直至2013年10月，被告蒋某才将讼争房屋出售情况告知两原告。被告蒋某要求两原告签署《公证委托书》并交付讼争房屋产权证，系为了将讼争房屋作为债务的担保，被告蒋某并无出售讼争房屋的权利，后被告蒋某又将讼争房屋卖与被告刘某，损害了两原告的合法利益。故请求判令：1、被告蒋某代原告曾某、王某与被告刘某签订的《存量房买卖合同》无效；2、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒋某辩称，一、其从来没有要求两原告提供涉案房产作为担保，原告也没有签署过任何空白文书。其是在原告曾某已与被告刘某签订《房产买卖协议》的情况下，应两原告的要求以共同公证代理人的身份与被告刘某签订《存量房买卖合同》及办理过户登记手续。涉案房产的转让对象、出售价格、房款支付方式、交付时间等主要条款均由原告曾某自行决定，原告曾某也已与被告刘某就购房款进行结算，并返租涉案房产。两原告主张其擅自转让涉案房产、恶意串通缺乏事实和法律依据。二、关于原、被告之间债权债务关系的描述和客观事实严重不符，其向原告转账的250000元是用于偿还之前的借款。故应驳回原告的诉请。
告刘某辩称，其取得案涉房屋所有权，有与曾某本人签订的《房产买卖协议》、与两原告共同公证授权代理人蒋某签订的《存量房买卖合同》、通过农行转账付款的凭证及曾某本人出具的收款收据等证据为证，且房屋成交价650000元高于2012年4月17日委托评估公司评估的价值551400元。其合法取得案涉房屋所有权。两原告所述的债务是否真实均与其无关，两原告作为成年且具有民事行为能力的人，理应对自身所为的民事行为负责，不能待房屋涨价后再编造理由意图要回房屋。故两原告的诉请应予驳回。

2.一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：
原告曾某系厦门市思明区某路19号209室的原产权人。2008年7月4日，原告曾某的农业银行卡贷款转入250000元。同日，转支250000元至被告蒋某的银行卡内。
2010年8月10日，原告曾某、王某出具借条一张，内容为："兹有曾某、王某因资金周转困难，向蒋某借款人民币（大写）肆拾壹万零仟零佰零拾零元整，（小写￥410000.00元），借款利率为2%/月，借款期限壹个月，每逾期一日，应按上述所借款项总额的0.05%向蒋某支付违约金；借款人中的任意一个人均对以上所借款项负有连带偿还保证责任。"同日，原告曾某、王某经厦门市鹭江公证处公证，共同委托被告蒋某就登记于原告曾某名下位于厦门市禾祥东路19号209室房产办理出售的相关事宜，具体代理权限及范围包括：代为清偿房产抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为办理该房产出售手续等。该委托有效期限：自即日起至上述所有委托事项办理完毕时止。次日，被告蒋某通过银行卡转账275000元至原告曾某的银行卡内。
2012年3月31日，原告曾某与被告刘某签订了一份《房产买卖协议》约定，原告曾某同意将座落于厦门市开元区禾祥东路19号209室的房产出售给被告刘某，建筑面积为61.31平方米；被告刘某所出售的房产已充分了解，愿意购买讼争房产；房产成交价为650000元整；本协议签订之日，被告刘某应支付给原告曾某房定金100000元；被告刘某于2012年4月2日前向原告曾某支付550000元；原告曾某应于收到全房款日将房产交付给被告刘某使用。该合同一式三份（被告蒋某在本案中提交的《房产买卖协议》骑缝处有案外人陈美丽签名）。同日，被告蒋某代原告曾某与被告刘某签订了一份编号为00051876的《存量房买卖合同》，该合同约定原告曾某的房产座落于开元区禾祥东路19号209室，建筑面积61.31平方米，详见厦地房证第00109640号《房屋所有权证》；房产成交价为650000元，被告刘某应向原告曾某支付的定金为100000元，剩余房款一次性付款，于2012年4月2日前支付购房款550000元；原告曾某在被告刘某支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将上述房产正式交付给买方等等。
2012年3月31日和2012年4月1日，被告刘某通过银行卡分两次转账100000元和550000元至被告蒋某的银行卡。同日，原告曾某出具二份收据，确认收到刘某购买位于厦门市禾祥东路19号209室房产售房定金100000元和余款550000元。
2012年4月10日，被告刘某取得座落于厦门市思明区某路19号209室房产的土地房屋权证。
2012年4月15日，被告刘某与原告曾某签订了一份《房屋租赁合同》约定，被告刘某将座落于厦门市思明区某路19号209室，建筑面积61.31平方米的房屋出租给原告曾某使用；租赁期限从2012年4月15日起至2013年4月14日，每月租金2000元，原告曾某交付2000元作为押金等等。
2013年12月30日，被告刘某因与原告曾某、王某房屋租赁纠纷诉至该院。该院作出（2014）思民初字第1205号民事判决书，判决原告曾某、王某应将厦门市思明区某路19号209室房产腾空并交给被告刘某，并支付房屋使用费及违约金2000元。该民事判决书尚未发生法律效力。
另查明，原告曾某与原告王某系夫妻关系。
在本案审理过程中，根据原告曾某、王某的申请，该院作出（2014）思民保字第325号民事裁定书，裁定如下："一、查封、冻结被申请人刘某名下位于厦门市思明区某路19号209室的房产；二、冻结申请人曾某、王某提供的担保物即案外人王喜真名下位于厦门市思明区文屏路157号601室的房产。"该财产保全费为3770元，已由原告曾某、王某负担。
以上事实有原告提供交易明细、借条、公证书、《存量房买卖合同》、《房产买卖协议》两份、《房屋租赁合同》、收据两张，被告蒋某提供的公证书、《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》、收据，被告刘某提交的《房产买卖协议》、公证书、《存量房买卖合同》、农业银行银行卡取款业务回单、收据、厦国土房证第00912127号土地房屋权证、《房屋租赁合同》、（2014）思民初字第1205号民事判决书，民事裁定书、财产保全告知书及各方当事人庭审陈述等为证。

3.一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案双方争议的焦点在于：
1、两原告主张被告蒋某以合法形式掩盖非法目的是否成立？
原告曾某、王某主张，与被告蒋某存在借贷关系，出具公证委托书是为了将讼争房屋作为抵押，为债务提供担保，也是借款人惯用做法，双方成立抵押合同关系，不存在委托出售讼争房产的代理关系。提供录音证据拟证明，办理公证委托是为了实现若两原告不还款，被告蒋某可直接将房屋出售的非法目的，该行为是法律所禁止的设立抵押权时约定到期不偿还债务抵押权人可直接处分抵押物的情形。公证程序不能确认委托书的合法性。因此，公证委托书属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应认定无效。两原告与被告蒋某不成立委托出售房产的代理关系。此外，还提供案外人陈美丽出具的借条几点说明，拟证明讼争房产因案外人陈美丽对被告蒋某债务担保而被出售。
被告蒋某抗辩，对于录音证据属于私自录制的，违反法律禁止性规定，三性不予认可；案外人陈美丽出具的借条真实性无法确认且与本案无关，几点说明属于证人证言，证人未出庭接受质证，且签字存在差异，三性均不予认可。其从未要求两原告抵押房产作为借款的担保，更不存在不还款就卖房的情形。本案不适用留押条款。法律并不禁止债权人作为债务人的代理人，其具有代理权限非擅自处分，故其代理两原告处分房产存在合法性、合理性。
被告刘某认为，录音证据真实性无法确认，且与本案无关，案外人陈美丽亦未到庭，借条无原件，且涉案房产已于2012年4月出售，借条出具时间却在2013年；"说明"真实性无法确认且与本案无关。两原告主张公证书是债务担保不能成立，主张存在抵押关系也无证据证明。
该院分析认为，两原告提交对话录音虽系私自录制，但未侵害他人合法权益或者以违反法律禁止性规定的方法取得，对于该组证据的真实性，该院予以确认。在与原告曾某、王某对话录音中，被告蒋某陈述："09年你借钱到现在，我到去年还是前年才把你的房子卖掉，如果是别人早把房子卖了......我做这行是走法律手段，不是随便放的，都是有借条，包括公证什么的都要签......要你签一个公证什么的做好好的，预防到时你不还我，我好走法律手段......你没还钱我当然要把房子卖掉......房子卖了有剩下钱我会还你......你借钱不还，我告你，如果到时候你把房子转移掉，我要怎么办......"，由此可以表明：原告曾某向被告蒋某借款，被告蒋某为保障债权的实现，要求两原告签署公证委托书，当两原告未还款时，将讼争房产出售抵债。该行为表面上体现为委托被告蒋某出售房产，但事实上是以讼争房产的处分权作为担保，即实质上系两原告到期不履行债务的，被告蒋某有权直接处分（出售）房产，该房产在办理全权授权委托书之下已如同受托人所有，两原告实际上已丧失了对讼争房产所有权的控制。该行为已违反了物权法、担保法中关于禁止流质条款的规定。被告蒋某以表面上合法公证委托的形式，掩盖设定流质条款的非法目的，构成合同法规定的合同无效情形之一，该委托书依法应认定为无效。被告蒋某、刘某的抗辩意见，与在案事实不符，该院不予采纳。此外，因陈美丽属证人，未出庭作证，其出具的借条及说明，不具证明力，不予采信。
2、被告刘某是否属于善意取得？
两原告主张，其直至2013年10月才知悉讼争房产被出售的事宜。此前，其不可能与被告刘某签订房产买卖协议、租赁合同，更不可能出具购房款收条。被告刘某提供的证据是伪造的、陈述也是虚假的，两被告各自提供的房产买卖协议被告刘某签名笔迹及住所不一致，被告蒋某提供的骑缝处有案外人陈美丽签名。两被告还是亲属关系，可见被告刘某对被告蒋某不具代理权知情，且与其恶意串通。
被告蒋某认为，涉案房产的交易对象、交易价格等均由原告曾某自行决定，其在取得公证授权的情况下应两原告的要求与被告刘某签订《存量房买卖合同》，且购房款已进行结算，交易行为合法有效，根本就不存在恶意串通的情形。
被告刘某认为，其取得讼争房产是合法的，房产买卖协议有原告曾某、其本人和中介方签名，不应仅以骑缝有案外人陈美丽签名就认定无效。其转账支付购房款有银行回单、原告曾某出具的收据为证。原告认为低价转让但未提供证据佐证，相反其出具的评估报告可证明成交价是合理的。
该院分析认为，首先，《房产买卖协议》对讼争房产座落、面积、出售价款、支付方式等作了明确的约定，且有原告曾某、被告刘某及中介签字，内容合法。被告刘某亦依约支付了购房款，有相应的银行转账回单、收据等证实。两原告仅以两份《房产买卖协议》存在个别差异，《房产买卖协议》、购房款收据是被告蒋某利用其签署空白文书制作的而否定其效力，于法无据，该院不予采纳。况且，原告作为具有完全民事行为能力人，应当知晓签署空白文书的法律后果。其次，原告曾某、王某向被告蒋某出具了讼争委托书，虽然出具该委托书系原告向被告借款而作出的担保行为，因违反法律规定而无效，但该授权行为也经公证，除非该委托授权之外的任意第三人知悉该内情，否则任意第三人完全有理由相信被告蒋某具有代理出售讼争房产事宜的权限，该第三人之权益应受到保护，因此相对于该第三人而论，授权委托仍具有法律效力。两原告主张两被告存在亲属关系，有恶意串通行为，交易价格过低等，但未提供相应证据证明，对于该主张该院不予采纳。相反，被告刘某提交评估报告表明，讼争房产成交价与当时房屋价值相当。综上，原告并未举证证明购房人即被告刘某知悉委托人与授权人内部具体情形，更未证实被告刘某系恶意购买讼争房产。被告刘某受让讼争房产价格合理、无恶意串通行为、且已变更登记，依法构成善意取得。故被告蒋某代理两原告与被告刘某签订的《存量房买卖合同》依法成立并生效。
综上，该院认为，合法有效之合同具有拘束力，双方当事人均应遵守约定，依诚实信用原则履行各自之权利义务。被告蒋某代两原告与被告刘某签订的《存量房买卖合同》合法有效，且被告刘某支付了相应的对价，并办理了过户手续已取得讼争房产的所有权。现两原告要求确认前述的《存量房买卖合同》无效的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于原告因被告蒋某行为而致权益受损，不属本案审理范围，可另案主张。

4.一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告曾某、王某的诉讼请求。
本案案件受理费5150元，由原告曾某、王某负担。

上诉人曾某、王某上诉称，一、原审判决适用法律错误。原审判决在认定公证委托书无效的情形下，以刘某构成善意取得为由，认定蒋某的无权代理行为有效，属适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，在被代理人不认可无权代理的情况下，代理人与相对人订立的合同有效的情况下，即无权代理行为构成表见代理，而原审判决却以善意取得作为无权代理合同有效的认定标准，错误将物权上的善意取得运用于债权的合同关系中。且在原审审理中，刘某、蒋某并未提出表见代理的主张，而法院也就无需对构成表见代理作出认定，而应直接作出无权代理行为无效的认定。二、原审判决错误分配举证责任。原审判决认定刘某无恶意串通行为的依据是曾某、王某并未举证证明刘某知悉委托人和受托人内部的具体情形，更为证实刘某系恶意购买讼争房产。刘某系恶意购买讼争房产。本案如上所述的是表见代理的问题，而非善意取得的问题。依据最高人民法院的相关司法解释，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理，应当承担举证责任，不仅应当证明代理行为存在有权代理的客观表象要素，而且应当证明其善意无过失的相信行为人具有代理权。因此，举证责任在于刘某。三、原审案件认定事实错误。所谓善意，是指相对人不知道或应当不知道行为无权代理；所谓过失，是指相对人的这种过失非因其大意造成，如其明知，则不构成表见代理。首先，在原审审理中，曾某、王某已经证明在无权代理行为发生时不知情。因此，其不可能当面与刘某签订买卖协议和租赁协议，并出具收据，但蒋某。刘某却称是当面签署诸多协议，并称因王某无法到房管部门办理手续，方才让蒋某代办房屋出售事宜，显与事实不符。刘某的陈述为虚假的，则不能认定其为善意。其次，曾某、王某提交的证据证明，曾某、王某提交的证据证明讼争房产由蒋某实际控制，如其所言，双方之间没有任何关系，如何能始终控制房产。再次，房屋的出售过程不符合常理，刘某从未见过曾某、王某，也从未去过讼争房屋内。反而是蒋某在2013年9月曾经去过讼争房屋，向曾某、王某催讨过欠款，并承诺还款即可将房屋返还。最后，在《存量房买卖合同》中业已注明讼争房产是存在抵押的，刘某为何以高于市场评估价10万元的价款购买一套存在抵押，且未实际查看的房屋呢？综上，请求撤销原审判决，改判支持曾某、王某的诉讼请求。
被上诉人蒋某答辩称，一、曾某与刘某签订的《房产买卖协议》、《房屋租赁合同》，以及曾某出具的两张《收据》已经形成完整严密的证据锁链，足以证明讼争房产的出售事宜完全由曾某、王某自主决定，其提出不知情的抗辩理由显然是不能成立的。二、《公证委托书》是曾某、王某的真实意义表示，且不违反法律关于禁止流质条款的规定，合法有效。蒋某应曾某、王某的要求以公证代理人的身份陪同刘某到房管局签订《存量房买卖合同》及办理过户登记手续，有理有据。三、蒋某只是告知曾某、王某愿意与刘某协调，从未承诺还款即可返还房屋，更不用说实际控制讼争房产。
被上诉人刘某答辩称，曾某、王某称公证授权无效，但该公证授权是公证处依据曾某、王某的要求依法出具的，刘某见到该公证书就认可了其真实性。本案中曾某与刘某签订合同在前，与蒋某过户在后，曾某、王某不能以不知情否认事实的存在。