（一）首部

1.判决书字号：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第793号

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.诉讼双方
原告：李某。
委托代理人：帅红兵，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：刘某。
被告:惠州市大亚湾中联置业有限公司，以下简称"中联置业公司"。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
第三人：深圳市家家顺房地产交易有限公司，以下简称"家家顺公司"。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织：
审判机关：惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
合议庭组成人员：审判长：周勇；审判员：李海仁、曾日华。

6.审结时间：2014年12月10日

（二）诉辩主张

1.原告诉称：原告李某诉称：2014年3月9日，原告在选购被告开发的大亚湾"金沙世纪花园"商品房时，在被告物业顾问陈某带领和推荐下，看了7栋06户型的房，当时陈某说此户型的房只剩下9楼和13楼的两套，因原告对9楼06户型的房还满意，当即缴纳了人民币20000元作为定金购买9楼06户型房的意向并签订了编号为X的金沙世纪城房屋认购协议书。（注：2014年3月9日原告去看房时，门牌上没有标门牌号，因此在签订编号为X的金沙世纪城房屋认购协议书时，陈某写的是903房，原告也就认为是那套看中的9楼06户型房）2014年3月14日，原告再次过来金沙世纪花园办理买房手续，在签订了相关协议后，原告再次要求看房时，是被告的其他销售人员带领去看的，但所看的房却与2014年3月9日原告所看并满意的06户型房的户型和朝向均不同，原来是03户型的房。原告在2014年3月9日根本没看过03户型的房，更谈不上看中03户型的房，是被告的物业顾问陈某的错误导致房号错误以致户型和朝向均错误。原告多次联系被告要求解决，但无音讯。在购房过程中，委托人于2014年3月9日和2014年3月14日分别支付定金人民币20000元、购房款6073元、代收代缴登记费、工本费、证明费、贴花、评估费、办证费、律师费2550元、代收代缴维修基金3500元，合计人民币32123元。被告2014年3月26日向原告发出履行通知书，通知原告不予退还定金并收回原告认购的物业，但原告有异议，原告认为原告不存在违约行为，也不构成违约，真正违约的是被告或说是被告的工作人员造成的。根据中华人民共和国《合同法》第一百一十五条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中关于定金部分的解释的有关规定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告双倍返还原告定金人民币40000元及退回原告支付的购房款人民币6073元，代收代缴登记费、工本费、证明费、贴花、评估费、办证费、律师费2550元、代收代缴维修基金3500元，合计人民币52123元；二、本案诉讼费用由被告支付。

2.被告辩称：被告中联置业公司辩称：一、涉案房产取得商品房预售许可证，预售合法；二、李某在认购协议书上签名确认，认购协议书合法有效；三、因李某的原因未能签订商品房买卖合同，按定金法则处理，原告无权要求返还定金；四、答辩人的样板房只有06户型的，03户型没有样板房，且原告购房时7栋906房已出售，原告不可能再购买该套房产；五、陈某是家家顺公司的人员，应追加家家顺公司作为当事人参加诉讼；六、选房前客户一般会看沙盘模型，对自己要求的户型朝向有一定的了解才会选定户型。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

3.第三人述称：第三人家家顺公司述称：本案中被告中联置业公司以陈某为答辩人员工为由追加答辩人为第三人，答辩人公司没有名叫陈某的员工，答辩人对此毫不知情，请求法院依法判决。

（三）事实和证据
事实：
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院经公开审理查明：2014年3月9日，原告李某作为乙方与被告中联置业公司作为甲方签订一份《金沙世纪城房屋认购协议书》，编号：X，主要约定：1.原告李某认购被告中联置业公司开发的位于惠州市大亚湾中心区中兴三路6号金沙世纪城7栋903号房，该房建筑面积为58.35平方米，认购价为332728元，银行按揭方式付款；2.定金20000元须于签署本认购书或之前付清，首付楼款122728元须于2014年3月16日或之前付清，余款210000元须于2014年3月16日或之前向银行办理楼款按揭手续，并及时供款；3.原告李某须于2014年3月16日前到被告中联置业公司的金沙世纪城营销中心处签订《广东省商品房买卖合同》；4.原告李某在上述期限内未前来签署《商品房买卖合同》或未依时交付上述应付款项，视为李某自动放弃其认购该物业之权利，李某已缴付的定金及其他款项归中联置业公司所有，中联置业公司有权另行出售李某认购的房屋。双方还就其他事项作出了相应约定。协议签订当天，原告李某向被告中联置业公司支付定金20000元。2014年3月14日，原告李某到被告处协商签订商品房买卖合同事宜，双方同意李某支付首付一成26073元，开放商借首期款90000元整，按月归还开发商，并约定了预告登记费、房产登记费、工本费、证明费、贴花、评估费、抵押登记费、办证费、律师见证费、维修基金等共计6056元。当天，李某向中联置业公司支付了房款6073元及6056元，并与案外人曾某签订一份《金沙世纪花园首期款借款协议》，约定李某向曾某借款90000元向中联置业公司支付房款。当天，原告李某到其购买的房屋看房时发现，协议书越等的房屋型号与李某在3月9日第一次看样板房（6号房型号）时的房屋型号不一致，原告李某原本选择的6号房已经另售他人，为此，李某不同意签订商品房买卖合同，要求中联置业公司解除认购协议书并尽快处理退房要求。此后，中联置业公司于2014年3月26日向李某送达《履行通知函》，告知李某购房定金不予退还，所认购物业中联置业公司收回。李某收到该函后，委托律师发律师函给中联置业公司，要求中联置业公司退回款项32123元，被告中联置业公司对此不同意。为此，原告李某遂向本院起诉，并提出如上诉请。
证据：
上述事实有下列证据证明：
1. 原告提供的金沙世纪城房屋认购协议书。
2. 收款收据。
3. 金沙世纪城按揭合同确认单。
4. 金沙实际花园首期款借款协议。
5. 购房房号错误导致退房说明。
6. 履行通知函。
7. EMS快递回执及律师函。
8. 视频光盘。
9. 刷卡记录。
10. 被告提交的申请退款审批（附件）。

（四）判案理由
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院经审理认为：关于原告对欲认购房屋房号错误要求退款的请求。原告李某欲认购的房屋是被告中联置业公司开发的金沙世纪城7栋906号房，而不是《金沙世纪城房屋认购协议书》约定的7栋903号房。因此，原、被告双方没有达成购买7栋903号房的意思表示，协议约定的7栋903号房不是原告李某欲购买的房产，该原因也导致原被告双方无法签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人事由。被告认为认购协议书合法有效，原告李某已经签字，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应该予以维持。而且，在原告李某购房时，7栋906房已经出售，不能再次出售。按定金的处理原则，原告无权要求返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房卖马合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，李某要求被告中联置业公司退还其已付款32123元，是其真实意思表示，本院予以采纳。
关于原告认为被告中联置业公司存在违约行为，要求被告支付两倍定金的诉讼请求。《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在本案中，原告请求双倍返还定金，证据不足，没有事实依据，本院不予采纳。
根据商品房买卖合同定金的处理原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人乙方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，由于销售人员陈某的问题导致房号错误从而造成户型朝向错误使得原告无法完成购房需求，不得不要求退房处理，该原因导致原被告无法签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，故被告中联置业公司应退其已付款32123元。
另外，本案中被告中联置业公司以陈某为家家顺公司员工为由追加家家顺公司为第三人，经第三人家家顺公司书面意见核实家家顺公司没有名叫陈某的员工，家家顺公司对此案毫不知情。且原告提交的新证据是陈某的名片，上面写明是金沙世纪城的销售人员，视频中陈某也说是家家顺公司的工作人员。由于销售人员的疏忽导致房号错误以致户型和朝向均错误，但原告认为被告中联置业公司存在违约行为，要求被告支付两倍定金的诉讼请求，证据不足，没有事实依据，本院不予采纳。

（五）定案结论
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市大亚湾中联置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李某款项32123元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1103元，由被告惠州大亚湾中联置业有限公司负担680元，原告李某负担423元。原告李某已向本院预交552元，被告惠州大亚湾中联置业有限公司自本判决生效后径付李某129元，向本院缴纳551元。

（六）解说
本案的焦点是原、被告对欲购房房号错误归责的认定问题。
首先，从（2014）惠湾法民一初字第793号签订的编号为X的金沙世纪城房屋认购协议书的效力分析。涉案房产取得商品房预售许可证，预售合法，且原告李某在认购协议书上签名确认，内容不违反法律规定，合法有效。无论认购书是预约合同、还是意向书或者购房合同，均应具有法律效力。导致商品房买卖合同未能签订的原因是被告的物业顾问陈某的疏忽导致房号错误以致户型和朝向均错误。因此，原、被告双方没有达成购买7栋903号房的意思表示，协议约定的7栋903号房不是原告李某欲购买的房产，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。故被告中联置业公司应退还其已付款32123元，是其真实意思表示，本院予以采纳。
其次，从商品房买卖合同定金的处理原则角度分析。开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》第一百一十五条所称的"	接收定金的一方拒绝订立合同的"情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。本案中，原被告双方签订认购书后并未订立商品房买卖合同，是因为被告物业顾问的疏忽把原告选择的9楼06户型房写成9楼03户型房，而原告去看房时，门牌上没有标门牌号，原告也就认为看中的是9楼06户型房。被告中联置业公司则称公司的样板房只有06户型的，而且原告李某在购房时，7栋906房已经出售，不能再次出售。本案中，原告请求双倍返还定金，证据不足，没有事实依据，本院不予采纳。
综上，被告惠州大亚湾中联置业有限公司应退还原告李某款项32123元，原告李某的其他诉讼请求均应驳回。
（周勇）