1、判决书字号
一审判决书：云南省嵩明县人民法院（2013）嵩民初字第567号民事判决。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2014）昆民二终字第55号民事判决。

2、案由：
案外人执行异议

3、诉讼双方
上诉人（原审原告）李某，女，1966年2月26日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。
委托代理人刘向平、刘顺平，系云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）叶某，男，1968年3月21日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。
原审第三人李某1，女，1964年6月12日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。
原审第三人杨某，男，1989年11月15日生，汉族，嵩明县人，住址同上，系李某1儿子。
原审第三人杨某1，女，1995年2月18日生，汉族，嵩明县人，住址同上，系李某1女儿。
原审第三人蒋某，男，1939年6月1日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，系李某1公公。
原审第三人杨某3，女，1940年3月16日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，系李某1婆婆。
第三人杨某1、蒋某、杨某3共同委托代理人李某1，女，1964年6月12日生，汉族，嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：云南省嵩明县区人民法院
合议庭组成人员：审判长赵晓荣；审判员李晓飞；人民陪审员陈敏。
二审法院：云南省昆明市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长张楚；审判员金馨；代理审判员严芳。

6、审结时间
一审审结时间：2013年11月22日。
二审审结时间：2014年6月4日。

1、一审诉辩主张
原告李某诉称：（2010）嵩执字第328-3号执行裁定书驳回了李某提出的执行异议，该裁定事项缺乏事实与法律依据，应予撤销，同时，法院对嵩明县××镇×扯路万年花城一期×幢×单元1702号房层（以下简称万年花城1702号房屋）查封也是错误的。杨某4生前先后向我借款400000元用于土石方工程建设，约定将其购买的万年花城1702号房屋转让给李某，用于偿还欠款。为履行房屋买卖的约定，李某于2011年11月3日又向楚某的妻子李某1、儿子杨某支付了75161.56元，该款由李某1、杨某交给昆明欧宸房地产开展经营有限公司用于办理该房屋的接房手续，并由李某实际占有、使用该房屋。杨某42011年11月14日死亡后，李某1为妥善解决其丈夫遗留的事宜，于2011年11月23日在牛栏江镇人民调解委员会的主持下，再次确认了房屋买卖相关事宜，签订了《人民调解协议书》。2012年3月1日，李某1、杨某、杨某1征得杨某4的父母蒋某及杨某3的同意后，与李某和丈夫王某再次签订《协议书》，对房屋买卖的事实进行了再次确认，最终确定该房屋的总价格为465570元。另外，自2011年11月26日起至2012年10月2日房屋被强制查封之前，李某逐月向杨某4的法定继承人支付了购房款共计33800.50元，用于归还银行贷款的本息。截止2012年10月2日，李某已经实际向杨某4及其法定继承人支付了购房款508962.06元，这已经超出了房屋的总价款465570元，李某已向房屋出卖人即杨某4及其法定继承人付清了该房屋的全部购房款。李某作为善意第三人对该房屋未能及时过户没有任何过错。在叶某向法院申请强制执行的查封行为之前，杨某4及其法定继承人已经将该房屋卖给了李某，房屋没有及时过户的原因是因为地产商、银行、税务部门和杨某4的突然死亡等诸多因素，但房屋买卖关系的实质要件已经完成。故诉至法院，请求确认李某与第三人就万年花城1702号房屋的买卖合同有效；停止对万年花城1702号房屋的执行，解除对该房屋的查封。
被告叶某辩称：杨某4生前以其名义购买了万年花城1702号房屋，叶某作为杨某4的债权人，特申请法院依法对杨某4此套房屋进查封，拍卖处理，以维护我的合法权益。在2011年11月14日杨某4去世后，杨某4的妻子李某1不仅不向法院主动如实申报杨某4的财产，而是不顾法律的约束，在嵩明县法院不知情的情况下，私自将杨某4名下的房屋转给李某是不符合法律规定的。现在房屋的所有权人还是杨某4，请求法院对万年花城1702号房屋进行查封、拍卖，以偿还债权人的债务。
第三人李某1、杨某1、杨某辩称：因欠李某借款，杨某4在生前就将万年花城1702号房屋抵给李某。在杨某4去世后，签订的关于房屋转让的协议都是事实，现在房子由李某管理、使用，因为杨某4去世，万年花城1702号房屋未能办理过户手续。
第三人蒋某、杨某3辩称：2011年中秋节前，杨某4把房子卖给李某一事征求蒋某、杨某3的意见，蒋某、杨某3同意杨某4的意见，对后来达成的房屋转让协议是予以认可的。

2、一审事实和证据
李某1系杨某4的妻子，杨某、杨某1系杨某4的子女、蒋某、杨某3系杨某4的父母。
叶某与杨某4民间借贷纠纷一案，经嵩明县人民法院审理于2010年6月10日作出（2010）嵩民初字第1354号民事判决书，由杨某4于判决生效后10日内偿还叶某人民币197000元及利息。2010年7月22日，叶某依据生效的判决，向嵩明县人民法院提出申请，请求对杨某4依法强制执行。
杨某4于2010年2月25日向昆明欧宸房地产开发经营有限公司购买万年花城1702号房屋，交房时间为2010年12月31日前，因欠地产公司房款75162元，直到2011年11月3日，杨某4的妻子李某1、儿子杨某带着李某办理了交款接房手续。
2011年11月14日，杨某4死亡。2011年11月23日，因杨某4曾向李某借款，李某1与李某就万年花城1702号房屋转让事宜在牛栏江人民政府调解委员会主持下达成协议：1、李某所交余款200000元应算在李某1名下，即400000元＋200000元（按揭贷款）＋84962元＝684962元；2、李某1将万年花城1702号房屋的房产手续全部交给李某管理使用，价格为500000元；3、房屋所余下的按揭贷款由李某支付，与李某1无关；4、所借款与所付款差额684962元－500000元＝184962元由李某1慢慢偿还。2012年3月1日，李某1、杨某、杨某1与李某及其丈夫王某再次达成协议：1、杨某4生前向李某借款400000元，加上李某支付房屋按揭款200000元以及所支付的购房尾款75161.56元，合计675161.56元由李某1、杨某、杨某1偿还；2、杨某4生前购买的万年花城一期住宅1套转让给李某以冲抵部分债务，房屋价款为每平方米3500元，总价为465570元。剩余209591.56元的债务由李某1、杨某、杨某1于2016年11月30日前偿还李某，并从签字之日起按当地信用社贷款利率计算利息；3、李某1、杨某、杨某1应积极配合李某办理房屋过户手续，提交所需证件及材料；4、房屋已由李某实际控制居住，双方已到房屋内当场移交和验收房屋。2012年3月2日，杨某3、蒋某作出"情况说明"：同意按2012年3月1日达成的"协议书"处理。
2012年4月24日，李某交纳了万年花城1702号房屋2012年1月1日至2012年12月31日的物管费等费用1896.30元，并以杨某4的名字交纳了土地工本费150元。李某每月以杨某4的名字在中国建设银行嵩明县支行支付房屋按揭贷款，至2012月2日，房屋欠按揭款本金178997.04元未支付。
2012年10月26日，经嵩明县法院查明杨某4名下的万年花城1702号房屋一套（面积为133.02平方米的房产，房产证号为：2××××××2）。因此作出嵩明县人民法院（2010）嵩执字第328-2号执行裁定书，对被执行人杨某4所拥有的万年花城1702号房屋予以查封。2012年11月25日，李某提出执行异议书，2013年1月23日，嵩明县人民法院作出（2010）嵩执字第328-3号执行裁定书，驳回案外人李某的异议。
上述事实，有人民调解协议书、协议书、情况说明、证明、收据、对账单、执行裁定书及当事人陈述予以证实。

3、一审判案理由
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产权属证明是权利人享有不动产物权的证明；物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。法律还规定，继承从被继承人死亡时开始，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。财产所有权必须依法取得，不得违反法律规定，违反法律规定的民事行为无效，从行为开始就没有法律约束力，违反法律强制性规定的合同是无效合同。本案中，叶某与杨某4民间借贷纠纷一案，经法院审理作出判决，确定了叶某与杨某4之间的债权债务关系，由杨某4清偿所欠叶某债务。判决生效后，叶某向人民法院申请强制执行，在执行过程中，杨某4未将自己所购买的万年花城1702号房屋向法院如实申报，未积极履行法院确定的所欠叶某的债务。杨某4死亡后，杨某4的法定继承人即本案第三人在对所属杨某4的该房产发生继承时，不首先依法清偿杨某4所欠的由人民法院确定的债务，而是不断以各种形式完备与原告之间关于房产转让的协议，以房产价款冲抵债务，这种行为不仅违反了继承法关于继承应当首先清偿债务的强制性规定，也同时侵害了其他债权人的合法权益，违反了法律规定的公平原则，其行为系无效民事行为，自始不具有法律约束力。所以，本案第三人与李某达成的房产转让协议系违反法律强制性规定的无效协议，李某并未取得该房产的所有权，不能对该房产主张实体权利。因此，对原告李某请求确认与第三人就万年花城1702号房屋的买卖合同有效的诉讼请求，不予支持。李某称自己的行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因李某与第三人约定的房产价款并非第十七条中所述的全部价款，而是抵债款项。事实上，该房产价款仍有银行按揭未支付，至今未办理过户手续仍然登记在杨某4名下。因此，对于原告李某要求停止对万年花城1702号房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求，不予支持。

4、一审定案结论
嵩明县人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费8284元，由原告李某承担。

李某上诉称：1、撤销（2013）嵩民初字第567号民事判决；2、确认李某与第三人就万年花城1702号房屋达成的买卖合同有效；3、判令嵩明县法院停止对万年花城1702号房屋的执行，解除对该房屋的查封；4、判令叶某承担本案诉讼费。事实和理由为：杨某4生前在征得全家人同意的情况下，与李某达成万年花城1702号房屋买卖的口头协议，该房屋是杨某4与第三人共有的财产，第三人作为该共有财产的所有权人，与杨某4一起将房屋卖给李某，并在2011年11月3日杨某4生前就将房屋交给李某，李某实际占有、使用、管理该房屋，房屋买卖已经完成。在杨某4死后，李某怕第三人反悔产生不必要的麻烦，在既定事实的基础上与杨某4的家人签订《人民调解协议》和《协议书》，再次对房屋买卖合同进行确认。房屋买卖前杨某4向李某借款40万元，以借款抵房款并未违反我国的法律规定，李某在2011年11月3日接房时已实际支付房屋所有人475161.56元，超过房屋的全部价款。原审以房屋价款仍有银行按揭未支付认为购房款未付清，但银行的债务人是杨某4及第三人，向银行偿还按揭贷款的责任在房屋出卖方，与李某已经支付全部价款没有关联。

被上诉人叶某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人李某1、杨某、杨某1、蒋某、杨某3答辩称：同意李某的意见。