（一）首部

1.调解书字号：海南省海口市秀英区人民法院（1994）秀民初字第85号。

2.案由：退还土地转让费案。

3.诉讼双方
原告：海南阳光实业贸易发展总公司。
法定代表人：张某，总经理。
委托代理人：曹铮，海南省对外经济律师事务所律师。
被告：海口市秀英秀港土石方工程公司。
法定代表人：李某，经理。
委托代理人：吴某，该公司职员。
第三人：蜀兴信托投资公司。
法定代表人：王某，经理。
委托代理人：肖洪有：海口市第二律师事务所律师。
委托代理人：马齐林，海口市第二律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市秀英区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴军；审判员：黄少平；代理审判员：谭芳经。

6.审结时间：1994年12月25日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：1993年2月30日，原告与被告签订一份土地转让合同书，合同规定：被告将位于海口市秀英区海榆西线10公里北侧自用土地一块（地号6—XX—1）商业用地19.51亩，转让给原告。原告即按每亩地价55万元人民币，总计价款10730500元全部付给被告。但被告交付原告的土地实际使用面积仅为14.95亩，价值约为8222500元。原告认为：双方签订的土地转让合同书已违背有关法律规定，是无效的。现诉诸法院：（1）请求法院认定土地转让合同书无效。（2）判令被告返还土地转让费9650745人民币。

2.被告辩称：被告和原告本着互惠互利原则，经双方多次协商签订了土地转让合同书，该合同明确规定：转让土地面积为19.51亩（含公路和其他公共设施负担道路的占地面积4.56亩）。但原告诉称被告交付土地面积仅为14.95亩，乃其不懂征地代征路的基本征地知识，纯属无理之诉。被告认为双方所签的合同是有效的，应驳回原告的诉讼请求。

3.第三人诉称：1993年3月22日，原告以从被告所购买的海口市秀英区海榆西线以北（地号6—XX—1号）的集体土地建设用地使用证海口市集建（籍）字第JXXX5号作抵押，双方签订“蜀兴流贷字930026号”借款合同，原告向第三人贷款人民币2000万元，还款期限为10天。第三人便依约将2000万元贷款如数付给原告。原告从贷款项中透支给被告地价款960余万元人民币，随即把土地使用证正本交给第三人抵押，贷款期限届满后，原告未按期清偿本息。为此被告出具担保，在作为“蜀兴流贷字930026号”贷款合同的担保上对我司作如下承诺：若原告逾期一年仍不能清偿贷款本息，同意第三人取得土地使用权并协助办理有关手续，第三人认为从贷款关系看，其对原告、被告享有到期债务追偿权，或是优先受偿返还的土地转让费，或是取得土地使用权，二者必居其一。

（三）事实和证据
海口市秀英区人民法院经审理查明：1993年2月30日，原告海南阳光实业贸易发展总公司与被告秀英秀港土石方工程公司签订一份土地转让合同书，合同规定：甲方（被告）将位于海口市秀英区海榆西线10公里北侧土地一块（地号6—XX—1）商业用地19.51亩（含公路和其他设施负担道路的占地面积4.56亩），转让给乙方（原告）。每亩地价55万元人民币，总计地价款10730500元。合同签订后，原告由于资金短缺，无法支付给被告土地转让费，即向第三人蜀兴信托投资公司贷款。原告以所持有的海口市集建（籍）字第JXXX5号土地使用证作抵押，于1993年3月22日与第三人签订“蜀兴流贷字930026号”借贷合同，向第三人贷款2000万元人民币，还款期限为10天。第三人随即将2000万元人民币贷款如数拨付给原告。原告从中透支9650745元付给被告作土地转让费，并将该土地使用权证正本交予第三人抵押。后因原告未能按期还清本息，第三人便向被告说明原告以土地使用权证作抵押贷款一事，被告为此出具担保，对第三人作了承诺，若原告逾期一年后仍不能清偿贷款本息，同意第三人取得土地使用权并协助办理有关手续。现原告认为双方签订的土地转让合同书违背有关法律规定，应确认无效并要求被告返还所收取的土地转让费，被告不予答应，双方由此引起争执，原告遂向法院起诉。
以上事实有下列证据证明：
1.原、被告1993年2月30日签订的土地转让合同书。
2.原告与第三人1993年3月22日签订的蜀兴流贷字930026号借款合同。
3.海口市土地管理局1992年8月15日关于村、经济社企业留用土地的批复。
4.海口市集建（籍）字第JXXX5号集体土地建设用地使用证。
5.双方当事人的陈述和双方代理人的代理词。

（四）判案理由
海口市秀英区人民法院根据上述事实和证据认为：
1.原、被告于1993年2月30日签订的土地转让合同书违背了《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第六十四条第二款“以集体所有土地使用权作为与其他单位或个人联营条件，用于农、林、牧、渔业生产的可以转让或转租，用于非农业建设的不得转让或转租”的规定，属无效合同，应当返还土地转让费。
2.原告于1993年3月22日向第三人贷款2000万元逾期未还，根据《借款合同条例》第十六条的规定，原告应当归还第三人的贷款。

（五）定案结论
在查明事实，分清是非的基础上，且遵循自愿合法的原则，海口市秀英区人民法院根据有关法律规定及《借款合同条例》进行调解，双方当事人及第三人自愿达成如下协议：
1.原、被告于1993年2月30日签订的土地转让合同书予以解除。
2.合同解除后，在本调解书送达生效之日起30日内，由被告直接偿还9650745元给第三人抵偿原告的贷款。
3.本案诉讼费人民币58010元，原、被告各负担一半（即29005元）。

（六）解说
本案的关键问题是原、被告签订的土地转让合同是否有效。海南省人民政府于1990年3月26日公布施行的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第六十四条明文规定，集体所有土地使用权用于非农业建设的不得转让或转租。本案争讼的土地为集体所有的，且为商业服务用地。原、被告违反地方行政法规，私自买卖土地，必然导致合同无效。因此法院认定原、被告签订的土地转让合同无效，并要求被告返还土地转让费是正确的。
（吴军）