（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省宜兴市人民法院（1996）宜民初字第339号。
二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（1997）锡民终字第445号。

2.案由：商品房销售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：宜兴市陶都商品房开发公司（以下简称开发公司）。
法定代表人：顾某，经理。
诉讼代理人（一、二审）：徐某，该公司法律顾问。
诉讼代理人（一、二审）：潘某，该公司副经理。
被告（上诉人）：张某，男，1951年1月10日生，汉族，宜兴市家具物资公司经理，住宜兴市。
诉讼代理人（一、二审）：黄志华，宜兴市红塔乡法律服务所主任。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省宜兴市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈敖齐；审判员：王孝根；代理审判员：方志林。
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许敏；代理审判员：朱健、李海林。

6.审结时间
一审审结时间：1997年8月18日。
二审审结时间：1997年11月25日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1994年11月10日及1995年12月2日，开发公司与张某签订购房协议和补充协议各一份，约定由张某购买开发公司坐落在宜兴市宜城镇人民南路4号（原宜兴市教师进修学校，下称进修学校）的教育楼、方教室、图书馆、生活楼、店面房，并由开发公司为张某代建房屋、代装电表等，张某应付房屋代建费、电表单立费及购房款共计人民币2433240.68元。至1995年12月30日止，张某共付人民币210万元，尚欠333240.68元。1996年11月28日，双方再次就房款等问题达成协议。现开发公司要求张某立即付清尚欠房款人民币333240.68元并承担利息及诉讼费用。诉讼中，开发公司变更诉讼请求，要求张某立即给付人民币192407.68元，并从原协议约定的付款期满之日起承担利息损失。

2.被告辩称：根据双方在1996年11月28日订立的结算协议，自己仅欠开发公司房款人民币192407.68元是事实，但旧房的水增容费不应承担。同时开发公司未能按双方所订的协议履行约定义务。要求开发公司承担违约责任，并对代建房的决算进行重新审计。

（三）一审事实和证据
宜兴市人民法院经审理查明：1994年11月10日，原告开发公司与被告张某签订购房协议一份。协议确定，张某购买开发公司坐落在宜城镇人民南路4号内北面三幢房屋（原属进修学校旧房）中教育楼1824.5平方米，方教室190.5平方米，生活楼1168平方米，合计3183平方米，扣除教育楼西面二间五层市政道路拓宽拆迁部分423平方米，实际购房面积为2760平方米，总价款为人民币200万元。购买开发公司上述地段南起第14、15号店面房两间，面积为167.1平方米，价格为每平方米3000元，计款人民币501300元。开发公司在原通道处代张某建造二间二层房屋，面积约335平方米，造价由张某按决算承担。协议同时约定，张某在协议签字生效后三日内预付房款的50%，余款于1995年11月30日前付清，另外对房屋交付时间等，协议也均作了规定。1995年12月2日，开发公司与张某又签订了一份补充协议，补充协议对张某购开发公司的生活楼三楼面积作了调整。调整后，张某实际购买的教育楼、方教室、生活楼合计面积2371平方米，计房款人民币1718364元。张某所购旧房的水增容费与手续办理由开发公司负责。此外，补充协议对于张某购买开发公司的二间店面房及代建房的面积也作了变动，即二间店面房由原来的167.1平方米改为实际面积163.16平方米，该房款也由原来的501300元调整为489480元。二楼代建房面积为159.5平方米，按每平方米1800元开票，代建费为人民币231296.68元。补充协议同时规定，由开发公司为张某在代建房中安装电表两只，费用人民币4100元由张某负担。该费连同店面房及代建房款由张某于1995年12月15日前给付开发公司。在实际履行中，有关代建房的所有审批手续均由开发公司以自己名义申请办理。在1995年11月30日，张某共实际给付开发公司房款人民币180万元。1995年12月30日，张某又给付开发公司房款人民币30万元。本案所涉房屋均已交付，现由张某实际占有、使用。1996年11月28日，双方重新进行了结账，并由顾某代表开发公司与张某订立关于张某购房付款情况的协议。协议确定，张某共应付开发公司房款人民币2439140.68元，已付210万元，尚欠339140.68元，其中双方同意再减去土建费、维修费、开发公司欠张某的家具款以及由开发公司承担张某预付款的利息等合计人民币146733元，张某尚需给付开发公司人民币192407.68元。协议同时约定，张某所购“旧房的水增容及其手续办理均由张某自己负责，公司不再办理”。该协议订立后，张某仍不履行给付义务。为此开发公司于1996年12月2日向本院起诉。
另查明：开发公司出售给张某的旧房及所属范围内的土地，原系进修学校所有和使用。后因进修学校需要异地重建，开发公司即于1992年11月28日与进修学校签订协议。约定由开发公司为进修学校征地和建造校舍及附属设施，进修学校将原校址内的房屋及土地调换给开发公司，相互间不作任何补偿。双方间均履行了义务。开发公司取得进修学校的房屋及土地后即进行开发建设和出售，并办理了建设工程规划许可证、商品房销售许可证，交纳了土地出让金。由于宜兴市尚未在宜城镇区开展土地初始登记发证工作，故开发公司对取得的原进修学校的土地尚未取得土地使用权证，但已得到土地管理部门的认可。
上述事实有下列证据证明：
1.双方订立的购房协议、补充协议。
2.开发公司与进修学校的协议书。
3.宜兴市土地管理局宜土补出（1994）第2号文件。
4.宜兴市土地管理局的证明、土地出让金收据。
5.开发公司所出售旧房的所有权证。
6.宜兴市城市建设规划管理处颁发给开发公司的建设工程规划许可证、建设用地规划开发许可证。
7.宜兴市房产管理处颁发给开发公司的商品房销售许可证。
8.受诉法院的调查笔录、开庭笔录。

（四）一审判案理由
宜兴市人民法院认为：原告开发公司为被告张某代建的房屋，因建造手续及其商品房许可证均是以开发公司名义申请办理，故不具备代建的法律特征，性质仍是商品房预售。开发公司出售给张某的教育楼、方教室、生活楼二幢旧房是开发公司根据其经营范围，出于开发经营之目的，通过合法途径有偿取得，故其再行出售的行为不同于一般的公有房屋出售，本质上仍属商品房出售。而且开发公司对出售之旧房均办理了商品房销售许可证。开发公司对所取得的原进修学校的土地虽未领取土地使用权证，但已交纳了土地出让金并已得到土地管理部门的认可。因此，双方所订立的购房协议及其补充协议均合法有效，应受法律保护。张某已实际占有和使用了房屋，交付了绝大部分房款，应继续履行合同并办理产权登记手续。1996年11月28日，双方重新结算所订立的协议，表明双方对此前存在的在履行协议过程中的有关争议均已解决并进一步明确了双方最终的权利义务关系。依据该协议中“旧房的水增容及其手续办理均由张某自己负责，公司不再办理”的文句含义，应视为张某负担水增容费并负责办理手续。因此，张某的答辩理由不能成立，本院不予支持。张某应该给付开发公司人民币192407.68元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率计算承担利息损失。开发公司要求张某按购房协议约定的付款期满之日起承担利息损失的请求，本院不予支持。

（五）一审定案结论
宜兴市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百零八条之规定，作出如下判决：
张某偿付开发公司人民币192407.68元，并承担自1996年12月3日起按银行同期贷款利率计算的利息。上述款项，由张某自本判书发生法律效力之日起十日内付清。
案件受理费5696元，由张某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人张某诉称：该房屋买卖行为违反了法律规定，且房屋未实际交付使用，要求认定购房协议无效。对土建费用中有重复计算部分应扣除，要求开发公司承担旧房水增容费用。
（2）被告开发公司则表示服从原审判决。

2.二审事实和证据
无锡市中级人民法院经审理查明：1992年11月28日，被上诉人开发公司与进修学校订立协议，由开发公司为进修学校征地建造校舍及附属设施，原进修学校内的房屋及土地调换给开发公司，相互不作补偿。嗣后，开发公司办理了建设用地许可证、建设工程规划许可证及商品房销售许可证，交纳了土地出让金，取得了原进修学校的房屋及土地。由此，开发公司开始进行开发建设和出售原进修学校的保留房屋。1994年11月10日，开发公司与上诉人张某订立了购房协议，内容载明：张某购买坐落在宜城镇人民南路4号内北面三幢房屋（原属进修学校旧房）中教育楼、方教室、生活楼，价款为人民币200万元。购买开发公司上述地段南起第14、15号店面房二间，价格为每平方米3000元，计人民币501300元。开发公司另在原通道处代张某建二间二层房屋，造价由张某按决算承担。双方另约定了付款方式和交房时间。1995年12月，开发公司和张某又订立补充协议明确：双方对生活楼三楼面积进行调整，调整后房款为1718364元。旧房的水增容费及手续办理由开发公司负责。调整二间店面房房款为489480元。二楼代建房面积为159.5平方米，房款为231296.68元。自1993年5月至1996年1月间，张某共支付购房款人民币210万元，开发公司如约交付了房屋。1996年11月28日，开发公司与张某进行了结算，确定：张某尚欠开发公司人民币192407.68元，旧房的水增容及手续办理均由张某负责，开发公司不再办理。后因张某未支付尚欠房款，开发公司于1996年12月诉至法院，要求张某归还所欠购房款并承担利息损失。
上述事实有双方当事人陈述、证人证言及书证在卷佐证。

3.二审判案理由
无锡市中级人民法院认为：开发公司在依法取得了原进修学校的房屋所有权后，交纳了土地出让金并已得到土地管理部门的认可，办理了商品房销售许可证等手续，因而开发公司在其经营范围内出售给张某的房屋应视作商品房，双方订立的购房协议和补充协议合法有效，故张某要求认定买卖无效的上诉理由不能成立。张某上诉还提出土地费用中有重复计算部分应扣除，要求开发公司承担旧房水增容费用，鉴于双方已在1996年11月28日的结算协议中作了明确约定，故本院对上述请求亦不予支持。宜兴市人民法院所作的判决并无不当。

4.二审定案结论
无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币5696元，由张某负担。
本判决为终审判决。

（七）解说
随着房地产开发经营产业的不断发展，房地产开发经营过程中出现的新问题也越来越多。目前，商品房开发公司在房地产开发经营过程中，将不需改造的旧房出售，是商品房销售行为还是一般的房屋买卖行为，开发经营中出现的旧房算不算商品房，在司法实践中确实是个新问题。对此目前有两种截然不同的观点：
一种观点认为，房地产开发企业在房地产开发经营过程中，将其依法取得的不需改造或略加改造的旧房出售，只要符合以下条件，就是合法的，其性质为商品房销售：其一，是在开发经营过程中出于开发经营之目的；其二，作为商品房形式出现；其三，必须得到房地产管理部门认可，允许其出售。
另一种观点认为，房地产开发企业在房地产开发经营过程中，其依法取得的旧房（不论是否改造）出售给他人的行为，其性质只能定为房屋买卖。
上述两种观点分歧的实质在于如何界定商品房。那么，什么是商品房呢?1995年1月1日施行的我国目前第一部较系统的房地产管理法——《中华人民共和国城市房地产管理法》对此尚未定义。虽然国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局于1987年11月2日联合发布的《关于加强商品房建设计划管理的暂行规定》对商品房作了这样的解释：“商品房是指由开发公司综合开发、建成后出售的住房、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或参加统建，又是自己使用的住宅和其他建筑物，不属于商品房范围。”但这个解释过分简单，将商品房的范围定得过分狭窄。它所指的商品房只能是“建成后出售的房屋”，而事实上，国家在房地产业方面的有关政策和行政法规有关规定放得较开。近年来，允许有资质的开发公司将正在建设中的房屋作为商品房出售，显然，原来三部委对商品房的解释与现实的实际情况已不相适应了。因此，要对商品房作正确、合理的解释，一是必须从有利于房地产开发经营、健康发展的实际需要出发，二是必须从当前商品房的特点出发来正确、全面理解。为此，笔者认为，当前商品房的含义，主要包括以下几个方面：第一，出售商品房的经营者，必须是具有专门从事房地产综合开发资质，并经工商行政主管部门核准从事房地产开发经营的具有法人资格的企业，即必须是有资质和资格的房地产开发商，而不是其他企业或组织。规定这个要件，有利于避免乱开发房地产现象，有利于房地产的开发质量，有利于专业化生产经营和综合开发。这是对主体的要求。第二，必须是综合开发经营过程中出于效益原则建造或产生的房屋，这是实质要件。房地产开发商开发经营房地产的目的，是将其综合开发过程中建造或产生的房屋进行出售获得经济效益和社会效益，它讲求的是效益原则。房地产综合开发的形式多种多样，不拘一格，但总的要求必须是实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。对开发过程中形成的房屋大致有这么几种，一是按规划在建和建成的房屋，二是在综合开发范围内、符合总体规划、仍有综合利用价值的、不需改造或只需略加改造的旧房。对前一种房屋，实践中较普遍，也较常见，但后一种房屋，就较特殊，一般不多见，但在实践中确实存在。有时开发商在开发过程中遇到这类房屋，只要符合建设规划，有利用的价值，就尽量利用或改造利用，以取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。笔者认为，这样做是值得提倡的，充分体现了效益原则和励行节约、勤俭建国的原则，对国家、对企业都有好处。第三，必须是用于出售的房屋，而不是用于自己使用的房屋，只有为了销售，进入交换流通领域的房屋，才具备商品的属性，才是商品房。第四，出售的房屋必须经过房产管理部门的批准，允许出售。这是由我国房地产市场对房地产开发商实行销售许可证制度决定的。一方面要求房地产开发商按规定交纳规费；另一方面是为了审查将上市的房屋是否达标，是否可以上市。对商品房的理解，主要是前三点，而第四点，是根据我国《城市房地产管理法》对商品房出售所作规定而要求的，目的是确保商品房出售的合法化。总之，在我国目前尚未对商品房作明确的法律定义之前，对商品房的理解面不能太窄，当然也不能太宽，必须从商品房开发的实际出发，依据其特点正确、全面理解其含义。在本案例中，一、二审法院的观点，笔者认为值得肯定，这将对促进房地产开发、房地产商品化的发展具有积极意义。
（方志林）