（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市浦东新区人民法院（1997）浦民初字第1715号。
二审判决书：上海市第一中级人民法院（1997）沪一中民终字第1691号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：陈某，男，1953年10月29日出生，新加坡籍。
诉讼代理人（一、二审）：袁荣衍，上海市新汇律师事务所律师。
被告（上诉人）：上海金腾房地产有限公司。
法定代表人：吴某，董事长。
诉讼代理人（一、二审）：方某，该公司销售部经理。
诉讼代理人（一审）：徐拥军，上海市申大律师事务所律师。
诉讼代理人（二审）：王山荣，上海市申大律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市浦东新区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姚珺；人民陪审员：李荃、顾静理。
二审法院：上海市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陆荷花；代理审判员：陶永信、李平。

6.审结时间
一审审结时间：1997年6月26日。
二审审结时间：1997年12月22日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：1994年7月29日，原、被告签订浦东之江大厦外销商品房预售合同，约定原告向被告购买该大厦西楼18楼第03室房屋，房款为389077.60新元，被告应于1995年12月31日前交房。预售合同签订前，原告已预付被告定金10500新元。预售合同签订后，原告按照合同履行了全部义务，被告却未能按期交付房屋。原告按合同规定向被告发出通知要求解除合同，退房退款，但被告未予答复。故原告诉诸法院，要求判决解除原、被告签订的商品房预售合同，判令被告返还原告购房款184038.80新元，双倍返还定金计21000新元，支付利息及承担诉讼费。

2.被告辩称：被告延期交房属实，但事出有因：（1）桩基工程受相邻工程项目施工的影响造成原施工计划无法正常实施，被迫延缓施工进度；（2）由于施工进度改变，致使原计划可以规避的不利于施工的异常天气无法规避；（3）大厦东西楼之间的天桥设计为国内首创，施工过程中为克服东西楼沉降不匀，确保天桥安全性，经监理单位同意并确认，变更了施工方案，造成了竣工延期；（4）部分所需玻璃幕墙材料从美国运来沪时，连续三次发生海运破损；（5）工程施工过程中现场停电不能施工31天。这些客观存在的事实符合预售合同第六条规定的“可凭上海市有关主管部门开具证明文件，据实予以延期”的三类事由。被告已取得上海市浦东新区经贸局核准延期交房的批复，这些客观事实均有有关部门的证明予以证实，故被告延期交房具备合乎约定的事由，原告无权请求解除合同。另定金已计入第一期购房款中，不能双倍返还。

（三）一审事实和证据
上海市浦东新区人民法院经公开审理查明：1994年7月29日，原告与被告签订浦东之江大厦外销商品房预售合同，后于1994年8月3日经上海市公证处公证生效。合同主要内容是：原告向被告购买坐落在上海市浦东新区金桥出口加工区的之江大厦西楼18楼第03室外销商品房一套，房款为389077.61新元，交房期限为1995年12月31日前。但合同第六条约定：如遇下列特殊原因，可凭上海市有关主管部门开具的证明文件据实予以延期：1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；3.其他非被告能控制的因素。原告在签订预售合同前已向被告交付的定金，作为该合同的定金，暂计入原告所购房屋之房价款中，待合同履行完毕时，正式转为原告的房价款。双方同时约定：如被告未按合同规定期限将房屋交付原告使用，须付原告补偿利息，若被告延期交付超过6个月，原告经书面通知被告，被告在收到通知书10日内仍未交付房屋（合同第六条所列原因造成延期交付房屋的除外），原告有权要求解除合同。双方同时又约定了其他违约条款。合同签订后，原告于1994年4月15日、7月8日、8月16日分三期向被告支付房款计184038.80新元，加上合同签订之前原告向被告预付的购房定金10500新元，原告已支付总房款的50%，共计194538.80新元。被告在合同规定的期限内未交付房屋，原告于1996年10月14日书面通知被告要求退房退款，此书面通知已于1996年10月20日由被告签收。由于被告在收到通知后10日内未交房，又不同意退房，原告于1997年3月2日向法院提起诉讼。审理中，被告出示了1996年4月28日、12月20日由上海市建工设计研究院、上海市建设委员会对被告“关于之江大厦工程竣工延期的情况说明”的证明；上海金桥出口加工区开发公司出具的“自1992年12月开工至1996年7月3日共停电31天”的证明；中华人民共和国上海进出口商品检验局三份残损检验证书，证书载明：镀膜玻璃在美国海运到上海的装运过程中受外力压碰致使部分破碎，卸毕日期为1996年1月3日、2月7日、5月10日；上海市浦东新区经济贸易局“关于同意上海之江大厦竣工延期的批复”，内容为：由于之江大厦施工期间，出现了多项非投资方所能控制的技术因素，造成工程延期约16个月，经研究，同意上海金腾房地产有限公司提出的竣工延期的董事会决议和报告。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告于1994年7月29日签订的浦东之江大厦外销商品房预售合同。
2.1994年8月3日上海市公证处出具的（1994）沪证外经字第3834号公证书。
3.原告支付被告定金10500新元及房款184038.80新元的收据。
4.原告1996年10月14日从新加坡发信给被告的邮寄存根及上海浦东新区邮电局出具的被告签收证明。
5.上海市建工设计研究院、上海市建设委员会对被告“关于之江大厦工程竣工延期的情况说明”的证明，上海金桥出口加工区开发公司出具的停电证明，中华人民共和国上海进出口商品检验局的三份残损检验证书，上海市浦东新区经济贸易局“关于同意上海之江大厦竣工延期的批复”，证明造成被告延期交房的事实客观存在。
6.双方当事人的陈述。

（四）一审判案理由
上海市浦东新区人民法院经审理认为：
1.原、被告签订的浦东之江大厦外销商品房预售合同，经上海市公证处公证，办理了预售登记手续，符合法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
2.被告所述延期交房的原因不应成为其免责的理由。原告按合同履行了约定的义务，而被告未在双方约定的期限内交房。审理中被告出示相邻工程影响之江大厦桩基工程推迟造成施工进度延缓、之江大厦天桥施工的技术困难、施工中停电31天、玻璃幕墙海运途中发生三次破损等造成延期交房的有关证明，所有证明的事实尽管客观存在，但均非不可抗力和不能预见的因素，不能据此免除被告延期交房的违约责任。故被告应承担逾期交房的违约责任。原告请求解除合同、退还房款、支付利息、双倍返还定金并无不当，应予支持。

（五）一审定案结论
上海市浦东新区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条之规定，作出如下判决：
1.解除原告陈某与被告上海金腾房地产有限公司签订的浦东之江大厦外销商品房预售合同。
2.被告上海金腾房地产有限公司返还原告陈某购房款184038.80新元，并以中国银行同期外汇贷款利率支付原告陈某利息（其中67315.52新元的利息从1994年4月16日起计至给付之日止，58361.64新元的利息从1994年7月9日起计至给付之日止，58361.64新元的利息从1994年8月17日起计至给付日止）。
3.被告上海金腾房地产有限公司应双倍返还原告陈某购房定金，计21000新元。
4.上述二、三项款项，被告应在判决生效之日起十日内付清。
本案受理费人民币17130元，由被告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人上海金腾房地产有限公司上诉称：其虽未在1995年12月31日如期交房，但有上级主管部门上海市浦东新区经济贸易局出具的“关于同意上海之江大厦竣工延期的批复”，该批复属于合同规定的免责证明文件，具有法律效力，法院不能对具体的延期事由作出判定。从实际情况看，桩基工程拖延造成施工进度整体延缓、玻璃幕墙海运途中破损、施工中停电、大厦天桥施工的技术困难等都是非上诉人所能控制和应当预见的因素，根据合同第六条免责事由的规定，上诉人可以免除违约责任，故不同意原审判决。
（2）被上诉人陈某辩称：上诉人不能任意解释合同第六条免责事由中的“其他非甲方（上诉人）能控制的因素”，必须用法律来规范其含义，即只有上诉人不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况才能称之为“其他非甲方能控制的因素”。上诉人也不能仅凭某一国家机关对其申请报告的批复就可以免除其在对外经营活动中的违约行为所应承担的法律责任，故不同意上诉人的上诉请求。

2.二审事实和证据
上海市第一中级人民法院经审理，确认了一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
上海市第一中级人民法院认为：上诉人上海金腾房地产有限公司与被上诉人陈某签订的浦东之江大厦外销商品房合同，经上海市公证处公证，属合法有效合同，对合同双方具有法律约束力。上诉人未按合同约定如期向被上诉人交付房屋的行为是违约行为，应当承担违约责任。上诉人向法院提供的上海市浦东新区经贸局出具的“关于同意上海之江大厦竣工延期的批复”，只能证明上诉人延期交房事由的存在，而上诉人所述的延期交房理由均不属不可抗力和不能预见的客观情况，不能构成免除违约责任的理由。原审法院依据事实和法律对本案所作的判决是正确的。上诉人的上诉请求理由不足，不予支持。

4.二审定案结论
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币17130元，由上诉人上海金腾房地产有限公司负担。

（七）解说
本案是一起典型的因逾期交房引起的外销商品房买卖合同纠纷。在审理此案中主要涉及三个问题：
1.原、被告签订的商品房预售合同是否有效。之江大厦工程按原计划应于1995年12月31日竣工，其中桩基工程应于1992年10月至12月完成。然而在实际施工过程中，桩基工程因故延至1994年3月开工，此时被告已明知整个大厦工程将由此延迟，无法按原计划竣工，但仍于1994年7月29日在与原告签订预售合同时以原竣工期为交房期。从现象上看，被告似有隐瞒实情，欺诈原告之嫌。但是，我们不能简单地据此认定该合同无效，从而损害原告的合法权益。被告为保持之江大厦所有预售合同的交房日期（1995年12月31日前）的一致性，仍与原告约定于该日期交房。被告的这一行为尚不具有欺诈的恶意。这与目前不少房地产开发商借订立预售商品房合同故意骗取购方购房款的行为有实质的区别。本案原、被告在平等自愿基础上签订的外销商品房预售合同，经上海市公证处公证，并办理了预售登记，具备合同生效的实质要件和形式要件，应认定该合同合法有效。双方在享受各自权利的同时，应自觉履行各自应承担的义务。如违约，则应按合同规定追究违约方的法律责任。
2.造成被告延期交房的客观事实是否能构成被告免除违约责任的理由。这是本案的焦点所在。法院认为，所谓“违约责任的免除”，是指依照法律规定，当事人对不可归责于自己的事由导致不履行合同约定义务的行为不承担责任，主要指不可抗力、债权人本身的过错及法律的规定或者合同特别的约定等情况。本案虽然预售合同第六条约定了被告免责的三种事由，但对此约定不能作任意扩大的解释，应严格限制在“不可抗力和无法预见”范围内，以防止开发商在逾期交房时找借口逃避责任。本案中，桩基工程受相邻工程项目施工的影响在原、被告签订预售合同之前就已发生，被告应该预见到这一客观存在的事实将会影响整个建房工程的进度；每一份商品房预售合同均是独立的合同，被告无需为保持与先前和他人所签合同约定的交房期的一致性，呆板地与原告约定仍以原计划的竣工期为交房期而不加变更，由此造成的损失应由被告负担；进口玻璃幕墙海运途中三次发生破损，依商品检验证书上所载系装运过程中受外力压破造成，而非不可抗力所致，且货物卸毕日期已过预售合同约定的交房期限，故造成延期竣工的责任应由被告负担；关于工程技术要求高、难度大，在施工中碰到技术问题，东西楼沉降不匀而致使工期延误，是被告在签订合同时应当预料到的，应将此因素考虑到交房日期中去；至于在整个工程中停电31天及天气的变化，亦不是不可抗力的因素，而属建筑工程施工中正常的情况。因此，被告所述的造成其延期交房的上述客观事实不能构成免除违约责任的事由。上海市浦东新区经贸局出具的批复仅表示客观情况的存在，并不能据此免除被告延期交房的责任。
3.原告签订合同前交付的定金是否应双倍返还。尽管原告交付的是临时定金，后又转为第一期房款，但从合同的内容即如原告违约则定金不予返还，被告违约则双倍返还定金来看，该约定完全符合定金担保的法律特征，应适用定金罚则。
（姚珺　包蕾）