（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：天津市河北区人民法院（2001）北民初字第2649号。
二审判决书：天津市第一中级人民法院（2001）一中民终字第1478号。

2.案由：物业管理合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：王某，男，1943年1月29日出生，汉族，飞马思律师事务所律师，住河东区。
诉讼代理人：马某（一、二审），原告之妻。
被告（被上诉人）：天津森远物业管理有限公司，住所地：天津河北区万柳村大街富方园小区。
法定代表人：李某，总经理。
诉讼代理人（一审）：赵某，该公司法律顾问。
诉讼代理人（一、二审）：姚某，该公司保安部副经理。
诉讼代理人（二审）：樊某，该公司物业部副经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：天津市河北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨晓东；代理审判员：袁雷、崔伟。
二审法院：天津市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杜玉发；代理审判员：刘砚华、王路。

6.审结时间
一审审结时间：2001年5月22日。
二审审结时间：2001年8月20日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：坐落于河北区万柳村大街的富方园5号楼23门101室二居室单元房系原告购置。2001年1月12日原、被告签订物业管理协议，并交付了193.20元物业管理费，协议已生效。同年1月27日原告发现临街窗钩损坏，即告知被告务必安全处理，被告表示春节期间无修理工，发给一小块方木让原告自行内外钉住，并承诺上班后给予修复。即时，原告明确告诉被告住所内存有万元财物，请多关照。被告承诺并明确表示请原告放心勿挂念。同年3月9日被告通知原告住房被盗，须速来住所清查。原告赶到住所发现单元门被撞开，门锁落地，门上有明显脚印，原、被告协商后报警，宁园派出所刑侦大队赶赴现场勘察，并以入室盗窃立案侦查。原告已将被盗窃物品清单递交公安机关。后原告多次与被告协商赔偿问题，被告拒绝承担赔偿责任，无奈起诉要求被告赔偿原告被盗物品损失4120元整。

2.被告辩称：2001年1月12日原告与我公司签订了物业管理协议。届时，原告办理了入住手续。同年3月9日上午10：35分我公司保安人员在巡视过程中发现，原告住房被盗，我公司及时通知原告并报警。公安机关已立案侦查，尚未结案。后原告自己列出物品清单向我公司索赔被拒绝。我公司认为根据物业管理规定和业主公约，我公司没有赔偿责任，要求依法驳回原告无理之诉。

（三）一审事实和证据
天津市河北区人民法院经审理查明：原、被告系物业管理合同关系。原告于2000年12月自案外人天津市电力局处购买由被告负责物业管理的商品房一套，即坐落于河北区万柳村大街的富方园5号楼23门101室二居室单元房，但尚未办理产权注册手续。2001年1月12日原、被告签订了业主公约。原告向被告交纳了2001年1月至6月份管理费193.20元，并办理了入住手续，该房尚未装修，无人居住。2001年3月9日上午10：35分许，被告公司保安人员接群众报告，发现原告住房门锁落地，木门口部分损坏，门上有一脚印，遂报警。天津市公安局河北分局宁园派出所派员进行现场勘察，已决定以盗窃案由立案侦查，尚未结案。事发后，原告列出价值4000余元丢失物品清单，要求被告承担赔偿责任被拒绝，成讼。
上述事实有下列证据证明：
1.公有住房协议书、业主公约、管理费凭证。上列证据证明了双方系物业管理合同关系，该合同已实际履行。上列证据客观、有效。
2.公安机关报案、立案回执、记录及该盗窃案的案卷材料。该项证据证明了原告居室被盗是一起刑事案件，尚未侦查终结。上列证据客观、有效。
3.原告所举写有“正在修理，物业”字样纸条及相关证人证言，该项证据未能反映被盗时其住所楼栋电子防盗门案发时确切状态和真实情况及与其住房门被破坏的因果关系。上列证据不予认定。

（四）一审判案理由
天津市河北区人民法院根据上述事实和证据认为：市政府批转实施的《天津市住宅小区物业管理办法》明确规定，本办法所称物业管理是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全守卫、公共绿化、道路等以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务活动。其中安全守卫是指物业管理部门有负责对小区门岗车辆人员盘查、环境巡视、安全设施维护等项义务，并非对某特定业主和团体的居室住所内的人身安全和私人财产提供特殊取向性安全保障。原告所称住所楼栋电子防盗门维护不善，所列举证据不能证实案发时状态，且不能反映与盗窃案的因果关系，故本院不予认定。原告对住所内的私有财产理应自行加强安全防范措施。现原告主张的事由是一起公安机关已经立案，尚未侦查终结定案的盗窃案件，原告就此要求被告承担民事责任，并无法律依据，且证据不足，故原告的诉讼请求本院不予支持。

（五）一审定案结论
天津市河北区人民法院综上所述，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费由原告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：双方是服务合同法律关系，现家中被盗丢失物品，理应由物业管理部门负责赔偿，仍持原诉称事由，要求撤销一审判决。
（2）被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律政策正确，同意一审法院判决。

2.二审事实和证据
天津市第一中级人民法院认定了一审法院查明的事实和证据。

3.二审判案理由
天津市第一中级人民法院根据上述事实和证据认为：上诉人王某居室被盗是一起刑事案件，业经公安机关立案，尚未侦查结束，故不能确定赔偿义务主体。另上诉人主张的被盗物品损失价值不能准确认定，由此判定让被上诉人承担上诉人主张的损失额亦证据不足。同时，上诉人主张住所楼栋电子防盗门维护不善，即被上诉人提供的服务瑕疵与盗窃案有必然因果关系，对此，本院不予认定。必须指出的是，实施物业管理的住宅小区业主居室内人身及财产权利受到案外人侵害，物业管理公司是否应承担法律责任以及承担什么样的法律责任，目前尚无明确法律规定，双方签订约束彼此权利义务的业主公约又无明确具体约定，故上诉人的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院判决正确应予维持。

4.二审定案结论
天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费由上诉人王某负担。

（七）解说
据报道，有关住宅小区内业主财产被盗案件多有发生。因此，本案的审理结果，对同类案件的审判将产生方向性的影响。在确定物业管理公司应不应该承担责任之前，应先明确物业管理的概念及其服务内容。
物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、公共绿化、道路等以经营的方式进行统一的维护和服务的活动。通常由取得物业管理企业资质证书的公司负责管理。其特点有：其一，管理范围是住宅小区的房屋及其附属配套设施；其二，是物业管理公司为业主提供的有偿性的服务，是营业性的活动；其三，这种服务可分为两大类，一类是公共性服务，即物业管理企业为全体业主提供的对房屋及公共配套设施的维修养护、清洁卫生、绿化管理、安全保卫服务。这一类是物业管理的主要服务。另一类是特约服务，即接受业主的委托，为其提供的个别服务，如家政服务、代收、代购、代交费用等。业主在购房后进住前与物业管理公司签订的业主公约就是具体约定双方的权利义务。
本案争议的焦点是，双方所签订的物业管理业主公约中有“物业管理公司有保护小区安全的义务”和“物业管理企业因管理、维修、养护不善造成产权人损失的，管委会和产权人有权要求赔偿损失，经查属于物业管理企业责任的，物业管理企业应予赔偿”的内容，现原告居室被盗，被告是否应当承担赔偿责任。对此，存在两种不同意见。
第一种意见认为，物业管理公司应当赔偿，其理由如下：（1）物业管理公司与业主签订的业主公约中，有物业管理公司负责保护小区安全的规定。而小区的安全应包括业主的私有财产，故业主的私有财产被盗，被告应承担赔偿责任。（2）业主公约中，未设定业主财产被盗，物业管理公司不承担责任的排除性条款。（3）原告交纳的物业管理费中，包括有保安费，既然原告尽了交费义务，就应享有保证财产安全的权利，而财产被盗，即属于不安全。
两审法院采纳如下第二种意见：原告居室财产被盗，被告物业管理公司不承担赔偿责任。理由如下：
（1）业主公约中的物业管理公司负有保护小区安全的条款，不能认为是被告承担赔偿责任的依据。因为，《天津市住宅小区物业管理办法》明确规定，物业管理是一企业性质的经营活动，主要为业主提供有偿的管理和服务。物业管理公司的保安部门的职责较之公安机关的职权范围要窄得多，强制力要弱得多。其主要责任是负责维护本物业区域内公共安全与公共秩序，协助公安机关进行治安防范，其主要工作是对小区的门岗车辆、人员盘查、安全巡查、公共设施的安全防护。而绝非针对某特定业主或小团体提供特殊取向性安全保障。否则，就违背了物业管理公司的性质和职能。
（2）本案原告居室财产被盗是由于盗窃分子利用拧门撬锁手段秘密窃取造成的。本案原告在自己单元门前未安装防盗门，使盗窃分子较容易地行窃。因此，业主要想保证自己私有财产的安全，尚需自己加强安全防范措施。当然，待公安机关侦破案件后，应按照国家的法律，追究盗窃分子的刑事责任，并由其承担附带民事责任。
（3）原告居室被盗是一起公安机关尚未侦查终结的刑事案件，故不能确定赔偿义务主体。原告主张的被盗物品损失价值不能准确认定，由此判定让被告承担原告主张的损失额证据不足。原告称住所楼栋电子防盗门维护不善，但不能说明案发时的确切状态，即被告维护不善方面的服务瑕疵与盗窃案没有必然因果关系，故两审法院未予认定。须指出的是，实施物业管理的住宅小区居室内人身及财产权利受到案外人侵害，物业管理公司是否应承担法律责任以及承担什么样的法律责任，目前尚无明确法律规定，双方签订约束彼此权利义务的业主公约又无明确具体约定，故上诉人的主张缺乏法律依据，两审法院不予支持。
我们认为，对于业主与物业管理企业之间因财产被盗而引起的纠纷，不能绝对地认为物业管理企业不承担责任。作为物业管理企业其有保护小区安全的义务，应尽到相应的管理职责，维护包括小区业主的财产的安全。所谓小区的安全，其应包括业主的财产安全在内。只是对于物业管理企业的保安部门而言，其不是国家机关，当然不具有国家相应的权力及强制性，但物业管理企业既然设立有保安部门，其应建立和规范一整套相应的规章和措施，在其职责范围内尽到维护包括业主的财产安全在内的小区安全。而本案中，对于原告诉称的临街窗钩坏损一节两审在查明部分均未提及，而仅提及楼栋电子防盗门维护与所列举证据不能证实案发时状态，且不能反映与盗窃案的因果关系。如果临街窗钩坏损于案发前被证实，那么能以盗窃案未结案而使物业管理企业免责吗?
我们认为，不能以盗窃案未结案而使物业管理企业免责。因为原告与被告间存在着物业管理契约关系，被告因此承担着相应的义务。被告对此盗窃案的举证囿于其职责的权限，其又无权侦查，只能而且必须报公安机关进行侦破，但此案又未能结案。对于未结的盗窃案这一不确定的状况而言，似乎让被告承担民事责任不妥。但从本案情况来看，有以下三个关键点，一是楼栋防盗门（其坏损不能证明案发时状态），二是临街窗钩（其坏损是案发前），三是单元门（其坏损是案发后发现）。如果楼栋防盗门坏损不是案发时的状态，那么罪犯是无法从楼栋门进入楼内的，其如何又会损害单元门呢?而罪犯只可能从其他处进入。由此，更进一步说明了罪犯从损坏窗钩的临街窗进入作案的可能性，当然也不排除罪犯是从单元门进入的情况。如果此案让原告承担举证责任是违背举证原则的，让原告待盗窃案破案后再获赔偿是不公平的。基于本案的总体案情，且被告存在过错，被告就业主购买的商品房所处的位置优于原告，故对于被告的过错，根据本案情况被告应承担原告合理损失的责任。通过此案的处理，也是对物业管理企业的法制教育，并促使物业管理企业加强管理，完善各项制度，增强法制观念，维护正常、稳定的社会秩序。
通过本案，我们认为物业管理企业所维护的安全不能仅认为是对于小区整体，而是以每个业主的安全为取向。如果没有每个业主的安全作为基础，那又何谈整个小区的安全呢?当然，对于物业管理企业应尽到怎样的职责，建议有关部门应作出明确具体的规定，以避免因相关规定过于原则、笼统而不利于实践中操作，如其中包括不能认为没有具体的规定而使物业管理公司一概地免责。当然，如果在物业管理企业已做好相应的安全防范措施及提供了相应的安全防范服务的情况下发生失盗情况，那么物业管理企业没有过错，一般不应承担责任。
（杨晓东　高文禄　王东健）