(一)首部

1、判决书字号：福建省泉州市丰泽区人民法院（2011）丰民初字第1265号判决书。

2、案由：不当得利

3、诉讼双方
原告：泉州市嘉琳物业管理有限公司。
法定代表人：陈成志，该公司总经理。
委托代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。
被告：福建百源药业有限公司。
法定代表人：陈某，该公司负责人。
被告：陈某（系泉州市丰泽区百源药店经营者）。
上述两被告的共同委托代理人：刘娟、张倩雯，福建泉中律师事务所律师、实习律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：福建省泉州市丰泽区人民法院。
审判员：杨伟。

6、审结时间： 2011年6月20日。

(二)诉辩主张

1、原告诉称：2008年，原、被告约定原告将址在田安路中段和昌商城3期2号楼7号店面出租给被告经营百源药店，租期自2008年12月10日起至2010年12月9日止。原告与被告陈某于2009年3月19日签订了《房屋租赁合同》，对上述事实进行确认，合同第二条第三项约定，租赁期满后甲方有权收回店面；第六条违约责任第4项约定，乙方如逾期交还房屋，每逾期一日应向甲方支付原租金的五倍滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；第5项约定，因任何一方违约导致诉讼的，违约方应向守约方支付实现债权的费用，包括但不限于调查取证费、交通费、通信费、误工费（每天80元）、公证费、律师费。合同签订后，原告依约将房产交付给两被告经营百源药店使用。合同期限届满前，原告多次以书面形式告知两被告不再续约，要求两被告及时腾空店面并恢复原状交还原告。但至2010年12月9日租赁期满后，被告未能将所租赁房屋交还原告；且至今未将西侧砖墙恢复原状。请求判令：1、两被告立即腾空址在田安路中段和昌商城3期2号楼7号店面，并将该店面恢复原状后交还给原告；2、两被告立即向原告支付自2010年12月10日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（暂计至2011年3月31日为16000元，以同期同地段同等用途店面每平方米70元的月租金标准计算）；3、两被告向原告支付逾期交还房屋的滞纳金68200元，租房押金7200元归原告所有，并赔偿原告经济损失12880元（其中误工费暂计至2011年3月31日为8880元，律师费4000元）。

2、被告福建百源药业有限公司辩称：本案的租赁合同与其公司无关，其公司无需承担责任。
被告陈某辩称：一、原、被告租赁合同期未到，原告无权要求被告腾房。双方原签订的房屋租赁合同期至2010年12月9日，后经本被告与原告的法定代表人协商，原告同意租赁期延长至2015年12月9日。现原告要求被告提前腾房，缺乏事实和法律依据。二、被告没有违约，无须支付违约金和赔偿原告的损失。被告已如约支付房租至2011年第一季度，无任何违约行为，原告要求赔偿误工费、律师费、滞纳金及扣留押金缺乏依据。

(三)事实和证据
福建省泉州市丰泽区人民法院公开审理查明：泉州市丰泽区百源药店为个体工商户，被告陈某系该字号的经营者。2008年12月间，原告泉州市嘉琳物业管理有限公司经和昌（福建）房地产开发有限公司授权，将和昌公司所有的址在田安路中段和昌商城3期2号楼、面积为60.63平方米的7号店面出租给被告陈某作药店经营使用。2009年3月19日，原告与被告陈某补签一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2008年12月10日起至2010年12月9日止共两年，每月租金3600元，租金按季度支付，乙方（指被告）在合同签订之日支付给甲方（指原告）押金7200元，租赁期满后甲方免息退还。合同第六条违约责任条款第4项约定，租赁期满，乙方应如期交还房屋，如逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金五倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；第5项约定，因任何一方违约导致诉讼或申请强制执行的，违约方应向守约方支付实现债权的费用，包括但不限于调查取证费、交通费、通信费、误工费（每天80元）、公证费、律师费。在该合同的落款处，被告陈某代表“丰泽百源药店”在乙方处签名。合同签订后，原告依约将诉争店面交付给被告陈某作为经营药店之用，被告陈某亦依约支付给原告至合同约定的租赁期限届满之日止的租金。2009年3月21日，被告陈某向和昌（福建）房地产开发有限公司及原告发出一份申请报告，内容为其欲对诉争店面进行装修，因合同约定的租赁期限偏短，要求延长租赁期限5年；原告的法定代表人陈成志于次日在该申请报告上注明“同意期限延长，但每年租金按前一年合同递增5%”，同意延长租赁期限。2010年8月25日、2010年11月8日，原告两次向被告陈某发出通知，告知被告租赁合同期限届满后，不再与被告续约。2010年12月20日，被告陈某仍按每月3600元的租金标准支付给原告2010年12月10日至2011年3月10日三个月的租金10800元，由原告出具一份收款收据予被告。2010年12月29日，被告陈某出具一份确认书给原告，同意在2011年2月28日前将诉争店面腾空后交还给原告。2011年6月17日，经法院工作人员至诉争店面勘查，该药店对外所挂营业执照为被告陈某经营的泉州市丰泽区百源药店。另庭审中，被告陈某确认承租期间将诉争店面西面的墙体拆除后更换为玻璃橱窗。
上述事实有下列证据证明：
1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系；
2、申请报告，证明2 009年3月21日，经被告陈某向原告申请，原告同意延长5年租赁期限；
3、通知，证明2010年8月25日、2010年11月8日，原告两次通知被告租赁合同期限届满后，不再与被告续约；
4、确认书，证明被告陈某确认同意在2011年2月28日前将诉争店面腾空后交还给原告；
5、收款收据，证明被告陈某按每月3600元的租金标准支付给原告2010年12月10日至2011年3月10日三个月的租金；
6、现场照片，证明诉争店面的现状。

(四)判案理由
福建省泉州市丰泽区人民法院根据上述事实和证据认为：原告与被告陈某之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，合同条款对双方均具有约束力，原、被告应共同遵守。被告陈某虽系被告福建百源药业有限公司的法定代表人，但福建百源药业有限公司与泉州市丰泽区百源药店系两个不同的主体，原告并未提供证据证明其与被告福建百源药业有限公司存在租赁合同关系；在诉争租赁合同中，被告陈某也是代表“丰泽百源药店”与原告签约，且该租赁场所对外营业所挂营业执照亦为泉州市丰泽区百源药店，故对原告认为被告福建百源药业有限公司系与被告陈某共同向其承租诉争店面，要求被告福建百源药业有限公司承担相应责任的诉求，不予支持。根据合同的约定，原告与被告陈某的租赁合同期限至2010年12月9日止，原告的法定代表人陈成志于2009年3月22日同意将租期延长5年，应视为双方对合同履行期限作了变更；但被告陈某在2010年12月29日又同意于2011年2月28日前将诉争店面腾空后交还给原告，双方对合同的履行期限再次作出了变更，故可以认定双方的合同履行期限至2011年2月28日止。又由于原告在收取被告陈某缴纳的2010年12月10日至2011年3月10日的租金时，并未对租赁期限提出异议，因此可以认定合同履行期限届满后，原告同意被告陈某继续承租诉争店面；但因双方未就继续租赁事宜进行约定，双方在合同期限届满后的合同关系应视为不定期租赁。根据法律规定，当事人对不定期租赁合同可以随时解除，因此对原告要求被告陈某将诉争店面腾空后交还给原告的诉求，予以支持；被告陈某同时应按双方合同约定的每月3600元的租金标准，计付给原告自2011年3月11日起至实际交还诉争店面期间的租金。由于被告陈某在承租期间将诉争店面西面的墙体拆除，故在交还原告店面时应一并将该墙体重新砌砖恢复原状。原告另要求被告按每平方米70元的月租金标准计付房屋占用费及支付逾期交房期间滞纳金，被告所付租房押金归其所有，并要求被告赔偿其误工费、律师费等经济损失的诉求，缺乏事实与法律依据，对原告的上述诉求，不予支持。

(五)定案结论
福建省泉州市丰泽区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
1．被告陈某应于本判决生效之日起十日内将址在田安路中段和昌商城3期2号楼7号店面腾空、并将该店面西面墙体重新砌砖恢复原状后交还给原告泉州市嘉琳物业管理有限公司；
2、被告陈某应于本判决生效之日起十日内以月租金3600元的标准，支付给原告泉州市嘉琳物业管理有限公司自2011年3月11日起至实际交还诉争店面期间的租金；
3、驳回原告泉州市嘉琳物业管理有限公司对被告福建百源药业有限公司的诉讼请求；
4、驳回原告泉州市嘉琳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费2486元，减半收取1243元，由原告负担1104元，被告陈某负担139元。

(六)解说
本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告在合同履行过程中，对租赁合同的履行期限又先后两次作了变更。合同的变更是指合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。合同是双方当事人通过要约、承诺的方式，经协商一致达成的。合同成立后，当事人应当按照合同的约定履行合同。任何一方未经对方同意，都不得改变合同的内容。但是，当事人在订立合同时，有时不可能对涉及合同的所有问题都做出明确的规定；合同签订后，当事人在合同履行前或者履行过程中也会出现一些新的情况，需要对双方的权利义务关系重新进行调整和规定。因此，需要当事人对合同内容重新修改或者补充。由于合同是当事人协商一致的产物，所以，当事人在变更合同内容时，也应当本着协商的原则进行。当事人可以依据要约、承诺等有关合同成立的规定，确定是否就变更事项达成协议。如果双方当事人就变更事项达成了一致意见，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。本案先是原告公司的法定代表人在被告出具的申请报告上同意延长租期，接着是被告陈某同意于2011年2月28日前将诉争店面腾空后交还给原告，双方虽未再重新订立合同，但上述两次行为均是双方当事人的的合意，应视为对合同作出的变更，因此双方应按变更后的内容履行租赁合同。
本案另一问题是租赁合同履行期限到期后，对被告继续占用诉争店面性质的认定。因双方的合同履行期限至2011年2月28日止。而原告在收取被告陈某缴纳的2010年12月10日至2011年3月10日的租金时，并未对租赁期限提出异议，因此可以认定合同履行期限届满后，原告同意被告陈某继续承租诉争店面；但因双方未就继续租赁事宜进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告在合同期限届满后的合同关系应视为不定期租赁。合同法上租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后另订一合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。本案租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人亦不反对；承租人继续支付租金，而出租人也接受了。当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁更改为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同，故本案中，双方形成了不定期租赁合同关系，原告可随时要求解除合同，对原告要求被告将诉争店面腾空后交还原告的诉求，予以支持。
（杨伟）