一、首部

1、判决书字号：北京市东城区人民法院（2012）东行初字第125号行政判决书。

2、案由：不服房屋登记管理。

3、诉讼双方
原告：姜某。
委托代理人：全中胜，北京市中政律师事务所律师。
被告：北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）。
法定代表人：杨斌，主任。
委托代理人：周末，北京市东城区房屋管理局干部。
委托代理人：张某，北京市东城区房屋管理局干部。
第三人：中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）。
负责人陈进忠，总经理。
委托代理人潘某，中国民生银行股份有限公司总行营业部职员。
委托代理人牛某，中国民生银行股份有限公司总行营业部职员。
第三人张某（原告姜某之子，经公告送达，未参加诉讼，亦未提交证据材料及参诉意见）。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘志云；代理审判员黄嫱；人民陪审员顾兵。

6、审结时间：2012年12月12日。

二、诉辩主张

1、被诉具体行政行为
2010年12月6日，市住建委就位于北京市东城区南岗子街58号3层5单元303，建筑面积56.33平方米的房屋1套作出转移登记，确认该房屋的所有权人为张某，并向其颁发X京房权证东字第035905号《房屋所有权证》（以下简称035905号房产证）。

2、原告诉称
原告系本市东城区南岗子街58号楼5单位303号涉案房屋的所有权人。2010年12月3日，第三人张某在原告不知情的情况下，拿走涉案房屋的房产证，找他人代替原告在房屋买卖合同上签字，将涉案房屋卖与第三人张某。原告知悉后向法院提起民事诉讼。东城区法院（2011）东民初字第3869号民事判决书确认张某于2010年12月3日就涉案房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效。另，原告从未与张某就涉案房屋办理转移登记手续。原告认为，鉴于被告市住建委办理涉案房屋的所有权转移登记的基础事实已被生效民事判决确认无效，故诉至法院，要求撤销被告市住建委向张某颁发的035905号房产证。

3、被告辩称
第一、我委作出的转移登记行为适用法律依据正确，材料齐全，程序合法。位于北京市东城区南岗子街58号5单元303房屋1套的原所有权人为姜某。2010年12月3日，姜某与张某签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋卖与张某。同日，姜某、张某向房屋登记部门提出房屋所有权转移登记申请，并提交了相应材料。房屋登记部门经审查认为产权来源清楚，资料齐全，符合转移登记条件，于2010年12月6日予以登记，张某于同日领取了035905号房产证。第二、张某取得涉案房屋的所有权后，于2010年12月29日与民生银行共同向房屋登记部门申请最高额抵押登记，最高债权额100万元。2011年1月10日，房屋登记部门予以登记。因涉案房屋已设立抵押权，为保护抵押权人的利益，登记部门不能依据民事判决书撤销为张某所作的房屋登记行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

4、第三人民生银行述称
我行依据市住建委向张某颁发的合法有效的房产证，办理了涉案房屋的抵押权登记，属于善意第三人。若撤销035905号房产证，将损害我行对涉案房屋的抵押权，故不同意原告的诉讼请求。

三、事实和证据
东城区人民法院经公开审理查明：原告姜某与第三人张某系母子关系。位于北京市东城区南岗子街58号3层5单元303房屋（即涉案房屋）原所有权人为姜某。2010年12月3日，张某在姜某不知情的情况下拿走涉案房屋的房产证和姜某的身份证，并找他人代替姜某在《存量房屋买卖合同》上签字。该合同约定姜某将涉案房屋出售给张某。同日，张某与自称姜某的人到房屋登记机构申请办理涉案房屋的所有权转移登记，并提交了房屋所有权转移登记申请书、申请人张某、姜某的身份证明、涉案房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》等材料，房屋登记机构的工作人员对申请人进行了询问。房屋登记机构受理后，经审查认为产权来源清楚，资料齐全，符合转移登记条件，于2010年12月6日予以登记，张某于同日领取了035905号房产证。2010年12月21日，张某与中国民生银行股份有限公司总行营业部签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，约定：张某向民生银行贷款100万元并以涉案房屋作为抵押担保。2010年12月29日，张某与民生银行共同向房屋登记机构申请最高额抵押登记。2011年1月10日，房屋登记机构予以登记。之后，姜某得知涉案房屋所有权人变更为张某的事实，向我院提起民事诉讼。我院（2011）东民初字第3869号民事判决书确认张某于2010年12月3日就涉案房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效。姜某据此生效的民事判决，诉至我院，要求撤销被告市住建委于2010年12月6日颁发的所有权人为张某的035905号房产证。
上述事实有下列证据证明：
1、（2011）东民初字第3869号民事判决书，证明张某于2010年12月3日就涉案房屋签署的《存量房屋买卖合同》被确认无效；
2、房屋所有权转移登记审核意见，证明被告受理姜某、张某的转移登记申请；
3、北京市房屋登记表（楼房）、房地平面图，证明涉案房屋状况；
4、申请人姜某及张某的身份证复印件，系办理转移登记必须提交的材料；
5、京房权证崇私字第01301号《房屋所有权证》，证明涉案房屋原所有权人为姜某；
6、契税完税证、北京市非税收入一般缴款书，证明交纳税款及补缴土地出让金；
7、房屋登记簿，证明涉案房屋于2011年1月10日办理抵押登记，抵押权人为民生银行，债务人张某，被担保债权数额人民币100万元；
8 、个人最高额抵押、保证额度借款合同，证明民生银行与张某之间存在贷款事实。
9、北京市中信公证处（2010）京中信内经证字25816号公证书、个人借款支用申请审批、个人借款凭证、个人贷款放款通知书，证明民生银行与张某之间履行了合法的贷款手续。

四、判案理由
东城区人民法院经审理认为：根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第四条的规定，市住建委作为本市人民政府建设（房地产）主管部门，具有对于本市辖区内的房屋权属予以登记管理的职责。
《房屋登记办法》第三十二条规定，"发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形"。第三十三条规定，"申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料"。本案转移登记行为系因买卖发生，第三人张某在申请办理转移登记时虽然向被告市住建委提交了证明房屋所有权发生转移的《存量房屋买卖合同》，但该合同已被我院做出的生效判决确认无效，故被诉转移登记行为的事实基础已不存在，对被诉登记行为，依法应予撤销。

五、定案结论
东城区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，作出如下判决：
撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二0一0年十二月六日将北京市东城区南岗子街58号3层5单元303房屋的所有权登记在第三人张某名下的行政行为；第三人张某于二0一0年十二月六日领取的X京房权证东字第035905号《房屋所有权证》无效。

六、解说
本案系因房屋转移登记引发的行政纠纷。
《房屋登记办法》第三十二条、三十三条对办理房屋所有权转移登记已作出明确规定，案件审理就应当严格依据法律预先设定的情形对转移登记行为进行审查。本案中，经审查可知，用以证明房屋所有权发生转移的证据----《存量房屋买卖合同》被确认无效，即作为房屋转移登记行为基础的买卖被确认无效。审判实践中，对这类房屋登记基础事实被确认无效的情形，法院判决撤销房屋登记行为本不存在争议。本案之所以出现分歧意见，系因房屋转移登记行为作出后，涉案房屋又设定了抵押登记，被告认为如果撤销被诉转移登记行为，其后果是涉案房屋所有权人将恢复登记为原所有权人姜某。而抵押登记是为保障民生银行与张某之间的债权得以实现而设定的，如果房屋所有权人为恢复登记为姜某，那么，基于民生银行与张某之间债权设定的抵押登记是否也会被撤销，是否会损害抵押权人的权益？虽然原告只起诉要求撤销涉案房屋所有权转移登记行为，但法院是否应当考虑涉案房屋设定抵押登记的事实，进而对判决方式有无影响？
《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，"本法所称物权是指权利人依法对特定的物享有支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权"；第一百零六条规定，"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定"。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第十一条第三款规定，"被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为"。
第一种意见认为，本案中，依《物权法》第一百零六条第三款之规定，民生银行取得涉案房屋的担保物权且依照法律规定办理抵押登记，对涉案房屋系善意取得。判决方式应当依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认被告作出的房屋登记行为违法。
第二种意见认为，首先，民生银行作为抵押权人，就涉案房屋善意取得了担保物权（抵押权）。抵押的根本目的在于将抵押物作为债权的担保，其担保性体现在债务人不履行债务时，债权人可以依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权属于债权的从权利，涉案房屋已办理了抵押登记，只要民生银行与张某之间的债权没有被撤销或确认违法，则抵押权有效。抵押权在其权利内容的实现过程中，具有直接追随客体排除他人干涉的效力。即无论房屋登记机关将涉案房屋所有权人登记为谁，都不侵害民生银行作为抵押权人的权益。其次，抵押权作为一种定限物权，是与完全物权对称的。抵押权是由抵押人取得对抵押物的价值的支配权，区别于所有权。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款"房屋已为第三人善意取得的"，此处的"第三人善意取得"应理解为针对房屋所有权善意取得（产权过户）的情形为宜，不包含取得其他物权的情形。据此，本案的判决方式应为判决撤销房屋登记行为，而非确认被告作出的房屋登记行为违法。
本案的判决结果采纳第二种意见。
（刘志云）