（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：福建省屏南县人民法院（2009）屏民初字第485号。
二审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2010）宁民终字第116号。
再审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2012）宁民再终字第14号。

2、案由：租赁合同

3、诉讼各方
一审被告（二审上诉人、再审申请人）林某，男，1953年3月29日出生，汉族。
一审原告（二审被上诉人、再审被申请人）谢某，男，1961年8月8日出生，汉族，干部。

4、审级：再审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：屏南县人民法院。
独任审判人员：审判员：杨继珍。
二审法院：福建省宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈勇；审判员：关萍、郑炜珠。
再审法院：福建省宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林本春；代理审判员：郑彦、韦晓菁。

6、审结时间
一审审结时间：2009年12月20日
二审审结时间：2011年10月21日
再审审结时间：2012年12月19日

(二)一审情况

1、一审诉辩主张
原告谢某诉称：2009年1月10日，原、被告双方经协商签订租赁合同：被告林某将其在古田县食用菌加工基地6号A-1厂房地下室一层430平方米装修成冷库，以每年40000元租金出租给原告使用，交付使用时间为2009年4月底前。被告当场收取原告定金10000元，双方约定如有违约应赔偿对方违约金20000元。但被告事后并没有及时筹备冷库装修材料，而是整个去炒股票。原告多次催促，但被告都置之不理。原告大批货物在4月底要进冷库时，可被告冷库还没做好。原告多次要求被告将冷库交付原告使用未果，古田县食用菌加工基地领导游某同志也两次出面协调。但被告已于6月底偷偷将冷库转租给程某、黄某等人存放油柰，且拒不将定金返还给原告。因被告没有按合同规定将冷库交付原告使用，使原告货物无法进仓，被告的行为已严重违反了合同的约定，损害了原告的利益，造成原告严重的经济损失。请求法院判决：1、解除双方的租赁合同关系；2、林某双倍返还定金，按合同约定支付违约金人民币20000元，合计人民币40000元，并承担全部诉讼费。
被告林某辩称：1、被告与原告签订冷库租赁合同的原因是：原告在食用菌基地10号地建有冷库一个，原告见被告6号地A1厂房地下室未出租，即与被告联系，要被告将地下室建成冷库出租给原告，前提是冷库建造师傅要由原告安排。据原告介绍，林某2师傅技术好，又知道在哪里购买原材料和设备，他的冷库就是林某2师傅安装的。如果被告冷库是林某2师傅安装的话，三年内的机器维修等问题就都由原告负责，并且可以在合同里体现。因被告没安过冷库，对冷库的安装、维修程序都不清楚，原告所述解除了被告的忧虑，于是原、被告签订了租赁合同。2、被告如约履行合同，并没有违约行为。（1）原、被告于1月10日签订合同，原告付定金10000元给被告。原、被告及林某2师傅等四人于11日即一同前往福州，由林某2师傅指定到一个商店订购制冷设备及所需货物。供贷单位分二次开具供贷清单，分二次托运回古田。从购买、运输设备时间上可以看出，被告为及时完工交付使用所作的积极准备，且行动迅速。（2）原告本身是法官，不生产货物，原告的冷库都是别人的货物寄存其中。而且原告参与被告的冷库建设，掌握冷库建设工程的进度与质量，工程未完工之前原告怎么会去接业务呢？因此，原告所称4月底大批货物要进冷库是在说谎。（3）原被告已签订合同，原告可以随时使用冷库，无需再签订合同。3、真正违约的人是原告。原告认为租金40000元太高，要求重新商议租赁合同，租金改为20000元。否则要求被告自行处理，赶快招租以减少损失。

2、一审事实和证据
屏南县人民法院经公开审理查明：2009年1月10日，林某与谢某签订租赁合同。合同约定：林某将古田县食用菌加工基地六号A－1地块其所建厂房一层占地面积为432平方米的地下室，装修成冷库出租给谢某使用，冷库装修及设备均为全新，一切费用均由林某负责，设计温度达0度，冷库装修完工后立即交付使用（2009年4月底前），租期三年，年租金40000元，租金每半年交付一次，在使用期间如有发生机器故障，设备损坏，由谢某负责维修；谢某在使用期间应在国家政策规范内经营，如有发生安全事故由谢某负责；谢某在合同签订时交付林某定金10000元，冷库交付使用时转为租金，双方在合同履行期间如有违约应赔偿对方经济损失20000元，租期满后在同等条件下谢某有优先承租权，该合同经谢某、林某双方签字后即生效。合同签订当日，谢某即给付定金10000元。随后，林某采购装修冷库的材料并进行改造装修，冷库装修后，林某未将其交付谢某使用。2009年夏，林某将冷库交由第三人存放货物。

3、一审判案理由
屏南县人民法院根据上述事实和证据认为：双方所签订的合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。林某未能举证证明其已于2009年4月底厂房装修成符合约定的冷库并交付给谢某使用，存在违约行为，应当承担违约责任。但谢某要求林某双倍返还定金，又要求支付违约金，没有法律依据，谢某只能择一主张。林某于2009年夏将冷库给第三人存放货物，使谢某无法占有与使用冷库，双方签订的租赁合同已不能实现合同目的，故谢某诉请解除合同于法有据，应予支持。

4、一审定案结论
屏南县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、解除原、被告于2009年1月10日签订的租赁合同。
2、被告林某应予本判决生效之日起十日内返还原告谢某定金10000元并支付原告违约金20000元。
驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告负担100元，被告负担300元。

(三)二审情况

1．二审诉辩主张
原审被告林某上诉称：1、案情复杂、当事人之间的租赁合同存在履行标的约定不明、权利义务不明确情形，原审在事实不清、双方当事人对案情争议较大的情况下，依简易程序审理，属于程序违法。2、由于双方签订的租赁合同对履行标的的约定不明，上诉人在履行冷库装修过程中是按被上诉人的要求完成，但被上诉人并没有确定冷库装修完工的标准给上诉人，对此应要求被上诉人举证冷库装修完工标准，方能确定上诉人是否构成违约。上诉人已在约定时间内要求被上诉人接收冷库，是被上诉人拒绝验收才导致本案纠纷，上诉人不存在违约事实，一审法院判决本案合同解除不当，因此，本案合同应继续履行。3、被上诉人没有证据证明本案存在解除合同的法律依据，原审判决解除合同要求上诉人返还定金是错误的，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉请。
原审原告谢某辩称：合同签订后，被上诉人已支付定金10000元给上诉人，在合同约定的期限内上诉人并没有将冷库交付被上诉人使用，故上诉人的行为存在违约应承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合同，请求维持原判。

2．二审查明事实
宁德市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
宁德市中级人民法院认为，上诉人林某与被上诉人谢某签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被上诉人按照合同约定将定金交付给上诉人，上诉人应按合同的约定履行义务，但上诉人没有依约交付出租房，属违约行为，被上诉人认为合同的目的无法实现要求解除租赁合同，由上诉人返还定金10000元并支付违约金20000元的请求成立，予以支持。上诉人的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4．二审定案结论
宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人林某负担。

（四）再审诉辩主张

申请再审人林某诉称：原一、二审判决认定事实与依据不足。主要理由：1、其已在约定时间内要求谢某接收冷库，是谢某认为原合同约定的租金偏高，故意找借口拒绝验收才导致本案纠纷，并不存在其违约事实。2、古田县供电局提供的冷库《历月抄表明细》，能体现冷库2009年6、7月两个月的用电量均为0，可证实其在该时间内并未使用冷库，更未将冷库租与第三人。原一、二审以谢某合作伙伴林某3的证言及其提供的照片就认定申请人在2009年夏将冷库租与第三人存放水果，并进而认定申请人违约，判决支持被申请人的诉求，存在认定事实错误。请求再审改判。
被申请人谢某未作答辩。

(五)再审事实和证据
宁德市中级人民法院经再审审理查明：林某与谢某于2009年1月10日签订一份《租赁合同》，约定："甲方（林某）将古田县食用菌加工基地六号A－1地块其所建筑的厂房地下室一层占地面积为四百三十二平方米，装修成冷库出租给乙方（谢某）使用，其冷库装修及设备均为全新，一切费用均由甲方负责，设计温度达0度，冷库装修完工后立即交付使用（二00九年四月底前）。租期三年，年租金40000元，租金每半年交付一次，在使用期间如有发生机器故障，设备损坏，由乙方负责维修。乙方在使用期间应在国家政策规范内经营，如有发生安全事故由乙方负责。谢某在合同签订时交付甲方定金10000元，冷库交付使用时转为租金，双方在合同履行期间如有违约应赔偿对方经济损失20000元，租期满后在同等条件下乙方有优先承租权，该合同经甲、乙双方签字后立即生效。"合同签订当日，谢某即向林某付定金10000元。
林某提供以下证据证明
1、林某与福州市民兴彩板厂于2009年1月11日签订的一份制冷设备及其装备配件的"订购合同"；
2、福灯制冷设备公司分别于2009年1月11日、1月18日、2月15日出具的三张冷库装修材料的"销货清单"；
3、古田县XX物流服务部分别于2009年1月18日、2月15日出具的二张冷库装修材料及机器设备运费的《收款收据》；
以上证据1-3证明林某已采购了冷库的装修材料及机器设备，并运到冷库工地。
4、冷库装修工人林某2于2009年3月20日出具的《证明》，内容："林某地下冷库，冷风机按古田法院谢某要求安装位置。"证明林某2是按照谢某的要求装修冷库，冷风机已于当日安装完毕。
5、林某与邹某订立的"冷库喷塑协议"和邹某于2009年4月11日出具的《收条》，证明2009年4月11日冷库喷塑完毕。
6、林某2于2009年4月21日出具的冷库安装工资的《收款条》，证明其负责的装修工程于当日完毕并领取工资。
7、林某与叶某于2009年4月13日签订的一份《购机协议》，证明应谢某要求于当日增加一台制冷压缩机备用，并于4月29日前试机运转正常交付使用。
8、证人游某于2009年11月25日出具的《补充说明》，证明其于同年9月7日出具的《说明》中陈述"2009年5月3日到林某冷库察看时，确定冷库尚未完工，不能交付使用"，是指冷库地上堆放有工程余料，且卫生没有清理。同年5月中旬和6月28日，其有参与双方对冷库租赁问题的协调。
9、古田县鑫德彩印有限公司出具的《证明》，证明冷库于2009年4月下旬就已完工，而且空置未放货物，"五·一"节其还有员工在冷库纳凉。
10、古田县供电公司于2009年11月18日出具的林某冷库《历月抄表明细》，证明同年6、7月冷库的用电量为0。
宁德市中级人民法院对证据作如下认定：
首先，从被申请再审人谢某在原一、二审中的举证情况看，1、谢某提供自行拍摄的三张照片（下方标有2009/05/03）和林某2、游某分别出具的一份证言，主张申请人林某未按时将冷库装修完毕并交付其使用。（1）该三张照片的下方虽有标注"2009/05/03 16：04"等字样，但对照片的实际拍摄时间及拍摄地点未提供相关证据印证，在林某对该组照片的真实性提出质疑并予否定的情况下，不足以作为证明林某未依约交付冷库的证据。（2）林某2与游某作为证人无正当理由不出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（五）项的规定，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。游某在出具给林某的《补充说明》，陈述："2009年5月3日到林某冷库察看时，确定冷库尚未完工，不能交付使用"，是指冷库地上堆放有工程余料，且卫生没有清理。此证言实际上已否定了其之前关于"冷库尚未完工"的证言。（3）双方对冷库装修完毕后的卫生清理未作出明确约定，故不能以未清理卫生为由，作为冷库尚未完工不能交付使用的抗辩理由。2、谢某提供四张照片及证人林某3的证言，主张2009年夏天林某将冷库转租给第三人程某存放水果。经查，该组照片未体现拍摄时间与地点，林某3的证言中亦未明确林某将冷库出租给第三人的具体时间等，缺乏相关证据予以印证，不足以作为证明谢某主张的依据。其次，从申请人林某在原一、二审及再审中的举证情况看，1、"订购合同"、"销货清单"及物流公司《收款收据》，可证明林某在签订租赁合同后即采购装修材料与机器设备并运至冷库工地。2、"冷库喷塑协议"及《收条》、《购机协议》等证据，虽不能直接证明冷库装修完工的具体时间，但能够证明在2009年4月29日前冷库已完成室内装修喷塑和两台制冷压缩机的安装调试等主要工程。3、林某2出具的工资《收款条》，可证明其于2009年4月21日结清并领取了装修工资。根据日常经验法则，装修工程或安装机器设备通常是在工程装修完工或设备调试运行正常后才结清相关款项。结合《购机协议》、"冷库喷塑协议"及《收条》中载明的内容，可综合认定工程已于2009年4月29日前完工。至于谢某主张林某结算的仅为部分工程款，林某2领取的仅为部分工资，但该主张只有本人陈述而无相关证据加以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，对其抗辩主张不予采信。4、林某提供涉案冷库2009年6、7月份用电《历月抄表明细》已载明冷库在此期间的用电量均为0，可证实在2009年6、7二月该冷库未进行运营。从日常生活经验分析，6、7月份天气已炎热，若冷库内存放水果而不进行冷藏必然引起变质，故可认定冷库至2009年7月并未出租。第三，从双方签订及履行《租赁合同》的情况看，1、谢某对涉案冷库的装修及用途有特定要求，其指定林某2负责冷库装修主体工程，而林某2于2009年3月20日出具的《证明》能够证实其已按谢某的要求进行施工（包括冷风机的集中放置），由此可确认谢某能掌握冷库装修进度情况，可推定谢某对冷库于2009年4月29日已竣工的事实是明知的。2、从日常生活经验判断，由于租赁物具有特定性，对按承租人特殊要求而竣工的冷库，正常情况下出租人应会及时交付，因不依约出租给承租人，出租人则无收益。林某主张冷风机系按谢某的要求而集中安装在冷库一侧，造成冷库制冷效果不均匀，除了依约租给谢某外，难以另租他人的辩解符合生活常理，在谢某未据理反驳的情况下，可予采信。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、六十六条、第七十三条的规定，从各证据之间的相互联系及逻辑推理等综合判断，可以认定谢某主张林某未按时完工并交付冷库，并将冷库转租给第三人，已构成违约的理由与依据不足，本院不予支持。

(六)再审判案理由
宁德市中级人民法院再审认为：申请再审人林某与被申请人谢某签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应确认为有效。涉案冷库系按照谢某的要求进行装修，林某提供的系列证据能够证明冷库已按时完工。谢某实际参与了装修策划，且对装修进度是明知的，故其主张林某未依约完工并交付冷库，应承担违约责任的理由与依据不足，不予支持。林某提供的《历月抄表明细》，足以反驳谢某关于林某将冷库转租给第三人，已构成违约的主张。原一、二审判决认定的事实有误，应予纠正。

(七)再审定案结论
宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百三十条、第一百八十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条第一款、第六十四条、第六十九条、第七十三条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）宁民终字第116号民事判决和屏南县人民法院（2009）屏民初字第485号民事判决；
二、驳回被申请人谢某的诉讼请求。
原一、二审案件受理费合计1200元，再审公告费260元均由谢某负担。

(八)解说
本案当事人谢某原系古田县法院干警。一审宣判后，2010年5月13日的《法制今报》头版以"一起合同纠纷引出一个热门话题：法官的经营行为算不算违法经商？"为题报道了本案。由于《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国法官法》中均有公务员、法官不得从事营利性活动的规定，对于当事人双方签订的租赁合同是否有效的问题引起了社会的关注。笔者认为《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中关于合同无效情形之一的"违反法律、行政法规的强制性规定"应区分不同情形，《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国法官法》中有关"公务员、法官不得从事营利性活动"的规定，属于管理性规范，是对一个公务员或法官的约束，其违反上述规定将会受到惩戒，但该管理性规范并不影响公务员、法官对外从事经济活动的法律效力，否则将变相加大合同相对人的审查义务，若签订合同的一方的人员身份未予查明，就可能导致合同无效的后果。因此，合议庭认为一方当事人的公务人员身份并不影响合同效力。对公务员经商违反了法律强制性规定，应认定其经商行为无效的观点持保留意见。
（郑彦）