1．判决书字号
一审判决书：福安市人民法院（2010）安民初字第2020号判决书。
二审判决书：宁德市中级人民法院（2011）宁民终字第258号判决书。
再审判决书: 宁德市中级人民法院（2012）宁民再终字第4号判决书。

2．案由：商品房买卖合同。

3．诉讼双方
原告（上诉人、被申请人）：林某。
一审委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。
一审委托代理人陈某。
二审委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。
二审委托代理人陈某。
再审委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。
被告（被上诉人、申请再审人）：福建元利实业有限公司。
法定代表人林某2，福建元利实业有限公司董事长。
委托代理人缪禹，福建人文律师事务所律师。

4．审级：再审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：福安市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈开廉；审判员：林劲松、林志坚。
二审法院：宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：余梓安；代理审判员：赖昌铅、易丽容。
再审法院：宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林本春；代理审判员：郑彦、韦晓菁。

6．审结时间：
一审审结时间：2011年01月11日。
二审审结时间：2011年05月27日。
再审审结时间：2012年05月08日。

1．一审诉辩主张
原告诉称：
原、被告双方于2007年签订《商品房买卖合同》，约定原告所购商品房为XX大茶都第XX幢XXXL号房，价款总额487903元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按第2项处理，即买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约履行，支付合同总价款，然而被告未能在规定的时间内为原告办理房地产权属证书。经原告敦促，被告于2009年9月1日向原告立下承诺函，表示在该承诺函签署后五个月办结并交付《房屋所有权证》，并在业主取得《房屋所有权证》后，负责在两个月内按相关规定办好并交付《国有土地使用权证》。被告同时承诺，若未及时办妥《国有土地使用权证》同意自签署之日起按房屋合同总价款的日千分之二向已签收本承诺函的业主支付违约金。然而，被告签署承诺函后距今已有十个多月，仍未办妥《国有土地使用权证》，已逾期三个多月。根据双方认可的承诺函，被告应承担相应的违约责任，即按合同总价款的日千分之二偿付自2009年9月1日至2010年7月15日止的违约金310306元。为此，原告诉请判令被告立即办妥并交付《国有土地使用权证》并偿付违约金310306元。
被告辩称：
第一、对于原告所诉称的原被告间签订的商品房买卖合同的基本情况没有异议；第二、被告虽签署了承诺函给原告，但被告仅是商品房开发公司，不是办证机关，没有办证的义务，仅有协助办证的义务。原告诉请要求被告立即办妥并交付《国有土地使用权证》的请求应依法驳回；第三、被告已经及时向有关机关提交了相应的材料，但由于部分原告未能及时履行协助义务，没有配合提交相关材料，才造成了本案商品房未能及时办证的情况；其四、原告所要求的违约金的金额已超过了合同总价款的60%，明显超过法律规定的限额。综上，应驳回原告诉请。

2.一审事实和证据
福安市人民法院经公开审理查明：原、被告于2007年签订《商品房买卖合同》，原告林某所购商品房为XX大茶都第XX幢XXXL号套房，房价款总额487903元。合同约定，出卖人应在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约支付了合同价款。同年，被告元利公司将商品房买卖合同提交房产登记机关进行备案。至2009年9月1日，因被告未能为原告办理房产所有权证及土地使用权证，经原告催促，被告向原告立下承诺函，表示将在该承诺函签署后五个月内办结并交付《房屋所有权证》，并在业主取得《房屋所有权证》后，负责在二个月内按相关规定办好并交付《国有土地使用权证》。根据该承诺，被告办妥土地证的最后期限为2010年4月1日。同时，被告还承诺若未及时办妥《国有土地使用权证》，同意自签署之日（即2009年9月1日）起按房屋合同总价款的日千分之二向已签收本承诺函的业主（原告）支付违约金。期间，被告为原告办妥房屋所有权证，但未能按承诺函所承诺的期限为原告办妥《国有土地使用权证》。经调查显示，至2010年5月7日，被告才向福安市国土资源局申办《国有土地使用权证》。同年7月5日，福安市政府安政(2010)综104号文批准，准予变更登记发证。
上述事实有下列证据证明：
（1）《商品房买卖合同》；
（2）《承诺函》；
（3）福安市国土局的"地籍档案"。

3.一审判案理由
福安市人民法院根据上述事实和证据认为：被告元利公司签署的承诺函属于商品房买卖合同的一部分，应为合法有效，双方应依约定履行义务。被告于2010年5月7日才向办证机关申报材料，已超过承诺函所承诺的办结土地证的期限，应承担相应的违约责任。双方对违约金的计算虽有约定，但明显过高，依法应以损失数额为标准进行调整。由于本案损失数额无法确定，依法应参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。当事人承诺函约定的取得土地证的最后期限即为是否应当承担违约责任的时间分界点，计算时间应以实际导致办证拖延的天数计算，从应当承担违约责任之日起至被告完成报送资料义务之日止。本案约定办证期限为2010年4月1日，实际完成报送材料义务为同年5月7日，此期间为被告拖延的办证期间，即应承担违约责任的期间。此外，鉴于《国有土地使用证》已办结，是否交付给原告，应依据有关房屋抵押贷款的相关规定处理，故原告诉请要求被告立即办妥并交付《国有土地使用证》的诉求，应予驳回。

4.一审定案结论
福安市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，作出如下判决：
1、被告福建元利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告林某逾期办证违约金（违约金计算方法如下：以房屋合同总价款487903元为计算总额，利率按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算，计息时间从2010年4月1日起至2010年5月7日止）。
2、驳回原告其他诉讼请求。
案件诉讼费5954.6元，由原、被告各负担29773.3元。

1．二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：
（1）一审认定的被上诉人违约天数有误。违约金应按承诺函约定的自签署之日起算，即从2009年9月1日起算；上诉人一审于2010年7月15日起诉时，被上诉人庭审表示国有土地使用证未办。故违约金的截止时间至少计算至2010年7月15日；（2）一审按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算本案违约金，属法律适用不当。双方约定被上诉人违约按房屋总价款的日千分之二向上诉人支付违约金。被上诉人一审并没有提出调整、减少违约金的请求。一审法院主动减少违约金，属于判非所诉；（3）根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定，双方当事人没有约定违约金或损失赔偿额计算方式时，可以参照该规定的标准计算。而本案双方明确约定按日千分之二计算违约金，没有理由强制上诉人必须按金融机构计收逾期贷款利息计算违约金。请求：撤销一审判决，改判：被上诉人从2009年9月1日计至2010年7月15日按购房合同总价款的日千分之二，偿付逾期办证违约金。
被上诉人（原审被告）辩称：
（1）针对违约天数的计算天数，原审法院判决并无不当，认定事实清楚，适用法律正确。本案主要关于负责办证和协助办证的理解。对于我们只是协助办证，申报办证；（2）关于违约金计算方法，上诉人主张被上诉人未对数额进行调整，是错误的。被上诉人在一审答辩就已经提出，违约金最后计算总额已经超过合同标的款的一半，明显数额过高，请求法院予以调整。请求：驳回上诉，维持原判。

2．二审事实和证据
宁德市中级人民法院经审理，除商品房买卖合同报备时间外，确认一审法院认定的其他事实和证据。另查明：本案诉争的国有土地使用权证载明的发证时间为2010年7月5日。

3．二审判案理由
宁德市中级人民法院根据上述事实和证据认为：1、根据双方2009年9月1日签订的承诺函约定，被上诉人元利公司至迟应在2010年4月1日前交付《国有土地使用证》，而该证载明的发证时间为2010年7月5日，已超过约定时间，被上诉人构成违约，应承担违约责任。违约天数的起算点应为承诺函签署之日，且应计算至《国有土地使用证》的发证时间。2、承诺函约定按合同总价款的日千分之二支付违约金，依此约定计算违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，对被上诉人提出违约金过高应调整的抗辩，应予支持。但鉴于本案损失数额无法确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，违约金应以房屋合同总价款487903元为计算总额，按金融机构计收逾期贷款利率的130%标准计算。

4．二审定案结论
宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52130元，由上诉人福建天虹建设工程有限公司负担。

1、申请再审人（一审被告、二审被上诉人）诉称：
（1）二审认定申请人"至迟应在2010年4月1日前交付国有土地使用证"系属错误。申请人在2010年3月已将相关资料交付给权属登记机关，《国有土地使用证》在同年7月5日颁发，系因买受人按要求需补充材料及行政机构非正常延误等所致。二审对此改判没有事实理由，元利公司认可原一审对违约时间的认定。（2）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条系针对二个不同的法律问题，二审将该二条合并使用，以损失难以确定的银行利息标准为基数，适用有实际损失的规定加判30%，明显违反法理原则。二审对此改判没有法律依据，元利公司认可原一审对违约金的确定。请求维持原一审判决。

2、被申请人（一审原告、二审上诉人）辩称：
（1）双方签订的《商品房买卖合同》及承诺函合法有效，元利公司逾期办证已构成违约，该公司逾期办证的行为有二次，第一次是未按合同约定在2008年12月31日前向产权机关报备资料，第二次是承诺书签署后未能在保证期内办妥《国有土地使用证》。（2）元利公司本应按《承诺函》约定支付违约金，原二审对违约金调整减低，已属最低限度，不能再降低。请求维持原二审判决。