1、判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区藤县人民法院（2012）藤民初字第420号民事判决书。
二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人民法院（2012）梧民三终字第135号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（上诉人）：杨某、何某
一审委托代理人：易小梧，广西藤县东城法律服务所法律工作者。
二审委托代理人：吴荫海，广西藤县"148"法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）：覃某、李某（又名李某）
一审、二审委托代理人：黄敏强，广西桂江律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区藤县人民法院。
独任审判员：易庭泉。
二审法院：广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李晖萍；审判员：覃祥；代理审员：朱卓慧。

6、审结时间
一审审结时间：2012年6月14日
二审审结时间：2012年10月12日

1、审诉辩主张
（1）原告诉称：
1991年藤县濛江镇江权村公所（现藤县濛江镇江权村民委员会）经申请批准，在本村江口2组拆旧翻新建造房屋一座，房屋建成后没有依法登记领取房屋权属证书。1993年12月16日藤县濛江镇江权村公所将此房屋转让给原告杨某、何某夫妇。1998年4月经过有关部门处理，原告杨某依法取得上述转让房屋的国有土地使用权证书。2007年4月12日，杨某未经妻子何某同意，以个人名义擅自将该房屋转让给两被告覃某、李某夫妇，并将该房屋《国有土地使用权证》、《国有土地使用出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地位置申请书》原件交给了覃某、李某收执。原告方认为，双方签订的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，属于无效合同。为此，请求人民法院判决：一、确认原、被告双方签订的《房屋转让合同》无效；二、由被告返还房屋及相关证件给原告。
（2）两被告辩称
原告杨某与两被告自愿签订房屋转让合同，有在场人在转让协议上签名作证，且被告方已搬进购买得的房屋居住至今，根据合同法有关规定，双方签订的合同应为合法、有效合同。为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
广西壮族自治区藤县人民法院经公开开庭审理查明：1993年12月16日原告杨某、何某与藤县濛江镇江权村公所（现藤县濛江镇江权村民委员会）签订转让房屋契约，约定由濛江镇江权村公所将其所有的位于藤县濛江镇河东开发区糖烟仓库后背房屋1座3层（占地面积20.36平方米）转让给杨某、何某夫妇。杨某当即交清房屋价款33000元。由于原告与藤县濛江镇江权村公所转让房屋的土地是集体所有，双方转让后被藤县土地管理局罚款处理，1998年6月18日原告杨某与藤县土地管理局签订国有土地使用权出让合同书，后来该房屋土地转为国有出让土地，并以原告杨某的名义取得转让房屋的国有土地使用权证。2007年4月12日，原告杨某与被告覃某、李某签订房屋转让合同书，原告杨某将其与藤县濛江镇江权村公所购买得的房屋一座转让给被告夫妇，约定由覃某、李某在合同签订时一次性交清房屋价款40000元，原告的房屋即归被告覃某、李某所有，杨某并将该房屋《国有土地使用权证》、《国有土地使用出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地位置申请书》原件交给了覃某、李某收执。在场人李某1、王某在房屋转让合同上签名作证。自2007年4月至今，被告覃某、李某一直在购买得的房屋居住。但双方买卖的房屋至今没有办理有关产权过户手续。2012年3月22日，原告杨某以转让房屋未经妻子何某同意，且转让的房屋未办理房屋产权证登记为由，向藤县人民法院提起诉讼，请求人民法院确认原、被告双方签订的《房屋转让合同》无效，并要求两被告返还房屋及相关证件给原告。
上述事实有下列证据证明：
1、原告举证：
（1）、原告的身份证及结婚证复印件，证明原告的身份及婚姻状况；
（2）、藤县濛江镇江权村公所与原告之间签订的房屋转让契约及房屋转让收款收据各1份，证明原告出卖给被告的房屋原来是从藤县濛江镇江权村公所购买到原告手的；
（3）、建设工程规划许可证，建设用地位置申请书复印件各1份，证明上述建设工程规划许可证及建设用地位置申请书是以藤县濛江镇江权村公所名义办理的，不是杨某的，不能过户；
（4）、非法转让房屋的土地被土地管理部门罚款收据复印件1份，证明原告与藤县濛江镇江权村公所非法转让土地被处罚的事实；
（5）、土地使用权出让合同及国有土地使用权证书复印件各1份，证明原告是出卖房屋土地的合法使用者；
（6）、房屋转让合同复印件1份，原告方证明，原告杨某转让给被告的房屋没有房屋产权证，房屋转让时也未经共有人书面同意；
（7）、住房登记信息证明，证明原告转让给被告的房屋至今尚未取得房屋产权证书。
2、被告举证：
（1）、房屋转让合同复印件1份，证明原告杨某与被告方房屋买卖关系已经成立的事实；
（2）、土地使用权证复印件1份，证明原、被告已经将此房屋的权属证书交给被告方的事实；
（3）、建设用地位置申请书1份，证明原、被告转让房屋坐落的位置；
（4）、建设工程规划许可证1份，证明房屋来源及原告已经将房屋相关证件交给了被告；
（5）、国有土地出让书合同1份，证明房屋来源及原告已经将国有土地出让合同原件交给被告的事实。

3、一审判案理由
藤县人民法院经审理认为：原告杨某以自己的名义与被告覃某、李某签订的《房屋转让合同》，其将与藤县濛江镇江权村公所购买得的房屋转让给两被告，是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方已经依照《房屋转让合同》的约定，被告覃某、李某在签订房屋转让协议时依约将转让房屋价款40000元交付给原告杨某，原告杨某也将出卖的房屋交付给覃某、李某管理、使用，并将该房屋的《国有土地使用权证》、《国有土地使用出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地位置申请书》原件交给了覃某、李某收执。原告杨某转让房屋时已经取得买卖房屋的国有土地使用权证，表明该房屋和房屋所占的国有土地使用权是属于杨某所有，杨某有处分转让房屋的权利。故应认定原告杨某与覃某、李某签订《房屋转让合同》为合法、有效合同，双方当事人应继续全面履行合同。现原告杨某主张其与覃某、李某签订的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项、第三十九条第二款的规定，应依照《中华人民共和合同法》第五十二条第(五)项的规定，认定双方签订的《房屋转让合同》为无效合同。原告的主张是不符合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定解释："合同法第52条第5项规定的'强制性规定'，是指效力强制性规定"，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项和第三十九条第二款的规定，是管理性的强制性规定。故不能认定原告杨某与被告覃某、李某签订房屋转让合同无效。因此，对原告杨某主张与被告覃某、李某签订的《房屋转让合同》认定为无效合同，不予以支持。另外，原告杨某主张其将房屋转让给被告覃某、李某夫是妇未经原告妻子何某同意的，要求法院确认双方签订的《房屋转让合同》无效，也是无事实依据和法律依据的，因为原告杨某出卖房屋的国有土地使用权登记权利人为杨某，原告不能以此抗辩善意购买的被告。故对原告上述的主张，法院不予采纳。

4、一审定案结论
藤县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，作出如下判决：
一、原告杨某与被告覃某、李某签订的《房屋转让合同》有效；
二、驳回原告杨某、何某的其他诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由原告杨某、何某负担。

1、上诉人（原审原告）诉称：
（1）《房屋转让合同》违反《城市房地产管理法》的相关规定，属无效合同；（2）《房屋转让合同》损害国家利益，属无效合同；（3）一审判决适用法律错误；（4）一审判决认定《房屋转让合同》有效与法相悖；（5）被上诉人覃某、李某是"恶意购买"，不是善意购买。为此，请求二审法院判决撤销一审判决，改判双方签订的《房屋买卖合同》无效；由被上诉人返还房屋及相关证件给上诉人。

2、被上诉人（原审被告）辩称：
一审判决认定事实清楚，证据充分，处理恰当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。