一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：湖北省武汉市硚口区人民法院（2012）鄂硚口民三初字第00224号民事判决书。
二审判决书：湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00823号民事判决书。

（二）案由：确认合同无效纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）卓某
原告（被上诉人）吴某
上列两原告的共同委托代理人（一、二审）黄强，湖北法辉律师事务所律师。（一般授权代理）。
被告（上诉人）董某
被告（上诉人）王某
上列两被告的共同委托代理人（一、二审）吴新洲，湖北普明律师事务所律师。（特别授权代理）。
被告（上诉人）韩某
委托代理人（一、二审）万某（特别授权代理）。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：湖北省武汉市硚口区人民法院。
审判人员：代理审判员谢磊
二审法院：湖北省武汉市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：申斌；审判员：陈继红；代理审判员：丰伟。

（六）审结时间
一审审结时间：2011年10月19日。
二审审结时间：2012年11月24日。

二、一审情况

（一）一审诉辩情况
原告卓某、吴某共同诉称，原告与被告董某、王某之间因房屋买卖合同纠纷起诉至武汉市硚口区人民法院。在法院审理过程中，被告董某、王某为逃避法律责任，将诉争房屋卖给被告韩某。致使原告权益受损。原告认为，被告之间签订房屋买卖合同以及房屋过户等行为中，存在着双方恶意串通、明显低于市场价格等诸多损害原告权益的行为，依法应确认合同无效。故原告起诉来院，请求判令：1、确认被告之间签订的武汉市硚口区XX大厦X单元X层X室的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告董某、王某共同辩称，房屋已经出卖是事实，也已经办理过户手续，但出卖房屋时并未告知韩某房屋正在诉讼的事实，双方不存在恶意串通。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告韩某辩称，原告并非房屋买卖合同当事人，诉讼主体不适格。韩某已经支付购房款，且办理了房屋产权证，是善意第三人，适用善意取得。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。

（二）一审事实和证据
武汉市硚口区人民法院经审理查明，
卓某、吴某系夫妻关系，董某、王某亦系夫妻关系，董某、王某系韩某的姨父、姨母。武汉市硚口区XX大厦X单元XX1室房屋（建筑面积133.66平方米）于2004年12月8日登记在王某名下。2007年9月5日，卓某与董某、王某就上述房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定董某、王某以40万元的价格将诉争房屋转让给卓某。合同签订当日，卓某、吴某向董某、王某支付现金186500元，并以数码相机和电脑作价1万元。2007年9月10日，卓某、吴某又以转账方式向董某、王某支付12万元。2011年6月23日，董某出具收条，内容为："收吴某购房款现金306500元（分三次支付），数码相机、电脑10000元，欠房租40000元，总计356500元，所有原始凭证作废。"2011年11月，卓某、吴某向本院提起诉讼，要求董某、王某履行合同，配合办理房屋过户手续。该案件审理过程中，董某、王某与韩某于2012年2月17日签订《武汉市存量房买卖合同》，约定以50万元的价格将诉争房屋出卖给韩某。2012年2月22日，武汉国安房地资产评估有限公司对诉争房屋进行了评估，评估结论为：该房屋单价为5400元/平方米，总价为人民币72.18万元。2012年2月24日，韩某向武汉市房地产登记发证中心申请办理过户手续。2012年2月27日，该房屋核准登记在韩某名下。2012年3月1日，韩某领取了《房屋所有权证》。2012年5月11日，本院作出（2011）硚民三初字第418号民事判决书，判令董某、王某协助卓某、吴某办理诉争房屋过户手续。卓某、吴某在申请执行过程中发现董某、王某已经将房屋出卖给韩某。
上述事实，有双方当事人陈述、调查询问笔录、《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市房屋交易课税评估单》、《产权登记信息查询单》等证据在卷佐证。

（三）一审判案理由
武汉市硚口区人民法院审理经认为：董某、王某在明知已经将房屋出卖给卓某、吴某的情况下，在诉讼过程中又将房屋转让给他人，主观上具有恶意，并导致生效判决无法执行，侵犯了卓某、吴某的合法权益。董某、王某与韩某之间签订的房屋买卖合同约定房屋转让价格为50万元，而房屋评估价值为72.18万元，交易价格不足评估价值的70%，远远低于市场价格。韩某称购房款50万元全部是采用现金方式交付，对于资金的来源及流向没有提供任何证据证明。从2012年2月17日签订房屋买卖合同到2012年3月1日领取房屋权属证书，交易过户在半个月内就全部完成，明显不符合常理。加之韩某与董某、王某系亲属关系，双方存在恶意串通的盖然性较高。结合以上事实，董某、王某与韩某之间的房屋买卖行为存在诸多不合常理之处，足以推定董某、王某与韩某之间存在恶意串通，董某、王某与韩某为办理产权变更而签订的《武汉市存量房买卖合同》属无效合同。

（四）一审定案结论
武汉市硚口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下:
董某、王某与韩某于2012年2月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。案件受理费500元，减半后收取250元，保全费3020元，共计3270元，由董某、王某、韩某共同负担。

三、二审诉辩主张

董某、王某不服一审法院的判决，向湖北省武汉市中级人民法院上诉称：1、董某、王某与韩某之间签订的《武汉市存量房买卖合同》，因双方系亲属关系，双方才会以评估价的70%转让房屋，故双方并不存在恶意串通的事实，该合同应属有效合同。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回卓某、吴某的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由卓某、吴某承担。
韩某不服一审法院的判决，向湖北省武汉市中级人民法院上诉称：首先，我对诉争房屋的法律状态并不知晓，我是善意的购房人；其次，我已经将房款全部支付完毕，已履行了合同义务；最后，双方办理了房屋过户手续。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回卓某、吴某的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由卓某、吴某承担。

卓某、吴某二审答辩称：董某、王某与韩某之间的《武汉市存量房买卖合同》存在恶意串通，以逃避法律责任。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

四、二审事实和证据
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实。

五、二审判案理由
武汉市中级人民法院审理认为，本案的争议焦点是董某、王某与韩某之间签订的武汉市存量房买卖合同的效力。诉争房屋已于2007年由董某、王某转让给卓某、吴某， 因过户问题卓某、吴某于2011年11月提起诉讼，在此诉讼过程中，董某、王某于2012年2月17日与韩某签订房屋买卖合同，将诉争房屋买与韩某，董某、王某存在明显的恶意，其目的在于阻止房屋过户给卓某、吴某；韩某与董某、王某双方之间的房屋交易价格不足评估价值的70%，远远低于市场价格，且双方的交易过户手续在半个月内就全部完成，韩某没有证据证明其实际支付了购房款，故韩某受让诉争房屋也非善意。结合韩某与董某、王某系姨侄与姨父、姨母的亲戚关系，一审认定董某、王某与韩某之间存在恶意串通的情形，并无不当。虽然董某、王某与韩某办理了过户手续，但韩某是恶意办理登记的买受人，其不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得情形，故韩某不构成善意取得。董某、王某与韩某签订武汉市存量房买卖合同，构成恶意串通，损害卓某、吴某利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项"有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"的规定，故董某、王某与韩某之间的武汉市存量房买卖合同无效。上诉人董某、王某及上诉人韩某的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人董某、王某及韩某的上诉请求，均没有事实和法律依据。

六、二审定案结论
武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由董某、王某负担250元，韩某负担250元。

七、解说
《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。但"恶意串通"系主观心理活动，难以通过直接证据予以证实，对其认定只能采取推定方式，在综合分析案件相关事实，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。
（一）对推定规则的理解和适用
推定是指依照法律规定或者由法院按照经验法则，从已知的基础事实(前提事实)推断未知的事实(推定事实)的存在，并允许当事人提出反证加以推翻的一种证据法则。虽然《民事诉讼法》未将推定作为一种证明方法，但最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条将"根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实"的情形规定为当事人无需举证的事实之一，但同时明确"......当事人有相反证据足以推翻的除外"。根据这一规定，一旦前提事实得到证明，法院可径直根据前提事实认定推定事实，无需再对推定事实加以证明。推定发生的依据包括法律规定和经验法则，前者称为法律推定，后者称为事实推定。本案中法院推定董某、王某与韩某之间存在恶意串通，并非基于法律规定，而是依据数个已知来源于该案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推论当事人之间是否存在恶意串通，属于事实推定。
进行事实推定，一般需要具备下列条件：1、必须在无法直接证明待证事实存在与否的情况下才能使用推定，若有直接证据证明待证事实，则无适用推定的必要。2、用于推定的前提事实必须已经得到法律确认，例如该前提事实已经由证据加以证明或当事人在诉讼中进行自认等。3、前提事实与推定事实之间必须存在一定的联系，这是事实推定的逻辑条件，关于二者间需存在何种联系，一种观点认为系必然联系,即二者互为因果、互为主从、或互相包容，否则推定不能成立；另一种观点认为只要存在高度盖然的可能性联系即可。笔者赞同第二种观点，因为根据前提事实推定作出的可能性判断之间往往存在一般与个别、普遍与特殊的关系，通过进行择优选择肯定一般、否定个别，最终尽可能使推定事实反映案件真实情况，最大程度地保证推定有效性。4、允许对方当事人提出反证，并以反证的成立与否确认推定的成立与否，因为推定事实并非绝对唯一，因此，允许被与推定事实相冲突的更有力的相反证据所推翻。
在适用推定规则时，应注意到推定有其局限性，在反映客观真实的程度上只能达到盖然性标准，还不能达到排除合理怀疑和绝对确信的程度。而且，这种盖然性的大小并不恒定，它与案情复杂程度、法官素质、基础事实的真实程度、特定事物间的常态联系，以及必然性与偶然性发生几率等密切相关，因此，结合日常生活经验法则形成的内心确信，对推定事实的建立具有重要意义。
（二）实践中对"恶意串通"进行推定证明的必要性
根据《民法通则》和《合同法》条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。关于"恶意"的掌握标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的即为应当知道。
在"一房二卖"的情形下，依照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十条，将后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为确定为恶意串通行为。但实践中，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为(即第三人是否明知)往往存在一定难度，因为恶意串通行为大多较隐蔽，对于第三人是否恶意，在取证上往往十分困难。在此类纠纷中适用推定，虽然法律尚无明文规定，但从学理而言，应属于一种"意图的推定"或"意思推定"，即根据一个正常人的一系列行为，推定其知道某一情形或知道自己行为的必然后果。其行为的必然后果也是其行动的目的，通过对其行为中不合常理情况的分析，可推定其在行为当时是否存在主观恶意。
应当指出，在上述有关涉及恶意串通的纠纷中适用推定制度尤显重要，且具有一定的现实意义。首先，通过推定可以减少不必要的举证，加快诉讼进程。既节省了当事人为调查取证所投入的人力物力，也节省了法院审理案件所花费的时间，实现诉讼经济。其次，缓解证明困难，避免了推定之事实因证据缺乏产生的僵局。就本案而言，在韩某本人否认的情况下，通过其他证据证明其行为当时具有主观恶意十分困难，而通过推定，可排除当事人举证及法院查证的困难，避免诉讼陷入僵局。第三，推定合于盖然性优势标准，可较准确地认定案件。推定以事实间存在稳定有规律的联系为前提，保证了通常情况下某一事实的存在能够逻辑地引起另一事实的发生，在绝大多数情况下符合事物发展的规律。第四，有利于公平分配当事人举证责任。通过举证责任的适当转换，允许一方当事人以推定方式证明案件事实，并允许对方提出反证，可避免一方当事人碍于客观原因举证不能而败诉。
（三）本案适用推定规则的具体分析
本案之所以认为董某、王某与韩某之间存在恶意串通，具体系基于以日常生活逻辑和经验为基础的如下事实推定：
一、合同约定的转让价格明显低于市场价。合同约定房屋转让价格为50万元，而房屋评估价值为72.18万元，交易价格不足评估价值的70%，远远低于市场价格。
二、韩某称购房款50万元全部是采用现金方式交付，但未提供任何关于资金的来源及流向的证据，无法证明其已经实际支付合理对价。
三、从2012年2月17日签订房屋买卖合同到2012年3月1日领取房屋权属证书，交易过户在半个月内就全部完成，明显不符合常理。
四、被告韩某与被告董某、王某系亲属关系，双方存在恶意串通的盖然性较高。
在综合上述前提事实的情况下，根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在董某、王某与韩某不能提供充分反证的情况下，应当推定董某、王某与韩某之间签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了在卓某、吴某的合法权益，故该合同应为无效。
（谢磊）