1、裁判书字号
一审判决书：北京市西城区人民法院（2011）西民初字第820号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第7108号民事判决书。
申请再审裁定书：北京市高级人民法院（2012）高民申字第2667号民事裁定书。

2、案由：物权保护纠纷。

3、诉讼双方
原告（上诉人，被申请人）：何某，1985年1月2日出生，汉族，中国新闻社海外中心编辑。
被告（上诉人，申请再审人）：万某，女，1957年11月8日出生，汉族，北京急救中心医生。
委托代理人：李某，男，1983年8月6日出生，汉族，北京国泰证信法律顾问中心法律顾问。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院。
独任审判员：史静。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：崔光、詹晖。
再审审查法院：北京市高级人民法院
合议庭组成人员：审判长：闫洪升；代理审判员：田燕、王宁。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年3月16日。
二审审结时间：2011年5月18日。
再审申请审结时间：2012年12月18日。

1、一审诉辩主张
原告何某诉称：2010年4月18日，原告与北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称：荣丰公司）签订《商品房现房买卖合同》，购买荣丰公司位于本区XX大街XXX号（荣丰嘉园）X区XX号楼X层XX4号房屋。原告依照约定向荣丰公司交纳了相关费用。荣丰公司于2008年10月15日与被告签订了《配套商业租赁合同》。2010年6月30日，荣丰公司向原告交付了诉争房屋。原告具有了产权人及出租人权利。由于房屋租赁合同约定被告不得转租，但被告却私自进行了转租，严重违约，该房屋租赁合同被北京市第一中级人民法院于2010年12月16日终审判定解除。被告于2010年11月起拒绝支付房租，且房屋租赁合同被判定解除后，原告多次要求被告腾退诉争房屋，但被告拒不搬出侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院判令：1.万某立即停止侵害并搬出侵占的诉争房屋；2.万某按每月3821元赔偿原告2010年11月16日至2011年1月4日的房租损失6208元；3.万某按每月人民币2179元（荣丰公司和万某约定的租金与万某将房屋转租的租金之间的差额）赔偿原告自2010年5月至2011年1月4日的擅自转租诉争房屋的非法利益17432元；4.万某给付原告逾期交纳房租的滞纳金11463元；5.万某支付原告违约金二万元，依据是房屋租赁合同第十三条第一款的约定。案件受理费由被告负担。
被告万某辩称：原告购买诉争房屋之后找了一些假证据证明被告转租。而且被告有荣丰公司同意转租的录音材料。被告没有荣丰公司同意转租的补充协议是因为被告一直在国外。被告不同意腾房，虽然房屋租赁合同解除，但被告在荣丰公司出售诉争房屋时并不知情。被告不同意给付原告2010年11月15至实际搬出之日的房屋租金，因为诉争房屋不能居住。被告不同意给付原告所谓的转租利润，因为被告没有转租，且荣丰公司同意被告转租。被告不同意给付原告滞纳金，因为被告没有欠原告房租。被告不同意给付原告违约金二万元。

2、一审事实和证据
西城区人民法院经审理查明：西城区XX大街XXX号X区XX号楼X层XX4室房屋系荣丰公司开发的商品房屋，该房屋用途为配套商业。2008年10月15日，荣丰公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订《配套商业租赁合同》，约定甲方将本案涉案房屋出租给乙方使用，租期自2008年10月16日至2013年11月15日，装修期免租金1个月，自2008年10月16日至2008年11月15日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用，不得从事任何非法活动；该房屋平均每月租金为3821元，租金总额为11463元，乙方每3个月缴纳一次租金，第一期租金由乙方应在本合同签订同时向甲方缴纳，以后每期租金应在租期开始前十五日内缴纳；合同一经签署，乙方即应交纳相当于2个月租金的押金，共计人民币3821元；乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2010年1月13日，被告与王某签订《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋小间租与王某使用，租期自2010年1月27日至2013年1月27日止，房屋租金为每月三千元。2010年4月18日，北京荣丰房地产开发有限公司与原告签订《商品房现房买卖合同》，将涉案房屋销售给原告。原告分别于2010年4月18日、2010年5月28日向荣丰公司交纳房价款共计1454640元。2010年5月10日，被告与王某2签订《租房合同》，被告将涉案房屋东侧租与王某2用于个体经营（成人保健），被告在开发商租期内提供王某2无限使用，房屋租金为每月三千元。2010年6月30日，荣丰公司与原告签订《房屋交接单》，确认荣丰公司已于2010年6月30日前将涉案房屋交付给原告。同日，荣丰公司出具情况说明，证明原告自房屋交付之日（2010年6月30日）起取得了《配套商业租赁合同》中出租方的资格，该公司作为出租方相关的权利义务已转让给购房人何某。2010年8月12日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证书。2010年8月16日，被告向荣丰公司交纳了2010年8月16日至2010年11月15日的租金11463元。庭审中，原告表示其已经收到荣丰公司转交给其2010年11月15日之前的房屋租金。2010年8月2日，原告至本院（原宣武区人民法院）起诉，以被告未经其同意转租诉争房屋为由要求解除荣丰公司与被告签订的《配套商业租赁合同》，本院于2010年10月28日判决解除《配套商业租赁合同》。被告提起上诉后，北京市第一中级人民法院维持了一审判决。
另查，经本院询问，被告表示诉争房屋的钥匙在其手中。
上述事实，有双方当事人陈述、配套商业租赁合同、（2010）一中民终字第20547号民事判决书等证据材料在案佐证。

3、一审判案理由
西城区人民法院根据上述事实和证据认为：本案中，被告与诉争房屋的原房屋所有权人荣丰公司签订房屋租赁合同，对房屋租赁事宜进行了相关约定。后荣丰公司将诉争房屋出售给原告，且诉争房屋登记至原告名下。原告作为新的房屋所有权人承担原房屋租赁合同中的权利义务。被告在未征得房屋所有权人同意的情况下将诉争房屋转租给他人使用，经原告起诉，法院已判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同。对于原告要求被告腾退诉争房屋的诉讼请求，因房屋租赁合同已经解除，被告继续占有诉争房屋没有法律依据，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照房屋租赁合同中约定的租金标准向其支付拖欠房租之日至庭审之日的房屋租金损失的诉讼请求，虽自2010年12月16日开始，双方签订的租赁合同已经解除，但因被告在上述时间段确实占用诉争房屋，且原告主张的租金标准符合法律规定，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其租金差额的诉讼请求，因双方在房屋租赁合同中对此并未进行约定，亦未有法律明确规定，原告可追究被告私自转租的其他法律责任，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告给付其逾期交纳房租的滞纳金的诉讼请求，因被告的房租租金已交纳至2010年11月15日，在被告应当交纳下期租金时，原、被告正处于解除房屋租赁合同的诉讼中，被告迟延交纳并非属于恶意，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付其违约金二万元的诉讼请求，因被告确实存在将房屋转租给他人使用的情形，所以应当按照合同总租金，即五年租金的百分之十向原告支付违约金，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，万某将西城区（原宣武区）XX大街XXX号（荣丰嘉园）X区XX号楼X层XX4号房屋腾空，交何某使用。
二、自本判决生效之日起七日内，万某给付何某二〇一〇年十一月十六日至二〇一〇年十二月十六日的房屋租金、二〇一〇年十二月十七日至二〇一一年一月四日的房屋使用费共计六千二百零八元。
三、自本判决生效之日起七日内，万某给付何某违约金二万元。
四、驳回何某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十四元，由何某负担三百九十六元（已交纳），由万某负担二百二十八元，自本判决生效后七日内交纳。

2、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
确认一审法院判案理由正确。

4、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百二十四元，由何某负担三百九十六元（已交纳），由万某负担二百二十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百元，由何某负担五十元（已交纳），由万某负担五十元（已交纳）。

1、申请再审意见
万某不服一、二审判决，申请再审称，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。其在2008年租赁房屋后便进行转租，荣丰公司的其他租户均租赁房屋后进行转租，荣丰公司没有在六个月内提出异议，视为同意进行转租，何某不能以转租为由要求解除合同，要求撤销一、二审判决。荣丰公司任意销售已出租房屋等行为致使万某无法正常使用房屋，何某切断房屋电源、拆除屋内设施、搬空家具等行为，已经构成严重违约，应承担违约和赔偿责任。万某行使抗辩权停止支付房租保护自己合法权利，不构成违约无需承担违约责任。请求判令撤销二审判决，依法再审。
被申请人何某称，万某的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。

2、再审审查判案理由
北京市高级人民法院经审查认为，万某与荣丰公司签订房屋租赁合同，对房屋租赁事宜进行了相关约定。后何某购买涉案房屋并取得房屋所有权证书，何某作为新的房屋所有权人概括继承原房屋租赁合同中的权利义务。法院生效判决认定万某在未征得房屋所有权人同意的情况下将承租房屋转租给他人使用，已判令解除何某与万某之间的房屋租赁合同，何某要求万某腾退房屋并按照房屋租赁合同中约定的租金标准向其支付拖欠房租之日至庭审之日的房屋租金损失，以及要求万某按照合同约定支付违约金，原审判决支持并无不当。万某的再审理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。

3、再审审查定案结论
经审查，认为万某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回万某的再审申请。