(一)首部

1、判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第5639号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第8597号民事判决书。
再审申请裁定书：北京市高级人民法院（2012）高民申字第2595号民事裁定书。

2、案由：租赁合同纠纷。

3、诉讼双方：
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：李某，男，1979年1月16日出生，汉族，无业。
委托代理人：杨幼南，北京市迪莱律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京方仕国际商贸城市场有限公司，住所地北京市丰台区南苑路1号。
法定代表人：黄某，总经理。
被申请人（一审被告）：北京国瑞嘉华投资有限公司，住所地北京市丰台区南苑路1号。
法定代表人：吴某，总经理。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
独任审判员：邢丽华。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：龙云斌；代理审判员：顾国增、仲伟珩。
再审审查法院：北京市高级人民法院
合议庭组成人员：审判长：闫洪升；代理审判员：田燕、胡昌明。

6、审结时间：
一审审结时间：2009年3月5日。
二审审结时间：2009年8月20日。
再审申请审结时间：2012年9月20日。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
（1）原告及其委托代理人诉称
李某诉称：我与被告签订租赁合同，约定我承租北京市京龙木樨园商贸批发市场一层AXXX号摊位，租赁期限三年，自2007年2月15日起至2010年2月14日止。摊位租金为每年265000元人民币，第三年租金2008年11月30日前一次性付清。2008年11月，我找到被告要求付清第三年的租金，但市场已由方仕国际公司管理，该公司答复我暂时不用付租金，也会继续履行原来的合同，并以欺骗的手段收走了我原来的租赁合同。后被告以种种理由拒绝收取我交纳的第三年的租金，故意制造我逾期付款的违约事实，从而达到单方终止合同目的。我要求被告继续履行合同，由原告继续承租京龙木樨园商贸批发市场一层AXXX号摊位，判令被告承担本案诉讼费用。
（2）被告的答辩及其委托代理人的辩护意见
被告国瑞嘉华公司、方仕国际公司辩称，不同意原告提出的诉讼请求，根据李某与国瑞嘉华签订的租赁合同约定，原告在2008年11月30日前一次性付清第三年的租金，但至今原告也没有支付租金，逾期七天原告没有支付租金，被告有权解除摊位租赁合同。原告拒绝向被告支付租金，经被告多次催要，给其宽限期，原告仍拒绝支付租金，原告以其行为拒绝继续履行合同。现被告已将此摊位承租给新的承租人。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
丰台区人民法院公开审理查明：出租人（甲方）国瑞嘉华公司与承租人（乙方）李某签订《摊位租赁合同》约定：李某承租国瑞嘉华公司位于北京市京龙木樨园商贸批发市场一层050号摊位，经营服装。租赁期限为三年，自2007年2月15日至2010年2月14日。摊位租金标准为每年每间26500元人民币，本合同签订当日，李某一次性支付国瑞嘉华公司两年租金53000元人民币，第三年租金在2008年11月30日前一次性付清。合同第七条约定，承租人李某逾期七日未支付租金或工商、税务等费用，经甲方催告仍拖延不交的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同总租金额的5%的标准向甲方支付违约金。2008年9月，北京市京龙木樨园商贸批发市场由方仕国际公司接管。李某与方仕国际公司签订《摊位确认书》，李某愿意与方仕国际公司签订新的《租赁合同》。2008年12月5日方仕国际公司发出通知，该通知规定，新合同的起租日期调整为2009年1月1日，商户移交的1个月零14天的租金顺延。租金收取时间和方式：交三年租金（分三次交清：第一次12月7日-10日交1年租金；......）。
另查，2008年12月11日，方仕国际公司将位于北京市京龙木樨园商贸批发市场一层050号摊位租赁给夏某，租赁期为2009年1月1日至2010年12月31日。李某与方仕国际公司未办理解除合同手续。
上述事实，有双方当事人陈述、摊位租赁合同、摊位确认书、通知等相关证据在案佐证。

3、一审判案理由
丰台区人民法院根据上述事实和证据认为：原被告双方签订的租赁合同，未违反国家法律、法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某在履行合同期间已交纳租金至2009年2月14日，被告称其向李某催要租金，李某拒绝交纳，无据佐证，其抗辩不能成立。现被告将李某租赁的未到租期摊位另租他人，显属违约行为，其应承担责任。李某要求履行双方签订的《摊位租赁合同》，并无不当，本院予以支持。

4、一审定案结论
综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：北京方仕国际商贸城市场有限公司继续履行北京国瑞嘉华投资有限公司与李某签订的《摊位租赁合同》。
案件受理费70元，由北京方仕国际商贸城市场有限公司负担，

（三）二审情况

2、二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明：2006年11月30日，出租人国瑞嘉华公司与承租人李某签订《摊位租赁合同》；该合同主要约定：李某承租国瑞嘉华公司的AXXX号摊位，经营服装；租赁期限为三年，自2007年2月15日至2010年2月14日；摊位租金标准为每年每间26．5万元人民币，本合同签订当日，李某一次性支付国瑞嘉华公司两年租金53万元人民币，第三年租金在2008年11月30日前一次性付清;合同第七条约定，承租人李某逾期七日未支付租金或工商、税务等费用，经国瑞嘉华公司催告仍拖延不交的，国瑞嘉华公司有权解除合同，李某应按照本合同总租金额的5％的标准向国瑞嘉华公司支付违约金。李某于2006年11月30日向国瑞嘉华公司支付53万元。国瑞嘉华公司于2006年11月30日向李某提供了AXXX号摊位。
2008年9月，北京市京龙木樨园商贸批发市场由方仕国际公司接管。2008年11月27日，李某与方仕国际公司签订《摊位确认书》，李某愿意与方仕国际公司签订新的《租赁合同》。2008年12月5日，方仕国际公司发出通知，该通知规定，新合同的起租日期调整为2009年1月1日，商户移交的1个月零14天的租金顺延。租金收取时间和方式：交三年租金（分三次交清：第一次12月7日-10日交1年租金等）。
另查，2008年12月11日，方仕国际公司将AXXX号摊位租赁给夏某，租赁期为2009年1月1日至2010年12月31日。李某与方仕国际公司未办理解除合同手续。
上述事实，有双方当事人陈述、摊位租赁合同、摊位确认书、通知等相关证据在案佐证。

3、二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：李某与国瑞嘉华公司签订的《摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，为有效合同。双方当事人均应按租赁合同约定的权利和义务自觉履行。国瑞嘉华公司将AXXX号摊位按照租赁合同约定交给李某使用。李某在履行合同期间已交纳租金至2009年2月14日。方仕国际公司替代国瑞嘉华公司向李某履行该租赁合同后，并与李某签订了AXXX号摊位租赁确认书，方仕国际公司与李某应继续履行原租赁合同。截止2008年12月11日，李某并未拖欠方仕国际公司租金。方仕国际公司亦未提交其向李某催交预交下期租金的有效证据，而是擅自将AXXX号摊位转租他人，违背了该摊位租赁合同的约定，应承担相应违约责任。
因李某的原审诉讼请求是要求国瑞嘉华公司、方仕国际公司继续履行AXXX号摊位租赁合同，现方仕国际公司已于2008年12月11日将AXXX号摊位转租给案外人，导致李某与国瑞嘉华公司签订的AXXX号摊位租赁合同不能继续履行。关于国瑞嘉华公司、方仕国际公司应向李某承担的赔偿责任，李某可另行主张。李某在本案中并未要求解除AXXX号摊位租赁合同，亦未要求国瑞嘉华公司、方仕国际公司赔偿违约的经济损失，仅要求继续AXXX号摊位租赁合同不妥，原审法院判决国瑞嘉华公司、方仕国际公司与李某继续履行AXXX号摊位租赁合同不当，本院予以纠正。方仕国际公司的上诉理由成立，本院予以采信；对其上诉请求，本院予以支持。

4、二审定案结论
据此，北京市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：1、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第5639号民事判决；2、驳回李某的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京方仕国际商贸城市场有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费140元，由北京方仕国际商贸城市场有限公司负担（已交纳70元，余款于本判决生效后7日内交纳）。

（四）申请再审审查情况
李某不服二审判决，申请再审称，被申请人终止租赁合同，并转租他人是恶意违约行为，二审改判理由与被申请人上诉理由不符，助长了被申请人的恶意违约行为，故要求撤销二审民事判决书，依法予以再审。
北京市高级人民法院审查查明：申请再审期间，李某就方仕国际公司、国瑞嘉华公司违约行为，已经向法院另行提起诉讼，要求其赔偿摊位转让费及剩余租赁期间的经营损失。2012年3月20日，一审法院判决方仕国际公司赔偿李某损失三万八千元，该判决现已生效。
北京市高级人民法院认为：虽然李某与国瑞嘉华公司签订的《摊位租赁合同》合法有效，但方仕国际公司已将AXXX号摊位转租给案外人，李某与国瑞嘉华公司签订的AXXX号摊位租赁合同实际已无法继续履行。原审判决据此认为李某可另行向方仕国际公司、国瑞嘉华公司主张赔偿责任并无不妥。
综上，李某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款的规定，裁定：驳回李某的再审申请。

（五）解说
本案中，方仕国际公司违反租赁合同的约定，在前租赁合同履行期间将AXXX号摊位转租给案外人，构成违约。本案的审理焦点在于方仕国际公司应如何承担违约责任，李某要求继续履行租赁合同的诉讼请求能否得到支持。一种观点认为，方仕国际公司违约，作为守约方,李某可以选择违约责任的承担方式，要求方仕公司继续履行合同；另一种观点认为，继续履行只是承担违约责任的方式之一，只有在符合一定条件下，才可以要求继续履行合同。我们赞同第二种观点，理由如下：
1、各债权之间具有平等性
首先，在民法理论中，物权具有优先性，也称优先效力，是指同一物上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先实现。这种优先效力体现在两个方面，一是物权对于债权而言，物权具有优先效力，即同一物上，既存在物权，又存在债权时，物权的实现先于债权；二是物权相互之间的优先效力，在先的物权往往优先于后存的物权，例如，甲有楼房一幢，8月1日，甲与乙签订了房屋买卖合同，将楼房出售给乙，但是未办理产权转移登记。8月2日甲向丙银行借款100万元，并以该楼房做抵押签订抵押合同，并作了抵押登记。8月3日甲向丁银行借款100万元，并以同一楼房办理了抵押登记。一个月后，丙、丁银行债权到期，甲无力偿还。丙、丁要求行使抵押权，而乙则要求继续履行房屋买卖合同。这时候，甲、乙之间存在房屋买卖合同，乙享有债权，而丙、丁均对该房屋享有抵押权。本案中，丙、丁对于房屋售卖款有优先受偿权，其中丙的抵押权在先，丙又优先于丁，而乙虽然签订买卖合同在先，但由于其只享有债权，故只能在丙、丁受偿后，若有剩余，则再进行受偿。
与物权具有优先性相对，债权则具有平等性，其不具备物权的排他性和优先性，当数个债权人对同一债务先后发生债权时，具有同等效力。例如，甲与乙签订房屋买卖合同，第二天与丙又签订同一房屋的买卖合同，但均未办理产权转移登记，后乙、丙分别起诉到法院要求甲履行房屋买卖合同。由于乙和丙都享有该房屋的债权，两份房屋买卖合同具有同等的地位，所以是否履行房屋买卖合同以及履行哪份合同并不能仅仅根据合同签订的先后顺序来确定，而应根据合同的履行情况，如谁实际合法占有房屋，各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。正是由于债权的这一性质，两份出租同一摊位的租赁合同也具有平等性.本案中，虽然方仕国际公司与李某签订合同在先，与夏某签订合同在后，但是两个合同应当处于同等地位，李某的债权并非必然会得到优先保护。
其次，在出租同一租赁物的两份合同均有效的情况下，承租人均要求实际履行的，如何确定应该优先履行哪份合同？
对于多份对同一标的物的租赁合同，承租人同时主张履行合同的情况下，如何实际履行的问题，合同法缺乏明确的规则，但这一争议决定了哪份合同可以实际履行，租赁物由谁实际使用、收益等重要问题，在审判实务中具有十分现实的意义。
对此，笔者认为可以在审判实践中比照买卖合同履行的相关司法解释的进路和规则进行判断。之所以比照买卖合同的相关规定，原因有二：一是合同法第174条规定，法律对于其他有偿合同没有规定的，可以参照买卖合同的有关规定，也就是买卖合同的规定准用于租赁合同、借款合同、承揽合同、运输合同、行纪合同等其他有偿合同。这些合同虽然与买卖合同有所不同，但就有偿、双务这一点来说是相同的，而且买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的而交易形式。在我国，司法统计数据显示，买卖合同纠纷占民商事纠纷案件的45%。所以买卖合同作为"有偿合同的典范" 就对其他合同具有参照意义。二是买卖合同是最为常见的一种合同形式，而相关的法律实践、司法解释也最为丰富，在最近实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同的解释》）中对出卖人就动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当如何处理制订了详细的规则，这对判断如何履行标的重合的其他合同具有一定参考意义。
《买卖合同的解释》第9条、第10条分别规定了出卖人就同一普通动产及船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，买受人均要求实际履行合同的处理原则。根据司法解释，普通动产遵循交付优先、付款优先、合同成立优先的顺序，而需要登记的特殊动产则遵循交付优先、登记优先、合同成立优先的顺序，总的来说，法院应当判决与实际标的物关系最为密切的债权人继续履行，这样可以减少合同继续履行的成本，节约社会资源，也有利于法律关系的稳定。因此，在处理多重租赁合同纠纷时，也可以遵循同一规则，即在多份出租同一标的物的租赁合同中，法院应当支持实际占有、使用租赁物的承租人继续租赁，其次，按顺序支持交付租金、先签订租赁合同的承租人。具体到本案中，虽然李某与方仕国际公司订合同在先，但是目前由后承租人夏某实际占有、租赁AXXX号摊位、后一份租赁合同正在履行期间，如果判决终止，将对后承租人造成更大损失，也不利于维持现有法律关系的稳定，因此，李某要求实际履行的诉讼请求得不到法院支持。相反，如果假设目前李某占有诉争摊位，而后承租人夏某请求履行合同，也无法得到支持。
2、继续履行合同需具备条件
根据我国合同法，违约方承担违约责任的方式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金及定金罚则五种。其中，采取补救措施专门适用于一方瑕疵给付的违约行为。定金是指合同当事人为确保合同的履行，以法律规定或者双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方一定金钱或其他替代物，其本质上是对当事人约定的债权的担保，只有预先约定的情况下才适用定金罚则。由于本案诉争的租赁合同没有约定定金、违约金，也不存在法定违约金的情形，因此，在出租方违约的情况下，本案中守约方李某只能让违约方在继续履行合同或者赔偿损失中选择。
合同法第113条明确规定了损害赔偿金的适用条件，即"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，"其包括因违约所造成的实际损失和预期利益的损失。守约方李某无疑可以依据这条规定，要求方仕国际公司进行损害赔偿。问题是李某起诉到法院时的诉讼请求是要求被告方仕国际公司继续履行合同，由原告继续承租京龙木樨园商贸批发市场一层AXXX号摊位，也就是守约方能否要求违约方继续履行合同以及什么情况下可以要求守约方继续履行合同？
合同法第109条、第110条分别对金钱债务和非金钱债务的继续履行进行了明确规定，"当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬"（第109条），其实质是说金钱债务中，守约方可以要求继续履行，因为金钱债务的特殊性，其继续履行与其他违约责任的承担方式（如支付违约金、赔偿损失）并无差别；但是在非金钱债务中，继续履行与其他违约责任的承担方式则有着明显差别，而合同法第110条对继续履行非金钱债务进行的条件进行了限定，对于法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高以及债权人在合理期限内未要求履行的非金钱债务，守约方不能要求继续履行。（1）法律上不能履行是指由于法律规定或变化，继续履行已经违法，如甲乙虽然签订了房屋买卖合同，但是甲未取得该房屋的所有权，属于无权处分，乙虽然与甲签订了合法有效的房屋买卖合同，但在甲不能履行时无法要求继续履行，此为法律上的不能履行。（2）事实上不能履行是指由自然法则所决定的不能，如上述案例中，甲虽然是房屋的所有人，但是在合同签订后，房屋因火灾灭失了，无法过户，此为事实上的不能履行。（3）债务的标的不适于强制履行，一般包括与债务人人身相联系的债务，如劳务合同货物运输、保管、劳动合同以及需交付工作成果的合同，如加工承揽合同、建筑工程合同。例如在雇佣合同中，在雇佣期内，受雇佣人不再愿意为提供劳务，由于该债务的标的是人身权，雇主无法要求受雇佣人继续履行雇佣合同。（4）履行费用过高，即虽然合同可以继续履行，但是债务人履约的成本远远大于其获得的履行利益，继续履行合同将给债务人带来较大的成本，或者强制实际履行需要花费很长时间，实际履行不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性。（5）对方违约后，守约方没有及时要求违约方实际履行。
租赁合同中出租人的义务是提供租赁物，其属于非金钱债务，所以应当适用合同法第110条的规定，如果不存在上述五种情形，债权人有权要求继续履行合同。但是在本案中，由于李某与方仕公司的租赁合同尚未到期，他也在此摊位经营了两年，但是在起诉时，李某已经将摊位腾空搬出。出租人也已经将诉争的摊位已经出租给后承租人，且后承租人已经搬入，并开始经营，如果此时要求继续履行与李某的租赁合同，不仅必须解除后一个租赁合同，后租赁合同无法履行，还需要后承租人停止经营，腾空摊位，履行成本较高。同时，在二审判决生效时，原租赁合同的剩余租赁期仅剩余六个月，而在申诉审查阶段，则该租赁合同约定的租赁期已经经过，继续履行合同十分不经济。但作为承租人李某除了要求继续履行外，还可以要求出租人承担损害赔偿责任，作为丧失租赁利益的补偿，以弥补其违约损失。另外，在申诉审查期间，李某就方仕国际公司、国瑞嘉华公司违约行为，又另行向法院提起诉讼，要求其赔偿摊位转让费及剩余租赁期间的经营损失。2012年3月20日，丰台区法院判决方仕国际公司赔偿李某损失三万八千元，该判决现已生效，李某的损失已经得到了相应的补偿，不能再要求对方继续履行合同。
综上，二审法院判决驳回其要求继续履行的诉讼请求，建议李某向国瑞嘉华公司、方仕国际公司请求承担的赔偿责任是正确的。
（胡昌明）