1.判决书字号
一审判决书：云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第7号民事判决书
二审判决书：云浮市中级人民法院（2013）云中法民二终字第88号民事判决书

2.案由
确认合同无效纠纷

3.诉讼双方
原告（上诉人）：李某，女，汉族，1963年12月17日出生，住云城区。
委托代理人：黄伟雄、梁炳雄，广东刚毅律师事务所律师。
被告（被上诉人）：梁某，男，汉族，1964年1月6日出生，住云城区。
委托代理人：徐杰兴、杨桂标，广东雄量律师事务所律师。
第三人（上诉人）：黄柱刚，男，汉族，1968年5月20日出生，住云城区。

4. 审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云浮市云城区人民法院
合议庭组成人员：林燕、康石英、区卓年
二审法院：云浮市中级人民法院
合议庭组成人员：黄海燕、黎洪靖、韦志远

6.审结时间
一审审结时间：2013年5月13日
二审审结时间：2013年8月2日

1.一审诉辩主张
原告（上诉人）李某起诉认为，李某与黄柱刚于1989年9月17日登记结婚。1994年6月5日，黄柱刚支付11660元给梁某，受让让位于云城区云城镇大塱村委塱心村的91平方米集体土地。同年6、7月，黄柱刚通过办理征用手续和缴交土地出让金等费用后，将梁某的集体土地证转为黄柱刚的国有土地使用证。1995年，李某夫妇在上述屋地上落了石脚。此后，李某夫妇因经济问题，暂无法建楼房。2012年9月3日，黄柱刚在没有告知李某的情况下与梁某签订了屋地《转让协议书》，将上述91平方米屋地以50000元转让给梁某。之后因李某找户口本办事时才发现与户口本放在一起的土地使用证不见了，追问黄柱刚才得知屋地已转让给梁某，并将土地使用证交给梁某。上述《转让协议书》未经李某同意，且以50000元的价格转让，显失公平，应为无效。据此，李某请求：1、确认黄柱刚与梁某于2012年9月3日签订的屋地《转让协议书》无效；2、判令梁某将李某的云府国用(94)2XXXXXX3号《国有土地使用证》返还给李某，同时将黄柱刚收取的50000元转让款退还给梁某；3、本案诉讼费用由梁某承担。
被告（被上诉人）梁某答辩认为，2012年9月3日，黄柱刚与梁某签订一份《转让协议书》，约定黄柱刚将位于云城街大塱村委塱心村的屋地以50000元转让给梁某。协议签订后，梁某支付了土地转让款50000元，黄柱刚将土地使用证原件交梁某。该《转让协议书》合法有效。（一）、李某与黄柱刚虽是夫妻关系，但涉案土地登记的使用者是黄柱刚。根据《物权法》第十五条、第十七条、《合同法》第四十四条规定,梁某与黄柱刚签订的《转让协议书》自2012年9月3日签订时生效。（二）、梁某与黄柱刚签订《转让协议书》时，曾问过黄柱刚是否征求其妻子意见，黄柱刚讲其妻李某是同意的。另外，1994年梁某将土地转让给黄柱刚时也是只与黄柱刚协商及签订转让协议书。因此，签订《转让协议书》时，梁某完全有理由相信黄柱刚卖地是经李某同意的。依照《合同法》第四十九条规定，即使黄柱刚没有告知李某而与梁某签订《转让协议书》，该转让协议也是有效的。（三）、梁某与黄柱刚签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形。（四）、涉案土地买卖不存在显失公平的事实。涉案土地位于梁某所属的云城街大塱村委塱心村中，原属梁某的宅基地，该土地周围全是梁某同村村民的住宅，1994年6月5日，黄柱刚以11660元向梁某购买该土地，现黄柱刚以50000元转让给梁某，该价格显然超出了黄柱刚为该土地的支出。综上，李某的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回李某的全部诉讼请求。
第三人（上诉人）黄柱刚述称，李某所诉属实，如法院不能确认该协议无效，黄柱刚认为该协议应当撤销。

2.一审事实和证据
1994年6月5日，黄柱刚与梁某签订一份《转让协议书》，约定黄柱刚以11660元的价格向梁某购买其位于云城区云城镇大塱村委塱心村的91平方米集体土地。同年7月18日，黄柱刚向云浮市人民政府申领了《国有土地使用证》[证号：云府国用（94）字第26-1-3-533号]，该证载明四至范围。黄柱刚购买土地后，在土地上建了地基，但一直未建设楼房。2012年9月3日，黄柱刚又与梁某签订一份《转让协议书》，约定黄柱刚以50000元的价格转让上述土地给梁某。梁某及黄柱刚分别在协议上签名及按指模确认。协议签订后，梁某支付了转让款5万元给黄柱刚，黄柱刚将涉案国有土地使用证交给梁某收执，梁某至今未办理土地权属变更登记。
另查明，李某与黄柱刚是夫妻关系，两人于1989年9月17日登记结婚。梁某与黄柱刚是表兄弟关系。
以上事实，有李某提供的身份证、结婚证、转让协议书、国有土地使用证以及当事人陈述等在案佐证。

3.一审判案理由
涉案土地由黄柱刚于夫妻关系存续期间购买，土地证上的权属登记人虽然只有黄柱刚，但根据婚姻法规定，该土地是黄柱刚与李某的夫妻共同财产，属于共同共有。物权法规定，除非另有约定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。黄柱刚在李某不知情的情况下，擅自将涉案土地转让给梁某，是无权处分行为。该无权处分行为是否合法有效，关键看梁某是否善意第三人及是否有理由相信土地转让协议的签订是夫妻双方的共同意思表示。因此，涉案土地虽然是李某与黄柱刚的夫妻共同财产，黄柱刚在转让土地时未得到李某的授权，但土地证登记的权属人只有黄柱刚一个，在土地证共有人一栏缺额的情形下，梁某没有义务审核该土地是否为夫妻共同共有，基于对土地使用权证公示信息的信赖，梁某有理由相信涉案土地为黄柱刚个人所有，且双方在签订转让协议时，李某与黄柱刚的夫妻关系正常，黄柱刚收取涉案土地的相应对价后，已将土地使用权证交给梁某收执，故梁某有理由相信黄柱刚处分土地是李某与黄柱刚的夫妻双方共同意思表示。因此，梁某是善意的第三人，其行为构成表见代理。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项的规定，李某不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的梁某。综上，梁某与黄柱刚签订的涉案土地转让协议，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。李某请求确认《转让协议书》无效退还转让款，以及要求梁某返还《国有土地使用证》的理由不成立，应不予支持。黄柱刚作为一个完全民事行为能力人，在没有证据证明梁某以欺诈、胁迫的手段签订《转让协议书》的情形下，以显失公平为由请求撤销该协议，违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定，故黄柱刚该意见不予采纳。

4.一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，作出如下判决：
驳回李某的所有诉讼请求。
本案受理费1150元，由李某负担。

上诉人（原审原告）李某、（原审第三人）黄柱刚提起上诉称：（一）本案转让的土地使用权属夫妻共有财产，对黄柱刚与梁某签订的《转让协议书》，李某确实不知情。本案不构成表见代理，没有证据证明"有理由相信"该土地使用权的转让是经李某同意的。（二）未经李某同意签订的《转让协议书》违反法律规定，应属无效。依据是《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于民法通则若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款的规定。（三）梁某不是购买土地使用权的善意第三人。（四）梁某与黄柱刚签订的《转让协议书》显失公平。综上，一审判决认定事实不
清，适用法律不当，判决错误，请求：撤销原审判决，支持李某一审的诉讼请求及黄柱刚要求撤销其与梁某签订的《转让协议书》的意见。

被上诉人（原审被告）梁某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。（一）梁某与黄柱刚于2012年9月3日签订的《转让协议书》合法有效，自双方签订时生效，不存在《合同法》第五十二条规定无效的情形。（二）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、第一百零六条的规定，梁某属于善意第三人，取得本涉案土地的所有权。（三）本案买卖不存在显失公平的事实。本案所涉土地位于梁某所在村中，周围全是梁某同村村民的住宅，黄柱刚自1994年6月5日以11660元的价格受让后，长达18年之久，既不建屋，也不转让，足以证实该土地的价值不高。