一、首部

1．判决书字号
一审判决书字号：北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第06796号。
二审判决书字号：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第04649号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）（被上诉人）：李某。
委托代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。
被告（上诉人）：宋某
委托代理人：牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。
委托代理人：宋某2（宋某之父）。
被告（反诉原告）（被上诉人）：张某。
委托代理人：马俊，北京市盈科律师事务所律师。
被告（被上诉人）：张某2。
委托代理人：张继勋，北京链家房地产经纪有限公司法务部职员。
被告（被上诉人）：北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人：左某，董事长。
委托代理人：张继勋，北京链家房地产经纪有限公司法务部职员。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市顺义区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王竞隆；人民陪审员：梁玉春、陈杰谊。
二审法院：北京市第三中级人民法院。合议庭组成人员：审判长：郑吉喆；代理审判员：刘建刚、曾彦。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年1月9日。
二审审结时间：2014年9月11日。

二、一审诉辩主张

1．原告李某诉称： 2011年10月29日，李某与宋某签署了《北京市存量商品房买卖合同》。合同约定了权利义务及违约责任。后李某与四被告就此事达成房款协议确定。此后，张某分两次出具保证书，明确其保证责任。但时至今日，李某依照约定履行了自己作为一个出卖人应尽的全部义务，但各被告均未依约履行付款及保证责任。2012年5月，李某以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼。后经北京市顺义区人民法院民事裁定书，驳回李某的起诉。李某上诉至北京市第二中级人民法院，该院维持原一审裁定。现李某诉至法院，请求判令：1.李某与宋某签订的《北京市存量商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2.四被告连带给付李某尚欠购房款1 750 000元；3. 四被告连带给付李某滞纳金100 000元；4. 四被告连带给付李某违约金390 000元；5.本案诉讼费由四被告负担。

2．被告宋某辩称：不同意李某的全部诉讼请求。保证书复印件上的内容已经写明李某承认张某是买房人，张某也承认欠李某的房款。有张某的自述材料和银行出具的提款材料证明。张某的律师也在法庭上全部承认了。另，宋某认为宋某被诈骗案一案没有结案，现在审理本案，不符合相关法律程序。是张某2、李某、张某已开始有不可告人的预谋，实际是买卖双方和买卖见证人合伙把宋某给算计了，把宋某的所有权利都抹杀了。

被告张某辩称：第一，张某与本案合同无关。本案属于商品房买卖合同纠纷，该合同双方主体为卖房人李某和购房人宋某。第二，张某认为本次房屋买卖合同应当认定无效。根据《担保法》及相关司法解释的规定，李某在应当知道宋某不具有购房资格的情况下，与宋某、中介公司隐瞒事实真相，采取欺诈手段，骗取张某在不知实情的情况下签署了房款协议和保证，应当认定为无效。在本案中张某无过错行为，因此张某不应当承担支付房款的责任。

被告链家地产公司辩称：同意李某的第一项诉讼请求，第二、三、四、五项不认可。

被告张某2辩称：不同意李某的全部诉讼请求，李某要求张某2承担买房的付款责任和违约责任没有事实和法律依据。

3.反诉原告张某诉称：（事实理由与本诉辩称内容一致）请求判令：撤销李某与宋某签订的《房屋买卖合同》。

4.反诉被告李某就反诉辩称：张某不具有提起撤销之诉的主体资格。

被告宋某就反诉述称：不同意反诉请求，答辩意见同本诉意见。

被告链家地产公司就反诉述称：链家作为反诉被告主体不适格。

被告张某2就反诉述称：张某要求撤销房屋买卖合同，其并非买卖合同主体，张某不具备撤销买卖合同主体资格；张某2作为反诉被告主体不适格。

三、一审事实和证据
北京市顺义区人民法院经公开审理查明：2011年10月29日，宋某与李某的委托代理人宋某3就顺义区XX园X区XX号楼X-XX2号签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定该房屋成交价为1 950 000元。
2011年10月29日，李某委托代理人宋某3（甲方）、宋某（乙方）、链家地产公司（丙方）签订《补充协议》，双方约定购房款为1950 000元的支付方式为在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，乙方逾期履行上述付款义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。宋某于庭审中述称《补充协议》中，双方约定的违约金标准过高。
2011年10月29日，李某委托代理人宋某3（甲方）、宋某之父宋某2（乙方）、张某2（见证人）签订《购房款声明》，约定就涉诉房屋因乙方家庭内部矛盾，在链家的合同价格只能写1 950 000元，价差40 000元，乙方保证于房屋过户当天支付甲方。2011年11月20日宋某2将40 000元给付李某委托代理人宋某3。
2011年11月11日，涉诉房屋由李某转移登记至宋某名下。当日，宋某2交纳契税21 600元。李某（甲方）、宋某（乙方）、张某（乙方）、张某2（见证人）于当日签订《房款协议》，约定将乙方就原定于当天给付的购房款1 950 000元，延迟到2011年11月15日转账至甲方账户。
2011年11月11日宋某向顺义区住建委提交《家庭购房申请表》，该表其他家庭成员信息处写有成员刘某，与购房人关系为夫妻。同该表一同提交建委的有宋某提交结婚证复印件一张，显示宋某与刘某于2011年8月26日登记结婚。
另查，刘某与李某2于2011年10月10日登记结婚，登记前其婚姻状况为未婚。2011年11月17日，张某用宋某卡号为6XXXXXXXXXXXXXXXXX4的银行卡向李某账户转账200 000元。2011年12月9日，张某向李某出具《保证书》，写明张某于2011年11月购买李某房屋一套，至今拖延购房款1 750 000元，保证于2011年12月15日一次支付李某房款加滞纳金共1 850 000元整。如有拖欠，张某将承担一切法律责任。2012年3月2日，张某向李某出具《保证书》，写明本人张某，承诺在2012年3月15日前，将本人所欠李某的房款1 850 000元全部结清。若有逾期，愿承担一切法律责任。2012年3月12日，北京市公安局顺义分局于2012年3月12日就宋某被诈骗案立案侦查。2013年2月1日，该局出具撤销案件决定书，认定宋某被诈骗案，因无犯罪事实，决定撤销此案。2012年4月16日，李某将宋某、张某、链家地产公司、张某2诉至本院，本院作出（2012）06004号民事裁定书，裁定"驳回原告李某的起诉，将本案有关材料移送公安机关。"后李某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第01097号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京市存量房屋买卖合同》，证明李某与宋某签订购房合同，双方约定权利义务关系；
2. 《补充协议》，证明李某与宋某就房屋过户时间及房款给付、违约金等进行约定；
3. 《购房款声明》，证明宋某之父宋某2与李某约定的房屋实际价款；
4. 《房款协议》，证明李某、宋某、张某约定宋某、张某于2011年11月15日前将购房款1 950 000元给付张某2；
5. 《家庭购房申请表》、婚姻登记查询页，证明宋某使用伪造的家庭成员身份于顺义建委审核购房资质；
6. 《保证书》，证明张某承诺于2012年3月15日前将房款1 850 000元给付李某；
7. 中国工商银行个人业务凭证，证明张某用宋某银行卡于2011年11月17日向李某转账200000元；
8.立案决定书、撤销案件决定书，证明宋某被诈骗一案于2012年3月12日经北京市公安局顺义分局立案侦查，于2013年2月1日撤销案件；
9.（2012）06004号民事裁定书、（2013）二中民终字第01097号民事裁定书，证明李某将宋某、张某、链家地产公司、张某2诉至北京市顺义区人民法院，该院作出裁定："驳回原告李某的起诉，将本案有关材料移送公安机关。"后李某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出裁定："驳回上诉，维持原裁定。

四、一审判案理由
北京市顺义区人民法院经审理认为：本案争议的焦点之一即为关联刑事案件是否对本案审理造成影响。就宋某被诈骗一案，北京市公安局顺义分局已于2013年2月1日撤销案件。在关联刑事案件撤案后，应对本案进行审理。
本案争议的焦点之二即为涉诉合同是否有效。根据已经查明的事实，宋某在合同履行过程中存在严重过错，在建委提交的审核在京购房资质的相关材料中，提交伪造的结婚证，用以骗取在京购房资质。宋某的上述行为，系在合同履行过程中存在欺诈。其伪造在京购房资质的行为，虽然存在严重恶意，但不能认定宋某违反法律法规的强制性规定。且，经本院核实，李某在合同签订、履行过程中并不存在恶意。难以认定系宋某、李某二人恶意串通损害张某利益。签订合同系宋某、李某本人真实意思表示，故涉诉合同应为有效。
本案争议的焦点之三即为宋某、张某、张某2、链家地产公司是否应承担付款义务、给付违约金义务及承担方式。前文已论述涉诉合同有效，故缔约双方当事人均应按照合同履行各自的权利义务。李某已经按合同约定将涉诉房屋过户至宋某名下，宋某作为房屋买受人，应按照约定支付李某购房款。李某与宋某、链家地产公司签订的《补充协议》亦为三方当事人的真实意思表示，应为合法有效。宋某作为涉诉房屋的买受人，未履行其付款义务，系根本违约，应当承担违约责任。但该协议中，约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。就李某主张的滞纳金十万元，其依据系张某向李某出具的《保证书》。本案审理的系房屋买卖合同纠纷，李某的该部分诉讼请求并非依据本案审理的法律关系而提出，故对该项诉讼请求，本案中不予处理。据张某向李某出具的两份《保证书》的内容，张某的真实意思表示应为对宋某应付的购房款及逾期支付购房款所产生的违约金承担保证责任。因张某未明确保证方式，视为其按照连带责任保证承担保证责任。链家地产公司、张某2作为本次房屋买卖合同的居间人及居间人的工作人员并无给付房款及违约金的义务。

五、一审定案结论
北京市顺义区人民法院经审理认为：就宋某辩称因相关刑事案件尚未完结，不宜审理本案一节,本院难以支持。
李某与宋某签订的《北京市存量房屋买卖合同》应为有效。就宋某辩称自己不是购房人，本院不予采信。就张某辩称宋某2是实际购房人，本院不予采信。张某主张该合同无效，亦于法无据。李某与宋某、链家地产公司签订的《补充协议》应为合法有效。宋某作为涉诉房屋的买受人，应当承担违约责任。但该协议中，约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。就李某主张的滞纳金十万元，本案中不予处理。李某要求张某就购房款及违约金承担连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。李某主张链家地产公司、张某2所应承担的连带责任，于法无据，本院不予支持。就反诉原告张某要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，因前述李某与宋某签订的涉诉合同系有效合同，故就其反诉请求，本院予以驳回。
综上，北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
1.确认原告李某与被告宋某于二〇一一年十月二十九日签订的《北京市存量商品房买卖合同》有效；
2.确认原告李某与被告宋某、被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一一年十月二十九日签订的《补充协议》有效；
3.被告宋某于本判决生效之日起七日内给付原告李某购房款一百七十五万元；
4.被告宋某于本判决生效之日起七日内给付原告李某违约金二十五万一千八百八十元一角四分；
5.被告张某对本判决第三项、第四项承担连带给付责任；
6.驳回原告李某的其他诉讼请求；
7.驳回反诉原告张某的反诉请求。

六、二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人宋某诉称：一、本案张某涉嫌诈骗，应当依法追究其刑事责任；二、顺义公安分局没有就宋某报案进行侦查就非法单方面决定结案；三、原审法院适用法律错误，将与本案无关的法律条款应用到判决中，严重损害宋某的合法权益。综上请求二审法院依法撤销原判、判决张某承担给付李某150万元的民事责任，其他金额由李某自行承担，宋某方不承担本案的任何责任，张某2、链家房地产对本案承担连带担保责任。

2．二审事实和证据
北京市第三中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
根据北京市公安局顺义分局出具的撤销案件决定书，宋某被诈骗案因无犯罪事实已于2013年2月1日被撤销。故原审法院对本案进行审理并无不当。
本案系一起房屋买卖合同纠纷，李某与宋某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，合同内容合法有效。李某与宋某、链家地产公司签订的《补充协议》亦为三方当事人的真实意思表示，应为合法有效。李某作为出卖人，已经按照合同约定将房屋实际过户，其合同义务已经履行完毕，但并未按照约定如期收到全额房款，故李某有按照合同及法律规定获得房屋剩余价款及适当违约金的权利，宋某、张某应连带承担上述责任。
链家地产公司、张某2作为本次房屋买卖合同的居间人及居间人的工作人员并无给付房款的义务，宋某上诉要求链家地产公司、张某2承担购房款的连带责任，既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。
经核实，本案宋某上诉所称的原审法院程序违法的问题缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。

4．二审定案结论
综上，宋某的上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

七、解说
该案系《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》出台后，即北京市楼房限购背景下，买受人宋某通过伪造结婚证，用虚假的家庭成员信息，于建委骗得购房资质审核通过，在房屋过户后，拒绝支付房款而引起的纠纷，具有一定的代表性。
本案第一个争议焦点即涉诉合同是否有效。依据相关限购政策的规定，买受人宋某不具备相应可以在京购买商品房的资质。即违反限购政策签订合同的效力问题。因限购政策不是法律、行政法规的强制性规定，故不宜依据《人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，确认合同无效。张某辩称系李某与宋某合谋、恶意串通以损害其利益。宋某辩称系李某与张某合谋，恶意串通损害其利益。但经审查，并无相关证据能够证明李某存在主观恶意。且在相关行政主管部门已经审核通过宋某具备购房资质的前提下，要求李某自己对宋某的购房资质进行审核，显系苛求。故李某在履行合同过程中并无过错。张某拟依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，确认合同无效，于法无据。需要指出的是一般来讲，如果双方签订的合同违反限购政策且未履行，诉至人民法院要求继续履行合同。法官会向当事人释明是否要求解除合同，如果当事人同意，则按照合同解除之法律后果对案件进行审理，如果当事人不同意，则判决驳回起诉。本案的审理过程有别于一般之处在于宋某已取得房屋所有权后，在李某已经履行完毕全部合同义务后，且涉诉房屋无法再回溯至其名下的前提下，应按照合同继续履行之思路进行审理，能更好地保护善意当事人之权益。
本案的第二个焦点即合同相对人的确定。本案系房屋买卖合同纠纷，当然应围绕涉诉合同进行审理。意思表示是法律行为的最关键要件，审查该合同买受人即确定签订合同是何人的真实意思表示。最初接触房屋中介公司的系宋某父母，宋某于关联刑事案件中提交的自述材料亦清晰显示其购房意向，且宋某不惜以使用伪造的结婚证来获得购房资质，故可以判断签订合同、购买房屋是宋某本人真实意思表示。另，《购房款声明》中也明确了宋某本人购房的意思表示。且考察涉诉房屋从李某名下过户至宋某名下。故应认定买受人即合同相对人为宋某。
本案的第三个争点即民事责任的承担主体。综合各方陈述及全案证据分析，虽然张某曾向李某出具保证书承诺自己付款，但毕竟款项尚未付清，且李某未明确免除宋某付款义务，因此，作为实际取得房屋的宋某，其按照合同的付款义务不应被免除，宋某应当给付李某涉案房屋的剩余款项及违约金。张某虽未与李某签订购房合同，但张某与宋某、李某共同签署了《房款协议》，因此张某与宋某一同成为了还款人，此外，张某还向李某出具保证书保证偿还房款及滞纳金，因此张某应当对本案的房款及违约金承担相应的民事责任。
综上，两审法院均认定涉诉合同及补充协议有效，宋某承担给付房款及违约金责任，张某承担连带给付责任，系综合考虑了限购背景下房屋买卖合同的审理思路及个案的具体情况，作出裁判。
（王竞隆）