一、首部

（一）判决书或裁定书字号：宾阳人民法院（2014）宾民一初字第1383号判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告：廖某
原告：邓某
被告：白某
被告：罗某
被告：黄某

（四）审级：一审。

（五）审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区宾阳县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：伍文帅；审判员廖汉真；人民陪审员：梁翠莲。

（六）审结时间：2014年9月25日。

二、诉辩主张

原告俗称：2002年7月8日，被告罗某、黄某将房屋及土地以138000元卖给被告白某，并将房产证、国有土地使用证及建设工程规划许可证交给白某。白某于2002年7月将上述房屋的土地变更登记至其名下，但没有办理房屋过户手续。2006年3月23日，被告白某与原告签订了一份房地转让协议，将上述房屋及土地以231000元卖给原告，原告当天向其交付了231000元，被告将国有土地使用证及建设工程规划许可证交给原告。原告签订合同后，多次找三被告，要求其协助办理房屋和土地的过户手续，但三被告均拒绝协助办理，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的房地转让协议有效；2、被告罗某、黄某在本案判决后10日内将房屋过户至被告白某名下；3、在被告罗某、黄某履行完上述义务后10日内被告白某协助原告办理房屋及土地的过户手续；3、本案诉讼费由被告负担。

三、事实和证据
宾阳县人民法院经公开审理查明：2002年7月8日，被告罗某、黄某与被告白某签订房屋转让协议，罗某、黄某将房屋及土地以138000元卖给被告白某，并将房产证、国有土地使用证及建设工程规划许可证交给白某。白某于2002年7月将上述房屋的土地变更登记至其名下，但没有办理房屋过户手续。2006年3月23日，被告白某与原告廖某、邓某签订了一份房地转让协议书，将上述房屋及土地以231000元卖给原告，原告当天向其交付了231000元，白某将国有土地使用证及建设工程规划许可证交给原告。原告签订合同后，多次找三被告，要求其协助办理房屋和土地的过户手续，但三被告均拒绝协助办理，原告遂向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的房地转让协议有效；2、被告罗某、黄某在本案判决后生效后10日内将房屋过户至被告白某名下；3、在被告罗某、黄某履行完上述义务后10日内被告白某协助原告办理房屋及土地的过户手续；3、本案诉讼费及办理上书房地产过户所需费用原告愿意全部承担。
上述事实有下列证据证明：
（一）房屋转让协议，证明被告罗某、黄某在2002年7月8日转让建设区548号五层半自建房给被告白某，当时是白某办理了土地过户手续，没有办理房产过户手续；
（二）房地转让协议，证明被告白某于2006年3月23日将宾阳县建设区548号五层半楼房转让给原告廖某夫妇；协议已经生效履行，土地证也交由原告手执，但因手头较紧没有办理过户手续，且由于罗某、黄某卖给白某的时候没有办理房产过户手续，因此不能直接办理，必须由罗某、黄某名下过户到白某名下，才能从白某过户到原告名下；
（三）国有土地使用证、建设工程规划许可证，证明房地转让协议已经生效、履行。

四、判案理由
宾阳县人民法院经审理认为：罗某、黄某与被告白某签订了房屋买卖协议，协议书中关于房屋及土地的买卖行为合法有效；在上述协议生效后，被告白益文依约向罗国政、黄某交付了购房款，并将上述土地使用权变更登记至其名下，但未办理房屋过户手续。2006年白某与原告签订的关于上述房地产买卖的房地转让协议书系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认，原告已依约履行了付款义务，被告白某即负有协助原告办理房地产过户手续的义务。现造成上述房地产不能办理过户登记的原因，一是被告白某拒不协助原告办理土地使用权的变更登记手续；二是上述房屋的产权人还登记在被告罗某、黄某名下，在罗某、黄某与被告白某签订的房屋买卖协议及白某与原告签订的房地转让协议均生效之下，罗某、黄某即负有义务协助将上述房产过户至白某名下，然后白某再负有协助将上述房屋过户至原告名下的义务，现由于罗某、黄某、白某怠于履行其应负义务，房屋所有权人尚登记在罗某、黄某名下，导致原告签订合同的目的未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定"因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权......"，故原告请求被告罗某、黄某在本案判决生效后10日内将上述房地产过户至被告白某名下；在被告罗某、黄某履行完上述义务后10日内被告白某协助原告办理上述房地产的过户手续的请求，合法有据，本院予以支持。原告主张本案受理费及办理上述房地产过户手续所需费用由其全部承担，系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，予以确认。

五、定案结论
宾阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：
（一）被告白益文与原告廖某、邓某于2006年3月23签订的《房地转让协议书》合法有效；
（二）被告罗某、黄某在本案判决生效之日起10日内协助被告白某将房屋的所有权人登记至被告白某名下，所需费用由原告廖某、邓某负担；
（三）被告白某在本判决第二项履行完后10日内，协助原告廖某、邓某将房屋所有权人及土地使用权人登记至原告廖某、邓某名下，所需费用由原告廖某、邓某负担。

六、解说
（一）合同的效力与物权的变动
《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"由此可见，我国对不动产物权的生效是采用"合同＋登记"的模式，合同属于内部约定，约束双方当事人；登记对外发生效力，公示物权的归属。合同双方当事人依法签订的合同成立后，仅产生请求权，通常不直接引起物权变动。本案中被告白益文和原告廖某、邓某签订的房地转让协议合法有效，被告应当协助原告办理房屋和土地的过户手续，方能实现物权的变动。在司法实践中，涉及到合同效力与物权变动的案例十分常见，只要理清两者的关系，明确合同和物权两层含义，物权的归属就显而易见了。合同成立不当然引起物权变动，但却是物权变动的依据，只有完成了合同成立和物权公示两步走，才能完成物权的转移，即"合同成立＋物权登记=物权变动"。
（二）合同双方当事人的权利和义务
我国合同法适用的范围是双方当事人之间的财产关系，排除身份关系，即婚姻，收养、监护关系不能通过合同约定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定："依法成立的合同，自成立时生效"，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"。合同法立法的初衷是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，对依法成立的合同是保护、鼓励的态度，以促进社会主义经济的建设。本案中，原告与被告白某之间的房地转让协议在双方自愿的前提下签订，没有合同无效的法定情形，合同依法成立，双方当事人就应当接受合同的约束，全面履行义务。原告已按照约定将价款231000元交付给被告白某，完成的自己的义务，其有权利要求白某继续履行义务，即协助原告办理房屋和土地的过户手续，这样才能实现双方订立协议的目的。
（三）债权人的代位权
《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定："因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权，但该债权专属于债权人自身的除外"，代位权的构成要件包括以下几个方面：
（一）主债权合法有效并且已经到期。
就本案来说，原告与被告白某签订的房地转让协议合法有效，白某应当全面履行自己的义务， 即协助原告办理房屋和土地的过户手续。
（二）次债权即债务人对次债务人的债权合法有效，也已到期，且为非专属性的金钱债权。
2002年7月8日，被告罗某、黄某与被告白某签订房屋转让协议，罗某、黄某将房屋及土地以138000元卖给被告白某，并将房产证、国有土地使用证及建设工程规划许可证交给白某。双方之间的合同合法有效，白益文有权利要求罗某、黄某协助办理过户手续。
（三）债务人怠于行使其债权
怠于行使其权利是指债务人不以诉讼或者仲裁的方式向其债务人主张权利，除了这两种方式外，都视为怠于行使权利。本案中被告之间的房屋转让协议签订后，白益文应当要求罗某、黄某协助办理房屋过户手续，如果罗某、黄某不协助，白某可以通过诉讼或者仲裁的方式要求协助过户，但白某怠于行使自己的权利，即没有将房屋过户到自己名下又将此房屋及土地卖给原告廖某、邓某。
（四）对债权人造成损害
因为白某怠于行使其权利，导致原告的权利不能顺利实现，原告则可以行使代位权。
原告与被告罗某、黄某之间没有合同关系，基于法律赋予原告的代位权，原告可以突破合同的相对性，将次债务人罗某、黄某告上法庭，实现自己的合法权益。
谢瑜