（一）判决书字号：
一审判决书：凤山县人民法院（2013）凤民初字第127号民事判决书
二审判决书：河池市中级人民法院（2014）河市民二终字第35号民事判决书

（二）案由：商品房预售合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：广西好山水乡村产业投资有限公司。
法定代表人：李某，执行董事。
委托代理人：韦启东，广西中司律师事务所律师。
被告（被上诉人）：岳某。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：河池市凤山县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：韦斌；审判员：韦奖；人民陪审员：罗桂芳。
二审法院：河池市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张世道；审判员：覃再娟；代理审判员：韦海平。

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年12月31日。
二审审结时间：2014年6月17日。

（一）一审诉辨主张
原告广西好山水乡村产业投资有限公司（以下简称好山水公司）诉称：2010年11月10日，好山水公司与被告岳某签订《合同书》，约定双方解除原《合作协议书》后，岳某出资的300万元，由好山水公司退回50万元，余款250万元转为购买好山水公司拟开发的 "世界寿源城"915.75㎡的房产，单价为2730元/ ㎡（含楼层差价）。岳某于合同签订次日选购了"世界寿源城"21套共933.82㎡的房产。11月26日，双方签订《补充协议》，约定好山水公司配合岳某办理向第三人转卖 BX-X-3XX3、3XX5、5X2三套房产的有关手续。2012年3月23日，双方又签订《补充协议》，对岳某选购的10套房产的转卖事宜作约定。截至起诉之日，岳某选购的21套房产中只有EX栋的6套取得了《商品房预售许可证》。按照有关司法解释及城市房地产管理法的相关规定，未取得预售许可证的房产不得买卖。因此，双方关于15套商品房的买卖合同及补充协议对转卖的约定无效。合同无效后，好山水公司已退款给岳某，双方的合同关系已解除。合同无效为自始无效，后来取得的商品房预售许可，已与本案无关。根据法律规定，因无效合同取得的财产应相互返还。双方的商品房买卖合同中只有EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共6套房屋的买卖合同有效。其中，3XX3、3XX5两套共117.24 ㎡已由岳某转卖给第三人于某，价款为504132元，其余4套总面积为221.8 ㎡，均在岳某名下。综上，好山水公司应支付给岳某的价款为504132元，因合同无效好山水公司应返还给岳某购房款1574418.3元［（915.75 m2-117.24 ㎡-221.8 ㎡）×2730元/㎡］，但好山水公司累计向岳某支付了2608040.15元，多付的529489.85元，岳某应退还。为此，请求法院判决：确认双方2010年11月10日签订的《合同书》中除EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共6套房屋之外的15套房屋的买卖合同无效；确认双方分别于2010年11月26日、2012年3月23日签订的《补充协议》均无效；岳某向好山水公司返还因合同无效多收取的价款529489.85元。
岳某辩称：首先，好山水公司方主张双方2010年11月10日签订的《合同书》和2010年11月26日签订的《补充协议书》无效，已超过两年的诉讼时效期间，且2010年11月26日签订的《补充协议书》已履行完毕，协议所涉房产已过户至案外善意第三人，不存在解除事由。其次，双方签订的《合同书》及两份《补充协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房地产管理法》的相关规定属管理性规范，对其违反并不导致合同无效；且至开庭之日，《合同书》所涉的商品房已全部取得商品房预售许可证，合同无无效之情形，应当认定为合法有效；对于合同的效力，应以《物权法》第十五条的规定来确认。第三，案涉合同均为有效合同，好山水公司主张岳某返还因合同无效而多收取的529489.85元，无事实和法律依据。

（二）一审事实和证据
一审法院经公开审理查明：2010年11月10日，好山水公司与岳某签订《合同书》，约定：解除双方于2009年10月15日签订的《合作协议书》（双方合作开发"世界寿源城"一期项目）；好山水公司退还岳某50万元现金及岳某在巴马瑶族自治县20套房屋30年使用权，现金于《合同书》签订前退40万元，余款10万元于《合同书》签订之日起3日内退还；岳某上述20套房屋30年使用权置换为好山水公司拟开发的"世界寿源城"的房屋，即由好山水公司在"世界寿源城"项目中以2730元/ ㎡的价格（含楼层差价），给岳某250万元的房屋（所有权），折算为915.75㎡的建筑面积（尾数不足一套的，按实际面积多还少补）；岳某置换后取得的房屋，由其自行处分，好山水公司在法律法规许可的范围内配合岳某办理销售的相关手续（包括但不限于签订《商品房买卖合同》），单价2730元以内产生的税费由好山水公司承担，超过该单价产生的税费由岳某承担；合同签订之日起3日内，好山水公司按现行与客户合作的方式及价格将其中的10套房办理好合作协议（合作方名字留空），其余房屋待好山水公司取得预售许可证后再由好山水公司配合岳某办理售房手续；因岳某的房产置换价格已包含楼层差价，故有权从好山水公司至本合同签订日前未销售的房屋中选房，并于本合同签订之日起3日内选好房号，经双方确认后制作附表作为合同附件。该《合同书》还对双方的其他权利义务、违约责任、争议解决办法、生效时间等作了约定。
2010年11月26日，好山水公司与岳某签订《补充协议》，约定：好山水公司配合岳某办理"世界寿源城"BX-X-X-3XX3、3XX5、5X2三套房过户（销售）给案外人，并与案外人签订合同及开具收据；协议签订之日好山水公司将上述三套房的项目合作款退还给岳某，如这三套房的客户今后要求退还项目合作款，与好山水公司无关，由岳某自行处理。
2012年3月23日，好山水公司与岳某又签订了一份《补充协议》，约定：好山水公司同意将"世界寿源城" BX栋和EX、EX栋1、2单元共10套房屋的房号签署给岳某，待好山水公司取得预售许可证后方办理变更过户手续；此前岳某已售的11套房发生退款事宜需全额扣除后方可办理此10套房屋的变更过户手续。
《合同书》签订前，岳某于2009年11月23日将50万元购房款汇入好山水公司在建设银行开立的帐户。同年12月11日，好山水公司出具收到岳某300万元投资款的收据。好山水公司于2010年6月25日、8月24日、9月28日以返还岳某凤山项目股金、退回岳某房款和项目投资款，将10万元、25万元和5万元汇入岳某本人或其指定的帐户。《合同书》签订后，好山水公司于2010年11月12日，以退回项目投资本金将10万元汇入岳某帐户。
《合同书》签订次日，岳某按合同约定在好山水公司开发的"世界寿源城"共选购了21套房，总面积为933.82 ㎡，并制作了"岳某合同书附表"，列明岳某所选购的21套房的具体房号及每套房的面积，双方在其上盖章、签字。此后，岳某将所选购的部分房屋转卖给案外人，好山水公司亦按约定配合岳某办理相关手续，并将房屋转让价款转汇给岳某。自2010年11月26日至2012年6月20日，好山水公司以退回投资房款分7次共将2358040.15元汇入岳某帐户（其中：2010年11月26日汇531179元、2010年12月27日汇536824.15元、2011年4月24日汇179422元、2011年5月11日汇243714元、2011年5月24日汇243864元、2011年8月23日汇316729元、2012年6月20日汇306308元）。期间，岳某还于2011年8月1日和2012年4月12日分别向好山水公司借款15万元和10万元。
另查明，好山水公司成立于2009年1月，为有限责任公司，具备房地产开发经营等资质，其开发经营的"世界寿源城"项目于2011年6月动工。《合同书》所涉21套房分别对应"世界寿源城"的BX栋、EX栋和EX栋。至本案起诉之日，岳某选购的21套房除EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共6套房于2012年10月19日取得商品房预售许可证外，其余15套房均未取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的15套房所对应的B1栋、E2栋已分别于2013年6月17日和2013年8月12日取得商品房预售许可证。
上述事实有下列证据证明：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明好山水公司的身份情况；
2、身份证复印件，证明岳某的身份情况；
3、《合同书》及岳某合同书附表，证明双方签订购房合同的内容及岳某根据该合同选购的房号；
4、中国建设银行联网业务入账通知书，证明岳某向好山水公司出资50万元（300万元中的一部分）；
5、收据，证明好山水公司已按《合同书》的约定向岳某出具300万元的收据；
6、用款申请书、中国农业银行客户回单及收条等，证明好山水公司在《合同书》签订前已退回岳某40万元；
7、中国农业银行客户回单，证明好山水公司在合同书签订后又退回岳某10万元；
8、补充协议（2010-11-26），证明双方对岳某所购的部分房产进行转卖作出约定；
9、补充协议（2012-3-23），证明双方对岳某所购的房产进行转卖作出约定；
10、用款申请书、银行转账凭证等，证明好山水公司累计向岳某退还房款2608040.15元；
11、证明，证明岳某所购房屋中只有EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共6套房取得商品房预售许可证；
12、商品房预售许可证，证明至好山水公司起诉之日，岳某所购房屋中除EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共6套商品房外，其余均未取得商品房预售许可证；
13、补充协议（2012-6-19）商品房买卖合同及变更申请表，证明已取得预售许可证的6套商品房岳某已自行处分。
14、凤山县房屋管理所的证明，证明至本案开庭时，案涉21套房屋已全部取得商品房预售许可证。

（三）一审判案理由
凤山县人民法院经审理认为：案涉《合同书》系商品房预售合同；而两份《补充协议》系双方为履行《合同书》而达成的补充合同，由此产生的纠纷系附随作为商品房预售合同的《合同书》而生之纠纷，故本案系商品房预售合同纠纷。
该院认为，确认合同无效不受诉讼时效的限制。首先，诉讼时效的客体为债权请求权，而确认合同无效请求权系形成权，不受诉讼时效期间的限制。其次，合同无效的确认在性质上属于对事实的确认，是法律规范对合同的否定评价，只要相应的法律法规的强制性规定没有发生变化，合同的违法状态就一直存续，不因时间的经过而发生改变，故对合同无效的确认不应受诉讼时效的限制。第三，法律设立诉讼时效的目的是为了督促权利人积极主张权利，因违反法律法规强制性规定的合同，不因时间的经过而得到修正，若对其无效的确认适用诉讼时效，即意味着法律容忍这种违法行为并接受其相应后果，有悖于法律设立诉讼时效制度的目的，也与社会整体的法秩序背道而驰。
关于合同的效力问题。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，进行商品房预售应当取得商品房预售许可证。依法取得在建商品房预售许可证后才进行商品房预售交易是房地产开发企业的法定义务，房地产开发企业尚未取得商品房预售许可即从事商品房预售交易，属违法行为。法律之所以规定房地产开发企业从事商品房预售交易必须依法取得预售许可，是因为此类交易的标的物为正在建造中的房屋，房地产开发企业在与购房人签订商品房预售合同时对标的物尚未享有完全意义的所有权，买受人签订合同后仅对预售房屋享有所有权期待权，尚未取得所有权，房屋所有权的移转在将来发生，买受人因此承担很大的风险，其利益要受到法律的特别保护。好山水公司作为房地产开发企业，明知从事商品房预售交易必须依法办理商品房预售许可证，但其在未履行法定的办妥商品房预售许可手续的先合同义务的情形下，即与岳某签订《合同书》，嗣后在《合同书》履行过程中以《合同书》所涉15套房屋未依法取得商品房预售许可证为由，主张其买卖无效，有违诚实信用原则，也与现行合同法通过无效合同制度制裁不法行为人，维护国家法治秩序和社会公共道德的目的相悖。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，未取得商品房预售许可证而订立的商品房预售合同为相对无效合同，而非绝对无效合同。对于相对无效合同，当事人可通过补正的方式使其有效。《合同书》所涉15套商品房虽然至本案起诉前仍未取得预售许可证，但至本案开庭前，均已依法取得商品房预售许可证，司法解释所规定的导致其买卖约定无效的原因已不存在，仅因至起诉前尚未取得预售许可证而确认《合同书》中的15套房屋买卖无效，与现行合同法鼓励交易、维护交易安全的立法宗旨不符。第三，两份《补充协议》系双方就岳某向第三人转让从好山水公司"世界寿源城"项目选购的房屋双方有关权利义务的约定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定："商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。"但目前国务院没有对此作出具体规定，现行法律法规对期房买卖行为未予禁止，两份《补充协议》的内容既没有违反合同法有关合同权利义务转让的规定，也没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同。
综上，虽然好山水公司请求确认合同无效，不受诉讼时效的限制，但因好山水公司诉请的导致《合同书》及《补充协议》所涉的15套房屋买卖无效的事由已消除，且《合同书》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，又不存在其他法定的无效情形，均为合法有效合同，好山水公司关于其无效的诉请，于法无据，依法不予支持；对于好山水公司要求岳某返还因合同无效多收取的房款的诉请，因《合同书》及《补充协议》均合法有效，故对此依法亦不予支持。

（四）一审定案结论
凤山县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，作出如下判决：
驳回好山水公司的诉讼请求。

上诉人好山水公司诉称： 1、一审判决适用法律错误。好山水公司请求确认买卖无效的15套房屋全部是在起诉后才取得预售许可证明，不符合司法解释规定的"起诉前取得"，故涉案的房屋买卖合同依法应认定为无效。2、一审认为未取得预售许可的商品房预售合同为相对无效合同，当事人可以通过补正的方式使其有效是错误的。首先，本案不存在补正的问题。其次，合同无效具有法定性，合同无效为自始无效，按照前述司法解释的规定，只有在起诉前取得预售许可证明的才能认定为有效。3、因岳某在一审中对于2011月8月1日和2012年4月2日合计25万元的借款不愿意在本案中解决，好山水公司将通过另案诉讼解决，故本案对该项请求的金额作出变更。综上，一审判决明显适用法律错误，应依法予以纠正。请求：1、撤销一审判决；2、改判确认好山水公司与岳某2010年11月10日签订的《合同书》中除EX栋X单元3XX3、3XX5、11X1、11X2、1XX1、1XX2共六套房之外的15套房屋的买卖合同无效，并确认好山水公司与岳某于2010年11月26日签订的《补充协议》、2012年3月23日签订的《补充协议》无效；3、改判岳某向好山水公司返还因无效合同而多收取的价款279489.85元。

被上诉人岳某辩称：好山水公司当时欠岳某的钱，好山水公司要求岳某用该款以2000多元/㎡的单价购买该公司单价为1000多元/㎡的商品房21套，为了拿回自己的钱，岳某只好同意。后来，好山水公司看到岳某房子卖得快了，就与岳某签订补充协议阻碍卖房。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，好山水公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。