（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：重庆市永川区人民法院（2013）永法民初字第05967号判决书
二审判决书：重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第5963号判决书。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：刘某，
一审委托代理人谢某。
被告（上诉人）：唐某，
一审委托代理人陶某、
二审委托代理人吴某。
被告（被上诉人）：重庆港都房地产开发有限公司，
法定代表人王海松，
一、二审委托代理人吴某。
5.审判机关和审判组织
一审法院：重庆市永川区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周文新；代理审判员：陈传飞；人民陪审员：刘远珍
二审法院：重庆市第五中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张雪方；审判员：秦敏；代理审判员：宋扬。
6.审结时间：
一审审结时间：2014年10月8日。
二审审结时间：2014年12月17日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
刘某起诉要求：一、二被告停止对原告租赁权的侵害；二、由被告唐某继续履行与原告于2012年2月12日签订的《门面租赁协议》；三、由二被告赔偿原告门面被封所造成的损失（损失按照500元/天的标准，从2013年8月5日起计算至排除妨害时止）。
被告港都公司辩称：一、本案系原告与被告唐某之间的租赁合同纠纷，与港都公司无关，港都公司不是本案的适格被告；二、被告唐某尚欠其公司9万元房款，门面产权尚存争议，被告唐某无权出租该门面，港都公司并未阻挠原告经营，只是向被告唐某追讨尚欠的购房款；三、原告知晓诉争门面存在产权争议后，应及时向被告唐某要求解除合同并赔偿损失，而不应就事态扩大后造成的损失向港都公司主张赔偿。
被告唐某辩称：一、其是诉争门面的合法所有权人，有权对外出租该门面，同意继续履行合同；二、原告不能正常营业是由于被告港都公司非法侵占诉争门面所致，由此造成相应经济损失应由被告港都公司承担，与其无关。
2. 一审事实和证据
唐某系重庆市永川区××南路×××号附23号门面（即本案诉争门面）的所有权人。2004年9月29日，港都公司与唐某签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将本案涉案门面出售给唐某房屋总价款为23.68万元，2004年9月29日付款14.68万元，余款9万元在2004年10月30日付清。唐某于签订合同的当日向港都公司支付了购房款14.68万元。2005年5月31日，港都公司将诉争门面交付唐某使用。2010年12月，港都公司向唐某主张尚欠的购房款9万元未果。2012年2月12日，唐某（甲方）与刘某（乙方）签订《门面租赁协议》，主要约定：甲方将本案涉案门面租与乙方使用，租赁期限为5年，从2012年2月12日至2017年2月13日止；每月租金为1800元，乙方按半年支付甲方租金，须提前10天交纳，乙方须先交租金后使用门面。2013年8月5日，港都公司以其公司与唐某对诉争门面产权存在争议为由，将诉争门面上锁，导致刘某无法正常使用该门面。
3.一审判案理由
按照合同相对性的原理，合同的权利义务对合同当事人以外的人不产生效力，违约责任在合同当事人之间产生，合同当事人以外的人不承担违约责任。本案诉争合同的当事人是唐某和刘某，港都公司不是诉争合同的相对方，刘某无权要求港都公司承担诉争合同的违约责任，故刘某要求港都公司承担损失赔偿责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
唐某与刘某签订的《门面租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。一方当事人未依约履行合同义务，应承担相应的违约责任。刘某依约支付了租金，唐某即应履行将出租门面交付刘某并保证门面能正常使用这一出租人的基本义务。由于港都公司封锁门面，导致刘某无法正常使用诉争门面，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，唐某应向刘某承担相应的违约责任。刘某要求唐某继续履行合同并赔偿经济损失亦符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任承担方式的规定，唐某亦同意继续履行合同，故刘某要求继续履行合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持，但刘某要求赔偿经济损失诉讼请求应符合法律规定或合同约定。
港都公司封锁门面后，唐某未能消除其违约行为给承租人刘某造成的影响，其无权以作为合同关系外的第三人港都公司的原因来对抗刘某要求其承担违约责任的诉请主张，故唐某的该项辩解理由于法无据，一审法院不予采纳。唐某在承担本案的民事责任后，可另行向港都公司主张权利。
4.一审定案结论
重庆市永川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
1.由被告唐某与原告刘某继续履行于2012年2月12日签订的《门面租赁协议》。
2.由被告唐某于本判决生效后十日内赔偿原告刘某因门面被封造成的经济损失（按照88.18元/天的标准，从2013年8月5日起计算至妨碍实际排除之日止）。
3.驳回原告刘某的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告唐某负担。
5.二审情况
1、二审诉辩主张
唐某不服提出上诉，请求：撤销原判；改判刘某的损失由港都公司承担。
刘某答辩称：港都公司是针对唐某才将涉案房屋上锁、阻碍刘某的经营，刘某只能根据合同找唐某承担责任。
港都公司答辩称：本案刘某是以合同纠纷起诉，港都公司并非租赁合同的当事人；公司与唐某之间的争议是另一个法律关系。一审判决正确，请求维持原判。
2、二审事实和证据
二审查明的案件事实与一审查明的事实相同,二审双方当事人均无新证据。
3、二审判案理由
唐某虽按约将租赁房屋交付给刘某使用，完成了其作为出租人的交付义务；但在刘某使用房屋期间，确因港都公司主张与唐某存在房款争议并采取锁门等方式阻碍了刘某对房屋的正常使用收益。现刘某在法院释明后明确表示要求唐某基于双方之间的合同关系承担违约责任，符合法律规定，一审法院判决并无不当。
4、二审定案结论
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由唐某负担。
（三）解说
本案争议的焦点：唐某与港都公司之间房屋买卖纠纷引发的港都公司阻碍刘某正常使用租赁房屋的事实导致刘某不能正常使用涉案房屋获得使用收益，该事实能否作为唐某抗辩刘某的免责理由。
在法律适用方面，本案涉及《合同法》第一百二十一条。《合同法》第一百二十一条规定："当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决"（以下简称第一百二十一条）。从《合同法》立法之初，该条的理解就存在诸多争议。但是从司法实践来看，条文理解的争议并未妨碍法院援引该条文作出判决。
虽然第一百二十一条规定并未说明非违约方只能向合同当事人请求承担违约责任，但就该条体现了合同相对性原则这一点，几无较大争议。该条规定表明，原则上，合同的效力仅及于合同当事人，在一方当事人因第三人原因违约时，因该第三人并非合同当事人，非违约方不能要求该第三人承担违约责任，而只能追究违约方的责任。笔者认为，该条的立法目的是防止在审判实务中动辄就把第三人拉进诉讼进程，作为第三人参加诉讼，人民法院依据职权把一些合同以外的当事人拉进案件，最后纠纷双方没有承担责任，法院最后判决第三人承担责任，这种做法违反了合同的相对性原理，也不具有合理性。有学者针对第一百二十一条的立法缘由也特别强调了这一点，认为其立法用意在于恪守合同相对性基本原理。
尽管如上所述，但是需要明确指出的是，对于第一百二十一条单从文义上面理解，因第三人违约时，该条也仅仅是规定一方当事人应该向非违约方承担责任，并没有说"只能由一方当事人向非违约方承担责任"，并非是绝对严格的"合同相对性"。因此，该条并未排除违约方向第三人直接求偿的可能，并不构成第三人积极侵害债权、生产者向消费者承担责任等的制度障碍。
实务界对该条最大的争议在于债务人能否以第三人原因为由主张免责以及第三人原因的范围如何界定。虽然国外立法例中普遍认为，第三人也可能具有不可抗力的特征，从而也可能构成不可抗力，进而免除合同当事人的责任，但从第一百二十一条的文义看，当事人并不能主张因第三人原因免责。这与传统民法中债务人仅就履行辅助人、代理人等"第三人"原因违约承担责任，与通过"干涉可能性说"和"干涉可能性不要说"扩张履行辅助人的范围进一步扩大债务人的他人责任明显不同。从表层文义看，第一百二十一条加重了债务人的负担，"第三人原因"文义上的无限性，给实务界带来了不少冲击，有不少一线办案法官认为应该对"第三人"的范围作出限制。笔者认为，此处的"第三人"不应是一般意义上的第三人，不是合同当事人以外的任何一个第三人，而是指与当事人一方有关系的第三人，通常是一方当事人的雇员、职工、当事人一方的原材料供应商、配件供货人、甚至是合作伙伴等。
就本案而言，唐某与港都公司之间存在房屋买卖纠纷是客观事实，具体说就是唐某购买的涉案房屋系港都公司开发，双方就房屋买卖款发生纠纷是港都公司堵门致使刘某不能正常营业，从而损害了刘某与唐某签订房屋租赁合同所产生的可期待收益，亦即港都公司的堵门行为致使刘某与唐某之间的房屋租赁合同不能得到履行，客观上也就导致了唐某针对该租赁合同违约行为的发生。
对于合同法第一百二十一条的司法实践情况而言，司法实践中，其通常在两种意义上予以适用。
其一、将第一百二十一条作为合同相对性的法律依据，排除债权人向第三人的直接请求权。第一百二十一条在文义层面只是规定了违约方的义务，并未设定非违约方的义务，也未限制非违约方的权利行使。也就是说，并未规定一方当事人（债权人）只能向违约的对方当事人（债务人）请求承担违约责任，也未限制债权人向债务人以外的第三人请求承担责任。但是实践中一般将其解释为合同的相对性，认为依据该条，非违约方只能向违约方请求承担违约责任，不得向第三人直接请求。本案中，唐某交付房屋给刘某租用，而港都公司因为与唐某的房屋买卖款纠纷堵住涉案房屋大门，刘某就排除妨碍而言相当于是唐某的债权人，根据该条的规定，刘某如果直接向港都公司主张排除妨碍的诉求不会得到法院支持。法院应该以合同的相对性原理释明刘某向涉案房屋出租方唐某主张权利，至于唐某和港都公司之间的纠纷，当属另案处理范围，不应和本案一并处理。对此，一审法院判决阐述的很详细。
其二、将第一百二十一条作为债务人就第三人原因违约承担责任的法律依据，排除债务人将第三人原因作为免责事由的抗辩。本案中，唐某主张堵门行为系港都公司作出，才导致不能使已交付的房屋为刘某正常使用产生预期收益，其违约责任应由港都公司承担，以此作为抗辩刘某的理由。二审法院认为，出租人除应履行交付租赁物、维修租赁物的义务外，还对承租人负有不因第三人对租赁物主张权利、致使承租人不能对租赁物使用收益的权利瑕疵担保义务。本案中，唐某虽按约将租赁房屋交付给刘某使用，完成了其作为出租人的交付义务；但在刘某使用房屋期间，确因港都公司主张与唐某存在房款争议并采取锁门等方式阻碍了刘某对房屋的正常使用收益。刘某明确表示要求唐某基于双方之间的合同关系承担违约责任，符合法律规定。
笔者认为，合同法第一百二十一条实际上蕴含了两个民事法律关系。一是规定当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；二是规定当事人一方和第三人之间的纠纷，依法定或按约定另行解决。
因此，唐某的以港都公司为堵门行为作为抗辩刘某的理由不能成立，唐某向刘某承担责任后，其与港都公司的纠纷可依法另行协商或提起诉讼解决。
（刘德宝）
【裁判要旨】当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。出租人与第三人存在纠纷，第三人阻碍承租人正常使用租赁房屋，导致承租人不能正常使用涉案房屋获得使用收益。出租人应当承担违约赔偿责任。
