（一）首部

1.判决书字号：山东省乳山市人民法院（2008）乳商初字第118号民事判决书。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：李某，男，1959年10月1日生，汉族，住乳山市。
委托代理人：宋某，男，汉族。
被告（反诉原告）：许某，男，1951年3月2日生，汉族，住乳山市。
委托代理人：辛某，乳山新欣法律服务所工作人员。
第三人：冯某，女，1990年12月10日生，汉族，住乳山市。
法定代理人：迟某，女，1968年7月21日生，汉族，系第三人冯某之母。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：山东省乳山市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王洪堂；审判员：宋文安、王慧。

6.审结时间：2008年11月11日。

（二）诉辩主张

原告诉称：2003年2月26日，经与被告协商，本人以年租金6000元人民币，将本人位于乳山市向阳街东端（向阳小区）18号门市房，租给被告使用，双方协商租赁期限为一年，即2003年3月1日至2004年2月28日，以后年租金随行就市。租期一年一签，同时与被告签订了书面房屋租赁协议。自2004年2月28日后，双方再没有签订书面协议，一直以口头协议方式延续履行租赁协议。2008年3月1日，被告租赁期限已到，本人通知被告房屋不再租赁，请被告在一个月内撤离。经多次通知被告，要求被告交付租金，并搬离门市房，已过5个月，被告既不交房租，又不搬离，被告这种行为，严重侵害了本人的合法权益，现要求：（1）解除与被告之间的房屋租赁协议；（2）被告给付2008年3月1日至2008年7月8日的房租4000元；（3）被告撤离本人的门市房，并由被告承担本案的一切费用。

被告反诉并辩称：2003年2月26日，反诉原、被告经协商，租赁反诉被告所有的向阳小区20＃南18号门市房，建筑面积25.08平方米。合同签订后，反诉原告依约按时、足额交纳房屋租赁费。2008年2月下旬，租赁到期前，原、被告对租赁房屋买卖问题，口头商定，以20万元的价格由反诉原告购买，3月11日，付给反诉被告购房款12万元，定于4月中旬办理房屋过户手续并付清余款。4月16日，反诉原告以反诉被告李某的名义，在银行当场办理本、外币活期一本通，存入79500元，加上租房时预交押金500元，购房款共20万元。由于反诉被告房屋设定抵押，无法办理房屋过户手续而延搁。本诉起诉后，经查，反诉被告将租赁的门市房卖给冯某。反诉原告认为，反诉原告系房屋的承租人，租赁房屋的买卖，反诉原告享有优先权。反诉原、被告就租赁房屋买卖已达成协议，且已付大部分购房款，买卖合同成立，是有效行为。反诉被告又将房屋卖给他人，其买卖行为违反法律规定，属于无效行为。本诉原告要求解除租赁，索要租赁费及搬出租赁房的诉请，没有事实根据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。并要求确认反诉原告与被告的房屋买卖行为有效，确认反诉被告与他人的房屋买卖行为无效并予以撤销，诉讼费用由反诉被告承担。

第三人法定代理人迟某述称：2008年6月下旬，其从好日子宣传单看到，位于乳山市向阳小区20＃南18号门市房对外出售。2008年7月初（具体日期记不清），便到吉祥房产交易公司（中介机构）了解相关情况。并与房主李某达成口头协议，双方同意以24万元的价格买卖该门市房。2008年7月9日上午，其付完24万元房款后，同房主李某到房管局和行政大厅将李某名下的门市房过户到其女儿冯某名下。现有房产证、土地证和房主李某出具的收款条为证。至于李某与许某之间的纠纷，与其无关。

（三）事实和证据
山东省乳山市人民法院经公开审理查明：2003年2月26日，原告李某与被告许某签订房屋租赁协议书，甲方李某，乙方许某。双方约定租赁本案争议门市房，租赁期限自2003年3月1日至2004年2月28日；年租金6000元人民币，一次性交给甲方，次年租金随行就市进行商议，并且一年一租，一年一交租金。乙方另交500元作为押金，合同解除后甲方退给乙方。
2008年原、被告口头协议由被告以20万元的价格购买原告门市房，3月11日，被告付给原告购房款12万元；2008年4月16日，被告许某以李某的名义存款79500元，其后又于2008年4月22日和4月23日分别取款45500元和34000元，存款余额为0元。
2008年7月9日，李某与迟某达成口头买房协议，李某为迟某写下“收到买房款240000元”的收条，并于同日与冯某签订了房屋买卖合同、填写了房地产买卖申请审批表，依该申请，房屋转让申报价格为15万元，评估价格为18.5万元。同日，乳山市房产管理局向冯某核发了房屋所有权证书。
该案争议门市房位于城区向阳小区20＃南，2006年11月29日，该房产上设定抵押权，权利人乳山市午极农村信用社，权利价值15万元，抵押期限两年。2007年12月28日，原告向乳山市农村信用合作联社还款本息合计15万元，2008年7月9日，该房产上抵押权进行了注销登记。
2008年7月4日，原告写下要求解除与被告买卖合同、催收房租和搬离门市房的通知，并快递送达被告，被告称7月10日收到该通知。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋租赁协议书1份，拟证实2003年2月26日原告与被告签订房屋租赁协议，双方约定一年一租，押金500元。
2.农村信用社还款凭证1份，拟证实原告于2007年12月28日还款15万元，门市房抵押已结清。
3.原告出具的收条4份，拟证实自2003年3月至2008年2月28日被告按时足额交纳租赁原告门市房租赁费，双方存在租赁关系。
4.原告2008年3月11日出具的收被告购房款12万元的收条1份，拟证实原告将租赁的门市房卖给承租方即被告，且已收被告的购房款，房屋买卖合同已经成立。
5.存折复印件1本，拟证实2008年4月16日，被告两次向以原告李某名字在中国银行开户的存折上存入共计79500元购房款，此存折待原、被告办理房屋过户手续后交给原告。
6.原告2003年2月26日出具的收条1份，拟证实原告收被告水电押金500元，此押金在房屋租赁期满后原告应返还给被告，用于抵购房款。
7.自乳山市房产管理局获取的房屋登记情况30页，拟证实原告于2006年11月29日在午极农村信用社设定为期两年抵押，原告将出租的门市房于2008年7月9日以18.5万元低于原、被告商定的价格卖给冯某，属无效民事行为，应予撤销。
8.特快专递单1份，拟证实2008年7月10原告邮寄函件。
9.国有土地使用证复印件1份。
10.房屋所有权证复印件1份，拟证实本案争议门市房已经过户到第三人名下。
11.税款凭证和发票复印件共4张，拟证实办理房屋产权和土地使用权所花费的费用和所需要的手续。

（四）判案理由
山东省乳山市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告之间签订的租赁合同符合法律规定，为双方当事人真实意思表示，为有效合同。原、被告2008年口头协议由被告以20万元的价格购买原告门市房，3月11日，被告付给原告购房款12万元。该买房合同亦为双方当事人真实意思表示，合同业已成立并且部分履行，为有效合同。原、被告之间租赁关系因该买房合意而解除。
2008年7月8日，第三人冯某之母迟某通过房产中介机构与原告达成口头购买门市房的协议，协议约定买房款24万元。2008年7月9日，迟某向原告支付24万元买房款，并将房屋过户到冯某名下。2008年7月9日，乳山市房产管理局向冯某核发了房屋所有权证书，2008年7月23日，乳山市国土资源局向冯某核发了国有土地使用权证书。
既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。
前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该案第三人，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。原告基于第一个合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，但房屋已经归属他人，原告失去了继续实际履行合同的能力。
自原、被告买房合同成立之日起，租赁关系解除，原告不得再行主张租金请求权。原、被告对口头买卖合同的成立时间不能达成一致，因此2008年3月11日12万元买房款交付的日期视为买卖合同成立之日，对于2008年3月1日至2008年3月10日的租金请求应当予以支持。
自2008年3月11日至2008年7月8日，房屋所有权仍属于原告，租赁合同解除，但被告实际占有原告所有的房屋进行经营，导致原告不能对房屋进行使用，应当比照租赁合同中租金的约定由被告给付原告实际使用费，租金数额按照上一年度年租金7000元进行计算。
原告要求被告撤离门市房的诉讼请求，缘自原告向第三人履行交付房屋的瑕疵担保义务，对于该项诉讼请求应当予以支持。

（五）定案结论
山东省乳山市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：
1.原告李某与被告许某签订的房屋买卖合同为有效合同；
2.原告李某与第三人冯某签订的房屋买卖合同为有效合同；
3.被告许某自本判决生效之日起10日内向原告李某支付租赁费及房屋使用费共计2512元（租金自2008年3月1日计算至2008年3月10日，房屋使用费自2008年3月11日计算至2008年7月8日）；
4.被告许某自本判决生效之日起10日内搬离本案争议房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元（原告已预交75元），由原、被告各负担75元；反诉案件受理费50元，由原、被告各负担25元。

（六）解说
本案在实质上是普通一房二卖中两个买卖合同的效力问题。
普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签订买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签订买卖合同，从而导致两个合同买方均希望获得同一房屋的利益冲突。最终谁能获得该房屋，取决于先后两个合同的效力及履行。
1.两个房屋买卖合同均为有效合同。本案争议的焦点在于两个房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实：（三）不违反法律或者社会公共利益。”同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，该条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
由此可见，本案两个房屋买卖合同均符合合同生效的一般要件，且没有合同无效的情形。我国也无相关法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为房屋买卖合同的生效条件，本案当事人亦未作出这种约定，因此，本案第一个房屋买卖合同是有效的。第二个买卖合同，其效力同样应当予以肯定。既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签订买卖合同，是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未办理过户登记即未取得所有权，而仅享有对房屋的债权。按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。
2.登记是房屋产权转移的生效要件。本案两个买卖合同均是有效的，那么房屋产权究竟应由哪方取得?登记在物权变动中，究竟起着什么作用?我国物权变动，以登记为生效要件，其含义是不动产物权因法律行为而变动时，须有物权变动的意思表示以及履行登记之法定形式，方能发生物权变动之效力。在登记生效主义下，物权变动不经公示，就不发生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也是不能发生物权变动的效力的。
由此可见，本案中，冯某经过产权变更登记，依法取得了房屋产权，成为房屋的合法所有人，而李某与许某所签的房屋买卖合同虽然是有效的，但由于其没有办理产权登记，因而不能发生物权转移的效力。但李某基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，李某失去了继续实际履行合同的能力，因此许某可以要求卖方支付违约金或者赔偿损失。
（山东省乳山市人民法院　王慧）