（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：云南省普洱哈尼族彝族自治县人民法院（1998）普民初字第67号。
二审判决书：云南省思茅地区中级人民法院（1998）思民一终字第69号。
再审判决书：云南省思茅地区中级人民法院（1999）思民再终字第1号。

2.案由：房屋买卖纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人、再审被申请人）：郑某，女，1986年2月出生，彝族，学生，住普洱县。
法定代理人：周某，系原告之母。
被告（上诉人、再审申请人）：杨某，女，1964年出生，汉族，个体工商户，住普洱县。
诉讼代理人（再审）：李丽娟，云南省思茅地区律师事务所律师。

4.审级：二审、再审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省普洱哈尼族彝族自治县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李成升；审判员：李敏；代理审判员：王运德。
二审法院：云南省思茅地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨开荣；审判员：韩瑞斌、马糯英。
再审法院：云南省思茅地区中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：熊蕴瑞；审判员：纳国昌、韩斌。

6.审结时间
一审审结时间：1998年8月27日。
二审审结时间：1999年1月9日。
再审审结时间：2000年3月1日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：被告杨某报名购买宁洱镇农贸市场门面四间，原告报名购买两间，抽签之前被告主动提出帮助原告抽两间，于是原告就把抽签购买农贸市场门面的事委托被告杨某，并且说明，6月25日前付款，6月16日抽签。6月24日原告付给杨某87000元购买两间门面的房款。杨某写了收条，明确了95号、142号两间门面属于原告所有。但之后被告反悔，不愿将两门面交给原告，请求法院判令两门面归原告所有。
（2）被告辩称：双方事先虽商议过代为抽签之事，但原告郑某未在抽签前预交购房款，是被告本人预交六间门面购房款后才取得抽签权利的，所以，代理买卖关系未成立。事实是被告自己买下六间门面房后，原告向被告买其中的两间，之后考虑到私下买卖不合法，所以不愿出卖，现愿将房款退还原告。

2.一审事实和证据
云南省普洱哈尼族彝族自治县人民法院经开庭公开审理查明：原告郑某之母周某与被告杨某关系较好。1998年6月初，普洱县宁洱镇公开向社会出售农贸市场的部分门面，每间面积21.6平方米，每平方米单价2000元。被告杨某开始报名购买四间，原告郑某报名购买两间。抽签前，原、被告双方口头协商，原告的两间，被告的四间，以被告杨某的名义报名抽签，预付房款155520元。6月16日抽签时杨某抽得93、94、95、140、141、142号六间门面。6月24日，原告交给被告购房款87000元，被告杨某写了一张收条，并明确了95号、142号两间门面归原告所有。6月25日，双方写了协议证明一份，重申95号、142号门面“转让”给原告人。6月26日之后，被告方反悔，不愿将门面“转让”给原告人，双方发生争议。7月9日，原告向法院起诉。8月22日，被告杨某交了增报两间门面的房款87000元。
上述事实有下列证据证明：
（1）交房款收据。
（2）当事人陈述。
（3）勘验笔录。
（4）证人证言。

3.一审判案理由
云南省普洱哈尼族彝族自治县人民法院审理后认为：原、被告双方在购买农贸市场门面过程中，客观上形成了共同出资、共同购买的法律事实和按份共有的法律关系，并已明确95号、142号门面归原告人，故原告的诉讼请求应予支持，被告反悔无理。

4.一审定案结论
云南省普洱哈尼族彝族自治县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条的规定，判决如下：
（1）宁洱镇农贸市场门面95号、142号归原告郑某所有。其所交的87000元，由原告直接与镇政府结算，并负责以后的办证费和行政规费。
（2）同意原告方自行补偿被告人民币2000元。

（三）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：原审判决认定事实不符，判处不当，请求二审法院改判。
（2）被上诉人郑某作了服判答辩。

2.二审事实和证据
二审认定的事实和证据与一审相同。

3.二审判案理由
云南省思茅地区中级人民法院经审理认为：上诉人杨某代被上诉人购买出租房事实清楚，被上诉人按时支付购房款，上诉人应按双方约定交付房屋。一审法院判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。

4.二审定案结论
云南省思茅地区中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（四）再审诉辩主张

1.再审申请人诉称：终审判决认定事实、定性有误，判决不当。双方之间属房屋买卖关系，买卖行为无效，不应受法律保护。

（五）再审事实和证据
云南省思茅地区中级人民法院经公开再审查明：普洱县宁洱镇政府在宁洱镇农贸集市建盖一批商品房，房屋竣工后，1998年5月26日，镇政府向社会公告：需购房者于同年6月10日前到镇政府报名并预付房款，于16日抽签确定所购房屋。杨某先后向镇政府申报购房六间，共交纳了预付款155520元，按规定取得抽签资格。郑某的法定代理人周某曾向镇政府申报购房两间，却没有交纳预付购房款。在此期间，周某找到杨某，要杨帮助购买两间房屋并代理抽签。1998年6月16日，宁洱镇政府召集了已经预付购房款的全体购房者进行所购房屋抽签，确定房屋位置和房号，抽签确定房号后当场签订房屋买卖公证合同。之后要求到房管机关办理房屋所有权属证书。杨某参加抽签获得93号～95号、140号～142号六间房屋，并当场与售房者宁洱镇政府签订了所购买房屋的买卖公证协议。但未办理房屋所有权属证书。1998年6月24日，周某找到杨某要求以女儿郑某的名义向杨某购买两间房屋，杨某同意，周某向杨某支付了购房款87000元，杨某写了一张收条，内容为：“周某买宁洱镇新农贸市场95号和142号房，门面转让费人民币87000元”。次日，两人又签订了书面协议证明，约定由杨某以87000元将农贸集市95号、142号房的使用权和所有权转让给周某之女郑某，26日办理协议证明公证手续。6月26日，当周某找到杨某要求办理协议证明公证手续时，杨某称其家人需要该两间房屋，不愿将房屋转让给郑某，要求退还购房款遭周某拒绝，双方产生纠纷。
上述事实，有当事人陈述、普洱县宁洱镇政府开具给杨某的预付购房款收据及其与杨某签订的（98）普证字第66号房屋出售公证协议书、杨某出具给周某的房屋转让费收据、双方当事人签订的协议证明在案证实。

（六）再审判案理由
云南省思茅地区中级人民法院经审理认为：此案系公民之间的房屋买卖关系，杨某将尚未取得权属证书的房屋转让给郑某，双方的买卖协议无效。双方都有一定过错，杨某应负主要过错责任。原审判决认定双方共同出资、共同购买房屋和代为购买房屋缺乏客观事实依据。

（七）再审定案结论
云南省思茅地区中级人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第（三）项之规定，判决如下：
1.撤销普洱县人民法院（1998）普民初字第67号民事判决和本院（1998）思民一终字第69号民事判决。
2.位于普洱县宁洱镇农贸集市的95、142号房屋及该房屋自1998年7月开始发生的租金归杨某所有。其所收的87000元购房款，由杨某即时退还郑某，并赔付该款的同期银行贷款利息10786.04元。
一、二审案件受理费6000元，由杨某承担2000元，郑某承担4000元。

（八）解说
本案诉争的焦点是：（1）是否共同出资购买房屋?（2）是否代理购买房屋?（3）是否转卖房屋?在本案中，此三种法律关系交织体现，难于区分。从一审、二审、再审的情况全面分析，本案究竟属何种法律关系，从以下几方面予以说明：
1.一审法院认定共同出资购买的按份共有法律关系缺乏事实依据，这一定性不当。
理由如下：（1）双方当事人主观上自始至终没有共同出资共同购买的想法，亦无这种意思表示，客观上没有共同购买的行为。（2）原告郑某与售房方宁洱镇政府没有实际形成买卖房屋的法律关系。从预付购房款、抽签确定房屋到签订房屋买卖公证协议，这一系列活动的行为人均是杨某与镇政府。郑某若是共同购买人，必须与杨某以共同的名义同宁洱镇政府实施办理有关买卖房屋的行为，形成客观上的共同购买，共同购买的法律关系才能成立。虽然郑某的法定代理人周某曾向镇政府申报过购买两间房屋，但这一行为是独立实施的，与杨某没有形成共同的关系。且原告申报后，未按规定预交购房款，故原告与镇政府之间仅有买卖的表示，没有买卖的行为，双方没有形成买卖关系。本案没有共同购买的客观事实。一审判决以郑某向杨某交付购房款87000元为依据认定双方是共同购买的按份共有法律关系，将两间房屋判归郑某不当，这是对法律关系认识的偏差。因此，本案不是共同出资购买的按份共有法律关系。
2.二审法院认定双方是代理法律关系，即上诉人杨某代被上诉人郑某购买两间房屋，以代购事实清楚为由维持一审判决结论不当。
本案不是代理法律关系。理由如下：（1）双方虽有授权委托代买及接受委托事项的意思表示，但客观上没有实际代理的行为，代理关系没有形成。（2）我国民法上所称的代理，是指代理人在代理权限内以被代理人的名义同第三人实施民事法律行为，所产生的民事权利和民事义务由被代理人承受。本案上诉人杨某同镇政府实施的一切有关购房的法律行为均是以自己的名义实施，没有以被代理人郑某的名义实施，其行为不符合代理的法律规定。因此，二审法院认定代买房屋缺乏事实依据，定性判处不当。
3.再审判决认定双方行为是房屋买卖（转卖）关系正确。
本案两审终审后，一方当事人不服，提出申诉，申请再审，当事人的申诉将判决已经发生法律效力的本案引进了特殊的审判监督程序，通过审判监督程序对本案进行再审，认定本案的事实和性质是房屋买卖关系具有事实依据和法律依据。理由如下：（1）本案诉争的房屋，涉及两次买卖法律关系，即第一次是杨某向普洱县宁洱镇政府购买，买卖主体双方是杨某与镇政府。杨某向镇政府支付购房款，办理了有关买卖手续及公证手续。第二次买卖法律关系是根据郑某法定代理人周某要求，杨某将自己向镇政府购得的房屋转卖给郑某两间，双方已实际付款收款，并签订了协议证明，明确了购房价格为87 000元，房号为95号、142号。这一系列行为，在郑某与杨某之间形成了两间房屋的买卖（转卖）关系。（2）第二次买卖关系形成时，是在杨某向镇政府购买房屋后，尚未到房管部门登记办理房屋权属证书的情况下将其中的两间转卖给郑某，其买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定。双方的买卖行为违法，再审判决以此认定买卖关系无效得当。（3）由于双方的买卖关系无效，无效的买卖关系不受法律保护，故再审以原一、二审判决认定事实及判决不当判决撤销原一、二审判决，以无效买卖法律关系判决双方诉争的两间房屋及该房屋产生的租金归杨某所有，由杨某退还郑某已支付的购房款87000元及该款占用期间的同期银行贷款利息10786.04元是公平的。
综上所述，再审法院透过现象看本质，抓住主要矛盾，理清了错综复杂的法律关系，正确地认定了本案的性质。再审判决由此解除了非法的无效买卖关系，实事求是地纠正了已经发生法律效力的错误判决，体现了“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。
（李波）