（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：云南省昆明市五华区人民法院（2009）五法民二初字第392号。
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第628号。

2、案由：房屋拆迁合同。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）昆明新泰盛房屋拆迁有限公司。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人陈某2，该公司员工。
委托代理人傅斌，云南震序律师事务所律师。
被告（上诉人）杨某。
委托代理人林松柏，云南郑培明律师事务所律师。
委托代理人张某。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市五华区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨锦；代理审判员：黄蓓；人民陪审员：姚建昆。
二审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蔺以丹；代理审判员：田庄；代理审判员：杨茜。

6、审结时间：
一审审结时间：2010年11月10日。
二审审结时间：2012年5月2日。

（二）一审诉辩主张

1、原告昆明新泰盛房屋拆迁有限公司（以下简称新泰盛公司）诉称：被告所有的房屋在昆明市文明街历史保护建设项目的拆迁范围内。原告受该项目拆迁人的委托实施拆迁。原、被告双方协商一致，于2007年9月3日签订了《文明街历史街区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》，约定被告放弃其房屋产权归原告所有，选择货币补偿的安置方式，补偿金额共计人民币406854元。被告应于2007年9月16日前搬迁并腾空房屋交原告。协议签订后被告拒绝履行协议。故请求人民法院：1、判令被告履行原、被告签订的《文明街历史街区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》；2、判令被告将昆明市XX街XX号（旧号XX2号）房屋立即腾空交由原告拆除；3、诉讼费由被告承担。

2、被告杨某答辩称：《文明街历史街区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》和《补充协议》无效，被告委托释某没有履行应有的公证和证明程序，且委托的是释某而非杨X。上述协议显失公平，且是用欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的。被告的房屋在城市紫线保护范围内，被告要求对自己的房屋自已维护和修缮，并终止与原告签订的上述两个协议。

（三）一审事实和证据
云南省昆明市五华区人民法院经审理查明：杨某系昆明市光华街XX2号房屋（非住宅，建筑面积35.5平方米）的产权人。2004年11月，昆明市之江置业有限公司委托新泰盛公司对文明街历史街区保护建设项目范围内的房屋进行拆迁。2004年12月，昆明市之江置业有限公司取得《房屋拆迁许可证》。2007年7月1日，杨某出具委托书，载明："本人杨某现委托释某师父处理昆明市光华街XX2号铺面三间房的一切拆迁手续"。2007年9月3日，释某代表杨某（乙方）与新泰盛公司（甲方）签订了《文明街历史街区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方放弃光华街XX2号房屋产权，选择货币补偿的安置方式。甲方补偿乙方房屋货币补偿金、临时安置补助费、搬迁补助费、奖励费共计人民币304774元。乙方应于签订本协议时将房屋产权证、土地使用证等所有房屋权属证书全部移交给甲方。乙方承诺于2007年9月16日前搬迁并腾空。同日，双方还签订了1份《补充协议》，约定新泰盛公司愿意一次性支付杨某房屋拆迁货币补偿款人民币102080元。释某以杨X的名义（杨X系释某的曾用名）在上述协议上签字。2008年6月，杨某起诉新泰盛公司，要求撤销双方签订的拆迁补偿安置协议，一审法院裁定驳回其起诉。
云南省昆明市五华区人民法院经审理认为：释某受被告的委托，与原告签订了涉案合同，签约时虽用的是杨X的名字，但从法院调查结果可以看出，杨X系释某的曾用名，故释某受杨某委托以杨X名义与新泰盛公司签订的合同已经成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同合法有效，杨某未按约定期限将房屋腾交原告，已构成违约。新泰盛公司的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，一审法院作出如下判决：一、被告杨某继续履行与原告昆明新泰盛房屋拆迁有限公司于2007年9月3日签订的《文明街历史街区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》。二、被告杨某于本判决生效后三十日内将昆明市XX街XX号（旧号XX2号）房屋腾空交原告昆明新泰盛房屋拆迁有限公司，原告昆明新泰盛房屋拆迁有限公司在被告杨某腾交房屋时支付被告杨某补偿款人民币406854元。

（四）二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人杨某上诉称：一审法院曾经作出的民事裁定书认定港澳台地区的人寄交内地的授权委托书需要经过相关机关的公证或证明，因释某在法院规定的时限内不能提供上述手续，法院裁定驳回了杨某的起诉，而在本案中杨某没有相关机关的公证或证明的委托手续，所签订的合同被一审法院认定有效而加以支持，明显是同一法院判出两种截然不同的判决。双方签订的合同无效，本案拆迁的房屋在城市紫线保护范围，是法律、法规保护、禁止拆迁的对象，被上诉人是违法拆迁。本案争议的合同具有欺诈性，被上诉人在签订合同时隐瞒评估价格，将上诉人的非住宅临街商铺的三分之二面积认定为住宅。请求二审法院：一、撤销昆明市五华区人民法院（2009）五法民二初字第392号《民事判决书》；二、认定原告与被告2007年签订的《文明街历史区保护建设项目房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》（以下简称"协议"及"补充协议"）无效；三、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
（2）被上诉人新泰盛公司对杨某的上诉答辩称：一审判决继续履行协议，不涉及合同效力的问题。对涉案房屋是否属于拆迁范围和价格是否存在欺诈的问题，不属于本案审理的范围之内。请求驳回上诉，维持原判。

2、二审事实和证据
云南省昆明市中级人民法院经审理，除对一审判决认定的杨某出具委托书的时间应更正为2007年7月11日外，对其他一审判决认定的事实予以确认。另确认，二审中，本案双方当事人均认可涉案房屋属于文明街历史街区保护修建项目，应采取"修旧如旧"的方式。

3、二审判案理由
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：对于杨某主张其出具的委托书未经公证而无效的问题，根据本案查明的事实，杨某对该委托书的真实性并无异议，且该授权委托的事务明确具体，释某根据该份委托书代理杨某与新泰盛公司签订的涉案房屋拆迁补偿安置合同，并未超出杨某授权委托事务的范围，该委托代理行为有效。对于释某代理杨某与新泰盛公司签订的涉案合同的效力问题，杨某主张该涉案合同无效的理由主要为违反法律规定和新泰盛公司在签订合同时具有欺诈性。对于并非违反效力性的强制性规范不能作为认定合同无效的事由，而主张对方当事人有欺诈、胁迫的情形，则是属于可变更或者可撤销的合同，不属于认定合同无效的事由。但鉴于本案查明的事实，涉案房屋属于文明街历史街区保护修建项目，应采取"修旧如旧"的方式进行修缮，而新泰盛公司提起本案的诉讼请求是要求杨某将涉案房屋腾空交由其拆迁，该诉讼请求与双方当事人认可的涉案房屋并不能拆除的实际情况不相符，涉案合同在事实上已不能履行。鉴于新泰盛公司在与杨某的代理人释某签订合同过程中，隐瞒了涉案房屋属于采取"修旧如旧"方式进行修缮，并不是应当拆除的房屋的情况，在双方所签订的合同中又将杨某"非住宅"性质的房屋的三分之二按住宅标准进行补偿，造成杨某对双方签订的合同有异议，正是导致双方合同不能继续履行，合同目的不能实现的主要原因，对其诉讼请求二审法院不予支持。

4、二审定案结论
昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、撤销昆明市五华区人民法院（2009）五法民二初字第392号民事判决。二、驳回昆明新泰盛房屋拆迁有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费14806元，由被上诉人昆明新泰盛房屋拆迁有限公司负担。

（七）解说
在城市化的发展进程中因旧城改造而引发的房屋拆迁，尤其是具有一定规模的片区拆迁改造项目，发生纠纷的情况非常普遍。由于拆迁人与被拆迁人在利益上存在冲突，双方矛盾激烈，使法院在处理该类案件时面临诸多法律困扰以及受到现实环境制约，导致该类案件在审理中存在一定的难度。本案的审理从法律角度上分析主要涉及以下三个方面的问题：
1、民事活动的委托代理与民事诉讼代理。本案上诉人杨某主张其出具给释某的委托书未经公证而无效，并且认为一审法院曾以其委托的代理人未在法院规定的时限内提供本人身份证明、委托未经公证为由裁定驳回其起诉，同一法院作出两种截然不同的裁决。究其原因在于民事诉讼代理与一般民事活动的中委托代理相比存在区别：民事诉讼委托除了涉及代理人行为的后果由被代理人承担责任外，还关系到整个诉讼活动的产生及其诉讼过程中与对方当事人之间诉讼法律关系的发生、变更和消灭。诉讼委托代理权是基于委托人的授权而发生的，代理人基于委托人的特别授权提起诉讼，进行诉讼活动，导致代理人和委托人与其他方当事人之间产生诉讼法律关系。因香港地区与内地属不同法域，故对于居住在香港地区的当事人委托他人代理民事诉讼，必需对该当事人的身份及其授权委托手续进行公证，以确认其身份的真实性及委托手续的确定性，才能进行保证诉讼活动的稳定性。而本案涉及到的杨某授权委托释某与新泰盛公司签订合同，并不属于上述情形，需要审查的是该委托代理权的授权行为是否属于被代理人的真实意思，代理的事项是否合法，代理人是否在授权范围内实施代理行为。本案中，杨某对其出具给释某的授权委托书的真实性并无异议，且该授权委托的事务明确具体，释某根据该份委托代理杨某与新泰盛公司的人签订的有关涉案房屋拆迁补偿安置的合同，并未超出杨某授权委托事务的范围，故释某的委托代理行为有效，代理签订的涉案合同的法律后果应由杨某承担。
2、对于释某代理杨某与新泰盛公司签订的涉案合同的效力问题，杨某主张合同无效的理由主要为违反法律规定和新泰盛公司在签订合同时具有欺诈性。根据《合同法》第52条的规定，在违反法律、行政法规的强制性规定，或者一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等情况下，合同才认定为无效。合同一方当事人认为在另一方有欺诈、胁迫情形下签订的合同，则属于《合同法》第54条的规定可变更或者可撤销的合同，应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。虽然杨某曾经在双方签订合同后一年内提出过撤销权的诉讼，但因其代理人不能提供身份证明及经公证的授权委托书，导致该起诉被驳回。之后已超过了一年的撤销权除斥期间，杨某在本案中以合同无效为由提出抗辩，不符合《合同法》关于无效合同的规定。
3、本案驳回原告诉讼请求的主要理由。本案在二审中新查明了一个事实，即杨某的房屋属于昆明市文明街历史街区保护修建项目，只能采取"修旧如旧"的修缮方式，而不能进行拆除重建。新泰盛公司提起本案的诉讼请求是要求杨某继续履行双方之间的合同，将涉案房屋腾空交由该公司拆迁，这与双方当事人于二审中确认的该房屋只能进行修缮，不能拆除的实际情况不相符，双方签订的合同在事实上已不能履行。根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......故二审法院对新泰盛公司提出的诉讼请求予以驳回。且该不能履行的原因应当是新泰盛公司在签订合同时的隐瞒真实情况造成的，故认定杨某对于合同不能履行不承担违约责任。
（蔺以丹）