（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：长沙铁路运输法院（2010）长铁法民初字第4号判决书。
二审判决书：广州铁路运输中级法院（2011）广铁中法民终字第7号判决书。
3、诉讼双方
原告（上诉人）：黄某
委托代理人：李素娜，湖南弘一律师事务所律师。
委托代理人：刘胜利
被告（被上诉人）：长沙铁路物业管理有限公司
委托代理人：桑跃彩、李薇
第三人：湖南铁投投资有限公司投资有限公司
委托代理人：李忠华，北京天平律师事务所长沙分所律师
5、审判机关和审判组织：
一审法院：长沙铁路运输法院
合议庭组成人员：审判长：谢跃生；审判员：汪琼、高跃萍
二审法院：广州铁路运输中级法院
合议庭组成人员：审判长：游江宏；审判员：陈作斌、刘丽
6、审结时间：
一审审结时间：2010年12月20日
二审审结时间：2011年6月3日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告黄某诉称：2007年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将长沙市车站南路194号门面租给原告做汽修厂。租赁期限从2008年1月1日起至2009年12月31日止。同时约定：期满后如被告继续出租，在同等条件下，原告有优先承租权。合同签定后，双方都能如约履行。2009年7月1日，被告将未到期的租赁房屋租给第三人湖南铁投投资有限公司投资有限公司。被告在没有通知和协商的情况下，将约定的租赁物租给第三人，违背了原、被告合同中关于优先承租权的约定。为维护原告合法权益，特诉请法院判令：被告与原告续签房屋租赁合同，租期10年零7个月，租金与被告和湖南铁投投资有限公司签订的房屋租赁合同中的租金条款相对应。
被告长沙铁路物业管理有限公司辩称：1、虽然被告在2009年7月1日将包括原告承租的194号门面在内的车站南路所有门面整体租给第三人，但并没有把194号门面实际移交给湖南铁投投资有限公司投资有限公司，原告在租赁期内仍然享有使用权、经营权、收益权，故被告不构成违约。2、被告继续出租194号门面的租赁条件改变，原告的续租请求不符合第三人承租的同等条件，故原告的优先承租权丧失。
第三人湖南铁投投资有限公司投资有限公司述称，1、被告在合同履行过程中没有任何违约行为。2、原告主张的优先承租权不能成立。原告要求续租车站南路的一间门面，第三人则承租被告所有的车站南路全部门面，且进行全面的提质改造，原告的承租条件显然与第三人承租被告门面的条件不相同，原告因此而丧失优先承租权。
2、一审事实和证据
长沙铁路运输法院经公开审判查明：2007年12月20日，原告黄某与被告长沙铁路物业管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告将座落于长沙市车站南路的194号门面出租给原告，租赁期限从2008年1月1日起至2009年12月31日止；租赁期满后，如被告继续出租，同等条件下，原告有优先承租权；租赁期间，被告可以将租赁房屋所有权（或管理权）转移给第三方，不必征得原告同意，应提前通知原告。原、被告签订合同后，均按约履行。
2009年7月1日，被告长沙铁路物业管理有限公司与第三人湖南铁投投资有限公司签订《房屋租赁合同》。双方约定：长沙铁路物业管理有限公司将位于长沙市车站南路包括原告承租的194号门面在内的全部门面整体出租给湖南铁投投资有限公司使用，并由湖南铁投投资有限公司进行提质改造。同年10月16日，被告长沙铁路物业管理有限公司向原告证明已将位于长沙市车站南路门面整体租赁给湖南铁投投资有限公司，租赁期内，由湖南铁投投资有限公司负责门面的经营管理。同年12月29日，原告向被告递交"关于再次要求续签房屋租赁合同的报告"， 被告次日通知原告《房屋租赁合同》到期后将房屋腾空退还。2010年1月5日，被告通知原告将对车站南路门面对外整体租赁，改变原有门面分别出租的经营模式，不再与其续签《房屋租赁合同》。
上述事实有下列证据证明：
（1）、原告与被告签订的《房屋租赁合同》。证明原、被告之间存在房屋租赁法律关系。
（2）、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。证明被告于2009年7月1日将车站南路门面整体出租给第三人湖南铁投投资有限公司。
（3）、原告《关于再次要求续签房屋租赁合同的报告》，证明原告在租赁合同到期前再次提出续租请求。
（4）、被告于2009年12月30日发出的《通知》及《关于要求续签房屋租赁合同报告的复函》，证明被告已告知原告，租赁合同期满后，不再对原告出租。
（5）、整体招租公告。证明被告于2008年12月25日在《长沙晚报》上发布对车站南路门面进行整体招租公告。
3、一审判案理由
长沙铁路运输法院经审理认为：原、被告在《房屋租赁合同》约定"租赁期满后，如甲方（被告）继续出租，在同等条件下，乙方（原告）有优先权。"该约定是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应受法律保护。作为原告享有优先承租权的前提，"同等条件"指标的物相同、租金数额、支付方式相同等等。本案中，原告黄某作为承租人，承租长沙市车站南路194号门面，该194号门面即为原告租赁权的客体，根据原被告双方的约定，原告优先承租权指向的客体亦为194号门面。194号门面为被告长沙铁路物业管理有限公司拥有的车站南路众多门面中的一个，仅占全部门面中的一小部分。现被告将拥有的车站南路全部门面整体出租，故整体出租部分与原告租赁的194号门面不属于同一标的物，因此原告主张的优先承租权不能成立。
4、一审定案结论
长沙铁路运输法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回原告黄某的诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人黄某上诉称：1、原审判决认定事实错误。其一，原审判决对部分证据的认定与事实不符。被告在与原告之间的租赁合同尚未到期且合同有优先承租权约定的情况下，就与第三人另行签订租赁合同，被告长沙铁路物业管理有限公司构成违约。其二，关于整体招租之事已在媒体上公告，原告黄某应当知晓的说法不能成立。其三，本案是因违约引起的诉讼，合同具有相对性，原审将湖南铁投投资有限公司列为第三人于法无据。2、原审判决没有法律依据。其一，原审对优先承租权的理由阐述错误。被告有义务在新的租赁合同签订前将整体出租的租赁条件告知原告，但被告在与第三人另行订立租赁合同前未将该"同等条件"告知原告黄某。其二，原审判决对任何一方当事人是否构成违约未作出认定。其三，原审判决未适用实体法的规定作为判决依据。请求撤销原审判决。
被上诉人长沙物业管理有限公司答辩称：被告与原告的租赁合同已经届满到期，不存在续租理由。双方的租赁合同虽约定了黄某在同等条件下的优先承租权，但被告重新出租的条件已经发生很大变化，优先承租权不可能实现。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
（四）二审事实和证据
广州铁路运输中级法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
广州铁路运输中级法院经审理后认为：黄某与长沙铁路物业管理有限公司、物业管理公司与湖南铁投投资有限公司分别签订的房屋租赁合同，均是签约双方真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性规定，依法应认定有效。在租赁期间，长沙铁路物业管理有限公司向黄某交付租赁房屋，并保持租赁房屋符合约定的用途，其虽与湖南铁投投资有限公司签订了新的房屋租赁合同，但并不妨碍黄某使用、收益租赁房屋的行为，双方在租赁合同期限内均按约定全面履行了各自义务。现租赁期已届满，黄某虽自2009年5月起即有续签合同的意思表示，但并未订立新的租赁合同，长沙铁路物业管理有限公司又以通知、复函等形式明确表示终止租赁关系，双方基于租赁合同所产生的权利义务关系已履行完毕，合同关系已经终止。因此，黄某上诉主张长啥铁路物业管理公司在租赁合同期内与铁投公司另行签订租赁合同构成违约，理据不足，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"租赁合同的主要特征之一就是租赁标的应为有体、特定、非消耗物。本案原被告双方约定的原告在同等条件下有优先承租权。该"同等条件"的核心内容，应包括租赁标的的特定性、同一性。长沙铁路物业管理有限公司对车站南路所有门面进行整体招租，并进行提质改造，该招租行为已对租赁标的做出变更。该公司虽然与黄某约定了优先承租权，但就整体与部分关系而言，黄某承租的只是一个门面，对该门面享有优先承租权，而对其他门面则没有。作为约定权的优先承租权不是绝对和无条件的，该权利的行使既不能损害出租人的所有权，也不能以其部分权利对抗出租人对整体的处分权。同时，所有门面在整体出租的基础上，还要根据政府有关环境整治的要求进行提质改造。租赁标的、租赁条件的改变已使原租赁合同中的"同等条件"不等同，双方约定的优先承租权已无法适用。因此，黄某关于合同约定优先承租权的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。
（六）二审定案结论
广州铁路运输中级法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条第（一）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
作为优先承租权的行使条件，如何认定"同等条件"是本案争议最大的焦点问题。而我国立法上并未确定优先承租权制度，因此对如何认定优先承租权下的"同等条件"，法院在审理过程中曾出现过不同意见分歧。本案最终认定出租人再次出租时设立了新的租赁条件，原承租人不能符合新租赁条件要求，应确定为优先承租权中的"同等条件"发生了改变，原告不能再主张其优先承租权。
从权利的实现方式上看，优先承租权应为优先缔约请求权，这种权利不具备对抗物权及第三人的效力。就出租人而言，优先承租权是设定在其租赁物上的一种负担，但此负担只是限制其自由选择承租人的权利，其占有、使用、收益、处分的权能并未受限；就优先承租权人而言，该项权利意味着在承租机会上的优遇和排斥他人承租该租赁物的保障，但并不意味着承租条件上的优惠。
作为优先缔约请求权，黄某所享有的优先承租权不能对抗物权，亦不能对抗第三人，只能是在满足了一定的前提条件才能行使的权利。因此，在原租赁期满后，出租人长沙铁路物业管理有限公司欲再次出租房屋时，黄某可以依据合同约定主张优先承租权，但该权利是否能实现，还需满足优先承租权的实现条件，并不当然就可以行使。
优先承租权的设立，追求的主要是效益与安全价值。赋予承租人同等条件下的优先承租权，一方面可以维护承租人的合法权益，另一方面可使租赁物发挥最大的使用价值，提高其经济效益。但同时应考虑到出租人出租房屋的目的是为了获取最大可能的利益。从该价值取向出发，对同等条件的内容应做宽泛的理解，首先应当将优先承租权行使的同等条件理解为租金这项核心条件要等同，即承租人承诺支付的租金应等同于第三人欲承租的租金；其次，关于租金的支付期限方式，也应等同于第三人承诺的期限方式；最后，同等条件还应包括其他交易条件的等同，例如第三人承诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得主张行使优先承租权。
在本案中，出租人长沙铁路物业管理有限公司将重新出租的条件设立为：一是整体出租；二是承租人负责对车站南路门面提质改造；三是禁止从事汽车维修。承租人黄某在该地长期经营建立了稳定地客户资源，并在租赁房屋上投入大量资金进行改建，其除了表示愿意承担与第三人相同的租金，但不愿也无能力承租全部门面，亦不可能放弃经营汽车维修业务。因此，除了房屋租金这一条件可以等同外，黄某并不能在出租人特别提出的其他交易条件上与第三人相同，故黄某无法主张行使优先承租权。
（温海敏）
【裁判要旨】优先承租权应为优先缔约请求权，这种权利不具备对抗物权及第三人的效力。就优先承租权人而言，该项权利意味着在承租机会上的优遇和排斥他人承租该租赁物的保障，但并不意味着承租条件上的优惠。优先承租权的设立，追求的主要是效益与安全价值。
