一、案件基本信息
（一）判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第21024号民事判决
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第10109号
（三）诉讼双方
上诉人（原审原告）潘某，男，1979年12月26日出生，汉族，多友科技（北京）有限公司职工。
委托代理人张浩，北京杉树律师事务所律师。
委托代理人潘某2，男，北京市海淀区富利房地产公司职员。
被上诉人（原审被告）中国民生银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
法定代表人陈进忠，总经理。
委托代理人墨帅，北京市自然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苑某，女，1980年12月24日出生，汉族，无业。
（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院
合议庭组成人员：审 判 长 曲育京 人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 陈 刚
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：梁冰；代理审判员：詹晖
（六）审结时间：
一审审结时间：2011年6月20日。
二审审结时间：2012年9月14日。
二、一审情况
（一）一审诉辩主张
潘某在一审法院诉称，2000年，我与任某、王某签订房屋买卖合同，购入海淀区中关村北一条97楼丙6层1门603室房屋，并即入住使用，由于公房上市限制等多种原因，任某一直未配合办理产权过户手。2009年5月，任某背地里将此房收卖给苑某，并由苑某取得房屋产权证书。我得知后，于2009年7月向法院提起诉讼，请求确认任某与苑某之间房屋买卖合同无效，经法院一审、二审，支持了我的诉讼请求，判决确认任某与苑某之间的买卖合同无效。我之前诉请任某、王某将诉争房屋依约过户给我也得到了法院的支持。此后，我向海淀区房管局提出申请，海淀区房管局根据相关事实与法律依据，出据撤销房屋登记决定书，决定撤销登记在苑某名下X京房权证字第085374号房屋所有权证。因中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行营业部）与苑某已经基于现已撤销的X京房权证海字第085374号产权证书在房屋上设定了抵押担保权，而在设定抵押担保权过程中，明知诉争房屋权属存在争议，且无法入室评估的情况下，依然制作虚假的评估报告，违反规定设定抵押担保物权，不构成善意取得，该抵押担保权应属无效。综上所述，现向法院提起诉讼，请求依法确认民生银行营业部与苑某在位于海淀区中关村北一条3号楼（原97楼丙）6层1门603室房屋上设定的抵押担保权无效。
民生银行营业部在一审法院辩称，我部对本案涉及的房屋的抵押权是依据苑某所得的房屋所有权及房管局颁发的房产证办理的，该房产评估只是一种价格参考，对我们的抵押权无法律上的直接关系，潘某提出的理由没有道理。我部对于该房产抵押权的无效或撤销尊重法院的判决。
苑某在一审法院辩称，房屋的抵押程序都是按照正常程序进行的，对于房屋进行的评估都是按照正常程序走的，潘某所述为虚假陈述。
（二）一审事实和证据
2009年5月21日，王某、任某作为出卖人与买受人苑某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苑某购买位于海淀区中关村北一条3号楼1门603室房屋。2009年5月22日，苑某取得603号房屋所有权证书。2009年6月30日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司受苑某委托，对位于海淀区中关村北一条3号楼1门603室房屋作出评估报告，确定该房屋公开市场总价值为91.88万元。2009年7月22日，苑某与民生银行营业部签订个人购房借款合同，苑某以位于海淀区中关村北一条3号楼1门603室房屋作为抵押，向民生银行营业部贷款60万元。2009年7月27日，贷款担保房屋办理了抵押权登记。
2009年7月4日，潘某2以房屋买卖合同纠纷为由，向法院提起诉讼，要求王某、任某将位于海淀区中关村北一条3号楼1门603室房屋过户至潘某名下。2010年2月23日，法院缺席判决支持了潘某2的诉讼请求。该判决现已生效。
2009年7月13日，潘某2、潘某向法院提起诉讼，要求确认王某、任某于2009年5月21日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。2010年4月14日，法院作出一审判决，认定王某、任某与潘某2、潘某签订的买卖合同有效，苑某购房时未要求过看房，有违交易常理，故判决确认王某、任某于2009年5月21日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。苑某提起上诉后，北京市第一中级人民法院于2010年12月17日作出二审判决，驳回上诉、维持原判。
2011年2月16日，北京市住房和城乡建设委员会决定撤销苑某名下坐落于海淀区中关村北一条3号楼1门603（元97楼丙）的房屋登记。
上述事实，有个人购房借款合同、房屋权属领证凭证、房屋抵押权设立登记申请表、（2009）海民初字第19677号民事判决书、生效证明、（2009）海民初字第20804号民事判决书、一中民终字第16109号民事判决书、撤销房屋登记决定书、评估报告等证据及本案庭审笔录在案佐证。
（三）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：苑某在取得位于海淀区中关村北一条3号楼1门603室房屋所有权登记后，以该房屋作为抵押，向民生银行营业部贷款60万元，至此，苑某与民生银行营业部之间的借款合同及抵押担保合同已成立并履行。上述借款合同及担保合同，并未违反我国强行性规范的规定，且苑某取得房屋所有权登记后，即具有公示效力，民生银行营业部有理由相信苑某具有抵押房屋的产权，故该抵押担保不存在无效的情形。民生银行营业部对涉案房屋进行抵押登记，亦是对其合法享有债权的保护。评估报告系苑某委托杜鸣房地产评估（北京）有限公司作出的，该评估报告是否存在瑕疵，不影响抵押担保合同的效力。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：驳回潘某的诉讼请求。
三、二审诉辩主张
潘某不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判确认就诉争房屋上所设担保物权无效。潘某的上诉理由是：一审法院未能全面审查民生银行营业部的注意义务，未能注意抵押物是否足以实现担保功能；民生银行营业部设置之担保物权的行为不构成善意取得；民生银行营业部应当承担举证的不利后果。
对此，苑某、中国民生银行股份有限公司总行营业部答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
四、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
五、二审判案理由
本案中，苑某在取得诉争房屋所有权登记后，以该房屋作为抵押，与民生银行营业部签订借款合同及抵押担保合同，并完成抵押权登记，民生银行营业部取得抵押权是因为信赖所有权登记产生之公信力，该行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定的善意取得其他物权的情况，应认定为民生银行营业部善意取得诉争房屋的担保物权。
上诉人上诉称民生银行营业部未尽全面审查的义务，对此本院认为，善意第三人的善意，是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的状态。民生银行营业部因信赖不动产登记的公示公信效力，而签订的抵押合同，它无能力也无义务对基础买卖关系的有效性和登记权利人获得权利之适法性进行审查。评估公司评估报告是否有瑕疵，与判断民生银行营业部本身善意与否也无关联；而发放贷款金额高于网签合同价格，涉及银行操作规范问题，与民生银行营业部本身是否善意也无直接关联。
六、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
七、解说
善意取得制度，传统民法中本为动产设定的制度，后我国物权法第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。将善意取得扩展到他物权领域，不仅仅限于自物权——所有权。
当事人在取得诉争房屋所有权登记后，以该房屋作为抵押，与民生银行营业部签订借款合同及抵押担保合同，并完成抵押权登记，民生银行营业部取得抵押权是因为信赖所有权登记产生之公信力，该行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定的善意取得其他物权的情况，应认定为民生银行营业部善意取得诉争房屋的担保物权。
就善意要件的证明责任分配，学者间存在明显分歧。尽管多数民法学者认为，就善意要件的认定应当采取推定的方法，即推定受让人为善意，而由主张其为非善意的原权利人就受让人的恶意或者重大过失负举证责任；晚近发表的两篇专论却持不同观点。在对现行法进行法解释学阐释时，两篇专论一致认为，善意要件应由主张善意取得的受让人（第三人）负担证明责任。不过，就导致这种证明责任分配方法的条文设计是否合理，二文之一却提出了激烈的批评。在该文看来，我国目前的制度设计使得第三人不得不证明实际上很难证明的“消极事实”，这将严重限制善意取得制度的适用，甚至让这一制度的规范目的落空。在逻辑上，这种批评以善意证明的难度否定第三人负担善意证明责任的制度安排，我们看到，这种逻辑在其他民法学者那里也有体现。这提醒我们：在讨论善意要件的证明责任分配时，实际上无法回避该要件究竟如何证明的问题。
无论采用哪一种解读方式，关于该条证明责任分配方法的结论都是相同的，即主张善意占有的当事人应当就该条列举的所有三个法律要件负证明责任——其中自然也包括善意要件的证明。我们看到，其他学者对《物权法》第106条的解释也得出了同样的结论。
善意第三人的善意，是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的状态。在本案中，民生银行营业部因信赖不动产登记的公示公信效力，而签订的抵押合同，它无能力也无义务对基础买卖关系的有效性和登记权利人获得权利之适法性进行审查。评估公司评估报告是否有瑕疵，与判断民生银行营业部本身善意与否也无关联；而发放贷款金额高于网签合同价格，涉及银行操作规范问题，与民生银行营业部本身是否善意也无直接关联。
（詹晖）
【裁判要旨】当事人在取得诉争房屋所有权登记后，以该房屋作为抵押，与某银行营业部签订借款合同及抵押担保合同，并完成抵押权登记，某银行营业部取得抵押权是因为信赖所有权登记产生之公信力，该行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定的善意取得其他物权的情况，应认定为某银行营业部善意取得诉争房屋的担保物权。
